Till innehåll på sidan
Sveriges Riksdags logotyp, tillbaka till startsidan

Statlig fastighetsförvaltning och lokalförsörjning, m.m.

Betänkande 1997/98:FiU25

Finansutskottets betänkande 1997/98:FIU25

Statlig fastighetsförvaltning och lokalförsörjning, m.m. (prop. 1997/98:137)

Innehåll

1997/98
FiU25

Sammanfattning

I betänkandet behandlar utskottet proposition 1997/98:137 Förvaltning av
statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. jämte de
med anledning av propositionen väckta motionerna 1997/98:Fi12-16. Dessutom
behandlas en motion från allmänna motionstiden 1997 och två motioner som
utbildningsutskottet med eget yttrande överlämnat till finansutskottet.
I betänkandet instämmer utskottet i regeringens bedömning att den
lokalförsörjnings- och fastighetsförvaltningsreform som genomfördes 1991-1992
var nödvändig. Reformen har lett till ökad effektivitet i
fastighetsförvaltningen och myndigheternas lokalförsörjning. Utskottet anser
att riksdagen som sin mening bör ge regeringen till känna vad utskottet anför
om att direktiven till aktuella verk och bolag för ändamålsfastigheter bör
utformas så att de går ut på att fastighetsverksamheten är ett stöd till den
verksamhet som bedrivs i lokalerna med beaktande av effektivitetskrav i
fastighetförvaltningen. Utskottets ställningstagande innebär att
hyressättningen för ändamålsfastigheter bör få en flexibel tillämpning. Förslag
i motioner om att införa den generella modell för hyressättningen som
föreslagits av den särskilde utredaren avstyrks.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag beträffande styrningen av den
statliga lokalförsörjningen. Förslagen innebär att nuvarande begränsningar för
statliga myndigheters rätt att teckna nya hyresavtal som sträcker sig längre än
sex respektive tio år ersätts med en modell som bygger på krav på flexibilitet
i statliga myndigheters lokalbindning.
Utskottet tillstyrker vidare regeringens förslag att regeringen övertar
aktierna i Specialfastigheter Sverige AB, dotterbolag till Civitas Holding AB,
genom utdelning eller annat förfarande, dock avstyrks motionsförslag om att
sälja aktier i Vasakronan AB. Dessutom tillstyrker utskottet att styrelserna i
Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag utses utan särskilda krav på
representation från universitet och högskolor. Slutligen tillstyrks att Stats-
kommunala marknämnden läggs ned per den 1 juli 1998.
Utskottet avstyrker i betänkandet motionsyrkanden om att hos regeringen
begära förslag till en lag om fastighetsinvesteringsbolag.
Till betänkandet har fogats 10 reservationer och 1 särskilt yttrande.

Propositionen

I proposition 1997/98:137 föreslår regeringen
1. att riksdagen godkänner vad regeringen föreslår om nya riktlinjer för
styrningen av den statliga lokalförsörjningen (avsnitt 6),
2. att riksdagen godkänner att regeringen övertar aktierna i
Specialfastigheter Sverige AB (avsnitt 7),
3. att riksdagen godkänner vad regeringen föreslår om sättet att utse
styrelserna i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag (avsnitt 8),
4. att riksdagen godkänner att Stats-kommunala marknämnden läggs ned och att
regeringen vidtar de åtgärder som behövs för avvecklingen (avsnitt 9).

Motionerna

1997/98:Fi12 av Carl B Hamilton m.fl. (fp) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att avyttringen av statens innehav av kommersiella fastigheter och
Vasakronan bör påbörjas snarast,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om vikten av att det i styrelserna för Statliga Akademiska Hus AB med
dotterbolag finns sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor,
3. att riksdagen beslutar att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall
ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal
utan att verksamhetens karaktär förändras i hög grad,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att den bör ange
vilken instans som skall avgöra hyrestvist mellan fastighetsvärd och användare
av fastigheter eller lokaler med starkt specialiserad användning.
1997/98:Fi13 av Lars Tobisson m.fl. (m) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om hyressättning i av staten ägda ändamålsfastigheter,
2. att riksdagen hos regeringen begär att försäljning av aktier i Vasakronan
AB snarast påbörjas i enlighet med vad som anförts i motionen,
3. att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om
fastighetsinvesteringsbolag i enlighet med vad som anförts i motionen.
1997/98:Fi14 av Carl-Johan Wilson m.fl. (fp, m, c, v, mp, kd) vari yrkas
1. att riksdagen, med modifiering av tidigare beslut om avkastningskrav på
vissa kulturhistoriska ändamålsfastigheter, beslutar att ett särskilt
avkastningskrav inte skall ställas på ändamålsfastighet där hyresgästen saknar
frihet att byta lokal och staten av den anledningen inte står någon ekonomisk
risk,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att, vid redovisning av effektiviteten i lokalförsörjning,
förvaltningen av statliga fastigheter skall belysas ur både ägarens och
brukarens perspektiv,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att hyran för ifrågavarande ändamålsfastigheter bör kunna
fastställas i två delar, dels kapitalkostnader, dels drift och underhåll som
hyresgästen kan påverka,
4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om vilken instans som skall
avgöra hyrestvist mellan fastighetsvärd och lokalbrukare.
1997/98:Fi15 av Johan Lönnroth m.fl. (v) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att en hyres- och kontraktsmodell bör införas enligt utredningens
förslag,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om fastigheter av ändamålskaraktär inom Vasakronan AB.
1997/98:Fi16 av Roy Ottosson m.fl. (mp) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om hyressättning i ändamålsfastigheter,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om styrelserepresentation i Statliga Akademiska Hus AB.
1997/98:Fi908 av Lennart Hedquist och Carl Erik Hedlund (m) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om fastighetsinvesteringsbolag
i enlighet med vad som anförts i motionen.
1997/98:Ub38 av Beatrice Ask m.fl. (m) vari yrkas
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om universitetens och högskolornas lokalförsörjning.
1997/98:Ub39 av Gunnar Goude m.fl. (mp) vari yrkas
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om tilläggsdirektiv till Högskoleverkets utredning av universitetens
och högskolornas lokalförsörjning.
Yttranden från andra utskott
Finansutskottet har berett justitieutskottet, kulturutskottet och
utbildningsutskottet tillfälle att yttra sig över propositionen jämte
följdmotioner. Utskotten har avlämnat yttrandena 1997/98:JuU10y, 1997/98:KrU3y
och 1997/98: UbU7y som fogats till betänkandet som bilagorna 1-3.

Utskottet

Inledning
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen gör regeringen bedömningen att nuvarande riktlinjer för den
statliga fastighetsförvaltningen och lokalförsörjningen skall ligga fast.
Vad avser statliga myndigheters hyreskontrakt föreslår regeringen att
nuvarande begränsningar för statliga myndigheters rätt att teckna nya
hyresavtal som sträcker sig längre än sex respektive tio år ersätts med en
modell som bygger på krav på flexibilitet i statliga myndigheters
lokalbindning. Regeringen begär riksdagens godkännande att överta aktierna i
Specialfastigheter Sverige AB, dotterbolag till Civitas Holding AB, genom
utdelning eller annat förfarande.
Vidare föreslås att styrelserna i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag
utses utan särskilda krav på representation från universitet och högskolor.
Slutligen föreslås att Stats-kommunala marknämnden läggs ned per den 1 juli
1998.
Ärendet och dess beredning
Genom beslut i mars 1996 gav chefen för Finansdepartementet efter regeringens
bemyndigande en särskild utredare i uppdrag att göra en utvärdering av
ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (dir. 1996:21). I uppdraget ingick
bl.a. att undersöka konsekvenserna av ombildningen, belysa om syftena uppnåtts,
peka på eventuella brister och lämna förslag till förändringar.
Utredningen överlämnade i december 1996 delbetänkandet Statens
ändamålsfastigheter, princip för förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187)
och i juni 1997 slutbetänkandet Lokalförsörjning och fastighetsägande, en
utvärdering av statens fastighetsorganisation (SOU 1997:96). I maj 1997
lämnades tilläggsdirektiv rörande vissa frågor om Fortifikationsverket (dir.
1997:88). Ett särskilt betänkande, Försvarets fastigheter, former för en
kostnadseffektiv och verksamhetsinriktad förvaltning (SOU 1997:144),
överlämnades i oktober 1997. De två förstnämnda betänkandena har
remissbehandlats.
Riksdagens revisorer har till riksdagen i maj 1996 anmält sin granskning av
myndigheternas lokalförsörjning (1995/96:RR11). I betänkandet (1996/97:FiU8)
Myndigheternas lokalförsörjning ansåg finansutskottet i februari 1997, med
hänvisning till det pågående utredningsarbetet och i avvaktan på regeringens
beredning av aktuella frågor, att det inte då fanns anledning för riksdagen att
ta ställning till de förslag som revisorerna framfört i sin granskning.
Utskottet ansåg emellertid att revisorernas rapport bör utgöra ett underlag för
det vidare utredningsarbetet. Utskottet förutsatte att rapporten även skulle
komma att utgöra en del av regeringens kommande beredningsarbete.
Bakgrund
Riksdagen beslutade i december 1991 om nya riktlinjer för den statliga
fastighetsförvaltningen och ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (prop.
1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8, rskr. 1991/92:107). Riksdagen lade då också fast
nya riktlinjer för den statliga lokalförsörjningen. Samtidigt tillkännagav
riksdagen att regeringen borde återkomma till riksdagen i vissa frågor angående
förvaltning av universitetens och högskolornas fastigheter, statens ansvar för
slottsanläggningar med omgivande mark och kronomarkerna samt förvaltningen av
nationella kulturinstitutioner.
Riksdagen beslutade i december 1992 om en ny organisation för förvaltning av
statens fastigheter och lokaler m.m. (prop. 1992/93:37, bet. 1992/93:FiU8,
rskr. 1992/93:123). Bland annat godkände riksdagen att huvuddelen av
universitets- och högskolefastigheterna fördes över till en särskild
fastighetskoncern, sedermera benämnd Statliga Akademiska Hus AB.
Lokalförsörjningsreformen och Byggnadsstyrelsens ombildning syftade till att
uppnå en effektivare lokalförsörjning samt en effektivare fastighets- och
förmögenhetsförvaltning. Riksdagen beslutade följande riktlinjer för den
statliga lokalförsörjningen:
Ð  Fastighetsförvaltningen skall skiljas från brukandet av lokaler och mark.
Ð  En mer rättvisande bild skall ges av mark- och lokalkostnaderna i
statsbudgeten.
Ð  Fastighetsförvaltningen skall bedrivas med ett, så långt möjligt, mark-
nadsmässigt avkastningskrav.
Ð  Fastighetsförvaltningen bör bedrivas i separata resultatenheter, som så
långt möjligt formas efter olika fastigheters särart.
Ð  Statens ägarroll bör renodlas. Graden av kapitalbindning och avkastningen på
kapitalet bör fortlöpande bli föremål för prövning.
Ð  Styrelsens och den verkställande ledningens ansvar för fastighetsför-
valtningen bör klaras ut på ett bättre sätt än vad som är möjligt inom
myndighetsformen. Förvaltningen bör därför företrädesvis bedrivas i
aktiebolagsform.
Ð  De fastigheter som av historiska eller andra skäl inte kan överföras till
bolag bör, oavsett nuvarande förvaltare, omfattas av en samordnad
förvaltning i myndighetsform.
Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen
Propositionen
Regeringen konstaterar i propositionen (avsnitt 4) att den genomförda reformen
var bra och att principerna bakom den skall ligga fast. Regeringen aviserar
dock att den avser verka för ytterligare effektiviseringar inom
lokalförsörjningsområdet.
Skälen för regeringens bedömning är följande. Den reform av statens
fastighetsförvaltning och myndigheternas lokalförsörjningsansvar som genom-
fördes i början av 1990-talet och som bl.a. innebar att Byggnadsstyrelsen
ombildades var nödvändig. Den hade sitt ursprung i att den offentliga
verksamheten blivit mer differentierad. Effektivitet i verksamheten fordrar då
ökad delegering av ansvar och beslut, bl.a. om hur resurser skall fördelas
mellan personal och lokaler. Fastighetsreformen måste alltså ses som ett led i
en förändrad syn på budgetprocessen. Utvärderingen av Byggnadsstyrelsens
ombildning har visat att den nya reformen innebar en positiv förändring.
Huvudprinciperna om myndigheternas lokalförsörjningsansvar och uppdelningen
mellan fastighetsägande och lokalutnyttjande är bra. Lokalkostnader och
lokalanvändning analyseras på ett helt annat sätt än tidigare i myndigheternas
verksamhetsplanering. Flexibilitet och smidighet i hanteringen av lokalfrågor
har samtidigt ökat jämfört med tidigare. Utvecklingen går i den riktning som
reformen syftade till. En klar majoritet av lokalanvändarna anser också att det
nuvarande systemet fungerar bättre än det tidigare.
Regeringen konstaterar att förändringarna av lokalförsörjningen och
fastighetsförvaltningen är sammantaget så stora att man med fog kan tala om ett
systemskifte - från en centralstyrd och monopolistisk lokalför-sörjningsmodell
till ett delegerat och marknadsorienterat system. Om-läggningen, som är en
konsekvens av den mål- och resultatstyrning som har införts i
statsförvaltningen, kom tidsmässigt att sammanfalla med efterkrigstidens
djupaste kris på fastighetsmarknaden. Myndigheterna och de nya
fastighetsförvaltarna har tvingats förhandla fram nya hyresavtal för ett
fastighetsbestånd som i omfattning motsvarar en stor del av de börsnoterade
fastighetsbolagens lokaler. Mot denna bakgrund kan det vara svårt att dra
långtgående slutsatser av några få års erfarenheter av reformen. Vidare anser
regeringen att det är viktigt att förändringar inte grundas på
övergångsproblem, speciella yttre förutsättningar de inledande åren, kritik som
bottnar i kvarstående önskemål om hyresgästförvaltning eller
intressemotsättningar i enskilda hyresförhandlingar som till stor del kan vara
en naturlig följd av att lokalkostnaderna nu har fått en reell betydelse för
hyresgästernas (myndigheternas) ekonomi. Regeringen anser därför inte att det
finns skäl att ändra på principen om myndigheternas lokalförsörjningsansvar.
Ytterligare effektiviseringar inom lokalförsörjningsområdet kan dock
åstadkommas genom att de statliga myndigheterna mer aktivt engagerar sig i och
prioriterar sina lokalförsörjningsfrågor. Vissa myndigheter kan t.ex. krympa
sitt lokalutnyttjande.
Finansutskottets ställningstagande
Utskottet delar den bedömning som regeringen gör att reformen av statens
fastighetsförvaltning och myndigheternas lokalförsörjningsansvar som
genomfördes i början av 1990-talet, och som bl.a. innebar att Byggnadsstyrelsen
avskaffades, var nödvändig. Bedömningen bygger på den utvärdering som gjorts
och som bl.a. ledde till slutsatsen att reformen förde till ökad effektivitet.
Huvudprinciperna bakom reformen är bra, både myndigheternas
lokalförsörjningsansvar och uppdelningen mellan fastighetsägande och
lokalutnyttjande. I likhet med regeringen anser utskottet att det saknas skäl
att ändra dessa.
Statens ägande av ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler
Bakgrund - utredningen
Utredningens definition av en ändamålsfastighet är att den i regel består av en
byggnad som helt saknar eller har en mycket liten alternativ användning och att
den har skräddarsytts för sitt ändamål. Vissa lokaler är så specialanpassade
till unika hyresgästbehov, läge och funktion att hyresvärden sannolikt aldrig
kan finna en alternativ användning som på ett rimligt sätt kan förränta
kapitalet. Ett ömsesidigt och starkt beroendeförhållande föreligger mellan
hyresvärd och hyresgäst. För denna typ av mycket specialanpassade
ändamålslokaler är det enligt utredningen inte meningsfullt att tala om en
marknad eller marknadslik hyra. Utredningen konstaterar att det efter
lokalförsörjningsreformen på vissa håll uppstod konflikter mellan hyresvärd och
hyresgäst, främst när det gäller hyressättning för ändamålsfastigheter.
Konflikterna härrör enligt utredningen från brister i utformningen av
spelreglerna vid fastighetsreformen, t.ex. dålig öppenhet vid
hyresförhandlingar från fastighetsägarens sida samt dunkla principer vid
hyressättning och utformning av statens avkastningskrav.
För att komma till rätta med bristerna föreslår utredningen att en hyres- och
kontraktsmodell införs som i stort innebär långa kontraktstider för statens
ändamålslokaler. Hyreskontrakten skall bygga på långsiktighet. Hyresgästen
skall ha rätt att förlänga kontrakten, och vid en sådan omsättning skall samma
hyressättningsprincip fortsätta att gälla.
Hyresgästen skall samtidigt vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om
han lämnar fastigheten innan hela investeringen är betald. Hyran utformas som
en komponenthyra, dvs. att hyra för kapitalkostnad, behov av ombyggnadsarbete,
drift och underhåll skiljs åt. I en separat klausul i kontraktet bör anges att
fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för
drift och underhåll och att hyresgästen skall ha full insyn i
upphandlingsprocesser och liknande. Den del av hyran som utgör kapitalkostnad
bör bestämmas enligt en nominell modell där hyran minskar över tiden.
Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara den femåriga
statsobligationsräntan samt den tekniska risk som är förknippad med fastigheten
och som bärs av fastighetsägaren. Om hyresgästen lämnar fastigheten i förtid
och fastigheten har ett värde, utöver restvärdet, i alternativ användning skall
75 % av detta värde tillfalla hyresgästen.
Vidare föreslås i utredningen att, utöver utformning av hyreskontrakt enligt
ovan, styrningen av de fastighetsförvaltande enheterna skall ske genom att
ägaren utformar direktiv som innefattar vilket risktagande bolaget/verket skall
få ta, dvs. marknadsrisker knutna till den framtida efterfrågan samt ränte- och
inflationsrisker. Särskilda anvisningar för att styra myndigheters lokalfrågor
i budgetprocessen bör samtidigt utarbetas.
Utredningen anser att ändamålsfastigheter kan betraktas som en viktig
produktionsfaktor för staten, och ett ägande kan motiveras av den kontroll som
staten därmed får över denna produktionsfaktor.
Propositionen
I propositionen (avsnitt 5) redogör regeringen för sin bedömning att det inte
är lämpligt att införa en sådan hyres- och kontraktsmodell för
ändamålsfastigheter som utredningen föreslagit. Däremot är det viktigt med en
öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster. Detta är
särskilt angeläget beträffande ändamålslokaler.
Skälen för regeringens bedömning är följande. De fastigheter som utnyttjas i
den statliga verksamheten är av många olika slag. Staten bedriver verksamhet i
generella kontorslokaler på orter med väl fungerande lokalmarknader där
alternativen är många och uppenbara för såväl hyresvärd som hyresgäst
(kommersiella fastigheter). Annan statlig verksamhet bedrivs i specialanpassade
lokaler, t.ex. speciallaboratorier inom ett universitets campus-område och
kriminalvårdsanstalter, där alternativen för såväl hyresvärd som hyresgäst är
begränsade (ändamålsfastigheter). Regeringens uppfattning är dock att gränsen
mellan vad som är en ändamålsfastighet och en kommersiell fastighet ofta är
mycket svår att dra.
Skälen till att staten äger vissa ändamålsfastigheter är t.ex. att byggnaden
är symbolen för den primära verksamhet som bedrivs, att fastigheten betraktas
som ett nationellt kulturarv, att den ägs av historiska skäl, att den ägs av
säkerhetsskäl, eller att staten vill ha full rådighet över en
produktionsfaktor.
Staten äger genom fastighetsförvaltande bolag och verk ett omfattande
fastighetsbestånd av ändamålskaraktär. Dessa bolag och verk äger dock normalt
också fastigheter som inte bör betraktas som ändamålsfastigheter. Gemensamt för
statliga ändamålsfastigheter är att de är starkt förbundna med en viss statlig
verksamhet och att de inte kan förvaltas på renodlat kommersiella grunder. Ett
motiv för ett långsiktigt statligt ägande av ändamålsfastigheter är att kunna
erbjuda statlig verksamhet långsiktiga och stabila förutsättningar.
Vanligtvis utgör inte en fastighetsrörelse av ändamålskaraktär en
självständig affärsidé utan fastighetsrörelsen bedrivs i ett ömsesidigt
beroendeförhållande med en primärverksamhet. Inriktningen på en
fastighetsrörelse av ändamålskaraktär bör därför vara att stödja den myndighet
som brukar ändamålslokalerna i sin verksamhet. Ägarens uppdrag bör utgå ifrån
att fastighetsbolaget skall äga och förvalta vissa kategorier av fastigheter,
eller fastigheter för vissa hyresgäster, för att tillgodose en
primärverksamhets behov av ändamålslokaler. Ett självklart mål bör vara att
optimera kundnyttan, dvs. att till en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i
form av t.ex. funktionella lokaler, hög standard och god service. De ekonomiska
målen får här inte samma mening som i en fullt konkurrensutsatt verksamhet där
ekonomiska resultatmått fungerar som det viktigaste, och kanske det enda,
kriteriet för effektivitet. Målstrukturen för fastighetsbolag och verk med
ändamålsfastigheter skiljer sig därför från vinstmaximerande fastighetsbolag
och kan många gånger vara mer komplicerat att fastställa.
Regeringen anser att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter skall
bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten skall generera
avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till risktagande,
utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar för
jämförbara lokaler. Kundnyttan kan inte drivas dithän att det i fastigheterna
investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och successivt
urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att primärverksamheten
subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att hyressättningen inte
sker korrekt. Lokalförsörjningsreformen innebär en frihet för statliga
hyresgäster att välja hyresvärd och lokal. Även de statliga ägarna av
ändamålsfastigheter är därför utsatta för konkurrens, särskilt i en
nybyggnadssituation. Detta innebär att förräntningskraven inte heller kan
sättas för högt. Avkastningskraven skall därför bestämmas utifrån affärsmässiga
principer med beaktande av risktagande.
Det är rimligt att hyresvärd och hyresgäst i hyresförhandlingar enas om
villkor som innebär att hyresgästen betalar en större del av investeringen
under kontraktstiden ju mer speciellt utformad fastigheten är. I de fall där
vare sig hyresvärd eller hyresgäst har några alternativ kan det vara
affärsmässigt att vid en nyinvestering avtala om att hyresgästen förbinder sig
att under kontraktstiden betala hela investeringen. I andra fall kan parterna
enas om andra villkor för t.ex. hur verksamhetsrisken skall fördelas mellan
hyresvärd och hyresgäst. Regeringen anser därför att det är viktigt att låta
parterna ha möjlighet att förhandla fritt i varje enskild situation. Ledningen
i fastighetsverksamheterna ansvarar samtidigt för att de finansiella riskerna
hanteras på ett ändamålsenligt sätt.
Regeringen anser därmed att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres-
och kontraktsmodell som utredningen föreslagit.
Regeringen anser däremot att det är viktigt med en öppen och aktiv dialog
mellan fastighetsägare och hyresgäster i lokalfrågor. Det är särskilt angeläget
beträffande ändamålslokaler.
Motionerna
I flera motioner tar man mer eller mindre uttryckligen avstånd från regeringens
redovisade principer för hyressättningen. Sålunda konstateras i motion Fi13 av
Lars Tobisson m.fl. (m) att regeringen valt att utan rimliga skäl avvisa den av
utredningen föreslagna modellen för hyressättningen av ändamålsfastigheter.
Regeringen bör återkomma med ett förslag i den riktning som utredaren anvisat
(yrkande 1). I motion Fi15 av Johan Lönnroth m.fl. (v) yrkande 1 begärs
uttryckligen att en hyres- och kontraktsmodell skall införas enligt
utredningens förslag. Regeringen gör, menar motionärerna, inget åt
hyressättningsproblemet, utan skjuter det framför sig. Det var välkommet, heter
det i motion Fi16 av Roy Ottosson m.fl. (mp), när den särskilde utredaren
lämnade förslag om ändrade principer för hyressättningen. Regeringen väljer att
avstå från förändringar och betonar statens roll som kostnadseffektiv
fastighetsägare samt framhåller att hyresgästerna är fria att välja andra
hyresvärdar, anför motionärerna (yrkande 1).
I två likartade yrkanden, motion Fi12 av Carl B Hamilton m.fl. (fp) yrkande 3
och motion Fi14 av Carl-Johan Wilson m.fl. (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1,
framförs uppfattningen att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall ställas
på ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal.
Motionärerna anser det vidare lämpligt att regeringen i förväg anger hur
tvister mellan fastighetsvärd och lokalanvändare skall lösas (yrkande 4 i resp.
motion). I den senare motionens yrkande 3 begärs att riksdagen skall uttala sig
för att hyran för ifrågavarande ändamålsfastigheter bör kunna fastställas i två
delar, dels kapitalkostnad, dels drift och underhåll som hyresgästen kan
påverka.
I motion Ub38 av Beatrice Ask m.fl. (m) slutligen begärs att riksdagen som
sin mening skall ge regeringen till känna vad i motionen anförts om
universitetens och högskolornas lokalförsörjning (yrkande 8). Motionärerna
pekar på att det ställs krav på snabba anpassningar av lokalbeståndet och att
det är angeläget att besluten ligger så nära pedagoger och forskare som
möjligt. ?Marknadshyrorna? (cit. i mot.) har tillämpats trots att någon marknad
knappast kan anses råda. Höga avkastningskrav driver upp lokalhyrorna, anför
motionärerna, som anser att universiteten och de större högskolorna bör ges ett
större inflytande över sitt fastighetsbestånd.
Yttrandena
Justitieutskottets yttrande
Justitieutskottet gör i sitt yttrande (JuU10y) bedömningen att avståndet mellan
utredningens och regeringens respektive ståndpunkter inte är särskilt stort.
Utskottet anser emellertid att det är angeläget att uttryckligen slå fast att
avkastningskravet för ändamålsfastigheter inte kan sättas lika högt som för det
statliga fastighetsbeståndet i övrigt. Utskottet vill dock betona att det inte
kan bli fråga om att återgå till ett system med anslagsfinansierade lokaler;
ett hyressättningssystem måste naturligtvis uppmuntra ett effektivt lokal-
utnyttjande. Utskottet vill mot den bakgrunden förorda att en ny
hyressättningsmodell konstrueras för ändamålsfastigheterna med huvudsaklig
utgångspunkt i utredningens förslag. Samtidigt vill utskottet, i enlighet med
vad regeringen anför, understryka vikten av att största möjliga utrymme lämnas
för parterna att förhandla fritt i alla frågor som rör drift och underhåll,
m.m.
Justitieutskottet föreslår att finansutskottet föreslår riksdagen att som sin
mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört.
Kulturutskottets yttrande
Kulturutskottet delar i sitt yttrande (KrU3y) regeringens uppfattning att
gränsen mellan vad som kan betecknas som en ändamålsfastighet och en
kommersiell fastighet ofta är mycket svår att dra. Utskottet anser att en
gränsdragning likväl måste göras för att fastighetsägare och hyresgäst skall
veta vilken hyressättningsprincip de har att utgå från.
Kulturutskottet understryker - i likhet med vad som görs i propositionen och
motionerna - vikten av att det förs en öppen och aktiv dialog mellan hyresvärd
och hyresgäst.
För vissa statliga hyresgäster inom kulturområdet, framför allt för dem som
bedriver central musei- och teaterverksamhet, utgör lokalhyran en mycket stor
del av verksamhetens totala kostnader. Situationen är också ofta den att dessa
hyresgäster har få, om ens några, alternativ till de nuvarande lokalerna och
därför är bundna vid staten som hyresvärd. Dessa speciella omständigheter bör
enligt utskottet föranleda att statens målsättning i fråga om fastigheter av
denna karaktär bör vara att stödja den institution som brukar lokalerna i sin
verksamhet. Ett självklart mål bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till
en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler,
hög standard och god service.
För denna typ av ändamålsfastigheter är det enligt utskottets mening, och som
framhållits i en av motionerna, inte meningsfullt att tala om en marknad eller
en marknadslik hyra.
För att det tydligt skall framgå hur hyran räknas fram anser utskottet, i
likhet med vad som föreslås av utredningen och i motionerna, att hyran skall
utformas som en komponenthyra, dvs. att kapitalkostnader samt kostnader för
drift och underhåll skiljs åt och klart redovisas för hyresgästen.
Vidare bör, såsom utredningen förslår, en separat klausul tas in i kontraktet
där det anges dels att fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än
marknadsmässig ersättning för drift och underhåll, dels att hyresgästen skall
ha full insyn i upphandlingsprocesser och liknande.
Hur den del av hyran som utgör kapitalkostnad skall betalas, dvs. enligt en
nominell modell, där hyran initialt är hög och minskar över tiden, eller enligt
en balanshyresmodell, där hyran ligger på en konstant nivå, eller enligt någon
annan modell bör enligt utskottets mening parterna ha möjlighet att förhandla
fritt om.
För vissa ändamålsfastigheter inom kulturområdet finns ofta särskilda skäl
till att staten beslutat att äga dessa fastigheter. Ett sådant skäl kan vara
att byggnaden är symbol för den primära verksamhet som bedrivs där. Ett annat
skäl kan vara byggnadens kulturhistoriska värde. Någon alternativ användning av
lokalerna är då inte aktuell. Detta bör enligt utskottets mening beaktas inte
minst då frågan om tillgodoseende av ett avkastningskrav, som är en del av
kapitalkostnaden, skall bedömas.
Dessutom anser kulturutskottet att fastighetsägaren inte bör ta betalt för
den risk som är förknippad med verksamhetens framtid om situationen är den att
hyresgästen i praktiken saknar alternativ till lokal. Därigenom kan
kapitalkostnaden minska.
I den öppna och aktiva dialogen mellan fastighetsägare och hyresgäst som
förordas i propositionen bör även redovisas kapitalkostnadens olika delar.
Detta bör göras för att undanröja en del av de oklarheter som kan ha varit
orsak till de problem som uppstått inom kultursektorn sedan
lokalförsörjningsreformen genomfördes.
I utredningen föreslås att frågor om ersättning för drift- och underhålls-
kostnader och frågor om villkor för ombyggnader och kompletteringar skall, om
tvist uppkommer, hänskjutas till en skiljenämnd. Regeringen har i propositionen
inte tagit ställning till om tvister bör avgöras av skiljenämnd eller på annat
sätt. Utskottet förutsätter att denna fråga blir löst i regeringens fortsatta
beredningsarbete.
Det är kulturutskottets bestämda uppfattning att de hittillsvarande
svårigheterna och oklarheterna när det gäller hyresfrågor inom kulturområdet
måste avhjälpas genom tydliga ägardirektiv och spelregler att läggas till grund
för det fortsatta samspelet mellan parterna. Finansutskottet bör vid sin
behandling av propositionen i dess helhet föra fram de synpunkter som
kulturutskottet anfört med anledning av propositionen och motionerna i de delar
som rör kulturområdet.
Utbildningsutskottets yttrande
Utbildningsutskottet föreslår i sitt yttrande (UbU7y) att inget av de i
yttrandet behandlade yrkandena om hyressättning m.m. skall föranleda någon
särskild åtgärd från riksdagens sida, varför de bör avstyrkas av
finansutskottet. Som skäl för sitt ställningstagande anför utskottet följande.
Utbildningsutskottet erinrar om att dess överväganden görs med beaktande av
förhållanden som gäller för myndigheterna på utbildningsutskottets
ansvarsområde, dvs. universitet och högskolor.
I likhet med regeringen vill utbildningsutskottet understryka det positiva i
lokalförsörjningsreformen. Ett delegerat och marknadsorienterat system har
ersatt en centralstyrd lokalförsörjningsmodell. Lokalkostnaderna har fått en
reell betydelse för lärosätenas ekonomi. Det har skapats en medvetenhet om
kostnaderna för lokaler, vilket har lett till allt större krav på effektivitet
i verksamheten. Jämsides med lokalförsörjningsreformen har det skett en radikal
förändring av högskolans resurstilldelningssystem, vilken bl.a. inneburit en i
jämförelse med den tidigare ordningen stor frihet för lärosätena att själva
förfoga över hur de medel skall användas som anvisas av statsmakterna.
Kostnaderna för lokaler är numera schablonmässigt beräknade som en del i de
prislappar efter vilka ersättningen för utförda prestationer utgår till
universitet och högskolor. Det är utskottets bestämda uppfattning att
principerna bakom lokalförsörjningsreformen bör ligga fast. Utskottet
konstaterar att den snabba och omfattande utbyggnaden av högre utbildning och
forskning som skett under 1990-talet ägt rum med tillämpning av bl.a. det
nuvarande sy-stemet för lokalförsörjning.
Som utbildningsutskottet har uppfattat utredningens förslag kan ett
genomförande av det på sikt föra med sig mer inslag av planekonomi, vilket
innebär att regler kommer att tillämpas för högskolans lokaler som avviker från
marknaden i övrigt och som generellt möjliggör en lägre prissättning jämfört
med den övriga marknaden. Den frihet för lärosätena att välja mellan olika
aktörer på fastighetsmarknaden som i princip skall råda kan komma att sättas ur
spel. Detta gäller inte minst vid beslut om investeringar i utpräglade
ändamålsfastigheter. En monopolsituation skulle kunna uppstå för Statliga
Akademiska Hus AB. Utskottet delar regeringens uppfattning att även statliga
ägare av ändamålsfastigheter bör vara utsatta för konkurrens. Utskottet vill
för egen del tillägga att detta bör gälla också för Statliga Akademiska Hus AB.
Det bör här erinras om att flera högskolor i dag har andra hyresvärdar än
Statliga Akademiska Hus AB. En ordning bör självfallet undvikas som medför att
somliga högskolor följer marknadsregler och andra inte, beroende på vilken
hyresvärd man har. Utskottet påminner än en gång om att en lokalkostnadsdel
ingår i prislapparna. Denna beräknas schablonmässigt utifrån läget på
hyresmarknaden. Utskottet motsätter sig ett system som leder till att
lokalkostnadsdelen skall prövas individuellt vid beräkningen av varje enskild
högskolas anslag.
Utbildningsutskottet delar också regeringens uppfattning att bolag som äger
ändamålsfastigheter skall bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt.
Kundnyttan kan alltså inte, som regeringen påpekar, drivas därhän att det i
fastigheterna investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och
successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att
primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att
hyressättningen inte sker korrekt. Utskottet påminner om att det redan i det
tidigare systemet, där Byggnadsstyrelsen var ägare till fastigheterna, förelåg
ett avkastningskrav vid beräkningen av lokalanslagen. Skulle avkastningskravet
på bolaget till följd av en formaliserad ordning alltför mycket avvika från vad
som generellt gäller på marknaden och lokalkostnaderna därmed avsevärt skilja
sig från vad som allmänt gäller, finner utskottet det naturligt att riksdagen
reagerar och särskilt beaktar ett uppkommet sådant förhållande vid anvisandet
av anslagen till universitet och högskolor.
Lokalförsörjningsreformen innebär en frihet för lärosätena att välja
hyresvärd och lokal. Detta bör naturligtvis beaktas av fastighetsbolagen vid
hyresförhandlingarna och deras överväganden om förräntningskrav. Utskottet
delar regeringens uppfattning att det är viktigt att låta parterna ha möjlighet
att förhandla fritt i varje enskild situation. Det är viktigt, inte minst
beträffande ändamålslokaler, att det förs en öppen och aktiv dialog mellan
fastighetsägare och hyresgäster, vilket också framhålls av regeringen.
Utbildningsutskottet anser det inte påkallat att förorda något särskilt
uttalande av riksdagen med anledning av de båda yrkandena i motionerna Fi12
(fp) och Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd), vilka förefaller syfta till att en
särskild ordning skall läggas fast för hur eventuella tvister mellan
fastighetsägare och lokalbrukare skall lösas.
Med det anförda har utskottet - såvitt avser högskoleområdet - inget att
erinra mot regeringens bedömning beträffande statens ägande av
ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler.
Till utbildningsutskottets yttrande har i denna del fogats avvikande meningar
från företrädare för Moderata samlingspartiet, Folkpartiet liberalerna,
Vänsterpartiet, Miljöpartiet de gröna och Kristdemokraterna.
Finansutskottets ställningstagande
Modell för hyressättningen
Finansutskottet vill inledningsvis behandla förslaget att införa en särskild
modell för hyressättningen av ändamålsfastigheter.
De problem som i vissa fall har uppstått mellan hyresvärd och hyresgäst för
ändamålslokaler har, enligt utskottets bedömning, sin grund i att det vid
fastighetsreformens genomförande inte analyserades vilka särdrag som gäller för
ändamålsfastigheter. En gemensam utgångspunkt för såväl utredningens som
regeringens bedömningar är att de problem som uppstått mellan hyresvärd och
hyresgäst för ändamålsfastigheter har sin grund i avsaknaden av tydliga
ägardirektiv och klara spelregler för samspelet mellan parterna. Det har
uppstått osäkerhet om och skilda tolkningar av på vilka principiella grunder
denna samverkan skall vila. Detta har i sin tur till stor del orsakat de
svårigheter i hyresförhandlingar m.m. som förevarit.
I sitt förslag till lösning av detta har utredningen föreslagit att
principerna för en hyressättningsmodell anvisas bolaget eller verket, att det
skall råda krav på öppenhet samt att direktiv om inflation och ränterisk
lämnas. Principerna för hyressättningsmodellen bygger på att hyreskontrakten
bör utgå från långsiktighet. Hyresgästen skall ha rätt att förlänga kontrakten
och vid sådan omsättning skall samma hyressättningsprincip gälla som tidigare.
Hyresgästen skall samtidigt vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om
fastigheten lämnas innan hela investeringen är betald. Hyran utformas som en
komponenthyra, dvs. att hyra för kapitalkostnad och drift och underhåll skiljs
åt. I en separat klausul i kontraktet bör framgå att fastighetsägaren inte har
rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för drift och underhåll och att
hyresgästen skall ha full insyn i upphandlingsprocesser och liknande. Den del
av hyran som utgör kapitalkostnad bör bestämmas enligt en nominell modell där
hyran faller över tiden. Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara
den femåriga statsobligationsräntan plus en halv procentenhet för den tekniska
risken på byggnader som skall bäras av fastighetsägaren. Om hyresgästen lämnar
fastigheten i förtid och fastigheten har ett värde i alternativ användning
skall 75 % av detta värde tillfalla hyresgästen.
Utgångspunkten i regeringens bedömning är att det är särskilt viktigt att
ägaren ger klara och entydiga direktiv om fastighetsverksamhetens syfte,
inriktningar och mål, anpassade till de förutsättningar som ges av den
primärverksamhet den riktar sig till. Regeringen anser det däremot inte
lämpligt att i direktiven införa detaljerade principer för en
hyressättningsmodell m.m. såsom har föreslagits av utredningen. Regeringens
bedömning grundas på inställningen att parterna själva kan välja och anpassa
sig till de villkor som är rimliga i det enskilda fallet med de förutsättningar
som gäller vid varje tidpunkt givet de ramar som är ställda av statsmakterna i
tydliga direktiv.
Som utskottet ser det är det inget som hindrar att parterna upprättar
kontrakt i enlighet med vad som föreslås i utredningen i de fall det bedöms
vara lämpligt. Utskottet delar regeringens uppfattning att det inte är lämpligt
att påbörda parterna en hyressättningsmodell. I stället bör även
hyreskontraktets utformning vara föremål för förhandlingar och ömsesidiga
överenskommelser mellan parterna.
Finansutskottet noterar att det i propositionen tas fasta på att direktiv för
ändamålsfastigheter bör ha sin grund i optimal kundnytta och
kostnadseffektivitet för att styra verksamheterna i den riktning som regeringen
anser överensstämmer med ändamålsfastigheternas särdrag. Såsom har påpekats i
flera motioner och i alla tre yttrandena är en fastighetsrörelse av
ändamålskaraktär starkt förbunden med den verksamhet som bedrivs i fastigheten.
Uppdraget till en sådan verksamhet bör enligt utskottets mening utgå ifrån att
tillgodose en primärverksamhets behov av ändamålslokaler och optimera brukarens
nytta av de resurser som läggs på lokalanskaffning. Samtidigt måste krav
ställas att verksamheterna skall bedrivas på ett kostnadseffektivt sätt.
Direktiv med utgångspunkt från ovanstående resonemang anser utskottet ha en
hög grad av överensstämmelse med utredningens förslag. I begreppet kundnytta
bör enligt utskottets uppfattning inrymmas vad utredningen bl.a. föreslår om
hyresgästens och hyresvärdens gemensamt upprättade förvaltningsplaner för de
olika objekten, att hyresvärden över tiden inte kan ta ut mer än marknadsmässig
ersättning för underhåll, service m.m. som värden utför, att neddragning av
underhåll av fastigheterna ej sker för att frigöra medel för hyresgästen så att
fastigheternas långsiktiga användning hotas, att möjlighet skapas att särskilja
drift- och underhållskostnaden i hyressättningen m.m. En grundläggande
förutsättning för att uppnå maximal nytta för brukaren är enligt utskottets
bestämda uppfattning att denne känner att det råder god insyn i förvaltningen.
En naturlig följd härav är att krav därmed ställs på stor öppenhet i den
meningen att de olika hyresdelarna öppet redovisas, både de delar som avser
drift och underhåll och de olika komponenter som ingår i kapitalkostnader.
När kostnadseffektiviteten bedöms måste enligt utskottets mening beaktas dels
statens kostnad för det kapital som tillförts fastigheterna, dels inflations-
och ränterisk och dels att drift- och underhållsinsatser sker effektivt. En
väsentlig del av hyran utgörs av kapitalkostnaden, dvs. avskrivningar och
räntekravet på bundet kapital.
Sammantaget delar finansutskottet regeringens uppfattning att det inte är
önskvärt att genomföra utredningens förslag till modell för hyressättning.
Propositionen innebär som utskottet ser det ett förtydligande i synsättet på
ägande av och hyressättning i ändamålslokaler jämfört med riksdagens beslut
från 1992. Utskottet anser dock att riksdagen som sin mening bör ge regeringen
till känna vad utskottet ovan anfört om att direktiven till aktuella verk och
bolag för ändamålsfastigheter bör utformas så att de går ut på att
fastighetsverksamheten är ett stöd till den verksamhet som bedrivs i lokalerna.
Motionerna Fi13 (m) yrkande 1, Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 3, Fi15 (v)
yrkande 1 och Fi16 (mp) yrkande 1 avstyrks.
Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastigheter
I några motioner föreslås ett sänkt avkastningskrav på ändamålsfastigheter.
Justitieutskottet och kulturutskottet förordar en sådan sänkning.
Justitieutskottet anser att avkastningskravet för ändamålsfastigheter inte bör
sättas lika högt som för det statliga fastighetsbeståndet i övrigt.
Kulturutskottet anför att det på kulturområdet ofta förhåller sig på så sätt
att statens ägande av fastigheterna grundas på att byggnaderna är en symbol för
den verksamhet som bedrivs i den eller att byggnaden har kulturhistoriskt
värde. Någon alternativ användning, hävdar de, är inte aktuell. Detta bör
enligt kulturutskottets mening beaktas inte minst då frågan om tillgodoseende
av ett avkastningskrav skall bedömas. Vidare anser kulturutskottet att
fastighetsägaren inte bör ta betalt för den risk som är förknippad med
verksamhetens framtid om situationen är den att hyresgästen i praktiken saknar
alternativ till lokal. Därigenom, skriver kulturutskottet, kan kapitalkostnaden
minska.
Finansutskottet har under beredningen inhämtat följande upplysningar. Statens
fastighetsverk har i dagsläget ett avkastningskrav på 2,8 %. Detta
avkastningskrav är uppbyggt från de olika verksamhetsgrenarnas avkastningskrav
där inrikes hyresfastigheter åläggs 8 %, utrikes hyresfastigheter 5 %, mark 2 %
och bidragsfastigheter 0 %. I och med att det statliga avkastningskravet är
vägt till 2,8 % med utgångspunkt från de olika verksamhetsgrenarnas andel
kapital och avkastning bär respektive gren sin ålagda kapitalkostnad.
Utskottet vill erinra om att en av riktlinjerna inför reformen 1991/92 var
att skapa en mer rättvisande bild av lokalkostnaderna i statsbudgeten. Även i
det fall fastigheten är helt avskriven finns det en kapitalkostnad, nämligen om
fastighetsägaren har en möjlighet att utnyttja byggnaden för annat ändamål.
Statens fastighetsverk beslutar i dialog med hyresgästen ett
återanskaffningsvärde som grund för kapitalkostnaden. Därigenom fås en hyra som
indikerar vad den statliga verksamheten kostar.
Väl att märka justerades myndigheternas anslag inför systemomläggningen för
att förändrade lokalkostnader inte skulle påverka verksamhetens
förutsättningar. Skulle man sänka avkastningskravet och därmed sänka hyran är
det därför rimligt att minska myndigheternas anslag med ett belopp motsvarande
denna hyressänkning. Manövern att sänka avkastningskravet leder nämligen inte
till att kapitalkostnaden minskar. Från statens synvinkel skulle ett ändrat
avkastningskrav leda till lägre inkomster från Statens fastighetsverk, vilket i
sin tur skulle leda till ökat upplåningsbehov och därmed förbundna
räntekostnader. Slutsatsen av detta är att, om det finns önskemål om att öka de
statliga medlen till kulturinstitutionernas verksamhet, det är naturligare att
öka deras anslag i den årliga budgetberedningen än att subventionera deras
hyreskostnader genom ett sänkt avkastningskrav på Statens fastighetsverk.
Finansutskottet vill emellertid inte utesluta att beslut om värderingar av
vissa ändamålsfastigheter skulle behöva omprövas. Utskottet utgår därför från
att regeringen i dialog med berörda myndigheter vidtar nödvändiga åtgärder för
att i vissa fall skapa en mer rättvisande bild av lokalkostnaderna i
statsbudgeten i enlighet med riksdagens tidigare beslut om riktlinjer för den
statliga fastighetsförvaltningen och lokalförsörjningen.
Utskottet vill vidare peka på att när hyresgästen har begränsade alternativ
och därmed är beroende av en statlig hyresvärd är det naturligt att
utgångspunkten för hyressättningen är självkostnad. I regeringens förslag är
det upp till parterna att förhandla om riskfördelningen i varje enskild
situation. Det är utifrån marknadsmässiga utgångspunkter uppenbart att ju högre
grad av specialanpassning i investeringarna, desto naturligare är det att
hyresgästen betalar investeringen under kontraktsperioden. Den överföring av
verksamhetsrisken på hyresgästen som detta medför innebär att fastighetsägarens
kostnadsrisk bör minska.
Med vad finansutskottet här anfört avstyrks motionerna Fi12 (fp) yrkande 3,
Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1 och Ub38 (m) yrkande 8.
Tvistelösning
Vad slutligen gäller motionerna om tvistelösning vill finansutskottet anföra
följande.
Behov av tvistelösning kan uppkomma när parterna inte kan komma överens om
att ingå avtal eller att parterna är oense om tolkning av ingånget avtal. I de
fall tvist gäller avtal mellan statligt bolag och myndighet är avtalen bindande
enligt vanliga civilrättsliga regler. Sådana tvister avgörs enligt hyreslagen
genom allmän domstol, hyresnämnd eller skiljenämndsförfarande.
Motsvarande ordning gäller inte för kontrakt mellan ett statligt verk och en
statlig myndighet. Kan parterna inte komma överens så är det ytterst
regeringens sak att avgöra frågan. Väl att märka har, enligt uppgift i
betänkandet Lokalförsörjning och fastighetsägande (SOU 1997:96, s. 48), inga
konflikter på fastighetsområdet som rört Statens fastighetsverk avgjorts av
regeringen. I utredningen Statliga myndigheters avtal (SOU 1994:136)
presenterades ett förslag till modell för konflikthantering mellan myndigheter.
Förslaget ledde emellertid inte till någon proposition.
Utskottet kan således konstatera att det ur formell synvinkel inte råder
någon oklarhet om hur tvister slutgiltigt skall lösas. Utskottet kan inte
heller se att det föreligger något behov av att ändra dessa bestämmelser, t.ex.
genom att införa en särskild ordning för att lösa tvister beträffande avtal om
ändamålsfastigheter. Motionerna Fi12 (fp) yrkande 4 och Fi14 (fp, m, c, v, mp,
kd) yrkande 4 avstyrks.
Styrningen av den statliga lokalförsörjningen
Propositionen
I propositionen (avsnitt 6, yrkande 1) föreslår regeringen att nuvarande
begränsning för statliga myndigheters rätt att teckna nya hyresavtal längre än
sex respektive tio år ersätts med en modell som bygger på krav på flexibilitet
i statliga myndigheters lokalbindning. Styrningen av myndigheternas
lokalförsörjning skall i första hand ske inom ramen för den reguljära
budgetprocessen.
Det är, enligt regeringen, viktigt att myndigheten i ett tidigt stadium
redovisar eventuella planer på utökning av lokaler. Det kan också finnas skäl
för en särskild prövning av sådana kontrakt som besitter höga värden. Hur
modellen för regeringens styrning av flexibiliteten i myndigheternas
lokalbildning samt kontrollen av enskilda kontrakt bör utformas kommer att
närmare beredas inom Regeringskansliet. Det är viktigt, anför regeringen, att
påpeka i detta sammanhang att kravet på flexibilitet i lokalbildningen skall
kunna anpassas till myndigheternas verksamhet och lokalsituation.
Eftersom lokalkostnader utgör en betydande del av många myndigheters totala
kostnader anser regeringen att det är viktigt att kräva en särskild redovisning
av myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Regeringen avser att under
året ta initiativ till att en modell för denna redovisning utarbetas.
Motionerna
Enligt motion Fi14 av Carl-Johan Wilson m.fl. (fp, m, c, v, mp, kd) är det av
stor vikt att se förvaltningen av statliga ändamålsfastigheter ur både ägarens
och brukarens perspektiv. När regeringen uppehåller sig vid frågan om
myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen, är det, anser de, endast
ägarens perspektiv som anläggs. Motionärerna föreslår att riksdagen uttalar sig
för att förvaltningen skall belysas ur såväl ägarens som brukarens perspektiv
vid den av regeringen åberopade redovisningen (yrkande 2).
I motion Ub39 av Gunnar Goude m.fl. (mp) föreslås att regeringen vidgar
uppdraget till Högskoleverket så att det även omfattar en redovisning av
principerna för hyressättning samt principerna för bolagens investeringar,
t.ex. strategiska uppköp av mark och investeringar på attraktiva områden
(yrkande 6).
Yttrandena
Utbildningsutskottets yttrande
Utbildningsutskottet anför i sitt yttrande (UbU7y) att det inte har någon annan
uppfattning än motionärerna när det gäller de krav på effektivitet som staten
bör kunna ställa på både ägare och brukare av fastigheter. Utbildningsutskottet
anser att syftet med yrkandet är tillgodosett med vad regeringen anför i nu
berört sammanhang. Regeringen framhåller att redovisningskravet skall anpassas
till myndighetens verksamhet och lokalsituation. Beträffande innebörden i
effektivitet i lokalförsörjningen framhåller regeringen att därmed avses t.ex.
hur lokalkostnaden per anställd har utvecklats över tiden.
Vad avser förslaget om ett utvidgat uppdrag till Högskoleverket anser
utbildningsutskottet inte att en sådan redovisning som motionärerna föreslår är
påkallad och bör alltså inte omfattas av uppdraget till Högskoleverket.
Utbildningsutskottet anför vidare att när det gäller bolagens principer för
investeringar etc. är detta inte en fråga för statsmakterna. Det ankommer på
berörda bolagsstyrelser att på eget ansvar fatta de beslut som de bedömer bäst
gagnar respektive bolags rörelse.
Till utbildningsutskottets yttrande har i denna del fogats avvikande meningar
från företrädare för Moderata samlingspartiet och Miljöpartiet.
Kulturutskottets yttrande
Kulturutskottet vill i sitt yttrande (KrU3y), i likhet med vad som anförs i
motion Fi14 framhålla vikten av att effektiviteten i förvaltningen av statliga
ändamålsfastigheter ses ur både hyresgästs- och hyresvärdsperspektiv. Detta
bör, anför utskottet, tydligt framgå i den modell för redovisning av
effektiviteten som regeringen avser att utarbeta. Utskottet anser att detta bör
ges regeringen till känna som riksdagens mening.
Kulturutskottet erinrar vidare om att lokalhyran utgör en mycket stor del av
vissa kulturinstitutioners totala kostnader. Kulturutskottet anser att det
skulle vara av värde om regeringen i resultatredovisningen under
institutionernas anslag i kommande budgetpropositioner kort anger hur stor del
av föregående års anslag som använts till att betala hyreskostnader.
Finansutskottets ställningstagande
Finansutskottet vill inledningsvis framhålla att myndigheterna har ansvaret att
hålla sig med lokaler som inte är kostsammare än vad som är motiverat för att
uppnå målen med verksamheten. För att styra den statliga lokalförsörjningen i
denna riktning föreslår regeringen i propositionen att metoder skall utvecklas
som tar sikte på att myndigheten åläggs att ha en viss flexibilitet i sin
lokalbildning i syfte att kunna möta förändringar i lokalefterfrågan inom vissa
givna kostnader. Vidare avser regeringen att särskilt pröva nya kontrakt som
besitter ett högt värde och som kommer att medföra väsentligt högre
hyreskostnader i framtiden. Styrningen avses i första hand ske inom ramen för
budgetprocessen. Regeringen föreslår också att nuvarande tidsbegränsningar att
teckna hyresavtal för myndigheterna upphör.
Utskottet anser att regeringen med de föreslagna åtgärderna kommer att ha
goda förutsättningar att kunna få kontroll över både lokalförsörjningen och
förvaltningen av ändamålslokaler.
Finansutskottet kan vidare fullt ut instämma i att statens
fastighetsförvaltning och lokalförsörjning måste ses ur såväl hyresgästs- som
hyresvärdsper-spektiv. Detta gäller inte enbart ändamålsfastigheter. Utskottet
gör dock samma bedömning som utbildningsutskottet och anser att syftet med
yrkande 2 i motion Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) är tillgodosett med vad
regeringen anför i propositionen.
Finansutskottet gör inte heller någon annan bedömning än utbildningsutskottet
vad avser förslaget om utvidgat uppdrag till Högskoleverket.
Med det anförda tillstyrker finansutskottet propositionen i denna del och
avstyrker motionerna Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 2 och Ub39 (mp) yrkande
6.
Vad gäller den i kulturutskottets yttrande (KrU3y) efterfrågade informationen i
budgetpropositionen om hur stor del av föregående års anslag som använts till
att betala hyreskostnader vill utskottet inledningsvis erinra om följande. Den
modell för styrning av myndigheterna, resultatstyrning, som numera tillämpas
bör i första hand inriktas på övergripande frågor, framför allt vilka mål som
skall eftersträvas och vilka resultat som uppnås. Denna styrningsmodell ger
myndigheterna en större frihet än tidigare att välja metoder för att nå
uppsatta mål. Lokalförsörjningsreformen kan ses som ett led i övergången till
resultatstyrning eftersom myndigheternas ansvar för sin lokalförsörjning ökade
genom reformen. Myndigheterna har numera en större möjlighet att avväga t.ex.
vilket lokalutnyttjande, vilken personalbemanning, osv. som de bedömer ger den
största måluppfyllelsen. Det förefaller mot den bakgrunden inte nödvändigt att
regeringen i budgetpropositionen redovisar varje myndighets lokalkostnader. Det
faller inte på riksdagen att besluta om myndigheternas lokaler i enskilda fall.
Samtidigt är det naturligtvis viktigt att budgetpropositionen innehåller den
information som riksdagen efterfrågar och som utskotten bedömer vara relevant
för sin beredning. Den utformning som budgetpropositionen har haft sedan hösten
1996 har varit föremål för utvärdering. Dessutom förekommer en ständig dialog
mellan riksdagen och regeringen beträffande vilken information som bör lämnas i
budgetpropositionen. Det kan gälla krav från riksdagen på redovisning av hur
vissa beslut genomförs eller krav på resultatredovisning av visst slag. Det
förefaller naturligt att när riksdagen finner det särskilt påkallat begära
särskild redovisning av myndigheternas lokalförsörjning på t.ex. ett
verksamhetsområde. Det kan kanske vara särskilt angeläget på politikområden med
många ändamålslokaler och där hyreskostnaden utgör en hög andel av anslagen.
Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB
Propositionen
I propositionen (avsnitt 7, yrkande 2) föreslås att regeringen övertar aktierna
i Specialfastigheter Sverige AB genom utdelning eller annat förfarande.
Bakgrunden och skälet till förslaget är följande. Vid ombildningen av
Byggnadsstyrelsen bildades Vasakronan Holding AB med dotterbolaget Vasakronan
AB som i sin tur ägde dotterbolagen Vasakronan Krim AB och Vasajorden AB. Till
Vasakronan AB överläts i huvudsak kommersiella fastigheter. Till Vasakronan
Krim AB överläts det fastighetsbestånd som Kriminalvårdsstyrelsen nyttjar och
till Vasajorden AB de institutionsanknutna utbildningsfastigheterna som nyttjas
av Sveriges lantbruksuniversitet (SLU). Förvaltningsansvaret för de rena jord-
och skogsbruksfastigheterna som används för forsknings- och försöksändamål
överfördes däremot till SLU. Vasajorden AB har senare sålts till Statliga
Akademiska Hus AB, vilket har bidragit till ytterligare renodling av det
statliga fastighetsägandet.
Efter hand har konstaterats att vissa av Vasakronan AB:s fastigheter är så
speciella till sin karaktär att de bör betraktas som ändamålsfastigheter. I en
strävan att fortsätta renodlingen av Vasakronan AB till ett rent kommersiellt
fastighetsbolag bildades Specialfastigheter Sverige AB. Till Specialfastigheter
Sverige AB har överlåtits fastigheter av ändamålskaraktär som hyrs ut till
vissa statliga verksamheter, t.ex. kriminalvårdsfastigheter, vissa
försvarsfastigheter, räddningsskolor, specialskolor och sameskolor.
Vasakronan Holding AB har namnändrats till Civitas Holding AB och Vasakronan
AB och Specialfastigheter Sverige AB är således numera dotterbolag till detta
holdingbolag. Regeringen avser nu att skilja ut dotterbolaget
Specialfastigheter Sverige AB ur Civitaskoncernen. Bolaget kommer långsiktigt
att ägas av staten.
Avskiljandet av Specialfastigheter Sverige AB skall ses som ett led i en
ytterligare renodling av Civitaskoncernen och av statens ägande av skilda
kategorier av fastigheter. Civitaskoncernen ansvarar därefter för förädling,
utveckling, förvaltning och avveckling av kommersiella fastigheter och
fastighetsrelaterade tillgångar utan långsiktiga motiv för staten att äga och
med mål som innebär högsta möjliga långsiktiga avkastning på kapitalet. Vad
avser kommersiella fastigheter anser utredningen att staten på sikt bör
avveckla sitt engagemang som ägare av kommersiella fastigheter där eventuella
statliga hyresgäster har rimliga alternativ för sin lokalförsörjning.
Regeringen avser inte att påbörja ett arbete med utförsäljning av bolag med
sådana fastigheter.
Motionerna
I motion Fi13 av Lars Tobisson m.fl. (m) hänvisas till att den särskilde
utredaren anser att staten skall avveckla sitt engagemang av de kommersiella
fastigheter där eventuella statliga hyresgäster har rimliga alternativ för sin
lokalförsörjning. Detta skulle enligt motionärernas mening bäst ske genom en
snabb börsintroduktion av Vasakronan AB som nu av ledningen utformats som ett
renodlat kommersiellt och börsfähigt fastighetsbolag. Motionärerna föreslår att
regeringen ges i uppdrag att åstadkomma en börsintroduktion av Vasakronan AB
och en försäljning av statens aktier i bolaget (yrkande 2).
Ett likartat förslag framförs även i motion Fi12 av Carl B Hamilton m.fl.
(fp). Motionärerna anser att processen med att avveckla kommersiella
fastigheter i statlig ägo och att börsintroducera Vasakronan AB bör påbörjas
omedelbart. De motiverar sitt förslag med att det är lämpligt att göra det nu
när fastighetsmarknaden på många håll håller på att förstärkas. Avgörande för
deras förslag är emellertid att det av bl.a. konkurrensskäl inte är lämpligt
att staten är en stor ägare på fastighetsmarknaden, särskilt inte som staten
genom skattepolitik och andra politiska åtgärder i hög grad fastställer
spelreglerna på samma marknad (yrkande 1).
Johan Lönnroth m.fl. (v) erinrar i motion Fi15 om att i huvudsak kommersiella
fastigheter överläts till Vasakronan AB vid ombildningen av Byggnadsstyrelsen.
Efter hand har det konstaterats att vissa av Vasakronan AB:s fastigheter bör
betraktas som ändamålsfastigheter. Enligt motionärerna gör regeringen inte
klart i propositionen vad som skall hända med sådana fastigheter inom
Vasakronan AB. Om Vasakronan skall börsnoteras menar motionärerna att sådana
fastigheter som hyresgästen inte kan lämna inte skall finnas med i beståndet.
Det behövs, anför de, ytterligare en genomgång av Vasakronans bestånd i syfte
att lyfta ut fastigheter av sådan typ innan börsnotering sker (yrkande 2).
Finansutskottets ställningstagande
Utskottet bedömer inte att en börsnotering av Civitas Holding AB eller en
utförsäljning av aktierna för närvarande är aktuell, varför motionerna Fi13 (m)
yrkande 2 och Fi12 (fp) yrkande 1 avstyrks. När det gäller förslaget i motion
Fi15 (v) yrkande 2 anser utskottet att syftet med motionen är uppfyllt genom
skapandet av Specialfastigheter AB, varför även denna motion avstyrks.
Utskottet utgår från att regeringen tillser att ytterligare fastigheter förs
över till Specialfastigheter AB från Vasakronan AB om det vid en senare
tidpunkt visar sig att några felbedömningar gjorts vid den genomgång som
föregått bildandet av Specialfastigheter AB. Utskottet tillstyrker därmed
regeringens förslag.
Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB
Propositionen
I propositionen (avsnitt 8, yrkande 3) föreslår regeringen att styrelserna i
Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag utses utan särskilda krav på
representation från berörda universitet och högskolor. Den nuvarande ordningen
strider mot grundtanken om separation mellan förvaltande och nyttjande och mot
strävan att skapa en affärsmässig relation mellan fastighetsägare och
hyresgäst, anför regeringen. Den skapar en oklar roll för de styrelseledamöter
som nomineras av högskolan. Det skall inte längre föreligga någon rätt för
universitet och högskolor att nominera några representanter till styrelserna
inom koncernen Statliga Akademiska Hus AB. Men, anför regeringen, staten som
ägare till bolaget kommer att se till att sakkunskap om universitetens och
högskolornas villkor finns representerad i styrelsen. Regeringen bedömer att
även moderbolaget kommer att göra samma överväganden vid val av
styrelserepresentanter i sina dotterbolag.
Motionerna
I motion Fi12 av Carl B Hamilton m.fl. (fp) föreslås ett uttalande av riksdagen
om vikten av att det i styrelsen för Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag
finns sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor (yrkande 2). Ett
likartat uttalande begärs i motion Fi16 av Roy Ottosson m.fl. (mp), dock med
den skillnaden att det enligt motionärerna bör föreligga ett formellt krav på
tillräcklig representation för de berörda högskolorna och universiteten i
styrelserna (yrkande 2).
Utbildningsutskottets yttrande
Utbildningsutskottet anser i sitt yttrande (UbU7y) att finansutskottet bör
tillstyrka regeringens förslag. Utskottet instämmer i den beskrivning som
regeringen ger av de berörda styrelseledamöternas situation. Som
styrelseledamot i ett bolag skall dessa agera utifrån bolagets intressen, och
de har t.ex. inte rätt att föra information vidare. Å andra sidan är de
nominerade av högskolan för att bevaka högskolans intressen och har behov av
att kunna diskutera fastighetsfrågorna med andra inom högskolan med
utgångspunkt i all den information som de har.
Även om den nya ordningen i praktiken har fungerat tämligen väl under
genomförandet av reformen bör det inte uteslutas att svåra konfliktsituationer
kan komma att uppstå. Det är därför enligt utbildningsutskottet dags att även i
nu förevarande hänseende renodla bolagens och högskolemyndigheternas skilda
roller. Utskottet vill emellertid kraftigt understryka vikten av att
styrelserna tillförs sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor.
Utskottet förutsätter att detta sker i enlighet med vad regeringen anför i
propositionen, varför det inte behövs något riksdagsuttalande i frågan.
Utskottet har erfarit att det inom koncernledningen, i avvaktan på ett
riksdagsbeslut i enlighet med förslaget i propositionen, pågår överväganden om
hur personer med djupa kunskaper om och erfarenheter av högskolans verksamhet
och villkor skall kunna rekryteras till dotterbolagens styrelser.
Enligt utbildningsutskottet är yrkandet i motion Fi12 (fp) tillgodosett såväl
med vad regeringen anfört i propositionen som med vad utskottet nu har anfört.
Som utskottet ser det är syftet med motsvarande yrkande i motion Fi16 (mp)
likaledes tillgodosett. Finansutskottet bör således avstyrka båda yrkandena.
Till utbildningsutskottets yttrande har i denna del fogats avvikande meningar
från företrädare för Miljöpartiet de gröna.
Finansutskottets ställningstagande
Finansutskottet instämmer i vad utbildningsutskottet anfört och tillstyrker
regeringens förslag i denna del samt avstyrker därmed motionerna Fi12 (fp)
yrkande 2 och Fi16 (mp) yrkande 2.
Nedläggning av Stats-kommunala marknämnden
Propositionen
I propositionen (avsnitt 9, yrkande 4) föreslår regeringen att Stats-kommunala
marknämnden läggs ned per den 1 juli 1998. Regeringen skall vidta de åtgärder
som behövs för avvecklingen. Skälet till förslaget är att nämnden numera inte
har någon egentlig funktion att fylla.
Finansutskottets ställningstagande
Utskottet tillstyrker regeringens förslag i denna del.
Fastighetsinvesteringsbolag
Bakgrund - tidigare riksdagsbehandling
Vid föregående riksmöte behandlades två motioner med förslag om lagstiftning
som skulle möjliggöra bildande av s.k. fastighetsinvesteringsbolag: motionerna
1996/97:Fi909 av Carl Erik Hedlund (m) och 1996/97:L215 av Lennart Hedquist
(m). Motionärerna föreslog att det skapas en ny företagsform,
fastighetsinvesteringsbolag, för att effektivisera fastighets- och
kapitalmarknaderna. Ett fastighetsinvesteringsbolag definieras som ett svenskt
aktiebolag som uteslutande eller så gott som uteslutande äger och förvaltar
fastigheter, vars uppgift är att erbjuda aktie- och andelsägare möjlighet till
direkt tillgång till väl specificerade fastigheters avkastning och vari ett
stort antal fysiska och juridiska personer äger aktier eller andelar. Ett
fastighetsinvesteringsbolag liknar investmentbolag, men till skillnad från
dessa skall realisationsvinster beskattas. Det skall finnas en skyldighet för
fastighetsinvesteringsbolagen att utdela 80 % av vinsten. Denna utdelning skall
vara avdragsgill till 100 %. Förslaget innebär att privatpersoner kan investera
i fastigheter så att de dels har ägandets ekonomiska fördelar, dels har samma
skattevillkor som om de skulle placera i direktägande av fastigheter. Även för
större investerare skulle förslaget innebära ett säkrare, enklare och mer
flexibelt sätt att variera fastighetsandelen i sina portföljer.
Finansutskottet avstyrkte båda motionerna (bet. 1996/97:FiU20, rskr. 284)
efter att ha inhämtat från Finansdepartementet att det till departementet hade
inkommit skrivelser med begäran om införande av nya regler för
fastighetsinvesteringsbolag och att regeringen vid sammanträde den 28 november
1996 hade beslutat att inte vidta någon åtgärd med anledning av skrivelserna
med hänvisning till att problemen på fastighetsmarknaden torde kunna lösas med
tillämpning av befintliga regler. Samma resultat, dvs. enkelbeskattning, kan
uppnås genom att ett fastighetsbolag ger ut ett lån.
Motionerna
I motion Fi908 återkommer de båda motionärerna, Lennart Hedquist och Carl Erik
Hedlund (båda m), med förslag om att hos regeringen begära förslag till lag om
fastighetsinvesteringsbolag. Motionärerna menar att regeringens
ställningstagande till förslag om fastighetsinvesteringsbolag, dvs. att hänvisa
till att de åsyftade effekterna med fastighetsinvesteringsbolag skulle kunna
uppnås genom att bolaget ger ut speciella lånebevis, var egendomligt. Det är,
anför de, inte rimligt att på detta sätt hänvisa till en komplicerad och för
småsparare i praktiken helt otillgänglig metod. Regeringens beslut innebär de
facto att man inte vill åstadkomma de fördelar som fastighetsinvesteringsbolag
kan åstadkomma för fastighetsmarknaden och de småsparare som vill investera i
fastigheter.
Lars Tobisson m.fl. (m) hänvisar i motion Fi13 till motion Fi908 (m) och
anför att det är betydelsefullt att det skapas en ändamålsenlig form för ägande
av andelar i fastighetsbolag för att få till stånd ett brett folkligt ägande av
fastighetsaktier, vilket skulle vara viktigt inte minst i samband med att
Vasakronan AB börsintroduceras och statens aktier avyttras (yrkande 3).
Finansutskottets ställningstagande
Utskottet vidhåller sin tidigare inställning i denna fråga och avstyrker
motionerna Fi908 (m) och Fi13 (m) yrkande 3.

Hemställan

Utskottet hemställer
1. beträffande modell för hyressättningen
att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1, 1997/98:Fi14 yrkande 3,
1997/98:Fi15 yrkande 1 och 1997/98:Fi16 yrkande 1 samt som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
res. 1 (m, v, mp)
2. beträffande sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet
att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 3, 1997/98:Fi14 yrkande 1
och 1997/98:Ub38 yrkande 8,
res. 2 (fp, kd)
res. 3 (m, v, mp) - motiv. - villk. res. 1
3. beträffande tvistelösning
att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 4 och 1997/98:Fi14 yrkande
4,
res. 4 (m, v, mp) - motiv. - villk. res. 1
4. beträffande styrningen av den statliga lokalförsörjningen
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 1 och med avslag
på motionerna 1997/98:Fi14 yrkande 2 och 1997/98:Ub39 yrkande 6 godkänner
vad i propositionen förordats om nya riktlinjer för styrningen av den
statliga lokalförsörjningen,
res. 5 (mp)
5. beträffande ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas
Holding AB
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 2 samt med avslag
på motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 1, 1997/98:Fi13 yrkande 2 och
1997/98:Fi15 yrkande 2 godkänner att regeringen övertar aktierna i
Specialfastigheter Sverige AB,
res. 6 (m, fp, mp, kd)
res. 7 (v)
6. beträffande styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus
AB
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 3 samt med avslag
på motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 2 och 1997/98:Fi16 yrkande 2 godkänner
vad regeringen förordat om sättet att utse styrelserna i Statliga
Akademiska Hus AB med dotterbolag,
res. 8 (fp, kd)
res. 9 (mp)
7. beträffande nedläggning av Stats-kommunala marknämnden
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 4 godkänner att
Stats-kommunala marknämnden läggs ned och att regeringen vidtar de
åtgärder som behövs för avvecklingen,
8. beträffande fastighetsinvesteringsbolag
att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Fi908 och 1997/98:Fi13 yrkande 3.
res. 10 (m, fp, kd)
Stockholm den 12 maj 1998
På finansutskottets vägnar
Jan Bergqvist

I beslutet har deltagit: Jan Bergqvist (s), Per-Ola Eriksson (c), Lisbet Calner
(s), Bo Nilsson (s), Lennart Hedquist (m), Arne Kjörnsberg (s), Sonia Karlsson
(s), Fredrik Reinfeldt (m), Carl B Hamilton (fp), Johan Lönnroth (v), Kristina
Nordström (s), Per Bill (m), Roy Ottosson (mp), Kjell Nordström (s), Sven-Erik
Österberg (s), Göran Lindblad (m) och Michael Stjernström (kd).

Reservationer

1. Modell för hyressättningen (mom. 1)
Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Johan Lönnroth (v), Per Bill (m),
Roy Ottosson (mp) och Göran Lindblad (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med
?Finansutskottet vill inledningsvis? och på s. 15 slutar med ?yrkande 1
avstyrks? bort ha följande lydelse:
Utredningen om utvärdering av Byggnadsstyrelsens ombildning m.m. har i sitt
betänkande Statens ändamålsfastigheter (SOU 1996:187) pekat på att det finns
brister som behöver åtgärdas inom främst hyressättningen för s.k.
ändamålsfastigheter. Utredningen föreslog därför att en hyressättningsmodell
skall införas för att konflikter inte skall behöva uppstå mellan hyresgäst och
hyresvärd. Trots att de flesta remissinstanserna i stora delar tillstyrkt
utredningens förslag väljer regeringen att inte föreslå att en sådan modell
tillämpas. Några skäl för ställningstagandet redovisas, som utskottet ser
saken, inte i propositionen. I stället hänvisar regeringen till att det är
viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster.
Enligt utskottets uppfattning innebär propositionen inget klargörande för
hyresvärdar och hyresgäster i ändamålsfastigheter. De konflikter som förekommer
när det gäller ändamålsfastigheter härrör från vissa brister i utformningen av
spelreglerna i samband med fastighetsreformen. Utan att göra nödvändiga
klargöranden kommer dessa konflikter att fortleva. Utskottet förordar mot denna
bakgrund att en ny hyressättningsmodell konstrueras för ändamålsfastigheterna
med huvudsaklig utgångspunkt i utredningens förslag. Samtidigt vill utskottet
understryka vikten av att största möjliga utrymme lämnas för parterna att
förhandla fritt i alla frågor som rör drift och underhåll, m.m. Det bör vidare
vara möjligt för parterna att avvika från hyressättningsmodellen om båda parter
är överens om det, men om hyresgästen föredrar hyressättningsmodellen skall den
tillämpas.
Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av motionerna Fi13 (m)
yrkande 1, Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 3, Fi15 (v) yrkande 1 och Fi16
(mp) yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse:
1. beträffande modell för hyressättningen
att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1, 1997/98:Fi14
yrkande 3, 1997/98:Fi15 yrkande 1 och 1997/98:Fi16 yrkande 1 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2)
Carl B Hamilton (fp) och Michael Stjernström (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?I några
motioner? och på s. 16 slutar med ?(m) yrkande 8? bort ha följande lydelse:
I motion Fi12 (fp) föreslås att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall
ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästerna saknar frihet att byta lokal
utan att verksamhetens karaktär förändras i hög grad. Nuvarande modell leder
till rundgång i den offentliga bokföringen där hyresgästen får ett något större
statsanslag än eljest enbart för att i nästa ögonblick kvitta detta mot ett
helt schablonmässigt avkastningskrav. Krav på enkelhet och gensomsiktlighet i
offentlig förvaltning talar för att man slopar denna rundgång. Utskottet delar
denna uppfattning och anser att riksdagen med bifall till motionens yrkande 3
och med anledning av motionerna Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1 och Ub38
(m) yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:
2. beträffande sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet
att riksdagen med bifall till motion 1997/98:Fi12 yrkande 3 och med anledning
av motionerna 1997/98:Fi14 yrkande 1 och 1997/98:Ub38 yrkande 8 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2, motiveringen)
Under förutsättning av bifall till reservation 1 (mom. 1)
Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Johan Lönnroth (v), Per Bill (m),
Roy Ottosson (mp) och Göran Lindblad (m) anser att den del av utskottets
yttrande som på s. 15 börjar med ?I några motioner? och på s. 16 slutar med
?(m) yrkande 8? bort ha följande lydelse:
En grundtanke i den hyresmodell som föreslås av utredaren är att hyresgästen
bär den risk som är förknippad med förändringar i verksamhetens inriktning.
Hyresgästen förbinder sig att betala hyra som ger fastighetsägaren en
avkastning på markvärdet och som täcker fastighetsägarens totala kostnader för
uppförande av byggnaderna, inklusive ersättning till eget kapital. Detta är
enligt utskottet en rimlig riskfördelning, eftersom en ändamålsfastighet
uppförs åt en viss hyresgäst för ett ändamål som är specifikt för denna
hyresgäst. Att lägga hela den risk som är förknippad med verksamhetens framtid
på myndigheten underlättar en samlad prövning av statens investeringar i
ändamålsfastigheter inom ett visst område. Riskfördelningen mellan hyresgäst
och fastighetsägare påverkar i sin tur vad som är ett rimligt avkastningskrav.
Genom att införa en modell för hyressättning av ändamålsfastigheter med den
inriktning som utredaren föreslår kommer fastighetsägarens risk att minska och
därmed kommer kostnadsrisken att minska. Därigenom torde syftet med
motionsyrkandena kunna anses vara tillgodosett. Motionerna Fi12 (fp) yrkande 3,
Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 1 och Ub38 (m) yrkande 8 avstyrks därför.
4. Tvistelösning (mom. 3, motiveringen)
Under förutsättning av bifall till reservation 1 (mom. 1).
Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Johan Lönnroth (v), Per Bill (m),
Roy Ottosson (mp) och Göran Lindblad (m) anser att den del av utskottets
yttrande som på s. 16 börjar med ?Vad slutligen gäller? och på s. 17 slutar med
?yrkande 4 avstyrks? bort ha följande lydelse:
Att införa någon särskild instans eller på annat sätt göra särskilda
arrangemang för tvistelösning är inte nödvändigt om en modell för hyressättning
av ändamålsfastigheter införs i enlighet med vad utskottet anfört ovan. Om
parterna inte kan komma överens om hur hyressättningen skall ske skall, enligt
utskottets förslag, en fast hyressättningsmodell tillämpas. Motionerna Fi12
(fp) yrkande 4 och Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) yrkande 4 avstyrks.
5. Styrningen av den statliga lokalförsörjningen (mom. 4)
Roy Ottosson (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande på s. 19 som börjar med
?Finansutskottet gör? och slutar med ?(mp) yrkande 6? bort ha följande lydelse:
Som ett led i styrningen av den statliga lokalförsörjningen bör regeringen i
enlighet med vad som föreslås i motion Ub39 (mp) vidga uppdraget till
Högskoleverket så att det även omfattar en redovisning av principerna för
hyressättning samt principerna för bolagens investeringar, t.ex. strategiska
uppköp av mark och investeringar på attraktiva områden.
Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av motion Ub39 (mp)
yrkande 6 som sin mening ge regeringen till känna. Med det anförda tillstyrker
utskottet propositionen i denna del och avstyrker motion Fi14 (fp, m, c, v, mp,
kd) yrkande 2.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:
4. beträffande styrningen av den statliga lokalförsörjningen
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 1 och med avslag
på motion 1997/98:Fi14 yrkande 2 godkänner vad som i propositionen
förordats om nya riktlinjer för styrningen av den statliga
lokalförsörjningen samt med anledning av motion 1997/98:Ub39 yrkande 6 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)
Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Carl B Hamilton (fp), Per Bill
(m), Roy Ottosson (mp), Göran Lindblad (m) och Michael Stjernström (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande på s. 21 som börjar med ?Utskottet
bedömer inte? och slutar med ?därmed regeringens förslag? bort ha följande
lydelse:
Utskottet har inget att invända mot förslaget i propositionen att skilja ut
Specialfastigheter Sverige AB ur Civitaskoncernen. I enlighet med vad som
föreslås i motionerna Fi12 (fp) och Fi13 (m) anser utskottet att staten snarast
bör avveckla sitt engagemang av kommersiella fastigheter. Detta bör ske genom
att Vasakronan AB börsintroduceras och att en försäljning av statens aktier i
bolaget inleds.
Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av motionerna Fi12 (fp)
yrkande 1 och Fi13 (m) yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna.
Propositionens förslag i denna del tillstyrks. Motion Fi15 (v) yrkande 2
avstyrks.
dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:
5. beträffande ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas
Holding AB
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:137 yrkande 2 samt med avslag
på motion 1997/98:Fi15 yrkande 2 godkänner att regeringen övertar aktierna
i Specialfastigheter Sverige AB samt med anledning av motionerna
1997/98:Fi12 yrkande 1 och 1997/98:Fi13 yrkande 2 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)
Johan Lönnroth (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande på s. 21 som börjar med ?Utskottet
bedömer inte? och slutar med ?därmed regeringens förslag? bort ha följande
lydelse:
Utskottet har inget att erinra mot regeringens förslag i denna del. Såsom
påpekas i motion Fi15 (v) har det emellertid efter hand kunnat konstateras att
vid ombildningen av Byggnadsstyrelsen hamnade vissa ändamålsfastigheter i
Vasakronan AB. Om Vasakronan AB skall börsnoteras bör dessa fastigheter
avskiljas från Vasakronans fastighetsbestånd innan noteringen sker. Det behövs
därför ytterligare en genomgång av Vasakronans bestånd.
Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av propositionen och
motion Fi15 (v) yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna. Motionerna
Fi12 (fp) yrkande 1 och Fi13 (m) yrkande 2 avstyrks.
dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:
5. beträffande ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas
Holding AB
att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:137 yrkande 2 och motion
1997/98:Fi15 yrkande 2 samt med avslag på motionerna 1997/98:Fi12 yrkande
1 och 1997/98:Fi13 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
8. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6)
Carl B Hamilton (fp) och Michael Stjernström (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande på s. 23 som börjar med
?Finansutskottet instämmer i? och slutar med ?(mp) yrkande 2? bort ha följande
lydelse:
Utskottet anser att det finns bärighet i argumentet i propositionen att
särskild representation i styrelserna för Statliga Akademiska Hus AB strider
mot strävan att skapa en affärsmässig relation mellan fastighetsägare och
hyresgäst. Riksdagen bör därför villfara regeringens förslag i denna del.
Utskottet kan dock instämma i vad som föreslås i motion Fi12 (fp) om vikten av
att det i styrelsen för Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag finns
sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor.
Vad utskottet här anfört bör riksdagen med anledning av propositionen och
motion Fi12 (fp) yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna. Motion Fi16
(mp) yrkande 2 avstyrks.
dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:
6. beträffande styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB
att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:137 yrkande 3 och motion
1997/98:Fi12 yrkande 2 samt med avslag på motion 1997/98:Fi16 yrkande 2
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
9. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6)
Roy Ottosson (mp) anser
dels att den del av utskottets yttrande på s. 23 som börjar med
?Finansutskottet instämmer? och slutar med ?(mp) yrkande 2? bort ha följande
lydelse:
Utskottet kan instämma i vad som i propositionen anförs om att den nuvarande
ordningen med majoritet för utbildningsintressena i styrelserna kan
ifrågasättas. För att med säkerhet kunna tillgodose lärosätenas berättigade
anspråk på sakkunskap i styrelserna om universitetens och högskolornas villkor
anser utskottet att det bör föreligga ett formellt krav på tillräcklig
representation för universitet och högskolor.
Vad utskottet här anfört bör riksdagen med bifall till motion Fi16 (mp)
yrkande 2 och med avslag på propositionen i denna del och motion Fi12 (fp)
yrkande 2 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:
6. beträffande styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB
att riksdagen med bifall till motion 1997/98:Fi16 yrkande 2 samt med avslag på
proposition 1997/98:137 yrkande 3 och motion 1997/98: Fi12 yrkande 2 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
10. Fastighetsinvesteringsbolag (mom. 8)
Lennart Hedquist (m), Fredrik Reinfeldt (m), Carl B Hamilton (fp), Per Bill
(m), Göran Lindblad (m) och Michael Stjernström (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande på s. 24 som börjar med ?Utskottet
vidhåller sin? och slutar med ?(m) yrkande 3? bort ha följande lydelse:
Utskottet anser att det finns flera skäl för att införa s.k.
fastighetsinvesteringsbolag (FIB):
*  FIB skulle kunna bli det lok som drar med sig det nödvändiga tillskott av
egenkapital som både privata och offentliga fastighetsbolag med några
undantag i dag saknar och som de i dag inte kan attrahera på grund av
gällande regler. Just genom att FIB-aktien ger direktinvesteringens fördelar
i utdelning och värdestegring utan att medföra dess nackdelar vad gäller
odelbarhet och likviditet blir placeringsformen sannolikt attraktiv. I
nuvarande läge är detta viktigt eftersom likviditeten på fastighetsmarknaden
då kommer att öka och resultera i en effektiv prisbildning på fastigheter.
Att få en motsvarande likviditet i direktinvesteringar är inte lika önskvärt
eftersom det kan leda till dålig förvaltning och större osäkerhet för
hyresgäster. FIB löser problemen med finansiering och prisbildning utan att
störa långsiktigheten i förvaltningen.
*  Vi får en stimulans till ökad långsiktighet och klar målinriktning i
fastighetsinvesteringar
*  En ny struktur kan växa fram med olika typer av specialiserade
fastighetsbolag
*  Möjligheter till förbättring av den totala portföljplaneringen hos
försäkringsbolag, fonder och andra kapitalförvaltare
*  Möjligheter för små kapitalplacerare att direkt investera i stora
fastigheter
*  Möjligheter till effektivisering av den svenska kapitalmarknaden som leder
till minskade kapitalkostnader och på sikt till sänkta kostnader för boende
och annan lokalanvändning.
Dessutom bör FIB kunna fylla en viktig funktion på marknaden i samband med att
statens kommersiella fastigheter, särskilt Vasakronan, skall börja avyttras
samt i samband med försäljning av andelar i kommunala bostadsföretag. Utskottet
tillstyrker därför förslagen i motionerna Fi908 (m) och Fi13 (m) yrkande 3 om
att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om
fastighetsinvesteringsbolag.
dels att utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse:
8. beträffande fastighetsinvesteringsbolag
att riksdagen med bifall till motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 3 och
1997/98:Fi908 hos regeringen begär förslag till lag om
fastighetsinvesteringsbolag.
Särskilt yttrande
Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)
Per-Ola Eriksson (c) anför:
Centerpartiet har i sin partimotion Fi18 föreslagit att staten under åren 1999
och 2000 bör sälja ut sitt ägande i olika bolag. Det gäller statens innehav i
Nordbanken, Pharmacia, Assidomän och Celsius, liksom Vasakronan. Motionen är
väckt med anledning av den ekonomiska vårpropositionen, och i den redogörs för
Centerpartiets förslag till ekonomiska riktlinjer och vilken inriktning 1999
års budget bör få. Jag står givetvis bakom de förslag som vi lägger i den
motionen och avser att följa upp motionen under finansutskottets kommande
beredning av ärendet (betänkande 1997/98:FiU20).
Justitieutskottets yttrande
1997/98:JuU10y
Förvaltning av statens fastigheter, m.m.
Till finansutskottet
Inledning
Finansutskottet har den 2 april 1998 beslutat att bereda bl.a.
justitieutskottet tillfälle att yttra sig över regeringens proposition
1997/98:137 Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters
lokalförsörjning, m.m. jämte motioner som väckts med anledning av propositionen
i de delar som berör utskottets beredningsområde.
Med anledning av propositionen har det väckts fem motioner, 1997/98: Fi12-16.
Ärendet föranleder följande yttrande från justitieutskottet.
Utskottet
Bakgrund
I propositionen  gör regeringen bl.a. bedömningen att nuvarande riktlinjer för
den statliga fastighetsförvaltningen och lokalförsörjningen skall ligga fast.
Regeringen redovisar vidare  sina överväganden när det gäller statens ägande av
s.k. ändamålsfastigheter och hyressättning av ändamålslokaler. Regeringens
bedömning är att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres- och
kontraktsmodell som Utredningen om utvärdering av Byggnadsstyrelsens ombildning
m.m. föreslagit i delbetänkandet Statens ändamålsfastigheter Princip för
förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187). Regeringen betonar dock att det
är viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster
och anför att detta är särskilt viktigt när det gäller ändamålslokaler.
Den fråga i propositionen som i första hand berör justitieutskottet rör just
hyresvillkoren för ändamålsfastigheter. Utskottet begränsar sitt yttrande till
den frågan.
Enligt propositionen är en ändamålsfastighet en fastighet där statlig
verksamhet bedrivs i specialanpassade lokaler där alternativen för såväl
hyresvärd som hyresgäst är begränsade. Dit hör t.ex. kriminalvårdsanstalter
anför regeringen.
Enligt den nyssnämnda utredningen, som gör en mer utförlig definition, avses
med en ändamålsfastighet en byggnad som helt saknar eller har en mycket liten
alternativ användning och som har skräddarsytts för sitt ändamål. Vissa
ändamålsfastigheter är så specialanpassade till unika hyresgästbehov att
hyresvärden sannolikt aldrig kan finna en alternativ användning som på ett
rimligt sätt kan förränta  det i fastigheten nedlagda kapitalet. Ett ömsesidigt
starkt beroende föreligger alltså mellan hyresvärd och hyresgäst.
För den statliga lokalförvaltningen gäller bl.a.  att fastighetsförvaltningen
skall skiljas från brukande av lokaler och mark och att fastighetsförvaltningen
skall bedrivas med ett så långt möjligt marknadsmässigt avkastningskrav (prop.
1991/92:44, bet. 1991/92:FiU8). En konsekvens härav är att
ändamålsfastigheterna hyrs ut till den myndighet som använder dem och att
myndigheten betalar marknadsmässig hyra.
När det gäller ändamålsfastigheterna har den marknadsmässiga hyressättningen
i olika sammanhang kritiserats. För att komma till rätta med kritiken föreslog
utredningen en ny hyressättnings- och kontraktsmodell. Denna innebär bl.a.
långa kontraktstider och ett avkastningskrav på det i fastigheten bundna
kapitalet som har den femåriga statsobligationsräntan som utgångspunkt.
Hyresgästen skall samtidigt vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om han
lämnar fastigheten innan hela investeringen är betald. Hyran utformas som en
komponenthyra där hyran för kapitalkostnad, ombyggnationer, drift och underhåll
skiljs åt. Hyresgästen skall vidare ha full insyn i upphandlingsprocesser och
liknande.
Regeringen anför att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter skall
bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten skall generera
avkastning på det av staten tillskjutna kapitalet, med hänsyn till risktagande,
utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar för
jämförbara lokaler. Kundnyttan får alltså inte drivas dithän att det i
fastigheten investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning.
Avkastningskraven skall därför bestämmas utifrån affärsmässiga principer med
beaktande av risktagandet. Regeringen gör vidare (s. 8) vissa uttalanden om
hyressättningen för nyinvesteringar som ligger i linje med utredningens
förslag. Regeringen betonar dock vikten av att parterna får förhandla fritt i
varje enskilt fall om t.ex. uppläggningen av hyresavtalet. Regeringens slutsats
blir, som tidigare framgått, att utredningens modell för hyressättning bör
avvisas.
Häremot står krav i motionerna  Fi12 yrkande 3 (fp), Fi13 yrkande 1 (m), Fi14
yrkande 3 (m, fp, c, v, mp, kd), Fi15 yrkande 1 (v) och Fi16 yrkande 1 (mp) på
att hyressättningen för ändamålsfastigheter skall ske enligt utredningens
modell.
Överväganden
Inledningsvis vill utskottet slå fast att såväl häkten som
kriminalvårdsanstalter som regel uppfyller de kriterier som ovan angetts för
ändamålsfastigheter. Under år 1997 betalade Kriminalvårdsstyrelsen sammanlagt
535 995 000 kr i hyra för sådana fastigheter. Beloppet motsvarade  15 % av
driftskostnaden för kriminalvårdsanstalterna och 20 % av driftskostnaden för
häktena. Det måste också framhållas att den alternativa användningen när det
gäller kriminalvårdens fastigheter i praktiken är näst intill obefintlig. Det
är helt enkelt inte möjligt att tänka sig en alternativ användning av t.ex.
säkerhetsavdelningen på Kumlaanstalten. Omfattningen av verksamheten vid häkten
och kriminalvårdsanstalter kan inte heller styras av hyresgästen utan beror på
beslut i domstolarna som i sin tur är avhängiga den straff- och
processrättsliga regleringen.
Sammantaget innebär det nu sagda att den risk som är förknippad med uthyrning
av häkten och anstalter rimligen måste bedömas som obetydlig. Med tanke på att
det sällan finns någon alternativ hyresgäst är det också svårt att bedöma
vilken hyra som motsvarar hyran för jämförbara lokaler. Man kan alltså inte
påräkna någon press uppåt på hyrorna som beror på efterfrågan från andra
intressenter. Man kunde snarare förvänta sig att ändamålsfastigheterna i ett
marknadsanpassat system skulle uppvisa en lägre avkastning just på grund av
svårigheten att hitta  alternativa hyresgäster.
Sett i detta perspektiv är det möjligt att avståndet mellan utredningens och
regeringens respektive ståndpunkter inte är särskilt stort. Utskottet anser
emellertid att det är angeläget att det uttryckligen slås fast att
avkastningskravet för ändamålsfastigheter inte kan sättas lika högt som för det
statliga fastighetsbeståndet i övrigt. Utskottet vill dock betona att det inte
kan bli fråga om att återgå till ett system med anslagsfinansierade lokaler;
ett hyressättningssystem måste naturligtvis uppmuntra ett effektivt
lokalutnyttjande. Utskottet vill mot den här anförda bakgrunden förorda att en
ny hyressättningsmodell konstrueras för ändamålsfastigheterna med huvudsaklig
utgångspunkt i utredningens förslag. Samtidigt vill utskottet, i enlighet med
vad regeringen anför, understryka vikten av att största möjliga utrymme lämnas
för parterna att förhandla fritt i alla frågor som rör drift och underhåll,
m.m.
Vad justitieutskottet anfört med anledning av propositionen och motionerna
bör finansutskottet föreslå riksdagen att ge regeringen till känna.
Stockholm den 28 april 1998
På justitieutskottets vägnar
Gun Hellsvik

I beslutet har deltagit: Gun Hellsvik (m), Lars-Erik Lövdén (s), Göran
Magnusson (s), Sigrid Bolkéus (s), Göthe Knutson (m), Märta Johansson (s),
Ingbritt Irhammar (c), Ann-Marie Fagerström (s), Alice Åström (v), Maud
Ekendahl (m), Kia Andreasson (mp), Rolf Åbjörnsson (kd), Helena Frisk (s),
Jeppe Johnsson (m) och Cinnika Beiming (s).
Kulturutskottets yttrande
1997/98:KrU3y
Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning,
m.m.
Till finansutskottet
Finansutskottet har den 2 april 1998 beslutat att bereda kulturutskottet
tillfälle att avge yttrande över proposition 1997/98:137 Förvaltning av statens
fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. jämte de med
anledning av propositionen väckta motionerna i de delar som rör
kulturutskottets beredningsområde.
Med anledning av propositionen i denna del har väckts ett antal motioner.
Kulturutskottet yttrar sig i det följande över
dels propositionen, såvitt avser Statens ägande av ändamålsfastigheter och
hyressättning i ändamålslokaler (avsnitt 5) samt delar av Styrningen av den
statliga lokalförsörjningen (avsnitt 6),
dels motionerna 1997/98:Fi12 (fp) yrkandena 3 och 4, 1997/98:Fi13 (m) yrkande
1, 1997/98:Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd), 1997/98:Fi15 (v) yrkande 1 samt
1997/98:Fi16 (mp) yrkande 1.
Utskottet
Utredningens förslag
Statens ändamålsfastigheter, princip för förvaltning och hyressättning (SOU
1996:187)
Av betänkandet SOU 1996:187 avgivet av utredningen om utvärdering av
Byggnadsstyrelsens ombildning m.m. framgår bl.a. följande.
I utredningen definieras en ändamålsfastighet som en fastighet som i regel
består av en byggnad som helt saknar eller har mycket liten alternativ
användning och som har skräddarsytts för sitt ändamål.
Utredningen konstaterar att det efter lokalförsörjningsreformen på vissa håll
uppstod konflikter mellan hyresvärd och hyresgäst, främst när det gäller
hyressättning för ändamålsfastigheter. Konflikterna härrör enligt utredningen
från brister i utformningen av spelreglerna vid reformen, t.ex. dålig öppenhet
från fastighetsägarens sida vid hyresförhandlingar samt dunkla principer vid
hyressättning och utformning av statens avkastningskrav.
För att komma till rätta med bristerna föreslår utredningen att en hyres- och
kontraktsmodell införs som i stort innebär långa kontraktstider för statens
ändamålslokaler. Hyreskontrakten skall bygga på långsiktighet och hyresgästen
skall ha rätt att förlänga kontrakten. Vid en förlängning skall de tidigare
hyressättningsprinciperna fortsätta att gälla.
Hyresgästen skall vara skyldig att kompensera fastighetsägaren om han lämnar
fastigheten innan hela investeringen är betald.
Hyran skall, enligt utredningen, utformas som en komponenthyra, dvs. hyra för
kapitalkostnad samt för drift och underhåll skils åt.
I en separat klausul i kontraktet bör enligt utredningen anges att
fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för
drift och underhåll samt att hyresgästen skall ha full insyn i
upphandlingsprocesser och liknande.
Den del av hyran som utgör kapitalkostnad bör enligt utredningen bestämmas
enligt en nominell modell där hyran minskar över tiden.
Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara den femåriga
statsobligationsräntan samt den tekniska risk som är förknippad med fastigheten
och som bärs av fastighetsägaren.
Om hyresgästen lämnar fastigheten i förtid och fastigheten har ett värde,
utöver restvärdet, i alternativ användning skall 75 % av detta värde tillfalla
hyresgästen.
Vidare föreslås i utredningen att styrningen av de fastighetsförvaltande
enheterna skall, utöver genom utformning av hyreskontrakt enligt ovan, ske
genom att ägaren utformar direktiv som innefattar vilket risktagande
bolaget/verket skall få ta, dvs. marknadsrisker knutna till den framtida
efterfrågan samt ränte- och inflationsrisker. Särskilda anvisningar för att
styra myndigheters lokalfrågor i budgetprocessen bör samtidigt utarbetas.
Regeringens förslag
Av den nu aktuella propositionen 1997/98:137 Förvaltning av statens fastigheter
och statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. framgår bl.a. följande.
Statens ägande av ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler
(avsnitt 5)
Regeringen konstaterar att gränsen mellan vad som är en ändamålsfastighet och
en kommersiell fastighet ofta är mycket svår att dra.
Skälen till att staten äger vissa ändamålsfastigheter är t.ex. att byggnaden
är symbolen för den primära verksamhet som bedrivs, att fastigheten betraktas
som ett nationellt kulturarv, att den ägs av historiska skäl, att den ägs av
säkerhetsskäl eller att staten vill ha full rådighet över en produktionsfaktor.
Gemensamt för statliga ändamålsfastigheter är att de är starkt förbundna med
en viss statlig verksamhet och att de inte kan förvaltas på renodlat
kommersiella grunder. Ett motiv för ett långsiktigt statligt ägande av
ändamålsfastigheter är att statlig verksamhet skall kunna erbjudas långsiktiga
och stabila förutsättningar.
Vanligtvis utgör inte en fastighetsrörelse av ändamålskaraktär en
självständig affärsidé utan fastighetsrörelsen bedrivs i ett ömsesidigt
beroendeförhållande med en primärverksamhet. Inriktningen på en
fastighetsrörelse av ändamålskaraktär bör därför, enligt regeringen, vara att
stödja den myndighet som brukar ändamålslokalerna i sin verksamhet.
Ett självklart mål bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till en given
hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler, hög
standard och god service. De ekonomiska målen får här enligt regeringen inte
samma mening som i en fullt konkurrensutsatt verksamhet där ekonomiska
resultatmått fungerar som det viktigaste, och kanske det enda, kriteriet för
effektivitet.
Regeringen anser att bolag och verk som äger ändamålsfastigheter skall
bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt. Verksamheten skall, med
hänsyn till risktagande, generera avkastning på det av staten tillskjutna
kapitalet utan att högre hyror behöver tas ut än vad marknaden i övrigt betalar
för jämförbara lokaler. Avkastningskravet skall därför bestämmas utifrån
affärsmässiga principer med beaktande av risktagande.
Det är enligt regeringen rimligt att hyresvärd och hyresgäst i
hyresförhandlingar enas om villkor som innebär att hyresgästen betalar en
större del av investeringen under kontraktstiden ju mer speciellt utformad
fastigheten är. Regeringen anser samtidigt att det är viktigt att låta parterna
ha möjlighet att förhandla fritt i varje enskild situation. Ledningen i
fastighetsverksamheterna ansvarar för att de finansiella riskerna hanteras på
ett ändamålsenligt sätt.
Regeringen anser att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres- och
kontraktsmodell som utredningen föreslagit. Däremot är det, enligt regeringen,
viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster i
lokalfrågor, särskilt beträffande ändamålslokaler.
Styrningen av den statliga lokalförsörjningen (avsnitt 6)
Regeringen anför att, eftersom lokalkostnader utgör en betydande del av många
myndigheters totala kostnader, det är viktigt att kräva en särskild redovisning
av myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Med effektivitet avses t.ex.
hur lokalkostnaden per anställd har utvecklats över tiden. Redovisningskravet
skall anpassas till myndighetens verksamhet och lokalsituation. Regeringen
avser att under året ta initiativ till att en modell för denna redovisning
utarbetas.
Motionsförslagen
Motionärerna bakom motion Fi12 (fp) anser att marknadsmässiga avkastningskrav
inte skall ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att
byta lokal utan att verksamhetens karaktär förändras i hög grad (yrkande 3).
Motionärerna begär vidare ett tillkännagivande om att regeringen skall ange
vilken instans som skall avgöra hyrestvister mellan fastighetsvärd och
användare av fastigheten eller lokaler med starkt specialiserad användning
(yrkande 4).
I motion Fi13 (m) befarar motionärerna att regeringens förslag till
hyressättning i ändamålslokaler kan leda till fortsatta konflikter beträffande
hyressättningen. Det är enligt motionärerna inte meningsfullt att tala om
marknad eller marknadshyra. Regeringen bör därför enligt motionärerna återkomma
med förslag i den riktning som utredaren anvisat (yrkande 1).
Även i motion Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) tar motionärerna upp frågan om
avkastningskrav. Motionärerna anser att riksdagen med modifiering av tidigare
beslut om avkastningskrav på vissa kulturhistoriska ändamålsfastigheter bör
besluta att ett särskilt avkastningskrav inte skall ställas på
ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal och staten av
den anledningen inte står någon ekonomisk risk (yrkande 1).
Motionärerna anser vidare att lokalkostnaderna för ändamålsfastigheter bör
fastställas i två delar, dels kapitalkostnader, dels kostnader för drift och
underhåll som hyresgästen kan påverka. Detta skulle, enligt motionärerna, ge
stabilare planeringsförutsättningar genom att hyresgästen härigenom ges
möjlighet att anpassa kostnaderna till sitt ekonomiska utrymme (yrkande 3).
Enligt motionen bör riksdagen hos regeringen begära förslag på vilken instans
som skall avgöra en hyrestvist mellan fastighetsvärd och lokalbrukare (yrkande
4).
Motionärerna tar slutligen upp frågan om regeringens krav på en särskild
redovisning av myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Motionärerna
anser det vara av stor vikt att se förvaltningen av statliga
ändamålsfastigheter ur både ägarens och brukarens perspektiv. Detta bör, enligt
motionärerna, belysas vid den ovan nämnda redovisningen (yrkande 2).
I motionerna Fi15 (v) och Fi16 (mp) anser motionärerna att det bör införas en
hyres- och kontraktsmodell för ändamålsfastigheter i enlighet med utredningens
förslag (båda yrkande 1).
Utskottets bedömning
Utskottet delar regeringens uppfattning att gränsen mellan vad som kan
betecknas som en ändamålsfastighet och en kommersiell fastighet ofta är mycket
svår att dra. Utskottet anser att en gränsdragning likväl måste göras för att
fastighetsägare och hyresgäst skall veta vilken hyressättningsprincip de har
att utgå från.
Utskottet vill här - i likhet med vad som görs i propositionen och motionerna
- understryka vikten av att det förs en öppen och aktiv dialog mellan hyresvärd
och hyresgäst.
För vissa statliga hyresgäster inom kulturområdet, framför allt för dem som
bedriver central musei- och teaterverksamhet, utgör lokalhyran en mycket stor
del av verksamhetens totala kostnader. Situationen är också ofta den att dessa
hyresgäster har få, om ens några, alternativ till de nuvarande lokalerna och
därför är bundna vid staten som hyresvärd. Dessa speciella omständigheter bör,
enligt utskottet, föranleda att statens målsättning i fråga om fastigheter av
denna karaktär bör vara att stödja den institution som brukar lokalerna i sin
verksamhet. Ett självklart mål bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till
en given hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler,
hög standard och god service.
För denna typ av ändamålsfastigheter är det, enligt utskottets mening och som
framhållits i en av motionerna, inte meningsfullt att tala om en marknad eller
en marknadslik hyra.
För att det tydligt skall framgå hur hyran räknas fram anser utskottet, i
likhet med vad som föreslås av utredningen och i motionerna, att hyran skall
utformas som en komponenthyra, dvs. att kapitalkostnader samt kostnader för
drift och underhåll skils åt och klart redovisas för hyresgästen.
Vidare bör, såsom utredningen föreslår, en separat klausul tas in i
kontraktet där det anges dels att fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer
än marknadsmässig ersättning för drift och underhåll, dels att hyresgästen
skall ha full insyn i upphandlingsprocesser och liknande.
Hur den del av hyran som utgör kapitalkostnad skall betalas, dvs. enligt en
nominell modell, där hyran initialt är hög och minskar över tiden, eller enligt
en balanshyresmodell, där hyran ligger på en konstant nivå, eller enligt någon
annan modell, bör enligt utskottets mening parterna ha möjlighet att förhandla
fritt om.
För vissa ändamålsfastigheter inom kulturområdet finns ofta särskilda skäl
till att staten beslutat att äga dessa fastigheter. Ett sådant skäl kan vara
att byggnaden är symbol för den primära verksamhet som bedrivs där. Ett annat
skäl kan vara byggnadens kulturhistoriska värde. Någon alternativ användning av
lokalerna är då inte aktuell. Detta bör enligt utskottets mening beaktas, inte
minst då frågan om tillgodoseende av ett avkastningskrav, som är en del av
kapitalkostnaden, skall bedömas.
Dessutom anser utskottet att fastighetsägaren inte bör ta betalt för den risk
som är förknippad med verksamhetens framtid om situationen är den att
hyresgästen i praktiken saknar alternativ till lokal. Därigenom kan
kapitalkostnaden minska.
I den öppna och aktiva dialogen mellan fastighetsägare och hyresgäst som
förordas i propositionen bör även redovisas kapitalkostnadens olika delar.
Detta bör göras för att undanröja en del av de oklarheter som kan ha varit
orsak till de problem som uppstått inom kultursektorn sedan
lokalförsörjningsreformen genomfördes.
Beträffande myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen vill utskottet i
likhet med vad som anförts i en motion framhålla vikten av att effektiviteten i
förvaltningen av statliga ändamålsfastigheter ses ur både hyresgästs- och
hyresvärdsperspektiv. Detta bör tydligt framgå i den modell för redovisning av
effektiviteten som regeringen avser att utarbeta.
I utredningen föreslås att frågor om ersättning för drift- och underhålls-
kostnader och frågor om villkor för ombyggnader och kompletteringar, om tvist
uppkommer, skall hänskjutas till en skiljenämnd. Regeringen har i propositionen
inte tagit ställning till om tvister bör avgöras av skiljenämnd eller på annat
sätt. Utskottet förutsätter att denna fråga blir löst i regeringens fortsatta
beredningsarbete.
Det är utskottets bestämda uppfattning att de hittillsvarande svårigheterna
och oklarheterna när det gäller hyresfrågor inom kulturområdet måste avhjälpas
genom tydliga ägardirektiv och spelregler att läggas till grund för det
fortsatta samspelet mellan parterna. Finansutskottet bör vid sin behandling av
propositionen i dess helhet föra fram de synpunkter som kulturutskottet här
anfört med anledning av propositionen och motionerna i de delar som rör
kulturområdet.
Kulturutskottet vill i sammanhanget även i korthet beröra två andra frågor som
rör lokalkostnaderna inom kulturområdet.
Kulturutskottet har uppmärksammat att debatten om lokalkostnaderna för vissa
kulturinstitutioner bl.a. har rört frågan om hur regeringen har lagt ut de
senaste årens besparingar på statlig konsumtion. Utskottet vill därför erinra
om att regeringen i budgetpropositionen för budgetåret 1996/97 anförde att den,
bl.a. vid pris- och löneomräkningen, hade beaktat att många kulturinstitutioner
har lokaler som är specialanpassade för verksamheten (prop. 1994/95:100 bil. 12
s. 8). Regeringen anförde vidare att dessa kulturinstitutioners möjligheter att
minska eller förändra sitt lokalinnehav begränsas genom dessa specialanpassade
lokaler. Kostnader för dessa lokaler hade därför tagits bort från underlaget
för beräkning av besparingarna på statlig konsumtion.
Som påpekats tidigare i detta yttrande utgör lokalhyran en mycket stor del av
vissa kulturinstitutioners totala kostnader. Kulturutskottet anser att det
skulle vara av värde om regeringen i resultatredovisningen under
institutionernas anslag i kommande budgetpropositioner kort anger hur stor del
av föregående års anslag som använts till att betala hyreskostnader.
Stockholm den 23 april 1998
På kulturutskottets vägnar
Åke Gustavsson

I beslutet har deltagit: Åke Gustavsson (s), Anders Nilsson (s), Leo Persson
(s), Lennart Fridén (m), Björn Kaaling (s), Marianne Andersson (c), Monica
Widnemark (s), Jan Backman (m), Carl-Johan Wilson (fp), Charlotta L Bjälkebring
(v), Ewa Larsson (mp), Fanny Rizell (kd), Elizabeth Nyström (m), Christina
Pettersson (s), Rune Berglund (s), Eva Arvidsson (s) och Lars Hjertén (m).
Utbildningsutskottets yttrande
1997/98:UbU7y
Förvaltning av statens fastigheter och statliga myndigheters lokalförsörjning,
m.m.
Till finansutskottet
Finansutskottet har den 2 april 1998  berett utbildningsutskottet tillfälle att
yttra sig över  proposition 1997/98:137 Förvaltning av statens fastigheter och
statliga myndigheters lokalförsörjning, m.m. jämte de med anledning av
propositionen väckta motionerna 1997/98:Fi12-16 i de delar som berör utskottets
beredningsområde.
Utbildningsutskottet behandlar i det följande yrkandena 1 och 3  i
propositionen samt motionerna 1997/98:Fi12 (fp) yrkandena 2-4, 1997/98:Fi13 (m)
yrkande 1, 1997/98:Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd), 1997/98:Fi15 (v) yrkande 1 och
1997/98:Fi16 (mp).
Utskottet har den 15 april 1998 beslutat att med eget yttrande till
finansutskottet överlämna yrkande 8 i motion 1997/98:Ub38 (m) och yrkande 6 i
motion 1997/98:Ub39 (mp), vilka yrkanden också behandlas i detta yttrande.
Dessa motioner har väckts med anledning av proposition 1997/98:114 Nya
högskolor m.m.
Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen, m.m.
Riksdagen beslutade i december 1991 om nya riktlinjer för den statliga
fastighetsförvaltningen och ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. (prop.
1991/92:44, yttr. UbU2y, bet. FiU8, rskr. 107). Året därpå, i december 1992,
beslutade riksdagen en ny organisation för förvaltning av statens fastigheter
och lokaler m.m. (prop. 1992/93:37, yttr. UbU4y, bet. FiU8, rskr. 123). Bland
annat godkände riksdagen att huvuddelen av universitets- och
högskolefastigheterna fördes över till en särskild fastighetskoncern, sedermera
benämnd Statliga Akademiska Hus AB.
En särskild utredare fick i mars 1996 i uppdrag att göra en utvärdering av
ombildningen av Byggnadsstyrelsen, m.m. I uppdraget ingick bl.a. att undersöka
konsekvenserna av ombildningen, belysa om syftena uppnåtts, peka på eventuella
brister och lämna förslag till förändringar. Utredningen har i december 1996
respektive mars 1997 i två betänkanden dels bl.a. föreslagit vilka
hyressättningsprinciper som bör gälla mellan statliga myndigheter och statliga
fastighetsägare samt hur styrningen av lokalanskaffning bör vara utformad, dels
redovisat en utvärdering av statens fastighetsorganisation (SOU 1996:187 resp.
SOU 1997:96).
Regeringen konstaterar nu att den genomförda reformen var bra och att
principerna bakom den skall ligga fast. Regeringen avser dock att verka för
ytterligare effektiviseringar inom lokalförsörjningsområdet. Eftersom
lokalkostnader utgör en betydande del av många myndigheters totala kostnader
anser regeringen att det är viktigt att kräva en särskild redovisning av
myndigheters effektivitet i lokalförsörjningen. Regeringen avser att under året
ta initiativ till att en modell för denna redovisning utarbetas.
Enligt motion 1997/98:Fi14 (fp, m, c, v, mp, kd) är det av stor vikt att se
förvaltningen av statliga ändamålsfastigheter ur både ägarens och brukarens
perspektiv. När regeringen uppehåller sig vid frågan om myndigheters
effektivitet i lokalförsörjningen, är det endast ägarens perspektiv som
anläggs, menar motionärerna. De föreslår att riksdagen uttalar sig för att
förvaltningen skall belysas ur såväl ägarens som brukarens perspektiv vid den
av regeringen åberopade redovisningen (yrk. 2).
U t s k o t t e t  har ingen annan uppfattning än motionärerna när det gäller
de krav på effektivitet som staten bör kunna ställa på både ägare och brukare
av fastigheter. Utskottet, som i det följande tar upp frågan om modell för
hyressättning, anser att syftet med yrkandet är tillgodosett med vad regeringen
anför i nu berört sammanhang. Regeringen framhåller att redovisningskravet
skall anpassas till myndighetens verksamhet och lokalsituation. Beträffande
innebörden i effektivitet i lokalförsörjningen framhåller regeringen att därmed
avses t.ex. hur lokalkostnaden per anställd har utvecklats över tiden. I
sammanhanget vill utskottet peka på att regeringen i proposition 1997/98:114
Nya högskolor m.m., som utskottet behandlar i sitt betänkande 1997/98:UbU17,
informerar riksdagen om uppdrag till Högskoleverket att bl.a. redovisa och
prognostisera kostnadsförändringar vad avser lokaler vid statliga universitet
och högskolor för budgetåren 1997-2001 samt att för åren därefter göra en
översiktlig prognos. Vidare skall Högskoleverket för år 1997 och för åren
1998-2000 analysera lokalkostnadernas relativa andel av högskolornas
anslagsintäkter respektive totala intäkter (exklusive gåvor och donationer). År
1996 lät utbildningsutskottet gör en uppföljning av riksdagens beslut om ny
organisation för högskolans lokalförsörjning (Utredningar från riksdagen,
1996/97:URD2). Uppföljningen avsåg bl.a. lokalförsörjningens kostnader,
relationen mellan Statliga Akademiska Hus AB och universiteten och högskolorna,
samarbete kring förvaltning och skötsel samt tillämpningen av förordningen om
statliga myndigheters lokalförsörjning.
Med hänvisning till det anförda föreslår utskottet att finansutskottet skall
avstyrka yrkande 2 i motion 1997/98:Fi14.
I motion 1997/98:Ub39 (mp) föreslås att regeringen vidgar uppdraget till
Högskoleverket så att det även omfattar en redovisning av principerna för
hyressättning samt principerna för bolagens investeringar, t.ex. strategiska
uppköp av mark och investeringar på attraktiva områden (yrk. 6).
U t s k o t t e t  anser att finansutskottet bör avstyrka yrkandet. I det
följande behandlas utförligt principer för hyressättningen, framför allt med
sikte på universitetens och högskolornas lokaler. En redovisning av dem på det
sätt som föreslås av motionärerna finner inte utskottet påkallad och bör alltså
inte omfattas av uppdraget till Högskoleverket.
När det gäller bolagens principer för investeringar etc. är detta inte en
fråga för statsmakterna. Det ankommer på berörda bolagsstyrelser att på eget
ansvar fatta de beslut som de bedömer bäst gagnar respektive bolags rörelse.
Hyressättningsmodell, m.m.
Den inledningsvis nämnda Utredningen om utvärdering av Byggnadsstyrelsens
ombildning m.m. har i sitt delbetänkande Statens ändamålsfastigheter föreslagit
principer för förvaltning och hyressättning (SOU 1996:187). Dessa finns
redovisade i propositionen (s. 6 f.), varför utskottet nöjer sig med att här
mycket kortfattat återge dem. Utredningen föreslår att en hyres- och
kontraktsmodell införs som i stort innebär långa kontraktstider för statens
ändamålslokaler. Hyreskontrakten skall bygga på långsiktighet, och hyresgästen
skall ha rätt att förlänga kontrakten. Vid en sådan omsättning skall samma
hyressättningsprincip fortsätta att gälla. Hyran utformas som en komponenthyra,
dvs. att hyra för kapitalkostnad, behov av ombyggnadsarbete, drift och
underhåll skiljs åt. I en separat klausul i kontraktet bör anges att
fastighetsägaren inte har rätt att ta ut mer än marknadsmässig ersättning för
drift och underhåll och att hyresgästen skall ha full insyn i
upphandlingsprocesser och liknande. Den del av hyran som utgör kapitalkostnad
bör bestämmas enligt en nominell modell där hyran minskar över tiden.
Utgångspunkten för statens avkastningskrav bör vara den femåriga
statsobligationsräntan samt den tekniska risk som är förknippad med fastigheten
och som bärs av fastighetsägaren.
Regeringen anser att det inte är lämpligt att införa en sådan hyres- och
kontraktsmodell som utredningen föreslagit. Som skäl anför regeringen, i
korthet, följande. Det är viktigt att låta parterna ha möjlighet att förhandla
fritt i varje enskild situation. Det är t.ex. rimligt att hyresvärd och
hyresgäst i hyresförhandlingar enas om villkor som innebär att hyresgästen
betalar en större del av investeringen under kontraktstiden ju mer speciellt
utformad fastigheten är. I de fall vare sig hyresvärd eller hyresgäst har några
alternativ kan det vara affärsmässigt att vid en nyinvestering avtala om att
hyresgästen förbinder sig att under kontraktstiden betala hela investeringen. I
andra fall kan parterna enas om andra villkor för t.ex. hur verksamhetsrisken
skall fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst. Ett självklart mål för
fastighetsbolaget bör vara att optimera kundnyttan, dvs. att till en given
hyresnivå erbjuda maximal nytta i form av t.ex. funktionella lokaler, hög
standard och god service. Kundnyttan kan dock inte drivas därhän att det i
fastigheten investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och
successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att
primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att
hyressättningen inte sker korrekt. Avkastningskraven skall bestämmas utifrån
affärsmässiga principer med beaktande av risktagande. Regeringen framhåller att
det är viktigt med en öppen och aktiv dialog mellan fastighetsägare och
hyresgäster i lokalfrågor. Det är särskilt angeläget beträffande
ändamålslokaler.
I flera motioner tar man mer eller mindre uttryckligen avstånd från
regeringens redovisade principer för hyressättningen. Sålunda konstateras i
motion 1997/98:Fi13 (m) att regeringen valt att utan rimliga skäl avvisa den av
utredningen föreslagna modellen. Regeringen bör återkomma med ett förslag i den
riktning som utredaren anvisat (yrk. 1). I motion 1997/98:Fi15 (v) yrkande 1
begärs uttryckligen att en hyres- och kontraktsmodell skall införas enligt
utredningens förslag. Regeringen gör, menar motionärerna, inget åt
hyressättningsproblemet, utan skjuter det framför sig. Det var välkommet, heter
det i motion 1997/98:Fi16 (mp), när den särskilde utredaren lämnade förslag om
ändrade principer för hyressättningen. Regeringen väljer att avstå från
förändringar och betonar statens roll som kostnadseffektiv fastighetsägare samt
framhåller att hyresgästerna är fria att välja andra hyresvärdar, anför
motionärerna.
Genom två likartade yrkanden, motion 1997/98:Fi12 yrkande 3 och 1997/98:Fi14
yrkande 1, framför Folkpartiet sin uppfattning att marknadsmässiga
avkastningskrav inte skall ställas på ändamålsfastigheter där hyresgästen
saknar frihet att byta lokal. Motionärerna anser det vidare lämpligt att
regeringen i förväg anger hur tvister mellan fastighetsvärd och lokalanvändare
skall lösas (yrk. 4 i resp. motion). I den senare motionens yrkande 3 begärs
att riksdagen skall uttala sig för att hyran för ifrågavarande
ändamålsfastigheter bör kunna fastställas i två delar, dels kapitalkostnad,
dels drift och underhåll som hyresgästen kan påverka.
I motion 1997/98:Ub38 (m) slutligen begärs att riksdagen som sin mening skall
ge regeringen till känna vad i motionen anförts om universitetens och
högskolornas lokalförsörjning (yrk. 8). Motionärerna pekar på att det ställs
krav på snabba anpassningar av lokalbeståndet och att det är angeläget att
besluten ligger så nära pedagoger och forskare som möjligt. ?Marknadshyrorna?
(cit. i mot.) har tillämpats trots att någon marknad knappast kan anses råda.
Höga avkastningskrav driver upp lokalhyrorna, anför motionärerna, som anser att
universiteten och de större högskolorna bör ges ett större inflytande över sitt
fastighetsbestånd.
U t s k o t t e t  föreslår att inget av de nu redovisade yrkandena skall
föranleda någon särskild åtgärd från riksdagens sida, varför de bör avstyrkas
av finansutskottet. Som skäl för sitt ställningstagande vill utskottet anföra
följande. Utskottet erinrar om att utskottets överväganden görs med beaktande
av förhållanden som gäller för myndigheterna på utskottets ansvarsområde, dvs.
universitet och högskolor.
I likhet med regeringen vill utskottet understryka det positiva i
lokalförsörjningsreformen. Ett delegerat och marknadsorienterat system har
ersatt en centralstyrd lokalförsörjningsmodell. Lokalkostnaderna har fått en
reell betydelse för lärosätenas ekonomi. Det har skapats en medvetenhet om
kostnaderna för lokaler, vilket har lett till allt större krav på effektivitet
i verksamheten. Jämsides med lokalförsörjningsreformen har det skett en radikal
förändring av högskolans resurstilldelningssystem, vilken bl.a. inneburit en i
jämförelse med den tidigare ordningen stor frihet för lärosätena att själva
förfoga över hur de medel skall användas som anvisas av statsmakterna.
Kostnaderna för lokaler är numera schablonmässigt beräknade som en del i de
prislappar efter vilka ersättningen för utförda prestationer utgår till
universitet och högskolor. Det är utskottets bestämda uppfattning att
principerna bakom lokalförsörjningsreformen bör ligga fast. Utskottet
konstaterar att den snabba och omfattande utbyggnaden av högre utbildning och
forskning som skett under 1990-talet ägt rum med tillämpning av bl.a. det
nuvarande sy-stemet för lokalförsörjning.
Som utskottet har uppfattat utredningens förslag kan ett genomförande av  det
på sikt föra med sig mer inslag av planekonomi, vilket innebär att regler
kommer att tillämpas för högskolans lokaler som avviker från marknaden i övrigt
och som generellt möjliggör en lägre prissättning jämfört med den övriga
marknaden. Den frihet för lärosätena att välja mellan olika aktörer på
fastighetsmarknaden som i princip skall råda kan komma att sättas ur spel.
Detta gäller inte minst vid beslut om investeringar i utpräglade
ändamålsfastigheter. En monopolsituation skulle kunna uppstå för Statliga
Akademiska Hus AB. Utskottet delar regeringens uppfattning att även statliga
ägare av ändamålsfastigheter bör vara utsatta för konkurrens. Utskottet vill
för egen del tillägga att detta bör gälla också för Statliga Akademiska Hus AB.
Det bör här erinras om att flera högskolor i dag har andra hyresvärdar än
Statliga Akademiska Hus AB. En ordning bör självfallet undvikas som medför att
somliga högskolor följer marknadsregler och andra inte, beroende på vilken
hyresvärd man har. Utskottet påminner än en gång om att en lokalkostnadsdel
ingår i prislapparna. Denna beräknas schablonmässigt utifrån läget på
hyresmarknaden. Utskottet motsätter sig ett system som leder till att
lokalkostnadsdelen skall prövas individuellt vid beräkningen av varje enskild
högskolas anslag.
Utskottet delar också regeringens uppfattning att bolag som äger
ändamålsfastigheter skall bedriva verksamheten på ett kostnadseffektivt sätt.
Kundnyttan kan alltså inte, som regeringen påpekar, drivas därhän att det i
fastigheterna investerade kapitalet inte genererar erforderlig avkastning och
successivt urholkas i värde. En sådan utveckling skulle innebära att
primärverksamheten subventioneras på bekostnad av fastighetsrörelsen och att
hyressättningen inte sker korrekt.  Utskottet påminner om att det redan i det
tidigare systemet, där Byggnadsstyrelsen var ägare till fastigheterna, förelåg
ett avkastningskrav vid beräkningen av lokalanslagen. Skulle avkastningskravet
på bolaget till följd av en formaliserad ordning alltför mycket avvika från vad
som generellt gäller på marknaden och lokalkostnaderna därmed avsevärt skilja
sig från vad som allmänt gäller, finner utskottet det naturligt att riksdagen
reagerar och särskilt beaktar ett uppkommet sådant förhållande vid anvisandet
av anslagen till universitet och högskolor.
Som redan har framgått innebär lokalförsörjningsreformen en frihet för
lärosätena att välja hyresvärd och lokal. Detta bör naturligtvis beaktas av
fastighetsbolagen vid hyresförhandlingarna och deras överväganden om
förräntningskrav. Utskottet delar regeringens uppfattning att det är viktigt
att låta parterna ha möjlighet att förhandla fritt i varje enskild situation.
Det är viktigt, inte minst beträffande ändamålslokaler, att det förs en öppen
och aktiv dialog mellan fastighetsägare och hyresgäster, vilket också framhålls
av regeringen.
Utskottet anser det inte påkallat att förorda något särskilt uttalande av
riksdagen med anledning av de båda yrkandena i motionerna 1997/98:Fi12 och 14
vilka förefaller syfta till att en särskild ordning skall läggas fast för hur
eventuella tvister mellan fastighetsägare och lokalbrukare skall lösas.
Med det anförda har utskottet - såvitt avser högskoleområdet - inget att
erinra mot regeringens bedömning beträffande statens ägande av
ändamålsfastigheter och hyressättning i ändamålslokaler.
Styrningen av den statliga lokalförsörjningen
Regeringen föreslår att den nuvarande begränsningen för statliga myndigheters
rätt att teckna hyresavtal längre än sex respektive tio år ersätts med en
modell som bygger på krav på flexibilitet i statliga myndigheters
lokalbindning. Tioårsgränsen gäller för närvarande hyresavtal inom
högskolesektorn. Styrningen av myndigheternas lokalförsörjning skall enligt
regeringens förslag i första hand ske inom ramen för den reguljära
budgetprocessen. Det är viktigt, anser regeringen, att myndigheten i ett tidigt
skede redovisar eventuella planer på utökning av lokaler. Det kan också finnas
skäl för en särskild prövning av sådana kontrakt som besitter höga ekonomiska
värden. Hur modellen för regeringens styrning av flexibiliteten i myndigheters
lokalbindning samt kontrollen av enskilda kontrakt bör utformas kommer att
närmare beredas inom Regeringskansliet. Det är viktigt, anför regeringen, att
påpeka i detta sammanhang att kravet på flexibilitet i lokalbindningen skall
kunna anpassas till myndighetens verksamhet och lokalsituation.
Utskottet har inget att erinra mot förslaget och föreslår att finansutskottet
tillstyrker propositionen i denna del.
Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag
Regeringen föreslår att styrelserna i Statliga Akademiska Hus AB med
dotterbolag skall utses utan särskilda krav på representation från berörda
universitet och högskolor. Den nuvarande ordningen strider mot grundtanken om
separation mellan förvaltande och nyttjande och mot strävan att skapa en
affärsmässig relation mellan fastighetsägare och hyresgäst, anför regeringen.
Den skapar en oklar roll för de styrelseledamöter som nomineras av högskolan.
Det skall inte längre föreligga någon rätt för universitet och högskolor att
nominera några representanter till styrelserna inom koncernen Statliga
Akademiska Hus AB. Men, anför regeringen, staten som ägare till bolaget kommer
att se till att sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor finns
representerad i styrelsen. Regeringen bedömer att även moderbolaget kommer att
göra samma överväganden vid val av styrelserepresentanter i sina dotterbolag.
I motion 1997/98:Fi12 (fp) föreslås ett uttalande av riksdagen om vikten av
att det i styrelsen för Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag finns
sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor (yrk. 2). Ett likartat
uttalande begärs i motion 1997/98:Fi16 (mp), dock med den skillnaden att det
enligt motionärerna bör föreligga ett formellt krav på ?tillräcklig
representation? (cit. i mot.) för de berörda högskolorna och universiteten i
styrelserna (yrk. 2).
U t s k o t t e t anser att finansutskottet bör tillstyrka regeringens
förslag. Utskottet instämmer i den beskrivning som regeringen ger av de berörda
styrelseledamöternas situation. Som styrelseledamot i ett bolag skall dessa
agera utifrån bolagets intressen och de har t.ex. inte rätt att föra
information vidare. Å andra sidan är de nominerade av högskolan för att bevaka
högskolans intressen och har behov av att kunna diskutera fastighetsfrågorna
med andra inom högskolan med utgångspunkt i all den information som de har.
Även om den nya ordningen i praktiken har fungerat tämligen väl under
genomförandet av reformen bör det inte uteslutas att svåra konfliktsituationer
kan komma att uppstå. Det är därför enligt utskottet dags att även i nu
förevarande hänseende renodla bolagens och högskolemyndigheternas skilda
roller. Utskottet vill emellertid kraftigt understryka vikten av att
styrelserna tillförs sakkunskap om universitetens och högskolornas villkor.
Utskottet förutsätter att detta sker i enlighet med vad regeringen anför i
propositionen, varför det inte behövs något riksdagsuttalande i frågan.
Utskottet har erfarit att det inom koncernledningen, i avvaktan på ett
riksdagsbeslut i enlighet med förslaget i propositionen, pågår överväganden om
hur personer med djupa kunskaper om och erfarenheter av högskolans verksamhet
och villkor skall kunna rekryteras till dotterbolagens styrelser.
Enligt utskottet är yrkandet i motion 1997/98:Fi12 tillgodosett såväl med vad
regeringen anfört i propositionen som med vad utskottet nu har anfört. Som
utskottet ser det är syftet med motsvarande yrkande i motion 1997/98:Fi16
likaledes tillgodosett. Finansutskottet bör således avstyrka båda yrkandena.
Stockholm den 23 april 1998
På utbildningsutskottets vägnar
Beatrice Ask

I beslutet har deltagit: Beatrice Ask (m), Eva Johansson (s), Ingegerd
Wärnersson (s), Rune Rydén (m), Agneta Lundberg (s), Torgny Danielsson (s), Ulf
Melin (m), Ola Ström (fp), Tomas Eneroth (s), Britt-Marie Danestig (v), Majléne
Westerlund Panke (s), Hans Hjortzberg-Nordlund (m), Gunnar Goude (mp), Inger
Davidson (kd), Nils-Erik Söderqvist (s), Catherine Persson (s) och Marie Wilén
(c).
Avvikande meningar
1. Beatrice Ask (m), Rune Rydén (m), Ulf Melin (m) och Hans Hjortzberg-Nordlund
(m) anför:
Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen, m.m.
Vi vill inledningsvis - i likhet med regeringen - konstatera att den reform av
statens fastighetsförvaltning och myndigheternas lokalförsörjning som
beslutades hösten 1991 var bra och nödvändig. Denna slutsats grundas på den
utvärdering som den av regeringen utsedde utredaren har genomfört.
När det gäller frågan om redovisning av myndigheters effektivitet instämmer
vi i vad motionärerna i motion 1997/98:Fi14 anför, nämligen att regeringen på
flera punkter i propositionen anlägger ägarens perspektiv. Vi anser att
finansutskottet bör tillstyrka motionens yrkande 2 om ett uttalande av
riksdagen om att såväl ägarens som brukarens perspektiv bör belysas vid en
redovisning av effektiviteten i lokalförsörjningen och förvaltningen av
statliga fastigheter.
Hyressättningsmodell m.m.
Vi anser att regeringen inte har redovisat rimliga skäl för sitt
avståndstagande från utredarens förslag om modell för hyressättningen.
Riksdagen bör återkomma med ett förslag i den riktning som utredningen anvisat.
Detta bör finansutskottet föreslå riksdagen att med bifall till motion
1997/98:Fi13 yrkande 1 och med anledning av motionerna 1997/98:Fi15 yrkande 1
och 1997/98:Fi16 yrkande 1  som sin mening ge regeringen till känna.
2. Britt-Marie Danestig (v) anför:
Hyressättningsmodell m.m.
Jag delar den uppfattning som framförs i motion 1997/98:Fi15 yrkande 1 att
regeringen egentligen inte gör något åt hyressättningsproblemet. Genom att
vissa grundläggande regler inte läggs fast ger man ingen vägledning för hur
hyreskonflikter skall kunna lösas. Finansutskottet bör föreslå riksdagen att
med bifall till yrkandet och med anledning av motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1
och 1997/98:Fi16 yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna att en
hyres- och kontraktsmodell bör införas enligt utredningens förslag.
3. Gunnar Goude (mp) anför:
Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen, m.m.
Jag delar inte regeringens och utskottsmajoritetens uppfattning att marknadens
villkor i huvudsak skall gälla när det gäller universitetens och högskolornas
lokalförsörjning. Det ligger enligt min uppfattning en fara i mer
marknadsmässighet vid uppgörelser mellan lärosäten och fastighetsägare om
hyressättning och investeringar. Jag instämmer i motion 1997/98:Ub39 yrkande 6
om att Högskoleverket genom tilläggsdirektiv bör få i uppdrag att redovisa
principerna för hyressättning. Uppdraget bör även omfatta principerna för
bolagens investeringar, t.ex. strategiska uppköp av mark.
Hyressättningsmodell m.m.
Jag anser beträffande hyressättningen att regeringen tonar ned problemen för de
berörda myndigheternas verksamhet på ett oacceptabelt sätt. Utredningens
förslag innebar att större hänsyn skulle tas till att fastigheterna faktiskt
har ett alldeles särskilt ändamål och att alternativen för såväl hyresvärd som
hyresgäst i praktiken är mycket begränsade. Jag anser att det i många fall är
direkt önskvärt att alternativen är begränsade med hänsyn till verksamheternas
och byggnadernas speciella karaktär, utformning och lokalisering. Vad jag nu
anfört bör finansutskottet föreslå riksdagen att med bifall till motion
1997/98:Fi16 yrkande 1 och med anledning av motionerna 1997/98:Fi13 yrkande 1
och 1997/98:Fi15 yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.
Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB med dotterbolag
Jag instämmer i att den nuvarande ordningen med majoritet för
utbildningsintressena i styrelserna kan ifrågasättas. För att med säkerhet
kunna tillgodose lärosätenas berättigade anspråk på sakkunskap i styrelserna om
universitetens och högskolornas villkor anser jag att det bör föreligga ett
formellt krav på tillräcklig representation för universitet och högskolor. Med
hänvisning till vad jag anfört bör finansutskottet tillstyrka motion
1997/98:Fi16 yrkande 2.
4. Beatrice Ask (m), Rune Rydén (m), Ulf Melin (m), Ola Ström (fp), Hans
Hjortzberg-Nordlund (m) och Inger Davidson (kd) anför:
Hyressättningsmodell m.m.
Vi ansluter oss till vad i motionerna 1997/98:Fi12 yrkande 3 och 1997/98:Fi14
yrkande 1 anförs om att marknadsmässiga avkastningskrav inte skall ställas på
ändamålsfastigheter där hyresgästen saknar frihet att byta lokal utan att
verksamhetens karaktär i hög grad förändras. Regeringen bör föranstalta om en
avgränsning mellan ändamålsfastigheter och andra fastigheter. Riksdagen bör på
förslag av finansutskottet med anledning av de båda aktuella yrkandena som sin
mening ge regeringen till känna vad vi här har anfört.
5. Ola Ström (fp) anför:
Hyressättningsmodell m.m.
Regeringen bör i enlighet med vad som föreslås i motion 1997/98:Fi12 yrkande 4
återkomma till riksdagen med en redovisning av vilken instans som skall avgöra
hyrestvist mellan fastighetsvärd och användare av lokaler med starkt
specialiserad användning. Detta bör finansutskottet föreslå riksdagen att med
bifall till det nu nämnda yrkandet och med anledning av yrkande 4 i motion
1997/98:Fi14 som sin mening ge regeringen till känna.

Innehållsförteckning

Sammanfattning......................................1
Propositionen.......................................2
Motionerna..........................................2
Yttranden från andra utskott........................3
Utskottet...........................................3
Inledning 3
Propositionens huvudsakliga innehåll 3
Ärendet och dess beredning 4
Bakgrund 4
Övergripande utvärdering av lokalförsörjningsreformen 5
Propositionen 5
Finansutskottets ställningstagande 6
Statens ägande av ändamålsfastigheter och hyressättning i
ändamålslokaler 6
Bakgrund utredningen 6
Propositionen 7
Motionerna 9
Yttrandena 10
Justitieutskottets yttrande 10
Kulturutskottets yttrande 10
Utbildningsutskottets yttrande 11
Finansutskottets ställningstagande 13
Modell för hyressättningen 13
Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastigheter 15
Tvistelösning 16
Styrningen av den statliga lokalförsörjningen 17
Propositionen 17
Motionerna 17
Yttrandena 18
Utbildningsutskottets yttrande 18
Kulturutskottets yttrande 18
Finansutskottets ställningstagande 18
Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB 20
Propositionen 20
Motionerna 20
Finansutskottets ställningstagande 21
Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB 21
Propositionen 21
Motionerna 22
Utbildningsutskottets yttrande 22
Finansutskottets ställningstagande 23
Nedläggning av Stats-kommunala marknämnden 23
Propositionen 23
Finansutskottets ställningstagande 23
Fastighetsinvesteringsbolag 23
Bakgrund tidigare riksdagsbehandling 23
Motionerna 24
Finansutskottets ställningstagande 24
Hemställan 24
Reservationer......................................26
1. Modell för hyressättningen (mom. 1) (m, v, mp) 26
2. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2) (fp, kd) 27
3. Sänkt avkastningskrav på ändamålsfastighet (mom. 2, motiveringen) (m,
v, mp) 27
4. Tvistelösning (mom. 3, motiveringen) (m, v, mp) 28
5. Styrningen av den statliga lokalförsörjningen (mom. 4) (mp) 28
6. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB
(mom. 5) (m, fp, mp, kd)
28
7. Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB
(mom. 5) (v) 29
8. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6) (fp,
kd) 30
9. Styrelsesammansättningen i Statliga Akademiska Hus AB (mom. 6) (mp)
30
10. Fastighetsinvesteringsbolag (mom. 8) (m, fp, kd) 31
Särskilt yttrande..................................32
Ägande av Specialfastigheter Sverige AB och Civitas Holding AB (mom. 5)
(c) 32
Bilagor
1. Justitieutskottets yttrande
1997/98:JuU10y.......................................33
2. Kulturutskottets yttrande
1997/98:KrU3y.........................................36
3. Utbildningsutskottets yttrande
1997/98:UbU7y................................42

Tillbaka till dokumentetTill toppen