Stärkt skydd för bostadsköpare

Motion 2007/08:C221 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m)

Förslag till riksdagsbeslut

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om behovet av att göra en översyn av lagstiftningen avseende ansvaret för fel på fastighet vid överlåtelse.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om att Fastighetsmäklarnämnden i några avseenden bör komplettera sina krav på kunskaper för registrering av fastighetsmäklare.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som anförs i motionen om ett uppdrag till Boverket att utforma en lämplig standard för småhusbesiktningar.

Motivering

I takt med att omsättningen på bostadsmarknaden har ökat och priserna på småhus och bostadsrätter har stigit har också fastighetsmäklarens betydelse blivit allt större. Statistiken från år 2006 visar att antalet mäklarförmedlade affärer har ökat från 77 till 85 procent i riket. Av länen är det Stockholms län som dominerar med 93 procent mäklarförmedlade affärer. Det stora flertalet småhusägare använder idag en mäklare när de säljer sitt hus. Mäklaren är en trygghet och en viktig rådgivare i det som oftast är människors största privatekonomiska affär.

Tillväxt i vårt svenska samhälle kräver en flexibel arbetsmarknad, vilket i sin tur förutsätter en rörlig bostadsmarknad. För att människor ska vilja byta bostad efter livets skiftande förutsättningar och nya möjligheter i arbetslivet krävs att regler och villkor vid köp och försäljning av bostad är tydliga, långsiktiga och ekonomiskt hållbara.

Regeringen föreslår i årets budgetproposition ett antal framåtsyftande åtgärder som har förutsättningar att stärka bostadskonsumenterna. Det handlar bland annat om förslagen att samla information om boendefrågor på en särskild informationsportal och förslaget att rikta ett stöd till hushåll som köper sin första bostad.

Men det finns ytterligare åtgärder som bör vidtagas för att stärka konsumenterna. Ansvarsförhållandet mellan säljare och köpare på bostadsmarknaden är av särskilt intresse, eftersom oklarheter kan leda till segslitna tvister och i värsta fall en oro och ovilja att ge sig in i en bostadsaffär. Mot denna bakgrund har fastighetsmäklaren en allt viktigare roll att spela för en välfungerande bostadsmarknad. Det är därför angeläget för lagstiftaren att i ett antal avseenden anpassa regelverket så att skyddet för bostadskonsumenterna ökar och att samtidigt fastighetsmäklarens roll både tydliggörs och underlättas.

Ansvaret för fel på fastighet vid överlåtelse

Jordabalken 4 kap. 19 § reglerar förhållandet mellan säljaren och köparen avseende fel i fastighet vid en överlåtelse. Enligt lagen är köparen ålagd en omfattande undersökningsplikt medan säljaren inte har motsvarande upplysningsplikt. Dock bär säljaren ansvaret för så kallade dolda fel under en tioårig period från köpet, men med möjlighet till friskrivning från detta ansvar. Syftet med lagstiftningen är att köparen genom sin undersökning och säljaren genom sin kunskap ska uppnå en gemensam syn på fastigheten och dess skick, vilken i sin tur blir underlag i parternas diskussion om priset på fastigheten. I verkligheten fungerar sällan denna avvägning mellan parternas intressen, utan lagstiftningen har istället gett upphov till många tvister och oväntade kostnader. Oavsett om det är säljaren eller köparen som enligt lagen bär det ekonomiska ansvaret kommer fel i en fastighet som man inte tagit hänsyn till i samband med överlåtelsen att påverka säljarens eller köparens ekonomi för lång tid framöver. Detta gör att det finns en ekonomisk otrygghet i den för många människor enskilt största ekonomiska affären i livet, bostadsaffären.

Den aktuella marknaden för bostadshus får effekter på säljarens och köparens beteende i fastighetsaffären. När det råder stor efterfrågan men finns ett litet utbud eftersätter köparna alltför ofta sin undersökningsplikt eftersom de upplever att de inte hinner ta sig tid att undersöka sitt önskade hus ordentligt av rädsla för att den tid som en besiktning eller grundlig undersökning tar i anspråk kan leda till att någon annan lyckas locka säljaren till avslut under tiden. Istället väljer många köpare i den situationen en tvivelaktig trygghet genom att skriva in olika former av besiktningsklausuler i köpeavtalet, klausuler som när de sedan väl ska infrias ibland leder till att tvister uppstår mellan parterna då utformningen inte varit tillräckligt genomtänkt. Oberoende av marknadssituationen är det viktigt att både köpare och säljare får bästa möjliga skydd mot ekonomiska överraskningar.

Europeisk jämförelse

I andra länder går utvecklingen mot att säljaren får ett ökat ansvar för att informera om det faktiska skicket på fastigheten. I jämförelse med nuvarande svenska regler innebär det i praktiken att man genom avtal avviker från jordabalkens felregler. I vårt grannland Danmark ska säljaren t.ex. presentera en s.k. tillståndsrapport för köparen. Rapporten upprättas efter en mall som beslutats av myndigheterna och ska utföras av en fackman på säljarens bekostnad. Systemet har inneburit att spekulanterna ända från börjat fått ett bra underlag med information om fastighetens skick inför eventuell budgivning och köp. Ansvaret för fel och brister i besiktningen ligger här på besiktningsmannen, som är skyldig att ha en ansvarförsäkring. För de eventuella dolda felen kompletteras systemet med en försäkring till köparens förmån. För att stimulera utvecklingen på bostadsmarknaden har man i Danmark skapat en modell där en säljare får frihet från ansvar för fastighetens skick. Villkoret för denna s.k. friskrivning är att förfarandet gått till på rätt sätt och att säljaren medverkat till tecknandet av försäkringen för de eventuella dolda felen.

I England och Wales har man infört ett motsvarande system avseende ansvaret mellan säljare och köpare. I Sverige har lagstiftaren genom åren förändrat reglerna för hur man kan säkra fastigheters kvalitet vid nybyggnation. Några likvärdiga regler för det befintliga bostadsbeståndet har knappt diskuterats, detta trots att den övervägande delen omsatta fastigheter är redan befintliga fastigheter, inte nybyggda.

Ett stort problem som kräver en översyn av lagstiftning.

Dagens situation har skapat ett behov av en översyn av jordabalkens regler vad gäller fel i fastighet. En sådan översyn bör syfta till att skapa en bättre balans mellan köparens och säljarens ansvar och skyldigheter i samband med en överlåtelse av fastighet för att göra överlåtelsen till en trygg affär för båda parter. Genom att skapa tydliga och rättvisa regler för parterna på bostadsmarknaden skapas incitament för att fler ska våga ta steget och anpassa sin bostadssituation när livet skiftar. Om alltför många människor tvekar skapas en trögrörligare bostadsmarknad vilket gör förutsättningarna för en flexibel arbetsmarknad och ökad tillväxt i vårt land sämre.

Det finns därför starka skäl för att genomföra en översyn av dagens lagstiftning för att åstadkomma tryggare köp och försäljningar genom ett mer jämbördigt partsförhållande mellan säljare och köpare av befintliga bostäder.

Ett behov av standard för besiktning

Mäklaren har också till uppgift att tillvarata köparens intresse och ett viktigt råd som mäklaren ofta ger köparen är att köparen bör låta en besiktningsman granska huset före köpet.

För både säljare och köpare är frågan om det skick som huset är i vid överlåtelsen av avgörande betydelse. Därför finns det i jordabalken också bestämmelser om säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt. I praktiken enas dock oftast båda parter om att utnyttja en oberoende besiktningsman och låta dennes utlåtande ligga till grund för ett gemensamt ställningstagande till husets standard och tekniska kvalitet.

Eftersom antalet besiktningar ökar och besiktningen blir allt viktigare för ett korrekt och rättssäkert genomfört småhusköp är det också angeläget att besiktningen håller hög kvalitet och är relevant för vad som på lång sikt påverkar husets kvalitet och pris. Idag förekommer att besiktningar blir onödigt omfattande, svårtydda och dyra till följd av att besiktningsmannen uppehåller sig vid detaljer i huset som huvudsakligen är att se som kosmetika.

För såväl säljare och köpare som mäklarna vore det därför angeläget att få en mer enhetlig standard av småhusbesiktningar. En sådan standard bör beskriva vilka moment som alltid skall ingå i en besiktning för att denna skall anses kunna lämna tillräckligt faktaunderlag. Därmed skulle det också bli lättare för köparen att jämföra priset mellan olika besiktningsmän vid upphandling av besiktning.

Det bör ankomma på Boverket att i samråd med företrädare för besiktningsbranschen och mäklarna utarbeta ett förslag till en lämplig besiktningsstandard.

Ändrade krav för registrering som mäklare

Den som vill bli registrerad som fastighetsmäklare skall ha en utbildning från universitet eller högskola som omfattar minst 80 poäng. Det är ytterst Fastighetsmäklarnämnden som bestämmer vad utbildningen skall innehålla genom att ställa krav på de kunskaper som krävs för att bli registrerad som mäklare.

Den utbildning som idag ges vid ett stort antal högskolor är i allt väsentligt mycket bra och har lett till en kvalitetshöjning av mäklarkårens kompetens. Genom den fortbildning som också erbjuds har dessutom många redan etablerade mäklare kunnat komplettera sina kunskaper på ett antal centrala områden.

I några avseenden har dock dagens utbildning visat brister. Det gäller framförallt de moment som handlar om kunskap om och förståelse för konsumenternas behov och utsatta roll. Det är därför angeläget att utbildningen får utökade moment av sådan beteendevetenskap som handlar om hur man som fastighetsmäklare bemöter och hjälper både säljare och köpare för att dessa skall kunna genomföra sin affär och känna full trygghet för den rådgivarroll som mäklaren har.

Detta bör i första hand ske genom att Fastighetsmäklarnämnden som krav för registrering lägger ökad tonvikt på teoretiska kunskaper som handlar om ett professionellt kundbemötande.

Stockholm den 28 september 2007

Marietta de Pourbaix-Lundin (m)