Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.
Betänkande 1993/94:BoU21
Bostadsutskottets betänkande
1993/94:BOU21
Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.
Innehåll
1993/94 BoU21
Sammanfattning
Utskottet behandlar i detta betänkande förslagen i proposition 1993/94:199 om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. och fyra motioner som väckts med anledning av propositionen. I betänkandet behandlas också förslaget i proposition 1993/94:239 om fortsatt giltighet av lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Slutligen behandlas motioner som berör den fastighetsrättsliga lagstiftningen och som väckts under den allmänna motionstiden.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag utom i följande avseenden. Utskottet föreslår när det gäller den s.k. passivitetsregeln att hyresgästen bör ges en tid av två månader i stället för föreslagna sex veckor för att motsätta sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning. Vidare föreslår utskottet att det införs en ny bestämmelse i 12 kap. jordabalken med innebörd att dröjsmål med betalningen av hyreshöjningen i passivitetsfallet inte skall kunna leda till att hyresgästen skiljs från sin lägenhet under de tre första månaderna efter det att hyran började gälla och under tiden därefter om hyran är föremål för prövning.
Utskottet föreslår slutligen att riksdagen med anledning av en motion gör ett tillkännagivande om överväganden beträffande förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen. Övriga motioner avstyrks.
13 reservationer, ett särskilt yttrande samt en meningsyttring har bifogats betänkandet.
Propositionerna
Regeringen har i proposition 1993/94:199 föreslagit riksdagen att
dels anta regeringens förslag till
1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),
4. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),
5. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),
6. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
7. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol,
8. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.,
dels godkänna vad i propositionen förordats om hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av ombyggnader av hyreshus (avsnitt 5.3.2).
Regeringen har i proposition 1993/94:239 föreslagit att riksdagen antar regeringens förslag till lag om fortsatt giltighet av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Motionerna m.m.
I betänkandet behandlas
dels de under allmänna motionstiden 1994 väckta motionerna
1993/94:Bo221 av Lars Stjernkvist m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av att självkostnadsprincipen förtydligas och att de kommunala bostadsföretagen får behålla sin prisdämpande roll i bruksvärdesregeln,
1993/94:Bo225 av Ingvar Eriksson och Carl G Nilsson (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bosparande och ägarlägenheter (yrkandet i den del det avser bosparande har behandlats i betänkande 1993/94:BoU15).
1993/94:Bo250 av Ian Wachtmeister m.fl. (nyd) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om omvandling av hyresrätter till ägarlägenheter och om att regeringen skyndsamt lägger en proposition om genomförande av ägarlägenheter,
11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att utreda förutsättningar för en mer rättvis hyressättning,
1993/94:Bo401 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse i 4 kap. 3 § bostadsrättslagen.
1993/94:Bo404 av Olle Schmidt (fp) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om införande av minoritetsskydd för kabel-TV-installation och -abonnemang i bostadsrättslagen.
1993/94:Bo408 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att förslag bör framläggas om förbättringar av hyreslagen i enlighet med Hyreslagsutredningens betänkande i de delar där så inte tidigare skett,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att den bör överväga de förslag till åtgärder som ingetts i forskningsrapporten "Vräka i laga ordning",
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att åtgärder bör vidtas för att möjliggöra hyressänkningar,
4. att riksdagen hos regeringen begär att Socialstyrelsen får i uppdrag att utarbeta fungerande och verksamma anvisningar för socialtjänsten så att denna kan bestå enskilda med stöd och rådgivning, som förhindrar vräkningar.
1993/94:Bo409 av Anders G Högmark och Jan-Olof Franzén (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av en översyn av expropriationslagen i syfte att stärka enskild äganderätt.
1993/94:Bo411 av Rose-Marie Frebran och Roland Lében (kds) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag om lägenhetsrätt.
1993/94:Bo413 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär att den återkommer med förslag om hur bruksvärdessystemet skall utvecklas.
1993/94:Bo414 av Marianne Carlström m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om åtgärder för att minska antalet vräkningar.
1993/94:Bo415 av Martin Nilsson (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av ökade krav på köpare av hyreshus.
1993/94:Bo416 av Birgitta Carlsson (c) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om full ersättning vid intrång i den enskilda äganderätten.
dels de med anledning av proposition 1993/94:199 väckta motionerna
1993/94:Bo28 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas att riksdagen avslår proposition 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.
1993/94:Bo29 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen avslår proposition 1993/94:199 samt begär att regeringen återkommer till riksdagen med ett nytt förslag till hyresförhandlingslag.
1993/94:Bo30 av Sinikka Bohlin m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hyresgästorganisations ställning,
2. att riksdagen med avslag på proposition 1993/94:199 beslutar att hyresgästorganisation har rätt att ta ut förhandlingsersättning,
3. att riksdagen beslutar att lagkravet om lika hyra för likvärdiga lägenheter skall gälla,
4. att riksdagen beslutar att endast en förhandlingsordning skall kunna gälla i samma hus eller förvaltningsenhet,
5. att riksdagen beslutar att bruksvärdeshyran skall gälla som hyrestak vid nyupplåtelse,
6. att riksdagen beslutar att avslå proposition 1993/94:199 vad avser ny regel i hyreslagen om passivt godkännande av hyreshöjningar,
7. att riksdagen beslutar att regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning införs i hyresförhandlingslagen,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om genomförandet av lagändringen.
1993/94:Bo31 av Jan Sandberg (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hänsyn till kommunala subventioner vid bestämmande av bruksvärdeshyra.
Företrädare för Hyresgästernas Riksförbund och SABO, Sveriges Allmännyttiga bostadsföretag har muntligen och i skrivelser lämnat synpunkter i ärendet. AB Stockholmshem och Stockholms Fastighetsägareförening har i skrivelser också lämnat synpunkter i ärendet.
Gällande hyresförhandlingssystem
Förhandlingsordning
I hyresförhandlingslagen finns regler om förutsättningarna och formerna för kollektiva hyresförhandlingar för bostadslägenheter. Hyresförhandlingar kan bedrivas mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra sidan organisation av hyresgäster. Grundvalen för förhandlingarna är en förhandlingsordning (1 §). Saknas förhandlingsordning får hyresgästen förhandla direkt med hyresvärden. Sådana direkta förhandlingar regleras i 54 § hyreslagen. Med benämningen hyreslagen avses bestämmelserna om hyra, som finns i 12 kap. jordabalken.
En förhandlingsordning skall normalt omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus (3 §). Om någon av parterna begär en förhandlingsordning men avtal inte kan träffas, kan frågan hänskjutas till hyresnämnden. Det får inte finnas mer än en förhandlingsordning för ett hus (4 §). Genom avtalet om förhandlingsordning tillförsäkras parterna rätt att så länge avtalet gäller påkalla och föra förhandlingar rörande hyror m.m. i den eller de fastigheter som avses med avtalet. Hyresvärden har vidare en skyldighet att påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om bl.a. höjning av hyran för en lägenhet (5 §).
Förhandlingsöverenskommelser
Hyresförhandlingslagen reglerar också formerna för förhandlingsöverenskommelser. Förhandlingsöverenskommelser kallas de avtal som träffas efter förhandling enligt lagen. De förhandlande parterna är naturligtvis bundna av dessa. Men även den enskilda hyresgästen blir bunden av sådana förhandlingsöverenskommelser om det finns en förhandlingsklausul i hyreskontraktet som hänvisar till förhandlingsordningen (2 §).
I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra om det inte med hänsyn till lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan anses föreligga skillnader mellan dem i fråga om bruksvärdet (21 §). Bestämmelsen har tillkommit för att oorganiserade hyresgäster inte skall missgynnas. Genom förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som skall utgöra ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete (20 §). Den regeln har motiverats med att alla som drar nytta av förhandlingsarbetet också bör bidra med visst belopp.
Om den enskilde hyresgästen är missnöjd med träffade förhandlingsöverenskommelser har han rätt att inom viss tid hos hyresnämnden ansöka om ändring såvitt avser den egna lägenheten (22 §).
Ändring av hyresvillkor enligt hyreslagen
För ändring av hyresvillkor utanför det kollektiva förhandlingssystemet gäller hyreslagens regler. Både hyresvärd och hyresgäst kan begära hyresnämndens prövning av avtalade hyresvillkor. Enligt 54 § hyreslagen skall hyresvärden eller hyresgästen, om han vill att hyresvillkoren skall ändras, skriftligen meddela motparten detta. Om överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att tidigast en månad efter att meddelandet lämnats till motparten hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. En ändring kan därefter komma till stånd först efter viss tid (55 a §).
Hyresgästinflytandet vid ombyggnad och upprustning
Regler om hyresgästinflytande finns bl.a. i bostadssaneringslagen (1973:531), som infördes 1974 i syfte att stärka hyresgästernas ställning och deras besittningsskydd. Hyresgästerna har genom lagen ett bestämmande inflytande över upprustning som går längre än lägsta godtagbara standard. Däremot kan hyresgästerna inte förhindra upprustning upp till den standardnivån. Hyresgästinflytandet utövas kollektivt. Rätten att företräda hyresgästerna tillkommer i första hand den organisation som har förhandlingsordning.
Regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad finns vidare i plan- och bygglagen (1987:10). Bygglov får bl.a. inte beviljas för bygglovspliktiga åtgärder som inte behövs för att bostadslägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard om hyresgästorganisationen motsätter sig åtgärderna (8 kap. 31 §). Hyresnämnden kan dock medge ombyggnadsåtgärderna.
Förordningen (1991:1933) om statligt räntebidrag för ny- och ombyggnad av bostäder samt förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention innehåller också bestämmelser om hyresgästinflytande i ombyggnadsfall. Vid ombyggnad av hyreshus som omfattas av en förhandlingsordning är en förutsättning för statligt stöd att husägaren har gett hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över ombyggnadens art och omfattning.
Förslag i proposition 1993/94:199
Rätt för hyresgäster att stå utanför hyresförhandlingssystemet
Av det kollektiva hyresförhandlingssystemet följer att en hyresgästorganisation med bindande verkan kan träffa avtal med hyresvärden om hyran för bostadslägenheterna i ett hus utan att de enskilda hyresgästerna gett något uppdrag till organisationen. Regeringens förslag till ändring i hyresförhandlingslagen har till syfte att ge hyresgästerna en mera central roll i systemet än vad de har i dag. Den enskilde hyresgästen föreslås ensam få avgöra om han själv skall förhandla om sina hyresvillkor eller om han skall låta en hyresgästorganisation göra det.
Hyresgästen föreslås få bestämma om hans bostadslägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning eller inte. Enligt regeringens förslag bör en förhandlingsordning knytas till de lägenheter, för vilka det finns ett hyreskontrakt som innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. Hyresgästen skall i princip själv bestämma om han vill ha en sådan i sitt kontrakt eller inte. En hyresvärd bör enligt propositionen endast undantagsvis kunna förhindra detta. Ett sådant undantag skulle enligt propositionen kunna vara om en hyresgäst av okynne eller liknande upprepade gånger har fått en klausul införd och slopad. Innehåller hyreskontraktet en förhandlingsklausul omfattas lägenheten av den förhandlingsordning till vilken klausulen hänvisar. Hyresgästen blir genom förhandlingsklausulen bunden av de förhandlingsöverenskommelser som en hyresgästorganisation och en hyresvärd ingår.
Om hyresgästen väljer att stå utanför förhandlingssystemet får han själv förhandla med hyresvärden om sin hyra. I syfte att förenkla dessa förhandlingar mellan hyresvärd och de enskilda hyresgästerna föreslås i propositionen en särskild avtalskonstruktion för avtal om höjning av hyran.
Enligt regeringsförslaget skall en hyresvärd kunde skicka ett skriftligt meddelande innehållande vissa i lagförslaget angivna uppgifter om hyreshöjning. Om hyresgästen inte inom sex veckor motsätter sig hyreshöjningen skall ett nytt avtal anses ha träffats. I de fall hyresavtal träffats genom hyresgästens passivitet föreslås en bestämmelse som skall ge hyresgästen möjlighet att få hyrans skälighet prövad i hyresnämnden från den tidpunkt då den nya hyran började gälla, dock under förutsättning att ansökningen gjorts inom tre månader från den dag då den nya hyran började gälla. Hyresnämnden ges således möjlighet att i detta fall ändra hyresvillkoret retroaktivt. Innan hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden måste han först i enlighet med bestämmelserna i 54 § begära villkorsändring hos hyresvärden och ge denne tillfälle till förhandling. Först därefter kan frågan föras till hyresnämnden för prövning.
Flera förhandlingsordningar
Enligt regeringens förslag bör det även finnas möjligheter för den enskilde hyresgästen att välja mellan flera hyresgästorganisationer. Förbudet mot flera förhandlingsordningar i samma hus bör enligt förslaget tas bort. Det innebär således att två eller flera organisationer kan bedriva kollektiva förhandlingar samtidigt för ett visst hus. För att en hyresgästorganisation skall ha rätt till förhandlingsordning bör enligt propositionen krävas att organisationen åtnjuter ett påtagligt stöd bland hyresgästerna.
Skälen för denna nyordning är bl.a. principiella. Det anses inte rimligt att en organisation som konkurrerats ut av en annan organisation inte skall kunna ha kvar sin förhandlingsrätt ens för sina medlemmar i huset. Vidare ses det som positivt att det skapas förutsättning för en ökad konkurrens mellan hyresgästorganisationerna, vilket enligt propositionen bör vara till gagn för hyresgästerna.
När det gäller förhandlingar beträffande angelägenheter som kräver gemensamma lösningar antas i propositionen att intresset är sådant att lösningar uppnås i samförstånd. Några särskilda regler föreslås därför inte.
Flera förhandlingsordningar kan få betydelse för hur hyressättningen ser ut i ett hus. Enligt nuvarande regler skall samma hyra bestämmas för likvärdiga lägenheter i ett hus. Genom regeringens förslag blir frågan om likställighet såvitt avser hyrans storlek beroende av vilken förhandlingsordning som gäller. De lägenheter som omfattas av samma förhandlingsordning och som ur bruksvärdessynpunkt är likvärdiga skall ha samma hyra. Även förhandlingsersättningen, varom mera nedan, skall bestämmas lika för de bostadslägenheter som omfattas av samma förhandling.
Förhandlingsersättningen
Bestämmelserna om förhandlingsersättning gäller enligt hyresförhandlingslagen samtliga lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. Någon materiell ändring föreslås inte. Överenskommelser om förhandlingsersättning kan träffas och ersättning tas ut av de hyresgäster som har en förhandlingsklausul och således omfattas av en förhandlingsordning. Hyresgäster, som inte är med i det kollektiva systemet, omfattas inte av en sådan överenskommelse. Dessa skall genom ett förslag till lagändring i hyreslagen -- utformat som ett undantag från bruksvärdesregeln -- ha rätt att få sin hyra sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen. En sådan lagregel krävs eftersom förhandlingsersättningen knappast ger utslag på bruksvärdeshyran. En hyresgäst som lämnar systemet har åtminstone tills vidare den hyra som förhandlats fram, minskad med förhandlingsersättningen. På samma sätt kan hyran påverkas om hyresgästen byter hyresgästorganisation och den har träffat överenskommelse om ett annat belopp.
Hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning
Reglerna om upprustningsåläggande i bostadssaneringslagen föreslås flyttas över till hyreslagen med de ändringarna att endast den enskilde hyresgästen kan ansöka om upprustningsgföreläggande och att det kan avse endast den egna lägenheten.
Vidare föreslås att en förbättringsåtgärd som hyresvärden utfört i en hyresgästs lägenhet i vissa fall inte skall beaktas vid en bruksvärdesprövning. Bestämmelsen tar sikte på sådana ombyggnadsåtgärder som går längre än lägsta godtagbara standard och som uppenbart inte är motiverade av boendehänsyn. För att åtgärderna skall kunna beaktas vid hyressättning bör enligt propositionen krävas att hyresgästen godkänt ombyggnadsarbetena. Utförs åtgärder som innebär en överstandard mot hyresgästens vilja och utan hyresnämndens godkännande är hyresvärden, så länge hyresförhållandet består och längst under en tioårsperiod, förhindrad att få någon ersättning genom hyreshöjning. Om bostadslägenheten omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet kan en hyresgästorganisation åta sig att för hyresgästens räkning ta ställning till ombyggnadsåtgärder.
Motioner väckta med anledning av proposition 1993/94:199
I två motioner, Bo29 (s) och Bo28 (v) yrkas avslag på propositionen i sin helhet. S-motionärerna anser att dagens ordning, där hyrorna fastställs av självständiga parter är bra. De medger dock att det finns brister i systemet. Bl.a. anser de att det bör skapas bättre möjligheter inte bara för fler föreningar att organisera de boende, utan även för att underlätta för enskilda hyresgäster att själva förhandla. Motionärerna framhåller dock att frihet för den enskilde inte får innebära möjlighet att hyra ut till högstbjudande. Kritiken mot regeringens förslag riktas bl.a. mot att det öppnar för marknadshyror vid inflyttning i tomma lägenheter, att fastighetsägaren kan hyra ut till högstbjudande och att hyror för likvärdiga lägenheter tillåts bli olika. Även den s.k. passivitetsregeln kritiseras. Dessutom anses förslaget utgöra ett hot mot hyresgästernas möjligheter att påverka andra gemensamma angelägenheter än hyran. Slutsatsen blir enligt motionen att regeringens förslag bör avslås och att regeringen bör ges i uppdrag att återkomma till riksdagen med ett nytt förslag till hyresförhandlingslag.
Avslagsyrkandet i v-motionen motiveras med att det regeringsförslag som lagts fram tillkommit -- inte för att dagens system fungerar dåligt -- utan av ideologiska skäl. Förslaget anses stå långt från verkligheten. Varken effekterna av förslaget eller viljan hos de berörda att genomföra ändringarna har enligt motionen analyserats.
Ytterligare två motioner har väckts med anledning av regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen m.m. I motion Bo30 (s) tas upp vissa enskildheter i regeringens förslag. I motion Bo31 (m) behandlas en fråga som berör bruksvärdeshyran.
Utskottet
Inledning
I det följande behandlar utskottet förslaget till ändringar i hyresförhandlingslagen (1978:304) m.m. jämte motionerna samt regeringens förslag till fortsatt giltighet av lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Under rubriken Övriga frågor behandlas motioner, som väckts under den allmänna motionstiden och som rör frågor om fastighetsrättslig lagstiftning.
Avslag på proposition 1993/94:199
Ett viktigt syfte med regeringens förslag till ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. är att ge den enskilde hyresgästen större möjligheter än i dag att själv bestämma vem som skall förhandla om hans hyra. Förhandlingsordningen föreslås därför knytas till en bostadslägenhet, för vilken det finns ett hyresavtal som innehåller en förhandlingsklausul. Det val som hyresgästen har att göra är om han vill ha en förhandlingsklausul i sitt hyreskontrakt eller inte och till vilken förhandlingsordning -- om det finns flera i huset -- den skall hänvisa. Genom förhandlingsklausulen ger hyresgästen i uppdrag till hyresgästorganisationen att förhandla om bl.a. hyran för hans lägenhet. Samtidigt förbinder han sig att betala de hyreshöjningar som kommer att träffas genom en förhandlingsöverenskommelse.
Genom att hyresgästen i princip själv får bestämma om han vill ha en förhandlingsklausul i sitt hyreskontrakt eller inte och -- om flera förhandlingsordningar gäller -- välja vilken han vill ansluta sig till, uppfylls ett viktigt och principiellt mål. Den som inte vill förhandla själv om sin hyra kan inordnas i det kollektiva förhandlingssystemet på samma sätt som i dag. Hyresgästorganisationen förhandlar, liksom i gällande ordning, för alla bostadslägenheter där det finns ett hyreskontrakt som innehåller en förhandlingsklausul, som hänvisar till förhandlingsordningen.
Utskottet anser i likhet med regeringen att starka principiella skäl talar för att en valfrihet för hyresgästerna införs i lagstiftningen. Förslaget tillgodoser detta syfte. Vad som anförts i motionerna Bo29 (s) och Bo28 (v) i denna fråga och övriga invändningar i motionerna utgör enligt utskottets mening inte skäl för avslag på förslaget om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. i dess helhet. Motionerna avstyrks.
I det följande kommer utskottet att behandla enskilda delar i propositionsförslaget samt motionerna Bo30 (s) och Bo31 (m). Vad i den förstnämnda motionen föreslagits har delvis motivledes tagits upp också i motion Bo29 (s). Tre motioner från den allmänna motionstiden om bruksvärdessystemet kommer att behandlas i detta sammanhang.
Hyresgästorganisationernas ställning
Propositionen innehåller ingen ändring i den inledande bestämmelsen i hyresförhandlingslagen om parternas rätt till förhandlingsordning. Förhandlingsordningen kommer emellertid att få en annan omfattning genom regeringens förslag. I rådande system omfattar en förhandlingsordning samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus, om inte viss lägenhet undantagits. Genom förslaget kommer förhandlingsordningen att omfatta en bostadslägenhet i ett hus endast om hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till den.
Motion Bo30 (s) yrkande 1 tar upp frågan om hyresgästorganisationerna skall tvingas till att förhandla för oorganiserade hyresgäster. Från principiell synpunkt ifrågasätter motionärerna om en hyresgästorganisation skall behöva acceptera att en hyresgäst kan träffa avtal med hyresvärden om att en hyresgästorganisation skall förhandla om hyresvillkoren för hans räkning utan att organisationen tillfrågas. Enligt motionen måste det vara frivilligt för en hyresgästorganisation att förhandla för andra än sina medlemmar. Motionärerna föreslår att riksdagen ger regeringen till känna vad som anförts om hyresgästorganisationers ställning i det förändrade hyresförhandlingssystemet.
Som nyss nämnts är kärnpunkten i regeringens förslag att hyresgästen själv skall få avgöra om han skall ingå i det kollektiva hyresförhandlingssystemet eller om han skall stå utanför. Hyresgästen skall i princip ensam ha avgörandet om detta. För hyresgästorganisationens del innebär regeringsförslaget att hyresgästorganisationen förhandlar för alla hyresgäster som har en förhandlingsklausul i sina hyreskontrakt. En sådan ordning gäller redan i dag. Skillnaden är att det nu inte finns mer än en förhandlingsordning för bostadslägenheterna i ett hus och att alla hyresgäster i princip måste acceptera att den hyresgästorganisation som de valt att stå utanför ändå förhandlar om bl.a. hyran för lägenheterna. Att den enskilde hyresgästen reellt saknar möjligheter att själv förhandla om sin hyra och de övriga villkor m.m. som regleras genom lagstiftningen är en av bristerna i det nuvarande systemet. Enligt utskottets mening är det bra att en ändring i detta avseende genomförs. Utskottet kan inte finna att regeringens förslag därutöver innehåller några väsentliga skillnader mot vad som nu gäller såvitt avser hyresgästorganisationers ställning och förhandlingar om hyresvillkor för oorganiserade hyresgäster. Även i fortsättningen förhandlar hyresgästorganisationen för alla hyresgäster som omfattas av förhandlingsordningen. Den principiella skillnaden är att den enskilde hyresgästen själv avgör om han vill omfattas av den. Den förändringen kan inte anses utgöra avgörande ingrepp i det kollektiva förhandlingssystemet. Detta omfattar även i fortsättningen alla oavsett medlemskap, som är anslutna till en förhandlingsordning.
Ett förhandlingssystem som helt bygger på medlemskap skulle enligt utskottets mening innebära att hela det kollektiva förhandlingssystemet måste omarbetas från grunden. En sådan ordning är utskottet inte berett att föreslå. Utskottet avstyrker motion Bo30 (s) yrkande 1.
Förhandlingsordningarna
Enligt gällande rätt får endast en förhandlingsordning finnas för ett eller flera hus. Den gäller för de lägenheter som finns upptagna i den, oavsett om de hyrs av medlemmar i en organisation av hyresgäster och oavsett om det finns förhandlingsklausul i hyreskontraktet. Däremot medför ett beslut av hyresnämnd om slopande av en förhandlingsklausul att inte heller förhandlingsordningen i fortsättningen skall omfatta lägenheten. Förhandlingsklausuler i hyreskontrakt har, som redovisats inledningsvis, den innebörden att hyresgästen blir bunden gentemot hyresvärden av innehållet i förhandlingsöverenskommelserna.
I propositionen föreslås att förbudet mot flera förhandlingsordningar i samma hus avskaffas. Organisationer som åtnjuter ett mer påtagligt stöd bland hyresgästerna ges rätt till förhandlingsordning för ett visst hus och kan samtidigt bedriva kollektiva hyresförhandlingar i huset. Om hyresvärden inte vill medverka till avtal om förhandlingsordning kan frågan prövas av hyresnämnden. Hyresnämnden får efter en skälighetsprövning avgöra om hyresgästorganisationen har ett sådant stöd bland hyresgästerna. Vid denna prövning i hyresnämnden föreslås i propositionen den ändringen att den part som påstår att det föreligger rätt till förhandlingordning skall styrka sitt påstående.
Även om det finns flera förhandlingsordningar i ett hus finns det inget hinder mot att gemensamma förhandlingar förekommer t.ex. i angelägenheter som kräver gemensamma lösningar. I propositionen antas det att gemensamma angelägenheter kommer att kunna lösas i samförstånd. Avtalsvägen kan en hyresvärd åta sig att förhandla med övriga organisationer och enskilda hyresgäster i huset. Hyresvärden kan om förhandlingarna skulle stranda vända sig till hyresnämnden, som får ta ställning till det aktuella hyresvillkoret.
Motionärerna i Bo30 (s) kritiserar förslaget om att flera förhandlingsordningar bör tillåtas i ett hus och förordar att regeringens förslag inte genomförs (yrkande 4). Motionärerna tar upp frågor om hur boinflytandet skall kunna fungera i det nya systemet och hur gemensamma förhandlingar som rimligen kommer att påverka hyran skall kunna genomföras. De anser också att det finns brister i förslaget när det gäller frågan hur de hyresgäster som valt att ställa sig utanför hyresförhandlingssystemet skall kunna bindas av överenskommelser om gemensamma angelägenheter som träffats med stöd av förhandlingsordning.
Utskottet kan först konstatera att den hyresgäst som valt att stå utanför systemet naturligtvis inte binds av överenskommelser som han inte anslutit sig till. Han blir bunden bara av de avtal han själv ingått. En hyresgäst med en förhandlingsklausul i hyreskontraktet blir enligt nuvarande system bunden av de förhandlingsöverenskommelser som "hans" hyresgästorganisation ingår.
Det nuvarande systemet ger hyresgästerna små möjligheter att själva bestämma vilken hyresgästorganisation som skall företräda dem i hyresförhandlingarna. Detta är en brist i systemet. Utskottet anser det rimligt att det nu öppnas större möjligheter för hyresgästerna att välja vilken hyresgästorganisation som skall företräda dem vid hyresförhandlingar. Ett sätt är att en grupp hyresgäster går samman och låter en organisation utan förhandlingsordning företräda dem. Förhandlingar sker då utanför hyresförhandlingslagens ram, vilket innebär att bl.a. lagens regler om primär förhandlingsskyldighet inte kommer att gälla. Utskottet anser att hyresgästernas intresse bättre tillgodoses om de inte bara kan välja att stå utanför hyresförhandlingssystemet utan även inom detta system kan välja mellan flera hyresgästorganisationer. Enligt utskottets bedömning bör de olägenheter som kan vara förknippade med flera förhandlingsordningar i ett hus kunna lösas. Utskottet delar dock regeringens bedömning att flera än två förhandlingsordningar endast undantagsvis bör tillåtas mot hyresvärdens bestridande. Utskottet anser vidare i likhet med regeringen att det i vart fall tills vidare bör överlämnas åt parterna att klara ut hur förhandlingar om gemensamma angelägenheter bör genomföras. Detsamma gäller frågor som rör hyresgästernas inflytande över boendefrågor. Utskottet utgår ifrån att regeringen kommer att särskilt följa den fortsatta utvecklingen i dessa avseenden.
Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i 3, 6 och 10 §§ hyresförhandlingslagen och förslaget om upphävande av 4 § samma lag samt upphävande av 17 § fjärde stycket i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Motion Bo30 (s) yrkande 4 avstyrks.
Förhandlingsersättning
Förhandlingsarbete för andra än medlemmar i en organisation måste enligt motion Bo30 (s) vara frivilligt och den som vill ha förhandlingshjälp bör betala den ersättning som organisationen begär. Hyresförhandlingslagens 20 § om förhandlingsersättning bör därför enligt motionen ändras så att hyresgästorganisationerna har rätt att ta ut sådan ersättning (yrkande 2).
Enligt 20 § får, som redovisats ovan, förhandlingsersättning till den förhandlande hyresgästföreningen bestämmas i en förhandlingsöverenskommelse. Den ingår i hyran för samtliga lägenheter och utgör en del av hyran. Hyresvärden redovisar förhandlingsersättningen till föreningen.
Vid lagens tillkomst ansågs det rimligt att även oorganiserade hyresgäster i skälig omfattning bidrog till finansieringen av hyresgästorganisationens förhandlingskostnader eftersom alla hyresgäster oavsett medlemskap drog nytta av förhandlingsarbetet. Samtidigt gavs möjlighet för den enskilde hyresgästen att begära prövning av skäligheten av den överenskomna ersättningen.
Regeringsförslaget medför ingen saklig ändring. Bestämmelsen innebär redan nu att förhandlingsersättning får ingå i hyran endast för de bostadslägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. I de fall hyresgästen väljer att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet är det rimligt att hyresgästen inte heller behöver bidra till förhandlingskostnaderna. Det nuvarande systemet, liksom det som kommer att gälla om riksdagen bifaller regeringens förslag, bygger på att kostnaderna för förhandlingsarbetet skall bäras av de hyresgäster som drar nytta av det och att förhandlingsparterna träffar överenskommelser om förhandlingsersättning. Enligt utskottets mening saknas tillräckliga skäl att ändra denna ordning. Utskottet utgår ifrån att sådana överenskommelser kommer att kunna träffas även framöver. Om det skulle visa sig att det uppkommer svårigheter för parterna att uppnå överenskommelser om förhandlingsersättning till hyresgästorganisationerna förutsätter utskottet att regeringen överväger denna fråga på nytt. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo30 (s) yrkande 2. Den lagändring, som i propositionen föreslås i 20 § hyresförhandlingslagen tillstyrks. Utskottet tillstyrker även regeringens förslag till ändring i 55 § fjärde stycket hyreslagen om rätt till hyressänkning motsvarande förhandlingsersättningen för den hyresgäst som trätt ur förhandlingssystemet.
Samma hyra för likvärdiga lägenheter
I förhandlingsöverenskommelser om hyra skall enligt 21 § lika stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om inte skillnader i bruksvärdet motiverar olika hyror. Bestämmelsen tillkom i syfte att förhindra att oorganiserade hyresgäster skulle behandlas annorlunda än hyresgäster, som var medlemmar i hyresgäströrelsen. I propositionen föreslås att kravet på samma hyra skall gälla endast lägenheter som omfattas av samma förhandlingsordning. Det kommer att innebära att hyrorna kan variera med förhandlingsparterna på hyresgästsidan. Motionärerna i Bo30 (s) ifrågasätter en sådan ordning både av lämplighetsskäl och rättviseskäl. De föreslår därför att den nuvarande bestämmelsen behålls (yrkande 3). De anser att regeringsförslaget innebär inskränkningar i en hyresgästorganisations förhandlingsfrihet medan hyresvärden ges möjligheter att avtala om olika hyror för likvärdiga lägenheter i samma hus. Motivledes anförs att bestämmelsen bör avskaffas helt om deras yrkande inte kan bifallas.
Utskottet konstaterar inledningsvis att regeringens förslag i denna del är en följd av att hyresgästerna nu ges valfrihet när det gäller förhandlingsrätten. Om denna valfrihet skall få något innehåll krävs bl.a. en rätt för hyresgästen eller den hyresgästorganisation han valt, att inom bruksvärdessystemets ram bestämma avtalets innehåll såvitt avser bl.a. hyran. Däremot innebär förslaget inte någon skillnad i förhandlingsfriheten när det gäller överenskommelser mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation med förhandlingsordning. I dessa fall gäller alltjämt principen om samma hyra i 21 § hyresförhandlingslagen. Syftet med den aktuella bestämmelsen är att förhindra att hyresgäster, som inte är medlemmar i den förhandlande hyresgästorganisationen, diskrimineras. Eftersom hyresgästorganisationen skall förhandla för alla hyresgäster som har en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen, kvarstår behovet av ett skydd mot diskriminering. Det kan tilläggas att den hyresgäst som är missnöjd med den avtalade hyran kan begära hyresnämndens prövning, och hyresnämnden får vid bifall till hyresgästens talan ålägga hyresvärden återbetalningsskyldighet.
Utskottet anser med hänvisning till vad som här anförts att det alltjämt finns skäl för kravet på samma hyra för ur bruksvärdessynpunkt likvärdiga lägenheter, som omfattas av samma förhandlingsordning. Samtidigt är det en nödvändig konsekvens av den nu föreslagna förändringen av hyresförhandlingssystemet att hyran för lägenheter som inte omfattas av samma förhandlingsordning tillåts bli olika. Bruksvärdessystemet utgör dock ett skydd för att skillnaderna inte blir för stora. Utskottet tillstyrker regeringens förslag till ändring i 21 § hyresförhandlingslagen. Motion Bo30 (s) yrkande 3 avstyrks.
Inflyttningshyror
Enligt hyreslagen råder i princip avtalsfrihet om hyrans storlek. Kan parterna inte enas är huvudregeln att hyran skall utgå med skäligt belopp, dvs. hyran får inte vara påtagligt högre än hyran för lägenheter med samma bruksvärde. För inflyttningshyror vid ny- och ombyggda hus råder också avtalsfrihet om inte förhandlingsskyldigheten reglerats i en förhandlingsordning, eftersom hyresvärden enligt hyresförhandlingslagen är skyldig att påkalla förhandling endast vid hyreshöjning. Hyresgästen kan emellertid begära villkorsändring enligt 54 § och ansöka om prövning av hyrans skälighet hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan inte pröva hyran retroaktivt. Det avtalade hyresvillkoret får enligt hyreslagen inte heller ändras förrän sex månader förflutit från det att hyran började tillämpas för avtal som löper tills vidare. Har hyran för lägenheten bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse gäller den hyran även när hyresvärden träffar hyresavtal med en ny hyresgäst.
I motion Bo30 (s) yrkande 5 yrkas att bruksvärdeshyran skall gälla som tak vid nyupplåtelse. Motionärerna anser att det inte skall vara möjligt för hyresvärden att begära högre hyra vid inflyttning än den som gällde när lägenheten omfattades av en förhandlingsordning.
Genom de ändringar som regeringen föreslår i hyresförhandlingssystemet kan inflyttningshyror komma att i större utsträckning än för närvarande bestämmas av hyresvärden och den enskilde hyresgästen. Det innebär dock inte att hyresgästen behöver godta att betala en hyra som överstiger bruksvärdeshyran. Hyresnämnden kan såsom inledningsvis redovisats pröva hyrans skälighet enligt bruksvärdesregeln i 55 § hyreslagen, som kvarstår oförändrad, och fastställa hyran till skäligt belopp.
Enligt utskottets mening kan det förutsättas att den hyresgäst som väljer att stå utanför det kollektiva hyresförhandlingssystemet också kan bedöma om den begärda hyran är godtagbar och om han har ekonomiska förutsättningar att betala den. Tillräckliga skäl för att införa särskilda skyddsregler för hyresgästerna mot höga inflyttningshyror finns enligt utskottet inte. Utskottet avstyrker med hänvisning till vad nu sagts motion Bo30 (s) yrkande 5.
I detta sammanhang vill utskottet också något beröra de regler som gäller vid byte av bostadslägenhet. Bostadshyresgäst får enligt hyreslagen överlåta hyresrätten till sin lägenhet i syfte att genom byte erhålla en annan bostad utan hyresvärdens samtycke om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet.
Ett lägenhetsbyte innebär att den nya hyresgästen inträder i den tidigare hyresgästens ställe i hyresförhållandet. Någon ändring av hyresvillkoren kan alltså inte framtvingas i en bytessituation.
Den s.k. passivitetsregeln
I syfte att förenkla förhandlingsarbetet mellan hyresvärden och den enskilde hyresgästen föreslås i propositionen som inledningsvis redovisats att avtal om hyreshöjning skall kunna komma till stånd genom passivitet från hyresgästens sida. Om hyresvärden i ett skriftligt meddelande underrättat hyresgästen om en förestående hyreshöjning och hyresgästen inte inom viss tid motsatt sig den begärda hyran skall avtal anses ha ingåtts i enlighet med hyresvärdens begäran. Ur rättssäkerhetssynpunkt uppställs krav på särskild tydlighet inte bara i vad det avser hyran och hyreshöjningen utan även i vad hyresgästen har att göra om han inte godtar hyreshöjningen. Den tid som hyresgästen ges att protestera föreslås i propositionen inte vara kortare än sex veckor. Om avtal kommit till stånd efter denna tid kan hyresgästen ändå meddela hyresvärden att han vill ha ändring av hyresvillkoret och därefter begära hyresnämndens prövning. En ändring föreslås också om hyresnämndens möjligheter att besluta om hyran för förfluten tid. Enligt propositionsförslaget kan hyresnämndens beslut avse tid från den dag då hyran började gälla, dock under förutsättning att ansökning har gjorts inom tre månader därefter. Syftet med förslaget i denna del är att förhindra att en hyresgäst på grund av passivitet binds till oskäligt höga hyror.
Enligt motion Bo30 (s) yrkande 6 bör regeln om passivt godkännande av hyreshöjningar avslås. Motionärerna befarar att bl.a. invandrare med språksvårigheter kan komma att lida rättsförlust, eftersom det kan tänkas att mindre nogräknade hyresvärdar förmår dem att avstå från förhandlingsklausul. Förslaget innebär en försämring för de hyresgäster som i dag står utanför det kollektiva systemet, anser motionärerna vidare. Om inte förslaget avslås föreslås i motivtexten att det omarbetas så att hyresgästen på samma sätt kan binda hyresvärden till en lägre hyra.
Utskottet anser att förslaget om den s.k. passivitetsregel som regeringen för fram, kan godtas om det finns anslutande regler som tillgodoser de rättssäkerhetkrav som måste uppställas vid en sådan avtalskonstruktion. Förslaget innebär bl.a. att onödigt förhandlingsarbete kan slopas utan att olägenheter för hyresgästerna behöver befaras. Utskottet har ingen erinran mot de särskilda krav som enligt förslaget uppställs på utformningen av hyresvärdens meddelande. Däremot bedömer utskottet den tid som hyresgästen har på sig att besvara hyresvärdens meddelande vara något snävt tilltagen. Enligt utskottets mening bör den angivna tiden om sex veckor förlängas till två månader.
Utskottet anser vidare att det kan finnas anledning att införa en särskild skyddsregel i det fall avtal kommit till stånd genom passivitet. I propositionen föreslås att hyresnämnden i passivitetsfallet får frångå hyreslagens bestämmelser om tidpunkten för när ett hyresvillkor får ändras. Enligt regeringens förslag får hyresnämnden i dessa fall besluta om hyran från den dag då hyran började gälla, under förutsättning att ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. Enligt utskottets mening bör hyresgästen inte kunna skiljas från sin bostadslägenhet under dessa tre månader på grund av dröjsmål med betalningen av själva hyreshöjningen. Om hyresgästen inom denna tid begärt hyresnämndens prövning av hyrans skälighet bör hyresgästen inte heller kunna skiljas från sin lägenhet så länge saken prövas. Efter det att frågan avgjorts genom beslut som vunnit laga kraft har hyresgästen enligt utskottets förslag en tid om en månad att betala det resterande sammanlagda beloppet. Den av utskottet föreslagna skyddsregeln gäller inte i de fall hyresgästen begär prövning av hyran först efter det att tre månader gått sedan hyran började gälla.
Utskottet föreslår med anledning av propositionen och med avslag på motion Bo30 (s) yrkande 6 att riksdagen antar utskottets förslag till lag om ändring i hyreslagen såvitt avser 54 a och 44 §§ hyreslagen samt regeringens förslag till lag om ändring i hyreslagen såvitt avser 55 c § tredje stycket och 63 §.
Hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning
Bostadssaneringslagen (1973:531) innehåller regler som ger hyresgästerna ett bestämmande inflytande över upprustning som går längre än lägsta godtagbara standard. Däremot kan hyresgästerna inte förhindra att en fastighet rustas upp till den standardnivån. Enligt propositionen kan det ifrågasättas om det finns behov att behålla reglerna om upprustningsåläggande i bostadssaneringslagen. I annan lagstiftning ges nämligen möjligheter till ingripanden om en fastighet är i behov av upprustning och underhåll. Dessutom har enligt propositionen endast ett fåtal ärenden förts till hyresnämnden. Regeringen anför med hänvisning till vad som redovisats att det inte längre finns behov av att behålla regler om sanering i nuvarande utformning. Däremot anses att det bör finnas regler som möjliggör för den enskilda hyresgästen att få till stånd en upprustning av den egna lägenheten i de fall lägenheten inte har lägsta godtagbara standard. En sådan bestämmelse föreslås därför i hyreslagen. Innebär åtgärden att ingrepp måste göras i andra hyresgästers lägenheter skall enligt förslaget deras samtycke krävas.
Det föreslås vidare i propositionen ett skydd mot s.k. lyxsanering. En hyresvärd bör inte under den tid hyresförhållandet pågår, dock högst tio år, få höja hyran för en lägenhet på grund av en sådan ombyggnadsåtgärd om inte hyresgästen godkänt den. Syftet med förslaget är att skydda den enskilde hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av ombyggnader som går utöver lägsta godtagbara standard och som uppenbart inte är motiverade av boendehänsyn. Den föreslagna regeln avser inte sedvanliga reparationer och löpande underhåll eller andra åtgärder som en hyresvärd är skyldig att företa på grund av lag eller avtal. Om en hyresgästorganisation i en förhandlingsöverenskommelse åtagit sig att ta ställning till sådana ombyggnadsåtgärder kan organisationen för hyresgästens räkning också godkänna s.k. lyxsanering. Detta förutsätter att bostadslägenheten omfattas av förhandlingsordningen. Hyresnämnden kan lämna tillstånd om det finns särskilda skäl.
I motion Bo30 (s) yrkande 7 föreslås att regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning i stället införs i hyresförhandlingslagen i form av av s.k. primär förhandlingsskyldighet. Sådana regler anses behövas för åtgärder som rör hyresgästerna gemensamt. Om så sker och reglerna om upprustningsföreläggande i enlighet med regeringens förslag förs över till hyreslagen anser motionärerna att bostadssaneringslagen kan avskaffas. Reglerna om hyresgästinflytandet över den statliga bostadsfinansieringen bör enligt motionärerna behållas. Beträffande regeringens förslag till regler mot s.k. lyxsanering anser motionärerna att den enskilde hyresgästen skall ha ett bestämmande inflytande över åtgärder i den egna lägenheten som inte är nödvändiga för att huset skall fungera. Det handlar enligt motionärerna om att ge hyresgästen en möjlighet att påverka omfattningen av det som skall göras i lägenheten. En betydligt större individuell valfrihet än vad som varit vanlig eftersträvas. Regeringens förslag är därför helt otillräckligt, anser de.
Enligt utskottets bedömning har boinflytandereglerna i bostadssaneringslagen inte fungerat tillfredsställande. Riksdagen har också vid olika tillfällen behandlat motioner om ändringar i lagen. Genom regeringens förslag flyttas inflytandet över boendet över från ett gemensamt, kollektivt, inflytande till de enskilda hyresgästerna. Utskottet har ingen erinran mot regeringens förslag i dessa avseenden. Tillräckliga motiv saknas för att behålla bostadssaneringslagen. Detsamma gäller bestämmelserna om hyresgästinflytande i plan- och bygglagen och i förordningarna om statligt bostadsstöd. Utskottet har emellertid inte övertygats om det lämpliga i att, som föreslås i motionen, införa s.k. primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnad m.m. i hyresförhandlingslagen. Parterna är naturligtvis oförhindrade att själva avtala om utformning av boinflytandefrågor och också beträffande sådana frågor reglera dem i en förhandlingsordning.
Utskottet tillstyrker med det anförda regeringens förslag till lag om upphävande av bostadssaneringslagen och de nya bestämmelserna i 18 a--c §§ och 55 a § hyreslagen om hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. jämte följdändringar. Motion Bo30 yrkande 7 om att införa regler om primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnad m.m. avstyrks.
Bruksvärdessystemet
I motion Bo31 (m) föreslås riksdagen göra ett tillkännagivande om att en minskning av allmännyttiga bostadsföretags självkostnader som är en följd av kommunala subventioner inte får beaktas vid bestämmande av bruksvärdeshyran. Enligt motionen är det en viktig förutsättning för att allmännyttan alltjämt skall ha kvar sin hyresledande roll att villkoren i allt väsentligt är likvärdiga för privata fastighetsägare och allmännyttiga bostadsföretag. Som exempel på insatser som det kan vara fråga om anges i motionen hyresförlustgarantier, direkta driftsbidrag, borgensåtaganden för avgifter, utebliven utdelning på insatt kapital och liknande förmåner.
Regler om bruksvärdeshyra infördes i den nya hyreslagen 1968 och reviderades 1973, 1974 och 1984. De återfinns i 55 § hyreslagen. Vid tvist skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyra, som är påtagligt högre än hyran för med hänsyn till bruksvärdet likvärdiga lägenheter, är inte att anse som skälig. Vid prövningen skall i första hand beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.
Genom ändringar i bruksvärdessystemet år 1974 fick de allmännyttiga företagens hyror större betydelse vid bruksvärdesprövningen. Om jämförelsematerialet innehöll ett representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bostadsföretags fastigheter skulle dessa hyror tillmätas avgörande betydelse (prop. 1974:150 s. 471). Det framhölls dock att kravet var att hyressättningen i de allmännyttiga jämförelselägenheterna var korrekt och representativt för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. I samband med införandet av s.k. hyresrabatter (prop. 1982/83:50 bil. 5 s. 6) uttalades bl.a. att det var väsentligt att systemet utformades på ett sådant sätt att bruksvärdessystemet inte sattes ur spel och att enbart grundhyran skulle vara vägledande vid bruksvärdesprövningen. I ett senare lagstiftningsärende (prop. 1983/84:137 s. 75) framhöll departementschefen vikten av att tilltron till bruksvärdessystemet bibehölls. Han uttalade bl.a. att tilltron uppenbarligen skulle rubbas, om en avsevärd del av de allmännyttiga bostadsföretagens hyror direkt eller indirekt skulle betalas med kommunala medel. Samtidigt ansågs det rimligt att, i den mån ett bostadsföretag har särskilda kostnader av social natur e.d., kommunen kan bidra till att täcka dessa kostnader utan att detta behöver rubba bruksvärdessystemets funktionsduglighet. Utskottet avstyrkte i samband med förslaget till ändringar i hyreslagstiftningen (BoU 1983/84:29 s. 14) en motion om att hyresrabatterna till allmännyttiga bostadsföretag borde påverka bruksvärdeshyrorna.
Utskottet vill i detta sammanhang hänvisa till de uttalanden som tidigare gjorts och som redovisats ovan. Det är alltjämt enligt utskottets mening viktigt att jämförelsehyran är representativ och inte bestäms med hänsyn tagen till tillfälliga eller riktade subventioner, vilket skulle leda till en "devalvering" av bruksvärdet. Utskottet förutsätter att regeringen fortlöpande följer hur systemet tillämpas i detta avseende. Något särskilt tillkännagivande synes inte erforderligt. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo31 (m) om kommunala subventioner och bruksvärdeshyran.
I motionerna Bo250 (nyd) yrkande 11 och Bo413 (v) behandlas också frågor om bruksvärdessystemet. Enligt Bo250 bör utredas hur en rättvisare hyressättning skall kunna tillskapas med inriktning på att ge lägesfaktorn en ökad betydelse. Den andra motionen efterlyser ett mer utvecklat bruksvärdessystem där en lägenhets alla egenskaper kan ingå i bedömningen i syfte att skapa en rättvisare bostadsmarknad.
Utskottet vill inledningsvis framhålla att bruksvärdessystemet ger utrymme för att beakta en bostadslägenhets läge vid hyressättningen. En annan sak är att systemet understundom kan ha tillämpats på ett sådant sätt att lägesfaktorn inte tillmäts den vikt som ursprungligen avsågs. Denna fråga berörs i propositionen. Bl.a. konstateras att de allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästorganisationerna börjat fästa större vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare samt att i större utsträckning hänsyn tas till tillgång och efterfrågan på hyresbostäder vid hyresförhandlingarna. Bruksvärdet anses därför i viktiga avseenden ha återfått den flexibilitet som ursprungligen åsyftades.
När det gäller bruksvärdessystemets tillämpning delar utskottet regeringens bedömning att det kan förmärkas en skillnad mot tidigare. Bostadshyrorna synes inom systemets ram mera anpassade till de boendes betalningsvilja. Det för SABO-företag och Hyresgästernas Riksförbund gemensamma kontaktorganet för bl.a. hyrestvister, Hyresmarknadskommittén, har givit ut reviderade rekommendationer om hur olika egenskaper skall kunna värderas. Genom den utveckling som skett tillämpas bruksvärdessystemet i allt väsentligt så som ursprungligen avsetts, något som i sin tur kan väntas innebära en rimlig hyresnivå och en rättvis hyresstruktur på en marknad i balans. Motionerna Bo250 (nyd) yrkande 11 och Bo413 (v) avstyrks i den mån de inte kan anses tillgodosedda genom vad utskottet nu anfört.
Allmännyttiga bostadsföretags hyresledande roll
I motion Bo221 (s) yrkande 1 föreslås att självkostnadsprincipen för allmännyttiga bostadsföretag förtydligas och att de kommunala bostadsföretagen får behålla sin prisdämpande roll i bruksvärdessystemet.
Motionen väcktes under den allmänna motionstiden då regeringen inte hade tagit ställning till frågan om allmännyttans hyresledande roll. Någon ändring av den rollen föreslås inte i propositionen. Av förarbetena till 1968 års hyreslag (prop. 1968:91, bil. A, s. 189) framgår att allmännyttans kostnadsbaserade hyressättning förväntades verka återhållande på hyresnivån i nyproduktionen. Samtidigt bedömdes den utgöra en garanti för att det statliga stödet till bostadsbyggandet skulle komma hyresgästerna till godo. Vid hyressättningen har utgångspunkten varit att hyrorna skall täcka företagets kostnader. Allmännyttiga bostadsföretag, i vilka kommunen har ett bestämmande inflytande, får enligt kommunallagen inte drivas med vinstsyfte (2 kap. 7 §).
Som framgått föreslås i propositionen ingen ändring beträffande allmännyttans hyresledande roll. Förslaget i den under allmänna motionstiden väckta motionen Bo221 (s) yrkande 1 får anses tillgodosett vid ett riksdagens bifall till propositionen. Motionen avstyrks.
Ikraftträdandet
Regeringen föreslår att propositionen träder i kraft den 1 juli 1994. Enligt motion Bo30 (s) yrkande 8 bör genomförandet skjutas upp till en senare tidpunkt. Syftet är enligt motionen att hyresgäster och avtalsslutande parter skall hinna ändra sina kontrakt och avtal före genomförandet. Med den korta tid som står till buds kommer enligt motionen de hyresgäster som saknar förhandlingsklausul inte att hinna få en sådan i sitt hyreskontrakt i de fall hyresnämnden måste fatta beslut om detta.
De föreslagna lagändringarna i hyresförhandlingslagen kommer att tillämpas på redan gällande hyresförhandlingsordningar och hyresavtal. Även om det återstår endast en kort tid innan de föreslagna lagändringarna vid ett riksdagens bifall till propositionen träder i kraft, håller utskottet det för sannolikt att de allra flesta hyresgäster, som nu vill ha en förhandlingsklausul i sina hyreskontrakt, också kommer att kunna få det utan tidsutdräkt. Utskottet utgår ifrån att hyresvärdarna kommer att godta en begäran om att ett villkor om en förhandlingsklausul skall tas in i ett hyreskontrakt. Utskottet tillstyrker regeringens förslag och avstyrker motion Bo30 (s) yrkande 8 om tidpunkten för ikraftträdandet av lagförslagen.
Lagförslagen i övriga delar
Lagförslagen i övrigt i proposition 1993/94:199 har inte föranlett erinran eller särskilt yttrande. De bör därför bifallas.
Lagförslaget i proposition 1993/94:239 om fortsatt giltighet av lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt har inte föranlett utskottet att göra särskilt uttalande. Lagförslaget tillstyrks.
Övriga frågor
Utskottet övergår därmed till att behandla motionerna från den allmänna motionstiden.
Expropriation
I motion Bo409 (m) föreslås en översyn av expropriationslagens bestämmelser i syfte att stärka enskild äganderätt. Enligt motionen borde det i en rättsstat vara en självklarhet att rättsordningen tillförsäkrar den enskilde medborgaren ersättning för hela förlusten vid expropriation av fastighet. Från den grundläggande principen att markägarens förmögenhetsställning skall lämnas orubbad vid expropriation har gjorts ett undantag genom den s.k. presumtionsregeln. Enligt motionärerna behöver den ses över. De anser att en sådan översyn blir nödvändig om egendomsskyddet skärps i grundlagen.
Även i motion Bo416 (c) behandlas frågan om ersättning vid markintrång. Enligt motionären bör som grundläggande princip gälla att markägaren får full ersättning för den skada som han åsamkas vid olika intrång som påverkar förutsättningarna att bruka marken.
Enligt expropriationslagen får fastighet som tillhör annan än staten tas i anspråk med äganderätt, nyttjanderätt eller servitutsrätt för vissa i lagen angivna ändamål. Exproprieras en fastighet i sin helhet skall i princip löseskillingen mosvara fastighetens marknadsvärde. En ökning av fastighetens marknadsvärde som ägt rum under tiden tio år före ansökningen, dock högst femton år före talans väckande, och som beror på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt behöver emellertid inte ersättas (den s.k. presumtionsregeln). Om det däremot blir utrett att värdestegringen beror på annat än sådana förväntningar utgår ersättning för den markvärdestegring som inträffat. Motivet för presumtionsregeln är att värdestegring som beror på samhällets insatser inte skall behöva ersättas.
Även vid olika former av rådighetsinskränkning som regleras i lagstiftningen finns det rätt till ersättning i vissa fall. Om rådighetsinskränkningen innebär att pågående markanvändning inom berörd del av fastigheten avsevärt försvåras skall ersättning utgå. Ersättning utgår således inte för vissa mindre ingripande inskränkningar i rätten att fritt nyttja sin egendom.
Både presumtionsregeln i expropriationslagen och ersättning vid rådighetsinskränkning har nyligen övervägts i samband med regeringens proposition 1993/94:117 Inkorporering av Europakonventionen och andra fri- och rättighetsfrågor. Någon ändring i de här aktuella ersättningsreglerna har inte föreslagits. I konstitutionsutskottets betänkande 1993/94:KU24 har en motion om skydd för äganderätten med i grunden samma yrkande som i motion Bo409 avstyrkts. Frågan behandlades av riksdagen den 14 april 1994. Utskottets förslag bifölls. Bostadsutskottet avstyrker med hänvisning till de nyligen gjorda övervägandena motionerna Bo409 (m) och Bo416 (c).
Tillstånd till förvärv av hyresfastighet
I motion Bo415 (s) föreslås att lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och bostadsförvaltningslagen (1977:792) skärps så att oseriösa personer förhindras att komma in på hyresfastighetsmarknaden. Även aktiebolagslagen kan enligt motionären behöva ändras för att luckorna i lagstiftningen skall täppas till.
Med stöd av regeringens bemyndigande utsågs i maj 1993 en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av lagstiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter. I betänkandet SOU 1994:23 Förvalta bostäder lämnas förslag till åtgärder i syfte att öka möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som agerar oseriöst, samtidigt som lättnader införs för andra som vill förvärva hyresfastigheter.
Betänkandet remissbehandlas för närvarande. Remisstiden utgår den 15 juni 1994. Enligt utskottets mening bör de fortsatta övervägandena avvaktas. Motion Bo415 (s) bör avslås.
Bostadsrätt
Motion Bo401 (m) tar upp förbudet i bostadsrättslagen mot dubbelupplåtelse. Förbudet innebär att en hyresgäst, som vid en ombildning inte vill delta i ombildningen, skall kunna bo kvar i sin hyreslägenhet med samma besittningsskydd som före ombildningen. Skillnaden blir att han får bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Även efter ombildningen kommer bostadslägenheten att vara upplåten med hyresrätt.
Enligt motionären bör undantag från förbudet tillåtas i de fall upplåtelse sker till kommun eller kommunalt bostadsbolag. Om kommunen eller det kommunala bostadsbolaget skulle ges möjlighet att gå in som bostadsrättshavare till de hyreslägenheter, i vilka hyresgästerna inte vill delta i en ombildning, skulle kraven på insatskapital från de boende som deltar begränsas. Enligt motionären skulle en sådan ordning inte innehålla några spekulativa inslag, och hyresgästerna skulle kunna känna full trygghet i vetskapen om att kommunen eller det kommunala bolaget även framgent är deras hyresvärd. Samtidigt bör berörda hyresgäster enligt motionsförslaget tillförsäkras en oinskränkt bytesrätt.
Utskottet behandlade ett motsvarande motionsyrkande senast hösten 1993 (1993/94:BoU2). Det avstyrktes med hänvisning till ett förslag från Justitiedepartementet (Ds 1993:54) om införande av s.k. bostadsrättsoption med samma syfte som motionsförslaget har, nämligen att underlätta ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Promemorian har remissbehandlats. Flertalet av remissinstanserna har avstyrkt förslaget. Enligt vad utskottet erfarit bereds frågan alltjämt. Det förslag som förs fram i motionen om ett partiellt förbud mot dubbelupplåtelse bör enligt utskottets mening också ingå i de fortsatta övervägandena. För att försäkra att så kommer att ske föreslår utskottet att riksdagen med anledning av motion Bo401 (m) som sin mening ger regeringen detta till känna.
En annan fråga som utskottet behandlade i nyss angivna betänkande hösten 1993 var beslutsordningen inom bostadsrättsföreningar vid installation av kabel-TV m.m. Frågan har ånyo väckts genom motion Bo404 (fp), i vilken efterlyses ett minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV. Beträffande gällande ordning hänvisas till nyss angivna betänkande. Utskottet är nu liksom hösten 1993 inte berett att föreslå en sådan ändring i bostadsrättslagen som motionären begär och som skulle innebära en begränsning av bostadsrättsföreningarnas möjligheter att själva bestämma i frågor om boendet. Utskottet avstyrker motion Bo404 (fp).
Hyresrätt
I två motioner, Bo408 och Bo414 (båda s), föreslås olika åtgärder i syfte att minska antalet vräkningar. Enligt motionärerna har antalet vräkningar ökat snabbt. De ändringar i hyreslagen vid dröjsmål med hyresbetalningen som trädde i kraft den 1 juli 1993 bedöms få en liten betydelse för antalet vräkningar. Med hänvisning till slutsatserna i en genom Konsumentverkets och Socialdepartementets försorg framtagen forskningsrapport (1993/94:1) Vräkt i laga ordning anser motionärerna att det är nödvändigt att skyndsamt överväga olika åtgärder för att minska antalet vräkningar. Enligt motion Bo408 (s) yrkande 1 bör det läggas fram förslag om förbättringar i hyreslagen i enlighet med Hyreslagsutredningens betänkade i de fall där det inte tidigare skett. I motivtexten omnämns bl.a. att hyresrätten inte bör kunna förverkas om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Det föreslås också en skyldighet att informera om möjligheterna till bostadsbidrag. I yrkande 2 föreslås att regeringen överväger de förslag till åtgärder som angetts i forskningsrapporten. I denna del nämns inrättande av en vräkningsakut och skyldighet för värden att informera hyresgästen vid ändrade betalningsrutiner. Yrkande 3 innehåller ett förslag till överväganden beträffande åtgärder som möjliggör hyressänkning. I yrkande 4 och motivledes i motion Bo414 (s) anförs att Socialstyrelsens rådgivning måste förbättras. Sistnämnda motion innehåller också förslag om att tidsfristerna vid förverkande av hyresrätt bör ses över, att reglerna vid upprepade försummelser med hyrans betalning bör liberaliseras samt att möjlighet till retroaktivt bostadsbidrag införs.
Utskottet noterar att motionerna i huvudsak tar upp frågor som rör förverkande av hyresrätt på grund av dröjsmål med betalning av hyra. Utskottet behandlade under våren 1993 proposition 1992/93:24 om vissa ändringar i hyreslagen (bet. 1992/93:BoU24). I det sammanhanget övervägdes bl.a. Hyreslagsutredningens förslag till lagändring vid dröjsmål med hyresbetalningar och bestämmelserna som gäller vid upprepade försummelser med hyresbetalning. Utskottet avstyrkte emellertid motionerna och förordade att regeringens lagförslag genomfördes, dock med den ändringen att återvinningsfristen förlängdes från två veckor till tre veckor. För socialnämndernas del -- eller den nämnd som fullgör socialtjänstens uppgifter -- innebär lagändringarna att de fått större möjligheter att hjälpa en hyresgäst att behålla sin bostad genom att de kan åta sig betalningsansvaret för hyran. Någon ändring av gällande lagstiftning vid upprepade betalningsförsummelser föreslogs inte. Däremot föreslogs ändringar i störningsfallen som syftade till att förbättra boendemiljön för hyresgäster som blir störda. Riksdagen följde utskottets förslag. Lagändringarna har varit i kraft mindre än ett år. Det är därför för tidigt att dra några säkra slutsatser om deras betydelse för bl.a. ekonomiskt svaga hushåll.
Utskottet delar motionärernas oro över det växande antalet vräkta hushåll. Det är emellertid tveksamt om ett genomförande av de i motionerna framförda förslagen om ändringar i hyreslagen i någon avgörande grad förbättrar situationen. Andra faktorer såsom den allmänna konjunkturnedgången har bl.a. lett till att många hushåll fått nedsatt betalningsförmåga. Utskottet vill i sammanhanget erinra om att regeringen tillsatt en arbetsgrupp, med uppgift att följa bostadsförsörjningen för svaga hushåll. Den har bl.a. att överväga de vräkningshotade hushållens situation. Om övervägandena visar att bostadsfrågan för dessa hushåll inte löses på ett tillfredsställande sätt, bör gruppen också närmare analysera skälen för detta. Gruppen skall vidare fortlöpande bedöma om några åtgärder bör vidtagas och vid behov lämna förslag till sådana åtgärder, allt enligt bilagan.
Utskottet har vidare erfarit att Socialstyrelsen avser att se över sina Allmänna Råd i syfte att ge vägledning åt socialnämnderna i en vräkningssituation.
Med hänvisning till vad ovan redovisats om tidigare ställningstagande och pågående överväganden m.m. anser utskottet att det inte finns tillräcklig anledning att på nytt överväga ändringar i hyreslagens bestämmelser om förverkande av hyresrätt eller att nu överväga övriga förslag som förs fram. Motionerna Bo408 och Bo414 (båda s) avstyrks.
Andra upplåtelseformer
I tre motioner, Bo225 (m) i motsvarande del, Bo250 (nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds), föreslås ett riksdagens tillkännagivande till regeringen som går ut på att regeringen bör förelägga riksdagen förslag om s.k. ägarlägenheter. Frågan om att införa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus har övervägts av den år 1980 tillkallade Ägarlägenhetsutredningen i betänkandet SOU 1982:40 Ägarlägenheter. Betänkandet remissbehandlades men ledde inte till lagstiftning.
Inom Justitiedepartementet har ett system med ägarlägenheter övervägts. I mars 1994 hölls en av departementet anordnad utfrågning i ärendet och i april 1994 sändes promemorian Förstärkt bostadsrätt -- en enklare modell av ägarlägenheter (Ds 1994:59), som utarbetats inom departementet, ut på remiss. Promemorian innehåller förslag till vissa lagändringar i bl.a. bostadsrättslagen. Av promemorian framgår också att regeringen avser att tillkalla en särskild utredare med uppgift att lämna förslag till lagändringar i syfte bl.a. att kunna bilda fastigheter i flera plan.
Syftet med förslagen i motionerna får anses i inte ringa grad tillgodosett. Ett tillkännagivande i ärendet kan inte anses erforderligt. Motionerna Bo225 (m), i motsvarande del, Bo250 (nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds) avstyrks med hänsvisning till det anförda.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande avslag på förslaget om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo28 och 1993/94:Bo29, res. 1 (s)
2. beträffande hyresgästorganisationers ställning att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo30 yrkande 1, res. 2 (s) - villk. mom. 1
3. beträffande flera förhandlingsordningar i ett hus att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 4 antar regeringens förslag till a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser upphävande av 4 § och ändring av 3, 6 och 10 §§, i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, b. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder såvitt avser upphävande av 17 § fjärde stycket, res. 3 (s) - villk. mom. 1
4. beträffande förhandlingsersättning att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 2 antar regeringens förslag till a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 20 §, b. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 § fjärde stycket, allt i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, res. 4 (s) - villk. mom. 1
5. beträffande samma hyra för likvärdiga lägenheter att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 3 antar regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 21 § i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, res. 5 (s) - villk. mom. 1
6. beträffande inflyttningshyror att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo30 yrkande 5, res. 6 (s) - villk. mom. 1
7. beträffande den s.k. passivitetsregeln att riksdagen med anledning av regeringens förslag och med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 6 antar a. utskottets förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 44 § och 54 a § i den lydelse som framgår av bilaga 2 till detta betänkande och b. regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. jordabalken såvitt avser 55 c § tredje stycket och 63 § i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, res. 7 (s) - villk. mom. 1
8. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 7 dels antar, i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, regeringens förslag till a. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 18 a--c, 42, 47, 53 §§, 55 § andra, tredje och femte styckena, 55 a och b §§, 55 c § första, andra och fjärde--sjunde styckena, 55 d, 66, 67, 70 och 73 §§, b. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531), c. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792), d. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10), e. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder såvitt avser 4 §, 16 §, 17 § andra stycket, 22, 23 och 32 §§, e. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol såvitt avser 28 §, f. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m., dels godkänner vad i proposition 1993/94:199 förordats om hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av ombyggnader av hyreshus, res. 8 (s)
9. beträffande kommunala subventioner och bruksvärdeshyran att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo31,
10. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo250 yrkande 11 och 1993/94:Bo413, res. 9 (nyd)
11. beträffande allmännyttans hyresledande roll att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo221 yrkande 1,
12. beträffande tidpunkten för ikraftträdandet att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 8 bifaller regeringens förslag om genomförandetidpunkt, som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, res. 10 (s) - villk. mom. 1
13. beträffande lagförslagen i övrigt att riksdagen, i den mån förslagen inte omfattas av vad utskottet hemställt ovan, antar regeringens förslag till -- i bilaga 1 till detta betänkande intagna -- a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen, b. lag om ändring i jordabalken, såvitt avser 12 kap. c. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, d. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol, e. lag om fortsatt giltighet av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt,
14. beträffande skydd för äganderätten att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo409 och 1993/94:Bo416,
15. beträffande översyn av lagstiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo415,
16. beträffande partiellt förbud mot dubbelupplåtelse att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo401 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
17. beträffande minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo404, res. 11 (fp, kds)
18. beträffande förverkande av hyresrätt att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo408 och 1993/94:Bo414, res. 12 (s)
19. beträffande ägarlägenheter att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo225 i motsvarande del, 1993/94:Bo250 yrkande 1 och 1993/94:411. res. 13 (nyd)
Stockholm den 19 maj 1994 På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars Stjernkvist (s) och Dan Eriksson i Stockholm (nyd).
Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit vid den slutliga behandlingen av ärendet.
Reservationer
1. Avslag på förslaget om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. (mom. 1)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med "Ett viktigt syfte" och slutar med "Motionerna avstyrks" bort ha följande lydelse:
Som anförs i propositionen har det nuvarande hyresförhandlingssystemet många väl dokumenterade fördelar från praktiska utgångspunkter för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Det kollektiva systemet ger hyresgästerna bättre möjligheter att hävda sina rättigheter än om var och en skulle förhandla själv. Systemet är kostnadsbesparande. Hyresgästorganisationen tar ansvar för alla hyresgäster oavsett medlemskap. Systemet har funnits under många år och är därmed väl etablerat.
Vissa förändringar kan dock behöva övervägas. Som anförs i motion Bo29 (s) bör den enskilde hyresgästens möjligheter att själv förhandla om de hyresvillkor som rör hans eget boende förbättras. Det bör också underlättas för flera föreningar att organisera de boende.
Enligt utskottets bedömning har emellertid regeringen valt lösningar som innehåller nackdelar för de enskilda hyresgästerna och som hotar deras trygghet i boendet. Förslaget innebär framför allt en risk för att bruksvärdessystemet urholkas. Det öppnar möjligheter för hyresvärdarna att hyra ut till högstbjudande. När det råder brist på lägenheter kommer, om förslaget genomförs, hyrorna att pressas uppåt i attraktiva områden. Detta leder till ökad segregation. De ekonomiskt svaga hushållen, som inte sällan är barnfamiljer, får hålla till godo med lägenheter som ratats av dem som haft råd att betala. För att slå vakt om bruksvärdessystemet och besittningsskyddet bör därför enskilt avtalade hyror enligt utskottets mening inte ingå i jämförelsematerialet utan endast kollektivt avtalade.
Regeringens förslag innebär också att hyrorna tillåts bli olika för likvärdiga lägenheter i samma hus. Det är en inte acceptabel konsekvens av att flera organisationer enligt regeringens förslag tillåts förhandla i samma hus. Förslaget kommer därigenom att leda till uppenbara orättvisor och krångel. Dessutom försämras hyresgästernas möjligheter att påverka sina gemensamma angelägenheter. Enligt utskottets mening bör förbudet mot flera än en förhandlingsordning i ett hus behållas. Den organisation som flertalet hyresgäster i ett hus vill ha som företrädare bör företräda alla i huset.
Det kan också ifrågasättas hur "frivilligt" det blir för de enskilda hyresgästerna att välja. Det kan ligga i fastighetsägarens intresse att försöka förmå hyresgästen att ställa sig utanför en hyresgästorganisation. I lägen där det är efterfrågan på lägenheter kommer valet för hyresgästen att bli om han vill ha lägenheten, med de villkor som hyresvärden dikterar, eller inte. Hyresgästen är i en sådan situation helt i underläge.
Den s.k. passivitetsregeln, som innebär att den som inte protesterar mot hyresvärdens meddelande om hyreshöjning blir bunden, kan inte godtas. Den innebär att rättssäkerheten och tryggheten i boendet för många hyresgäster försämras. Alla hyresgäster klarar inte av att bevaka sina rättigheter. I stället bör övervägas om inte den kollektivt förhandlade hyran skall gälla även för dem som står utanför, om inte hyresvärden och hyresgästen träffat avtal om annat belopp.
Sammanfattningsvis anser utskottet att propositionen inte bör ligga till grund för en ny lagstiftning. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av motionerna Bo28 (v) och Bo29 (s) avslår propositionen och som sin mening ger regeringen till känna vad nu anförts om den fortsatta reformeringen av hyresförhandlingssystemet. De förslag som framförs i motion Bo30 (s) innebär väsentliga förbättringar av regeringens förslag. Utskottet kan dock för sin del inte godta att en enskild hyresgäst skall kunna förhandla fram en högre hyra än den i det kollektiva systemet. Det kan trots denna skiljaktighet ändå finnas anledning att låta de förslag som framförs i motion Bo30 ingå i de fortsatta övervägandena. Vid detta ställningstagande saknas skäl att i sak nu granska förslagen i sistnämnda motion, yrkandena 1--6 och 8.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 1. beträffande avslag på förslaget om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo28 och 1993/94:Bo29 avslår proposition 1993/94:199 och som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Hyresgästorganisationers ställning (mom. 2)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med "Som nyss" och på s. 11 slutar med "yrkande 1" bort ha följande lydelse:
Utskottet har ingen erinran mot att hyresförhandlingssystemet ändras på det sättet att de enskilda hyresgästerna ges bättre möjligheter än i dag att välja om de vill låta sig inordnas i det kollektiva systemet eller stå utanför. Det förslag som regeringen lagt fram innehåller emellertid i många hänseenden tveksamma eller olämpliga lösningar. En inte acceptabel konsekvens av förslaget är bl.a. att en hyresgäst och en hyresvärd med för organisationen bindande verkan kan träffa avtal om förhandlingshjälp utan att organisationen lämnat medgivande till det. En enskild hyresgäst får lagligt stöd för att kräva en frivillig medlemsorganisations hjälp i förhandlingsarbetet utan att han behöver vara medlem i organisationen. Om en organisation, såsom förutsätts i propositionen, skall utföra förhandlingsarbete åt andra än sina medlemmar måste det vara ett frivilligt åtagande från föreningen. Sådan frivillighet måste gälla oberoende av om det finns en eller flera organisationer. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s) yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 2. beträffande hyresgästorganisationers ställning att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 1 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Flera förhandlingsordningar i ett hus (mom. 3)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med "Utskottet kan" och på s. 12 slutar med "yrkande 4 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening är ett system med flera förhandlingsordningar i ett hus förenat med många nackdelar. Framför allt kan det befaras leda till att hyresgästernas inflytande över gemensamma angelägenheter i huset eller bostadsområdet omöjliggörs. Utskottet hyser inte samma förhoppning om gemensamma förhandlingar som i propositionen. Gemensamma förhandlingar i samförstånd mellan konkurrerande hyresgästorganisationer kan i praktiken bli svåra att förverkliga. En annan fråga i sammanhanget, som det saknas överväganden om, är hur de hyresgäster som väljer att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bindas av överenskommelser om gemensamma angelägenheter.
Utskottets bedömning är att det inte utan enighet är möjligt att uppnå ett verkligt inflytande för hyresgästerna i gemensamma frågor. Det bör därför inte finnas mer än en part för hyresvärden att förhandla med. Redan av dessa skäl bör regeringsförslaget att ta bort förbudet mot flera förhandlingsordningar i samma hus avslås. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 4 inte antar propositionens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser upphävande av 4 § samt följdändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Inte heller bör av regeringen föreslagna ändringar i 3, 6 och 10 §§ genomföras innan ytterligare överväganden skett om utformningen i detta avseende av ett nytt hyresförhandlingssystem. Riksdagen bör därför som sin mening ge regeringen till känna att sådana överväganden bör ske.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 3. beträffande flera förhandlingsordningar i ett hus att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 4 dels avslår regeringens förslag till a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser upphävande av 4 § och ändring av 3, 6 och 10 §§, b. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnd och hyresnämnd såvitt avser upphävande av 17 § fjärde stycket, dels som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, 4. Förhandlingsersättning (mom. 4)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med "Regeringsförslaget medför" och slutar med "ur förhandlingssystemet" bort ha följande lydelse:
Genom regeringens förslag kommer hyresgäster som inte är medlemmar i en hyresgästorganisation att kunna kräva att organisationen förhandlar för deras räkning. Hyresgästorganisationen får däremot inte själv bestämma vare sig om ersättning skall utgå eller hur stor den skall vara. Lagen ger inte hyresgästorganisationer en rätt till förhandlingsersättning. Den anger endast att avtal kan träffas med hyresvärden och att ersättningen kan tas ut via hyran. Om en organisation skall förhandla för andra än sina medlemmar måste lagen utformas så att hyresgästorganisationen har rätt att ta ut förhandlingsersättning och själv bestämma hur stor den skall vara.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 2 inte antar 20 § i regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen eller 55 § fjärde stycket hyreslagen och som sin mening ger regeringen till känna att bestämmelsen om förhandlingsersättning snarast övervägs och utformas i enlighet med vad utskottet anfört ovan.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande förhandlingsersättning att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 2 dels avslår regeringens förslag till a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 20 §, b. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 § fjärde stycket dels som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. Samma hyra för likvärdiga lägenheter (mom. 5)
Under förutsättning av bifall till mom 1 Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med "Utskottet konstaterar" och på s. 14 slutar med "yrkande 3 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Regeringens förslag kommer att leda till att likvärdiga lägenheter i ett hus kan få olika hyror trots att de har samma bruksvärde. Det kan bli resultatet när det finns flera organisationer som förhandlar och när de enskilda hyresgästerna själva förhandlar om hyran. Ett sådant system kan befaras vålla stridigheter och missämja bland hyresgästerna i ett hus och med rätta upplevas som djupt orättfärdigt. Den hittills gällande principen om samma hyror för likvärdiga lägenheter i ett hus uppfattas som rättvis och bör behållas. Regeringsförslaget i detta hänseende innebär också skillnader i handlingsfriheten för parterna. Det blir tillåtet för en hyresvärd, men inte för en hyresgästorganisation, att träffa avtal om olika hyror. Det är enligt utskottet ännu ett skäl för att inte genomföra förslaget. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 3 avslår regeringens förslag i denna del.
dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:5. beträffande samma hyra för likvärdiga lägenheter att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 3 avslår regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 21 §,6. Inflyttningshyror (mom. 6)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med "Genom de" och på s. 15 slutar med "yrkande 5" bort ha följande lydelse:
Genom de ändringar som regeringen föreslår i hyresförhandlingslagen kommer sannolikt inflyttningshyror i större utsträckning än för närvarande att bestämmas av hyresvärden och den enskilde hyresgästen. För lägenheter som inte omfattas av förhandlingsöverenskommelser kommer hyreslagens bestämmelser att gälla. Hyreslagen utgår ifrån avtalsfrihet i vad det avser bestämmande av hyra. Hyresnämnden är förhindrad att sänka hyran innan hyresförhållandet har varat i sex månader vid tidsobestämda avtal. Risken är därför stor att hyresgäster, särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, kommer att få betala höga inflyttningshyror. På sikt innebär det att bruksvärdessystemet urholkas. Regeringen synes acceptera en sådan utveckling. Utskottet vill slå vakt om bruksvärdessystemet. Det bör därför införas ett skydd mot höga inflyttningshyror så att högre hyra än den som skulle gälla om lägenheten var föremål för förhandlingar inte får tas ut vid nyupplåtelse.
Utskottet föreslår att regeringen ges i uppdrag att överväga vilka lagändringar som behövs för att få ett skydd mot höga inflyttningshyror. Ett lagförslag bör tas fram med största skyndsamhet och föreläggas riksdagen. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s) yrkande 5 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:6. beträffande inflyttningshyror att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 5 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Den s.k. passivitetsregeln (mom. 7)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med "Utskottet anser att" och slutar med "63 §" bort ha följande lydelse:
Regeringen har i propositionen föreslagit något som från avtalsrättslig synpunkt är unikt, nämligen att avtal om hyreshöjning skall anses ingånget om hyresgästen inte protesterat inom viss tid. Förslaget bygger på principen att den som tiger samtycker. Hyresgästen måste reagera på hyresvärdens meddelande om hyreshöjning för att inte bli bunden av den. Förslaget innebär en uppenbar risk för att många hyresgäster kommer att lida rättsförlust. Utskottet kan inte tillstyrka ett sådant förslag. Rättstryggheten är viktigare än att skapa smidiga förhandlingsalternativ för hyresvärdar.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 6 inte antar regeringens förslag i denna del. Till följd härav skall inte heller förslaget till lag om ändring i 44 § hyreslagen antas.
dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse:7. beträffande den s.k. passivitetsregeln att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 6 avslår regeringens i bilaga 1 intagna förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 54 a §, 55 c § tredje stycket och 63 §,
8. Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (mom. 8)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17 börjar med "Enligt utskottets" och på s. 18 slutar med "m.m. avstyrks" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets bedömning har boinflytandereglerna i bostadssaneringslagen inte fungerat tillfredsställande. Det förslag som regeringen har lagt fram förbättrar emellertid inte hyresgästernas möjligheter att påverka ombyggnads- och förbättringsarbeten. Tvärtom innebär det att fastighetsägarna får betydligt större möjligheter att genomföra ombyggnader som hyresgästerna inte önskar. Regeringens förslag i vad det gäller upprustning till lägsta godtagbara standard är bra men inte tillräckligt. Hyresgästerna bör också ha rätt till inflytande och möjligheter att begränsa ingreppen i den egna lägenheten till sådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skall fungera. En sådan rätt bör övervägas. Bostadsrättslagens regler skulle kunna utgöra en förebild.
Även andra lagändringar är nödvändiga för att förbättra hyresgästernas inflytande i boendefrågor. Genom regeringens förslag kommer de lagliga möjligheterna för hyresgästerna att gemensamt kunna påverka upprustning och ombyggnad att försvinna. Utöver den lagreglering om den enskilde hyresgästens inflytande som får anses nödvändig krävs också regler om inflytande för åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt. Sedan länge har det funnits önskemål om att i hyresförhandlingslagen införa en bestämmelse om primär förhandlingsskyldighet vid ombyggnadsåtgärder. En sådan bör nu införas. Om parterna inte kan komma överens bör övervägas regler som möjliggör att frågan kan hänskjutas till hyresnämndens prövning. Bostadssaneringslagen kan då men endast då avskaffas. Utskottet anser dock att reglerna om hyresgästinflytande vid statligt bostadsstöd bör finnas kvar.
Vad utskottet anfört om hyresgästinflytandet vid ombyggnad m.m. bör riksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s) yrkande 7 som sin mening ge regeringen till känna. Regeringen bör skyndsamt göra de överväganden som kan vara nödvändiga och snarast återkomma till riksdagen med förslag som stärker hyresgästinflytandet vid ombyggnads- och reparationsåtgärder. Utskottet, som ser det värdefullt att frågan övervägs i ett sammanhang, föreslår med hänvisning till vad nu anförts att riksdagen inte antar regeringens förslag till lag om ändring i hyreslagen såvitt avser 18 a--c §§ och 55 a § samt de följdändringar som är nödvändiga i bl.a. lagen om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen om Bostadsdomstolen. Riksdagen bör inte heller förrän ett förslag föreligger från regeringen i enlighet med vad som anvisats ovan bifalla ett förslag om upphävande av bostadssaneringslagen och föreslagna lagändringar i plan- och bygglagen m.m.
dels att moment 8 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 8. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 7 dels avslår regeringens förslag till a. lag om ändring i 12 kap. jordabalken såvitt avser 18 a--c, 42, 47, 53 §§, 55 § andra, tredje och femte styckena, 55 a och b §§, 55 c § första, andra och fjärde--sjunde styckena, 55 d, 66, 67, 70 och 73 §§, b. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531), c. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792), d. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10), e. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder såvitt avser 4, 16, 17 § andra stycket, 22, 23 och 32 §§, f. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol såvitt avser 28 §, g. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m., dels inte godkänner vad i propositionen förordats om hyresgästinflytandet över den statliga bostadsfinansieringen av ombyggnader av hyreshus, dels som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
9. Bruksvärdessystemet (mom. 10)
Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19 börjar med "Utskottet vill" och slutar med "nu anfört" bort ha följande lydelse:
Regeringen konstaterar i propositionen att de allmännyttiga bostadsföretagen och hyresgästorganisationerna börjat fästa större vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare. Även tillgång och efterfrågan på hyresbostäder anses ha fått större betydelse vid hyresförhandlingarna. Enligt utskottets bedömning finns det tecken på att utvecklingen är på väg åt rätt håll. Fortfarande är det dock så att hyrorna i nyproduktionen i mindre centralt belägna områden är för höga i förhållande till efterfrågan. Det bör därför, såsom anförs i motion Bo250 (nyd), övervägas hur hyressättningssystemet bör utformas i syfte att åstadkomma en större rättvisa på bostadsmarknaden. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av angivna motion och motion Bo413 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 10. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo250 yrkande 11 och 1993/94:Bo413 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,10. Tidpunkten för ikraftträdandet (mom. 12)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 20 börjar med "De föreslagna" och slutar med "av lagförslagen" bort ha följande lydelse:
De föreslagna lagändringarna i hyresförhandlingslagen kommer att tillämpas på redan gällande hyresförhandlingsordningar och hyresavtal. Många hyresgäster som saknar förhandlingsklausul i sina hyresavtal kommer vid ikraftträdandet inte att omfattas av förhandlingsordningen. Om en hyresvärd inte går med på att skriva in en förhandlingsklausul i ett hyresavtal, måste hyresgästen begära villkorsändring och hyresnämndens prövning. Detta kommer inte att hinnas med innan lagändringarna börjar gälla. Inte heller kommer innehållet i förhandlingsordningarna att hinna omprövas. Det bör även finnas tidsutrymme för att sprida information om det nya hyresförhandlingssystemet. Tidpunkten för ikraftträdandet bör på anförda skäl flyttas fram till den 1 januari 1995.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 8 beslutar att de lagändringar som föreslås i proposition 1993/94:199 skall, med ändring av regeringens förslag, träda i kraft den 1 januari 1995.
dels att moment 12 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 12. beträffande tidpunkten för ikraftträdandet att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:199 och motion 1993/94:Bo30 yrkande 8 beslutar att lagförslagen skall träda i kraft den 1 januari 1995,
11. Minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV (mom. 17)
Erling Bager (fp) och Ulf Björklund (kds) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 22 börjar med "En annan" och på s.23 slutar med "Bo404 (fp)" bort ha följande lydelse:
En annan fråga som utskottet behandlade i betänkande 1993/94:BoU2 hösten 1993 var beslutsordningen inom bostadsrättsföreningar vid installation av kabel-TV m.m. Utskottet var då inte berett att föreslå riksdagen att reglera frågan om installation av kabel-TV m.m. särskilt i bostadsrättslagen. Riksdagen delade utskottets bedömning. I motion Bo404 (fp) har nu väckts en fråga om införande av ett minoritetsskydd i bostadsrättslagen. En sådan ordning kan anses motiverad. Som anförs i motionen är det inte rimligt att en bostadsrättshavare skall kunna påtvingas kabel-TV.
Enligt utskottets mening bör riksdagen med anledning av motionen hos regeringen begära överväganden om hur ett minoritetsskydd vid beslut om kabel-TV-frågor bör utformas i bostadsrättslagen samt förslag till ändring i lagen.
dels att moment 17 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 17. beträffande minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo404 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,12. Förverkande av hyresrätt (mom. 18)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 24 börjar med "Utskottet delar" och slutar med "(båda s) avstyrks" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar motionärernas oro för den stora ökningen av antalet vräkta hushåll. De ändringar i hyreslagen som riksdagen beslutade om våren 1993 har uppenbarligen inte inneburit någon väsentlig förstärkning av hyresgästernas trygghet i boendet. Som anförs i den i motionerna Bo408 och Bo414 åberopade rapporten Vräkt i laga ordning synes ändringarna inte vara tillräckliga för ekonomiskt svaga hushåll. Ytterligare åtgärder bör enligt utskottet snarast övervägas. Bl.a. bör tidsfristerna vid dröjsmål med hyresbetalning förlängas, reglerna vid upprepade betalningsförsummelser liberaliseras och nya regler om bl.a. påminnelse av hyresbetalning utformas. Även andra åtgärder än ändringar i hyreslagen kan behöva vidtas.
Enligt utskottets uppfattning är det djupt otillfredsställande att människor vräks från sina hem på grund av förhållandevis blygsamma hyresskulder. Som anförs i motionerna måste socialtjänstens rådgivning och stöd förbättras. Detta är inte minst viktigt för kvinnorna, som visat sig vara en särskilt utsatt grupp. Under senare år har dock socialtjänsten fått vidkännas stora nedskärningar, vilket i sin tur har minskat möjligheterna att ge de vräkningshotade erforderlig hjälp. En försöksverksamhet med s.k. vräkningsakut bör omedelbart inledas och då främst i storstadsområdena.
Vad utskottet anfört bör riksdagen med anledning av motionerna Bo408 och Bo 414 (båda s) som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 18 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 18. beträffande förverkande av hyresrätt att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo408 och 1993/94:Bo414 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Ägarlägenheter (mom. 19)
Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 25 börjar med "Syftet med" och slutar med "det anförda" bort ha följande lydelse:
Visserligen pågår överväganden om införande av en upplåtelseform som kallas en enklare modell av ägarlägenheter. Utskottet anser att en sådan boendeform, som innebär en form av bostadsrätt, blir en halvmesyr. Även hyresrätter bör kunna omvandlas till ägarlägenheter. Den utredning om ägarlägenheter som gjordes i början av 1980 bör i stället skyndsamt övervägas på nytt och läggas till grund för lagstiftning.
Detta bör riksdagen med anledning av motionerna Bo225 (m) i motsvarande del, Bo250 (nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds) som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 19. beträffande ägarlägenheter att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo225 i motsvarande del, 1993/94:Bo250 yrkande 1 och 1993/94:Bo411 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Särskilt yttrande
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist (alla s) anför:
Som redovisas i betänkandet pågår överväganden om bl.a. lagen om tillstånd till förvärv av hyresfastighet och bostadsförvaltningslagen i syfte att öka möjligheterna att ingripa mot fastighetsägare som agerar oseriöst. Det är bra. Dagens lagstiftning behöver skärpas i detta avseende. Det betänkande som remissbehandlas kommer emellertid inte att leda till någon reell skärpning. Om förslaget går igenom kommer förutsättningarna för att förhindra att oseriösa fastighetsägare tar sig in på marknaden tvärtom att försämras. Eftersom förslaget inte nu är föremål för sakbehandling har vi dock valt att inte reservera oss mot skrivningen i betänkandet.
Meningsyttring av suppleant
Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet, eftersom partiet inte företräds av någon ordinarie ledamot i utskottet.
Lars Werner (v) anför:
Jag ansluter mig till samtliga s-reservationer och det särskilda yttrandet som bifogats till betänkandet.
Av regeringen framlagda lagförslag
Bilaga 1
1 Förslag till Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)
2 Förslag till Lag om ändring i jordabalken
3 Förslag till Lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531) 4 Förslag till Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792) 5 Förslag till Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10) 6 Förslag till Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
7 Förslag till Lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol 8 Förslag till Lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.
9 Förslag till Lag om fortsatt giltighet av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt Härigenom föreskrivs att lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt, som gäller till utgången av juni 19941 , skall fortsätta att gälla till utgången av december 1994.
1 Lagens giltighetstid senast förlängd 1993:1336.
Utskottets lagförslag 1 Förslag till ändring i regeringens förslag till Lag om ändring i jordabalken Bilaga 2 Regeringens förslag Utskottets förslag
12 kap. 54 a §
Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om 54 § första stycket om hyreshöjning skall få hyreshöjning skall få den verkan som anges i andra den verkan som anges i andra stycket nedan, skall stycket nedan, skall meddelandet innehålla meddelandet innehålla uppgift i kronor om den uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs hyreshöjning som begärs och om det totala och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran den dag då den nya hyran skall börja gälla. I skall börja gälla. I meddelandet skall vidare anges meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir att hyresgästen blir skyldig att betala den skyldig att betala den högre hyran, om han inte högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, senast en viss angiven dag, tidigast sex veckor efter det tidigast två månader att meddelandet lämnades, efter det att meddelandet ger hyresvärden besked om lämnades, ger att han motsätter sig hyresvärden besked om att hyresvärdens begäran. han motsätter sig Meddelandet skall också hyresvärdens begäran. innehålla uppgift om Meddelandet skall också hyresvärdens adress, en innehålla uppgift om upplysning om att hyresvärdens adress, en hyresnämnden kan pröva upplysning om att skäligheten av den hyresnämnden kan pröva begärda hyran samt en skäligheten av den uppgift om vad hyresgästen begärda hyran samt en behöver göra för att uppgift om vad hyresgästen en sådan prövning skall behöver göra för att komma till stånd. en sådan prövning skall komma till stånd.
Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen.
2 Förslag till Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 44 § jordabalken skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
12 kap. 44 §1
Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.
En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjsmålet endast har avsett sådan höjning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 c § tredje stycket. Vad som sagts nu skall gälla till dess att en månad förflutit från det att hyresnämndens eller Bostadsdomstolens beslut har vunnit laga kraft.
En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om
1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller
2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.
Första--tredje styckena Första--fjärde styckena gäller inte, om gäller inte, om hyresgästen ändå hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad kortare tid än en månad efter det att hyresrätten efter det att hyresrätten förverkats. förverkats.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994. 1 Senaste lydelse 1993:400.