Ändringar i jordabalkens hyresregler
Betänkande 1992/93:BoU24
Bostadsutskottets betänkande
1992/93:BOU24
Ändringar i jordabalkens hyresregler
Innehåll
- Sammanfattning
- Propositionen
- Motionerna m.m.
- Utskottet
- Hemställan
- Reservationer
- Bilaga 1
- Innehållsförteckning
1992/93 BoU24
Sammanfattning
Utskottet behandlar i detta betänkande förslagen i proposition 1992/93:115 om ändringar i jordabalkens hyresregler m.m. och motioner som väckts med anledning av propositionen samt motioner som väckts under den allmänna motionstiden år 1993. Utskottet tillstyrker regeringens lagförslag utom såvitt avser förslaget om återvinningsfristens längd vid dröjsmål med hyran för en bostadslägenhet. Utskottet förordar med anledning av vissa motioner att riksdagen i stället skall anta utskottets lagförslag som innebär att återvinningsfristen bestäms till tre veckor i stället för två.
Utskottet förordar vidare en ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol. Förslaget, som innehåller en följdändring med anledning av en tidigare lagändring i lokalhyreslagstiftningen, avser bostadsdomstolens sammansättning i mål som rör lokaler.
Utskottet gör med anledning av en motion som väckts under den allmänna motionstiden 1993 ett tillkännagivande om överväganden om möjligheten att i förtid säga upp ett lokalhyreskontrakt vid dödsfall. Övriga motioner avstyrks.
Fyra reservationer och ett särskilt yttrande samt en meningsyttring har fogats till betänkandet.
Propositionen
Regeringen föreslår i proposition 1992/93:115 att riksdagen antar de i propositionen framlagda förslagen till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Motionerna m.m.
I betänkandet behandlas
dels de med anledning av propositionen väckta motionerna
1992/93:Bo28 av Sten Söderberg (-) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om 12 kap. 42 § jordabalken.
1992/93:Bo29 av Daniel Tarschys och Ingela Mårtensson (fp) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att jordabalken får den utformning som föreslagits av Hyreslagskommittén vad avser hyresgästernas skydd mot störningar i boendet.
1992/93:Bo30 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen beslutar att 12 kap. 44 § jordabalken ändras så att återvinningsfristen förlängs till fyra veckor,
2. att riksdagen beslutar att 12 kap. 42 § motivtexten om psykiskt sjuka ändras enligt vad i motionen anförts,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en klarare definiering av störande hyresgäster.
1992/93:Bo31 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 § första stycket jordabalken att återvinningsfristen förlängs till fyra veckor i fråga om bostadslägenhet i enlighet med vad som anförts i motionen,
2. att riksdagen beslutar om sådan ändring i jordabalken 12 kap. 42§ första stycket punkterna 1 och 2 att förverkandefristen vad gäller såväl bostadslägenhet som lokaler förlängs till en vecka i enlighet med vad som anförts i motionen,
3. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 § jordabalken att en ny bestämmelse om att åtagande om hyresbetalning från god man, bank eller annan som hyresvärden skäligen kan godta införs i enlighet med vad som anförts i motionen,
4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 § jordabalken att en "ventilregel" införs om när hyresrätten kan förverkas i enlighet med vad som anförts i motionen,
5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om tillämpningen av reglerna om besittningsskydd i 12 kap. 46 § jordabalken,
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om överföring från tingsrätt till hyresnämnd av prövning av förverkande av besittningsskydd på grund av dröjsmål med hyrans betalning,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om motiven till 12 kap. 42 § jordabalken om psykisk sjukdom,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ny hyresgästs skyldighet att betala tidigare hyresgästs hyresskulder,
9. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 35 § första stycket jordabalken om hyresgästens bytesrätt i enlighet med vad som anförts i motionen,
10. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet,
11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av sociala åtgärder.
1992/93:Bo32 av Sten Svensson (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om uppsägning av hyresavtal vid psykisk sjukdom.
1992/93:Bo33 av Eva Zetterberg (v) vari yrkas 1. att riksdagen avslår regeringens förslag om förverkandetidens och återvinningsfristens längd,
2. att riksdagen ger paragrafen om återvinningsfrist en sådan utformning att hänsyn tas till om speciella omständigheter föreligger enligt vad i motionen anförts,
3. att riksdagen beslutar att förverkandetiden förlängs till två veckor och återvinningsfristen till fyra veckor,
4. att riksdagen beslutar att avgift för kabel-TV ej utgör del av hyra.
1992/93:Bo34 av Tage Påhlsson (c) vari yrkas att riksdagen beslutar att återvinningsfristen för bostadshyresgäster fastställs till tre veckor i enlighet med vad i motionen anförts.
dels de under allmänna motionstiden 1993 väckta motionerna
1992/93:Bo403 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att bruksvärdessystemet skall behållas och utvecklas,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att vid bruksvärdesprövningen skall tas hänsyn till olika nyttigheter som hyresgästerna erbjuds, som lägenhetsunderhåll, fritidsverksamhet, boinflytande m.m.
1992/93:Bo404 av Carl Fredrik Graf (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om rätten att säga upp hyresavtal rörande lokaler.
1992/93:Bo409 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att Hyreslagskommitténs förslag för att minska antalet vräkningar bör genomföras liksom vad som anförts under punkterna 1--7.
1992/93:Bo412 av Sverre Palm och Lennart Nilsson (s) vari yrkas att riksdagen beslutar om ändring av hyreslagen i enlighet med vad som anförts i motionen.
1992/93:Bo420 av Martin Nilsson m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om översyn av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
1992/93:Bo421 av Kurt Ove Johansson och Lars-Erik Lövdén (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av bostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernas ställning.
Skrivelser har inkommit från Hyresgästernas Riksförbund, Sveriges Köpmannaförbund, RIFS (Riksförbundet för Social och Mental Hälsa och Intresseföreningarna för schizofreni), Jan Adell, Göteborg, Magnus Ahl, Göteborg och Stefan Granstedt, Göteborg.
Utskottet
Inledning
I november 1989 tillkallades en parlamentariskt sammansatt kommitté, 1989 års hyreslagskommitté, med uppgift att se över hyreslagstiftningen. I betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) har kommittén lagt fram vissa förslag till ändringar i 12 kap. jordabalken, som allmänt brukar kallas hyreslagen. Betänkandet har remissbehandlats. I den nu aktuella propositionen lämnas förslag till lagändringar i vissa av de frågor som kommittén har behandlat. Bl.a. föreslås ändringar i reglerna om förverkande av hyresrätt dels vid bristande hyresbetalning, dels vid störningar i boendet. Ändringar föreslås också i reglerna om byte av bostadslägenhet och om besittningsskydd i vissa fall.
Förverkande av hyresrätt i vissa fall
Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet
Gällande rätt: Hyresrätten är normalt förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver två vardagar efter förfallodagen, den s.k. förverkandefristen (42 § första stycket 1 hyreslagen). Detta gäller dock inte om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse (42 § andra stycket hyreslagen). Är hyresrätten förverkad kan hyresgästen få tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom en s.k. återvinningsfrist. Betalningen eller depositionen måste ske senast den tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgetts underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten (44 § första stycket hyreslagen). Återvinningsfristen börjar löpa när underrättelsen delgetts hyresgästen och ett meddelande om uppsägning och anledning till denna lämnats till socialnämnden, eller den nämnd eller de nämnder som fullgör socialtjänstens uppgifter, i den kommun där lägenheten är belägen.
Kommitténs förslag: Kommittén har ansett att de nuvarande bestämmelserna om förverkande av hyresrätt vid dröjsmål med hyresbetalning är för stränga mot hyresgästerna. Kommittén har föreslagit ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds efter förfallodagen med att hyresvärden skriftligen påminner hyresgästen om att hyran skall betalas. Betalas inte hyran inom en vecka kan det andra steget tas. Hyresvärden meddelar då hyresgästen att hyresrätten kan förverkas om inte hyran betalas inom en viss tid. En kopia av meddelande skall tillställas socialnämnden. Hyresgästen och socialnämnden får tre veckor på sig att betala den förfallna hyran. Betalas inte hyran är hyresrätten förverkad. Hyresvärden kan då ta det tredje steget. Han har en månad på sig att säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen efter uppsägningen inte flyttar frivilligt föreslås att frågan om avhysning prövas av hyresnämnden efter att medling först skett. Vidare föreslås ökad möjlighet att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, en s.k. ventilregel.
Propositionens förslag: Föredragande statsrådet anser i likhet med kommittén att hyreslagens regler vid dröjsmål med hyresbetalningar är för stränga mot bostadshyresgästen. Hon anser emellertid att reglerna kan göras generösare mot hyresgästerna utan att den nuvarande grundstrukturen behöver ändras. Detta kan ske genom att hyresgästen får längre tid på sig att betala hyran. Förverkandefristen föreslås förlängas från nuvarande två vardagar till en vecka.
Återvinningsfristen, som enligt gällande rätt är 12 vardagar, anses vara tillräckligt lång såväl för hyresgästen som för socialnämnden. Däremot anses det ändamålsenligt att ange fristerna på ett enhetligt sätt. Återvinningsfristen föreslås därför bestämmas till två veckor.
I syfte att förbättra socialnämndens möjligheter att hjälpa hyresgästen att behålla sin bostad och samtidigt uppfylla hyresvärdens berättigade anspråk på hyra, föreslås vidare att socialnämnden inom återvinningsfristen skall kunna åta sig att betala hyran. Genom ett sådant åtagande av betalningsansvaret för hyran förhindras att hyresgästen förlorar sin bostad.
Slutligen föreslås en undantagsregel av innebörd att hyresgästen i vissa klart ursäktliga fall skall få bo kvar i lägenheten även om hyran betalats av hyresgästen först efter återvinningsfristens utgång. Som exempel på sådana klart ursäktliga fall anges sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet. I första hand avses sådana situationer då hyresgästen under återvinningsfristen drabbas av sjukdom som medför att han under resten av fristen är förhindrad att själv betala hyran eller ordna så att någon annan betalar den åt honom.
Motionerna: De nu redovisade förslagen tas upp i sex motioner. I motion Bo409 (s), som väcktes under den allmänna motionstiden år 1993, föreslås såvitt nu är i fråga att Hyreslagskommitténs förslag med ett trestegsförfarande genomförs. I tre motioner, Bo28 (-), Bo 31 (s) yrkande 2 och Bo33 (v) yrkandena 1 och 3, behandlas förverkandefristens längd. Motionärerna i Bo28 och Bo33 anser att en vecka är för kort tid. V-motionären, som tar upp även återvinningsfristen, anser att de föreslagna tidsfristerna inte på något avgörande sätt förbättrar hyresgästernas ställning och föreslår i stället att förverkandetiden utsträcks till två veckor och återvinningsfristen till fyra veckor. Förslaget om återvinningsfristens längd tas upp också i motionerna Bo30 yrkande 1 och Bo31 yrkande 1 (båda s). I motion Bo30 anförs att regeringens förslag i vissa fall kan innebära en försämring. Som skäl för förslaget i motion Bo31 anförs bl.a. att återvinningsfristen bör vara så lång att hyresgästen hinner få en ny månadslön under fristen. Hyresgästens möjligheter att göra rätt för sig inom rimlig tid och att ta eget ansvar för sin skuld utgör ett argument i motion Bo34 (c) för förslaget att återvinningsfristen bör utvidgas till tre veckor. Motionären anför därvid att motiveringen i propositionen att socialnämnden hinner ingripa inom den av regeringen föreslagna tvåveckorsfristen inte utgör tillräckligt skäl. I s-motionen Bo31 yrkande 3 föreslås att möjligheten till åtagande om hyresbetalning bör införas inte bara för det fall att socialnämnden åtar sig att betala hyran utan också om hyresbetalningen görs av god man, bank eller annan som hyresvärden skäligen kan godta. Enligt samma motion yrkande 4 bör den möjlighet som föreslås i propositionen att hyresgästen inte skall kunna skiljas från sin lägenhet om dröjsmålet med hyresbetalningen berott på vissa oförutsedda omständigheter utvidgas till även sådana omständigheter som kunnat förutses men som kan anses ursäktliga.
Utskottets bedömning: Utskottet behandlar inledningsvis förslaget i Bo409 (s) om att kommitténs förslag om ett trestegsförfarande vid dröjsmål med hyresbetalning bör införas. Utskottet anser i likhet med vad som anförs i kommitténs förslag och i propositionen att hyreslagens bestämmelser om förverkande av hyresrätt på grund av bristande betalning bör utformas så att hyresgästerna ges bättre möjligheter att reparera en tillfällig betalningsförsummelse utan att hyresrätten förverkas. Detta syfte kan som föreslås i propositionen nås enklast inom ramen för gällande bestämmelser genom att betalningsfristerna förlängs. Utskottet avstyrker därmed motion Bo409 (s) i motsvarande del.
Vad gäller förverkandefristen anser utskottet att den i propositionen föreslagna förlängningen från två vardagar till en vecka utgör en godtagbar förbättring för hyresgästen. Det innebär således att hyresgästen kan dröja med hyresbetalningen en vecka efter förfallodagen utan att riskera att han sägs upp på grund av dröjsmålet. Efter förverkandetidens utgång finns ytterligare möjligheter för hyresgästen att undgå avhysning genom att betala hyran under återvinningsfristen. Det bör dock påpekas att upprepade dröjsmål med hyran kan få till följd att hyresgästen mister sitt besittningsskydd och skiljs från lägenheten även om vart och ett av dröjsmålen inte leder till att hyresrätten förverkas. Hyresvärden kan enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen säga upp hyresavtalet på den grunden att hyresgästen åsidosatt sin skyldighet att betala hyran i rätt tid i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Med det anförda tillstyrker utskottet propositionens förslag till lag om ändring i 42 § första stycket 1 hyreslagen om förverkandefristen och avstyrker motionerna Bo28 (-), Bo31 yrkande 2 och Bo33 (v) yrkandena 1 och 3, samtliga yrkanden i motsvarande del.
Propositionens förslag om en förlängning av återvinningsfristen till två veckor anses i motionerna vara otillräckligt. Motionsförslag finns om en förlängning till tre alternativt fyra veckor. Utskottet har förståelse för uppfattningen att hyreslagstiftningen bör utformas så att hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att betala hyran i tid, ges möjligheter att själv göra rätt för sig. Det bör inte sällan kunna ske om återvinningsfristen görs så lång att en månadslön kan komma att utbetalas inom tiden. Återvinningsfristen bör också bestämmas med hänsyn till att socialnämnden bör ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt med hyresgästen och fatta beslut inom tidsfristen. Utskottet gör därvid den bedömningen att den i propositionen föreslagna fristen kan vara något för snävt tilltagen. Däremot bör med en förlängning till tre veckor syftet att hyresgästen skall hinna ordna med betalning eller att socialnämnden skall hinna agera kunna uppfyllas utan att därmed hyresvärdens berättigade intresse att motta hyresbetalning träds för när. Utskottet förordar således att riksdagen med anledning av propositionen och motionerna Bo30 (s) yrkande 1, Bo31 (s) yrkande 1, Bo33 (v) yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i motsvarande del, och Bo34 (c) antar 44§ första stycket 1 hyreslagen i den lydelse som framgår av det i bilaga 2 intagna utskottets förslag till lagtext.
Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret inom återvinningsfristen har inte mött invändningar i motioner. Däremot anser motionärerna i motion Bo31 (s) att även annan som hyresvärden skäligen kan godta bör kunna göra sådan utfästelse om betalning. Något lagligt hinder för hyresvärden att acceptera ett sådant åtagande finns inte. Självklart kan också annan än hyresgästen betala hyran inom återvinningsfristen. Utskottet anser dock inte att det bör införas en allmän möjlighet för annan än socialnämnden att åta sig ett betalningsansvar som får uppfyllas även efter fristens utgång. Hyresvärden skall normalt inte behöva finna sig i att hyran betalas långt senare än vad som avtalats i hyresavtalet. En regelbunden hyresbetalning är oftast också en förutsättning för en väl fungerande fastighetsförvaltning. Någon ändring i fråga om en hyresgästs skyldigheter att betala hyran bör inte göras. Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i hyreslagen såvitt avser 44§ tredje stycket 1. Motion Bo31 (s) yrkande 3 avstyrks.
Propositionsförslaget att en hyresgäst inte skall kunna skiljas från sin bostadslägenhet om denne varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet men därefter gjort rätt för sig anses i motion Bo31 (s) yrkande 4 vara för snävt. Motionärerna anser att även förutsebara omständigheter kan vara sådana ursäktliga försummelser som bör kunna beaktas i det enskilda fallet.
Enligt utskottets bedömning är det bra att det nu ges möjlighet att i avhysningsmål ta hänsyn till vissa omständigheter i det enskilda fallet. Undantagsregeln bör emellertid som föreslås i propositionen begränsas till sådana oförutsedda omständigheter som gör att försummelsen framstår som klart ursäktlig. Vid sjukdom som inte är "oförutsedd" bör det enligt utskottets mening kunna förväntas att hyresgästen inte är förhindrad att ordna så att hyran betalas senast inom den återvinningsfrist om tre veckor som kommer att gälla vid ett riksdagens bifall till utskottets förslag. Enligt utskottet är det viktigt att det framgår så tydligt som möjligt under vilka förutsättningar en underlåtenhet att betala hyran kan leda till avhysning. En utvidgning på det sätt som föreslås i motionen skulle bli alltför vittgående och oklar. Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i 44§ tredje stycket 2 hyreslagen och avstyrker motion Bo31 (s) yrkande 4 om en generösare undantagsregel vid förverkande av hyresrätt.
Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal
Gällande rätt: Reglerna vid dröjsmål med betalning av lokalhyra är i stort sett desamma som vid bostadshyra. Förverkandefristen löper således under två vardagar efter förfallodagen. Senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgivits underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten kan han genom betalning eller deposition återvinna hyresrätten.
Kommitténs förslag: Med vissa undantag föreslås ett liknande trestegsförfarande som för bostadshyresgäster.
Propositionens förslag: Förverkandereglerna för lokalhyresgäster bör behållas oförändrade. En ändring i förhållande till gällande rätt föreslås dock av innebörd att återvinningsfristen av enhetliga skäl bör anges i veckor och inte i vardagar.
Motioner: I motion Bo409 (s) hemställs att kommitténs förslag bör genomföras. I motion Bo31 (s) yrkande 2, som väckts av delvis samma motionärer, yrkas att förverkandefristen bör utsträckas till en vecka också för lokaler. Som motiv anförs att det saknas anledning att ha olika frister. Även i motion Bo28 (-) anses att fristen bör förlängas.
Utskottets överväganden: Utskottet delar den uppfattning som redovisas i propositionen att det kan ställas större krav på att en lokalhyresgäst, som oftast är näringsidkare, sköter sina hyresinbetalningar än på att en bostadshyresgäst gör det. Utskottet anser inte att det finns tillräckliga skäl för att vid dröjsmål med betalning av hyra för en lokal göra någon annan ändring i hyreslagen än den som föreslagits i propositionen. Utskottet tillstyrker således regeringens förslag till lag om ändring i 42 § första stycket 2 och 44 § första stycket 2 hyreslagen. Motionerna Bo409 (s), Bo28 (-) och Bo31 (s) yrkande 2, samtliga yrkanden i motsvarande del, avstyrks.
Upprepade försummelser med hyresbetalningen
Gällande rätt: Enligt 46 § första stycket 2 hyreslagen har en hyresgäst inte rätt till förlängning av hyresavtalet om han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas.
Kommitténs förslag: Frågan om huruvida ändringar bör ske i hyreslagen vid upprepade betalningsförsummelser har övervägts. Den nuvarande lagstiftningen i denna del har dock ansetts böra behållas.
Propositionens förslag: Någon ändring föreslås inte.
Motionerna: I motionerna Bo31 (s) yrkande 5 och Bo33 (v) yrkande 2 föreslås att det införs större möjligheter att ta hänsyn till speciella omständigheter vid upprepade betalningsförsummelser. Det bör enligt motion Bo31 inte tillåtas att hyresgästen skiljs från sin bostad när orsaken till förseningen är ursäktlig. Även vid upprepade betalningsförsummelser bör hyresgästen få bo kvar om socialnämnden eller t.ex. en bank åtar sig eller har åtagit sig att betala hyran för hyresgästens räkning.
Utskottets överväganden: Utskottet vill inledningsvis framhålla att en av hyresgästens viktigaste skyldigheter enligt hyresavtalet måste anses vara att betala hyran i rätt tid. Som anförs i propositionen bör reglerna i hyreslagen vara så utformade att hyran betalas inom den tid som bestämts. Det skulle annars kunna vara svårt att komma till rätta med de problem som orsakas om en hyresgäst sätter i system att regelbundet betala hyran för sent. Bestämmelsen i 46 § första stycket 2 hyreslagen är utformad så att en intresseavvägning skall göras vid hyresnämndens prövning av om hyresavtalet skall förlängas eller inte. Mot hyresvärdens intresse skall vägas om det är skäligt mot hyregästen att hyresförhållandet upphör. Därvid har i praxis fästs vikt vid bl.a. hyresvärdens agerande och betalningspåminnelsens utformning (RBD 6:89). Enligt utskottets bedömning bör någon ändring inte ske i bestämmelsernas utformning vid upprepade betalningsförsummelser. Utskottet avstyrker motionerna Bo31 (s) yrkande 5 och Bo33 (v) yrkande 2.
Störningar i boendet
Gällande rätt: När en hyresgäst använder lägenheten är han skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten (25 § hyreslagen). Han skall vidare hålla noggrann tillsyn över att detta iakttas också av dem som hör till hans hushåll eller är hans gäster. Hyresgästens tillsynsskyldighet omfattar även annan som hyresgästen inrymt i sin lägenheten eller som utför arbete där för hans räkning.
Används lägenheten i strid mot bestämmelsen i 25 § hyreslagen eller brister hyresgästen i sin tillsynsskyldighet kan hyresrätten förverkas (42§ första stycket 5 hyreslagen). Hyresrätten är förverkad om hyresgästen efter tillsägelse inte vidtar rättelse utan dröjsmål och om det som ligger hyresgästen till last inte är av ringa betydelse.
Om hyresrätten är förverkad men rättelse sker innan hyresvärden har sagt upp avtalet kan hyresgästen därefter inte skiljas från lägenheten på den grunden (43 § första stycket hyreslagen).
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med propositionsförslaget, vilket redovisas nedan. Kommittén föreslår dock att hyresrätten bör förverkas endast om störningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått tre veckor på sig att agera.
Propositionens förslag: Det bör framgå av hyreslagen att en lägenhet inte får användas så att de som bor i omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Härigenom knyts frågor om störningar i boendet närmare hälsoskyddsreglerna.
Hyresvärden föreslås åläggas en skyldighet att uppmana den hyresgäst som är ansvarig för störningarna att se till att de omedelbart upphör. Som skäl för en sådan bestämmelse anförs att de boende i huvudsak är beroende av att hyresvärden agerar.
Det föreslås vidare att hyresvärden skall underrätta socialnämnden om störningarna. Det kan ske samtidigt som hyresgästen uppmanas att vidta rättelse eller senare. En förutsättning för att hyresrätten skall förverkas bör dock vara att socialnämnden blivit underrättad. Tanken är att socialnämnden skall ges tillfälle att agera för att störningarna i boendet skall upphöra eller för att lösa bostadsfrågan för den störande hyresgästen.
Vid särskilt allvarliga störningar i boendet föreslås att hyresvärden skall kunna säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart utan att hyresgästen först behöver uppmanas att vidta rättelse. Inte heller skall socialnämnden behöva underrättas. Däremot föreslås att en kopia av uppsägningen skickas till socialnämnden.
Två situationer som anses vara särskilt allvarliga med hänsyn till sin art och omfattning omnämns. Den ena är när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet. Som exempel anges mordbrand eller våld eller hot om våld mot någon som bor i fastigheten. Den andra situationen avser fall då det kan förutses att en rättelseanmaning inte kommer att leda till rättelse och störningarna kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Här rör det sig framför allt om särskilt omfattande störningar som kan förekomma när en hyresgäst inte klarar av ett eget boende. Som exempel på orsaker nämns kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande problem.
Slutligen föreslås en särskild regel i hyreslagen om att hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas med särskild skyndsamhet.
Motionerna: Frågan om hur reglerna bör utformas för att hyresgästernas skydd mot störningar skall förbättras behandlas i fem motioner. I motion Bo29 (fp) anses skyddet böra utformas i enlighet med kommitténs förslag, dvs. att hyresrätten skall kunna förverkas först efter det att socialnämnden haft tre veckor på sig att agera för att lösa problemet. Motionärerna vill att de sociala frågorna skall tillmätas större betydelse än vad som görs i propositionen. De anser utvecklingen under senare år oroväckande för utsatta grupper som får allt svårare att finna och behålla en bostad. De pekar också på att de problem som kan drabba den störande personens anhöriga om hyresrätten förverkas med kort varsel inte uppmärksammats. Även i motion Bo409 (s), i motsvarande del, anses kommitténs förslag böra genomföras. I motion Bo30 (s) yrkande 3 hemställs att en klarare definition bör göras av vad som skall förstås med störande hyresgäster. Motionärerna anser det viktigt att det klart framgår i vilka fall det kan bli aktuellt med omedelbar vräkning av en störande hyresgäst. De finner det olyckligt och stötande att psykiskt sjuka har nämnts som ett exempel på en grupp som ibland har svårt att klara eget boende (yrkande 2). Samma fråga tas upp i motionerna Bo31 (s) yrkande 7 och Bo32 (m). S-motionärerna anser att psykisk sjukdom inte skall anges som exempel i sammanhanget. I m-motionen föreslås att motivtexten kompletteras när det gäller uppsägning vid störningar i boendet som orsakas av psykisk sjukdom. Om en sådan sjukdom skall nämnas anser motionären att det klart skall framgå att socialtjänsten har det yttersta ansvaret för boendet och för stödinsatser. Han betonar att det måste stå klart att en enskild person med psykiska störningar av svår art inte får riskera att förlora sitt hyreskontrakt för att vård, stöd och service i samhällets regi i övrigt inte fungerar.
Utskottets överväganden: Som anförs i propositionen måste hyresgästernas skydd mot störningar i boendet förbättras. Det är bra att det nu föreslås regler som gör att det kan gå snabbare att avhjälpa problem med störande hyresgäster. Det är inte godtagbart att boende under lång tid kan bli tvungna att stå ut med påfrestande störningar.
Utskottet har ingen erinran mot att bestämmelserna om störningarna knyter an till hälsoskyddsbestämmelserna. Det synes inte innebära någon egentlig ändring mot vad som enligt nuvarande praxis anses som störningar. Med störningar i boendet avses enligt regeringsförslaget störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämrar deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.
I ett par motioner, Bo29 (fp) och Bo409 (s) föreslås som framgått ovan att kommitténs förslag bör ligga till grund för lagändringen i stället för propositionens. Det skulle innebära att uppsägning inte kan ske förrän socialnämnden haft tre veckor på sig att agera.
Enligt utskottets bedömning bör det inte råda några delade meningar om att störningsproblem så långt möjligt bör lösas på annat sätt än genom avhysning. En avhysning av en störande hyresgäst innebär sällan en lösning på dennes problem. Frågor av denna karaktär kan dock svårligen lösas lagstiftningsvägen; i vart fall kan det inte anses vara en framkomlig väg att i första hand genom revideringar i hyreslagstiftningen söka finna möjligheter att komma till rätta med de nu diskuterade frågorna. De har en klart social prägel. Det är dock både lämpligt och angeläget att det genom ett ökat samarbete mellan hyresvärdar och kommuner skapas goda lösningar på boendet för personer som orsakar störningar. Socialnämnden kan spela en viktig roll när det gäller att finna lösningar på problemet med störande hyresgäster. Det är därför bra att det nu föreslås att en lagregel införs om att socialnämnden skall underrättas om störningar som kan medföra att hyresrätten förverkas. Utskottet anser dock, i likhet med föredragande statsrådet, att det av hänsyn till övriga hyresgäster skulle vara en alltför lång tid att alltid ge socialnämnden tre veckor på sig att agera innan hyresrätten kan förverkas.
Även om det i lagen inte ställs upp en tid inom vilken socialnämnden har att agera får det förutsättas dels att nämnden så snart som möjligt efter det att den fått kännedom om störningarna tar de kontakter som bedöms nödvändiga, dels att hyresvärden avvaktar med ansökan om avhysning någon tid för att se om störningarna upphör. Det är naturligtvis önskvärt att socialnämnden agerar så tidigt som möjligt och innan avhysning är ett faktum. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna Bo29 (fp) och Bo409 (s), i motsvarande del, om en tidsfrist för socialnämnden vid störningar i boendet.
Utskottet har inte heller någon erinran mot att det nu införs regler som ger hyresvärden rätt att i fall av särskilt allvarliga störningar i boendet säga upp hyresgästen utan föregående rättelseanmaning eller underrättelse till socialnämnd. De fall det här är fråga om är störningar som är av särskilt allvarlig art eller omfattning och där en rättelseanmaning kan bedömas som utsiktslös. I vissa fall, t.ex. vid mordbrand, framstår det dessutom som helt orimligt att uppmana till rättelse. Utskottet vill understryka att de bakomliggande orsakerna till en hyresgästs störande uppträdande saknar betydelse vid bedömning.
Om outhärdliga störningar skulle uppkomma är det störningens art eller omfattning och inte hyresgästens beteende på grund av sjukdom eller annan orsak som skall ligga till grund för uppsägning. Utskottet vill i detta sammanhang betona kommunernas ansvar för att denna situation över huvud taget inte uppkommer. Vad beträffar frågan om störningar på grund av någons psykiska ohälsa kan erinras om att det ankommer på kommunen enligt socialtjänstlagen och på landstinget som huvudman för den psykiatriska sjukvården att ta ansvar för att sådana personer får nödvändiga stödinsatser i sitt boende.
Med anledning av vad utskottet här anfört om de motiv som bör vägleda lagstiftningen kan syftet i motionerna Bo30 (s) yrkandena 2 och 3, Bo31 (s) yrkande 7, Bo409 (s) i motsvarande del och Bo32 (m) anses tillgodosett. Utskottet tillstyrker med avslag på nämnda motioner regeringens förslag till lag om ändring i 25 §, 42 § första stycket 6, 42 § tredje och fjärde styckena, 43 § och 72 § hyreslagen.
Den rättsliga prövningen
Gällande rätt: Hyresnämnden har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt hyreslagen ankommer på nämnden. Tvist om förverkande av hyresrätt på grund av försummelse att betala hyran eller störningar i boendet prövas av allmän domstol.
Kommitténs förslag: Den rättsliga prövningen av om en hyresrätt är förverkad vid fall av bristande hyresbetalning eller störningar i boendet och om hyresgästen skall avhysas föreslås handläggas av hyresnämnd.
Propositionens förslag: Något förslag till ändring läggs inte fram. Som skäl anförs att hyresprocessen kommer att behandlas i samband med ställningstagandet till de frågor som tas upp i departementspromemorian Domstolsväsendet -- Organisation och administration i framtiden (Ds 1990:38).
Motioner: I motion Bo31 (s) yrkande 6 föreslås att hyresnämnden bör pröva mål om förverkande av hyresrätten på grund av bristande hyresbetalning. I motion Bo409 (s) i motsvarande del föreslås att kommitténs förslag genomförs.
Utskottets övervägande: Utskottet är inte berett att nu föreslå någon ändring i hyresprocessen. Övervägandena om domstolsväsendets organisation får avvaktas. Motionerna Bo31 yrkande 6 och Bo409 (båda s), denna motion i motsvarande del, avstyrks.
Bytesreglerna
Treårsspärren
Gällande rätt: Bostadshyresgäst får överlåta hyresrätten till sin lägenhet i syfte att genom byte erhålla annan bostad om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Har hyresgästen innehaft sin bostadslägenhet mindre än tre år och fått lägenheten genom byte får tillstånd lämnas endast om det föreligger synnerliga skäl.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med propositionens förslag, som redovisas nedan.
Propositionens förslag: Den s.k. treårsregeln slopas. Det innebär att tillstånd till byte skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och det inte medför påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra skäl talar emot bytet. Som en vägledning vid rättstillämpningen anförs att en strängare bedömning av om beaktansvärda skäl skall anses föreligga bör gälla om en tillbytt lägenhet innehafts kortare tid, dvs. en tid understigande ungefär ett år. I sådana fall bör krävas för tillstånd att en förändring skett i familje- eller arbetssituationen. Vidare bör det i allmänhet krävas att hyresgästen har flyttat in i lägenheten innan ett nytt byte.
Motioner: I motion Bo31 (s) yrkande 9 föreslås att kravet i bytesregeln om att beaktansvärda skäl för bytet skall föreligga utgår. Enligt motionären utsätter sig ingen för ett byte av bostad utan att det finns skäl för det. De skäl som finns måste emellertid anses vara en privat angelägenhet som hyresgästen inte skall behöva redovisa. Hyresnämnden bör vara förhindrad att lämna tillstånd till bytet endast när bytet innebär påtaglig olägenhet för hyresvärden eller andra särskilda skäl talar emot bytet. Så kan anses föreligga om hyresgästen bott i sin tillbytta lägenhet endast under en mycket kort tid.
Utskottets överväganden: Lagändringen berör de bostadshyresgäster som innehaft en tillbytt lägenhet kortare tid än tre år och åter vill byta bostad. I dessa fall slopas kravet på synnerliga skäl för att tillstånd till byte skall lämnas. Utskottet har ingen erinran mot detta förslag. Som anförs i motivtexten bör vid tillståndsbedömningen kunna beaktas om hyresgästen bott endast en kort tid i lägenheten eller kanske inte alls flyttat in. Utskottet är inte berett att såsom föreslås i motion Bo 31 (s) slopa kravet att beaktansvärda skäl skall föreligga för att tillstånd till byte av bostadslägenhet skall lämnas. Utskottet tillstyrker förslaget till lag om ändring i 35 § hyreslagen och avstyrker motion Bo31 (s) yrkande 9.
Den nya hyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder
Gällande rätt: När en bostadshyresgäst har fått sin hyresrätt genom byte svarar han tillsammans med den tidigare hyresgästen för dennes förpliktelser enligt avtalet för tiden före överlåtelsen om inte annat avtalats med hyresvärden. Den nye hyresgästen kan alltså bli skyldig att betala en tidigare hyresgästs skulder. Bestämmelsen har motiverats med att ett gemensamt ansvar skulle kunna underlätta att få ett samtycke till bytet.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med propositionens. Kommittén har dessutom föreslagit att den nya hyresgästens underlåtenhet att betala en tidigare hyresgästs hyreskuld inte skall kunna leda till att hyresrätten förverkas.
Propositionens förslag: Bestämmelsen om att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för den tidigare hyresgästens skulder slopas. I stället föreslås att den nya hyresgästen i en särskilt upprättad handling skall kunna åta sig att tillsammans med tidigare hyresgäst svara för den tidigare hyresgästens hyresskulder. Åtagandet medför inte skyldighet att betala hyresskulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen.
Motioner: I motionerna Bo31 (s) yrkande 8 och i Bo409 (s) i motvarande del föreslås att underlåtenhet att betala den tidigare hyresgästens hyresskulder inte bör kunna leda till att hyresrätten förverkas.
Utskottets övervägande: Utskottet vill inledningsvis fästa uppmärksamhet på att reglerna tar sikte på en situation när den nye hyresgästen övertar det tidigare gällande hyresavtalet. Om ett nytt hyresavtal träffas mellan hyresvärden och den nye hyresgästen har denne inte något ansvar för tidigare hyresgästs skulder.
Utskottet har ingen erinran mot regeringens förslag att slopa bestämmelsen om den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder vid byte av lägenhet. Inte heller har utskottet någon invändning mot förslaget att i stället införa bestämmelser som ger möjlighet till överenskommelse om ett begränsat ansvar för hyresskulder vid byte av bostadslägenhet. Utskottet delar också föredragande statsrådets bedömning att en försummelse att betala en hyresskuld enligt gjort åtagande bör kunna leda till att hyresrätten förverkas. Tillräckligt bärande skäl för att göra en skillnad mellan en sådan försummelse och en försummelse att betala löpande hyra anser utskottet inte finnas. Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag till lag om ändring i 38 § hyreslagen och avstyrker s-motionerna Bo31 yrkande 8 och Bo409, denna motion i motsvarande del.
Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m.
Gällande rätt: En bostadshyresgäst har normalt ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom i vissa fall. Inskränkningar i besittningsskyddet har utformats på två sätt. Det ena är generella begränsningar av besittningsskyddet i vissa hyresförhållanden (45 § första stycket hyreslagen). Det andra är begränsningar som tar sikte på omständigheter i det enskilda fallet (46 § hyreslagen). Om generell förlängningsrätt saknas kan hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke få en sådan rätt. I det andra fallet kan hyresnämnden pröva frågan i en förlängningstvist.
Det direkta besittningsskyddet kan också avtalas bort. Det skall ske i en särskilt upprättad handling. Om sådant avtal träffas innan hyresförhållandet har varat längre tid än nio månader i följd krävs godkännande av hyresnämnden för att det skall bli giltigt. Har hyresförhållandet varat längre tid kan hyresgästen och hyresvärden träffa avtal om avstående av besittningsskydd utan godkännande. Följden av en sådan giltig överenskommelse blir att hyresavtalet inte kan förlängas. Hyresförhållandet upphör således -- efter uppsägning om sådan är föreskriven -- när hyrestiden gått till ända.
Kommitténs förslag: Möjligheten att avtala om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet bör slopas. I stället bör en prövning av bostadshyresgästens besittningsskydd ske i efterhand hos hyresnämnden.
Propositionens förslag: Kommitténs förslag att slopa förhandsprövningen av ett avståendeavtal och i stället pröva besittningsskyddet i efterhand anses inte böra genomföras. Det befaras leda till att hyresvärdar avstår från att hyra ut lägenheter av rädsla för att inte få tillgång till lägenheten vid förutsatt tidpunkt.
Avstående från besittningsskyddet skall kunna ske som tidigare. Godkännande av hyresnämnden behövs dock inte om överenskommelsen träffats efter att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med förlängningsrätt. Ett avståendeavtal utan godkännande blir således giltigt om hyresgästen har besittningsskydd när avtalet träffas. Nuvarande krav att hyresförhållandet skall ha varat i nio månader slopas.
Vid kortvariga andrahandsupplåtelser föreslås att förlängningsrätten slopas. Parterna anses då normalt vara inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur. Hyresnämnderna torde som regel godkänna sådana avtal om avstående av besittningsskydd, och en förlängningstvist slutar oftast med att hyresgästen måste flytta. Sammanfattningsvis dras slutsatsen att det vid kortvariga andrahandsupplåtelser egentligen inte spelar så stor roll om det finns en förlängningsrätt eller inte. En lämplig tidsgräns för andrahandsupplåtelser utan förlängningsrätt föreslås vara två år. Varar hyresförhållandet längre tid än två år gäller reglerna om förlängningsrätt.
Slopandet av förlängningsrätten för kortvariga andrahandsupplåtelser skall inte gälla avtal om upplåtelser som har ingåtts av en förening som bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt.
Motioner: I motionerna Bo31 yrkande 10 och Bo409 (båda s) föreslås att kommittéförslaget genomförs. Enligt motionärerna vilar en prövning av besittningsskyddet i efterhand på ett säkrare underlag än den mycket summariska förhandsprövningen som görs av om ett avståendeavtal skall godkännas. Om kommitténs förslag inte godtas bör enligt motion Bo31 ur rättssäkerhetssynpunkt alla avståendeavtal godkännas om de avser hyresrätter som omfattas av besittningsskydd. Detta förslag får närmast uppfattas som ett andrahandsyrkande.
Utskottets övervägande: Utskottet anser att de skäl som förts fram i propositionen mot kommitténs förslag har fog för sig. Utskottet delar således den bedömning som görs i propositionen att möjligheten att avtala bort besittningsskyddet bör finnas kvar. Kommitténs förslag om att en prövning skall ske i efterhand av förlängningsrätten bör således inte genomföras. Vad sedan gäller frågan om hyresnämndens godkännande har utskottet ingen erinran mot att avståendeavtal kan träffas utan godkännande av hyresnämnd i de fall hyresgästen har besittningsskydd. Som anförs i propositionen bör hyresgästen då kunna hävda sina intressen gentemot hyresvärden utan att riskera att inte få eller att förlora lägenheten. Utskottet tillstyrker regeringens förslag om avtal om besittningsskydd m.m. och föreslår att riksdagen antar föreslagen ändring i 45 § andra stycket hyreslagen. Motionerna Bo31 yrkande 10 och Bo409 (båda s), båda yrkandena i motsvarande del, avstyrks.
Propositionens förslag till ändring av hyreslagen såvitt avser kortvariga andrahandsupplåtelser innebär att hyresgästen kommer att sakna besittningsskydd under de första två åren. Om hyresgästen och hyresvärden ingår ett avståendeavtal under tiden måste överenskommelsen godkännas av hyresnämnden. Överenskommelsen får dock rättslig betydelse först efter tvåårstidens utgång.
Enligt utskottets bedömning torde regeringens förslag om att slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser i praktiken inte medföra någon beaktansvärd försämring för berörda hyresgäster. Som framgår av propositionen synes det innebära att nu gällande praxis avseende godkännande av avståendeavtal vid andrahandsupplåtelser kommer att framgå direkt av lagen.
Med hänvisning till vad ovan anförts tillstyrker utskottet regeringens förslag till ändring i 45 § första stycket hyreslagen om besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. Till följd härav avstyrks motion Bo31 (s) yrkande 10 i motsvarande del.
Lagförslagen i övrigt
Regeringens förslag till lag om ändring i hyreslagen i övrigt och förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt har inte föranlett särskilt yttrande. Lagförslagen i övrigt tillstyrks.
Utskottet har uppmärksammats på en brist i 13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol. I samband med 1988 års ändringar i lokalhyreslagstiftningen tillfogades ett andra stycke till 23 § hyreslagen som rör lokalhyresgäster. Även 36 § hyreslagen innehåller bestämmelser om lokaler. I 13 § tredje stycket lagen om bostadsdomstolar, som rör bostadsdomstolens sammansättning, stadgas bl.a. att intresseledamöterna skall vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers förhållanden när målet rör prövning av fråga enligt 36 § hyreslagen. Samma regler för domstolens sammansättning bör gälla när målet rör prövning av en fråga enligt 23 § andra stycket hyreslagen. Utskottet föreslår därför att riksdagen antar utskottets förslag till lag om ändring i 13 § lagen(1974:1082) om bostadsdomstol i den lydelse som framgår av bilaga 3 till detta betänkande.
Övriga frågor om hyresrätt m.m.
I motion Bo31 yrkande 11 och Bo409 (båda s) föreslås inte bara att hyreslagen ändras i syfte att förbättra hyresgästernas ställning utan även att de sociala insatserna utökas väsentligt för att motverka vräkningar och vräkningshot. I motionerna ges exempel på en rad frågor som enligt motionen bör övervägas i detta syfte. Bl.a. nämns dämpade hyreshöjningar och förbättrade möjligheter till bostadsbidrag. Kommunen föreslås ges möjligheter att infria sina sociala åtaganden bl.a. i vräkningsfallen genom att det kommunala skattestoppet hävs och socialtjänsten förbättras.
Utskottet är som framgått införstått med att ett genomförande av regeringsförslaget inte löser problemen som kan ligga bakom det faktum att vissa hyresgäster inte alltid klarar att uppfylla sina förpliktelser enligt hyresavtalet. Några av de frågor som nämns i motionen har övervägts eller kommer att övervägas i andra sammanhang, bl.a. frågan om det kommunala skattestoppet. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna Bo31 yrkande 11 och Bo409 (båda s) om utökade sociala insatser för att motverka vräkningar.
Motion Bo33 (v) yrkande 4 tar upp frågan om kostnaden för kabel-TV i hyresförhållanden. Enligt motionen bör avgiften inte utgöra en del av hyran. En hyresgäst som väljer att avstå från kabel-TV skall inte behöva betala för den. Vägran att betala den del av hyran som utgör avgift för kabel-TV skall inte heller utgöra grund för vräkning, anser motionären.
Hyran bestäms antingen efter individuella förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst eller efter kollektiva förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästförening. Det kollektiva förhandlingssystemet förutsätter att det mellan de förhandlande parterna finns en s.k. förhandlingsordning. Avtal mellan parterna om nya hyror (förhandlingsöverenskommelse) binder den enskilde hyresgästen om hyresavtalet innehåller en s.k. förhandlingsklausul.
Utskottet har senast i betänkandet 1990/91:BoU9 (s. 17) behandlat en motion om vad hyran får omfatta och avstyrkt ett motsvarande yrkande. Hyresgästinflytandet vid installation av kabel-TV behandlades i betänkandet 1990/91:BoU1 (s. 22 f.).
Utskottet står fast vid sin tidigare uttalade ståndpunkt att kabel-TV-frågor inte bör inta någon särställning i det kollektiva förhandlingssystemet eller i övrigt. Det innebär att en hyresgäst kan bli bunden av en förhandlingsöverenskommelse om att en viss del av kostnaden för kabel-TV skall ingå i hyran. Utskottet står också fast vid sin uppfattning att det bör finnas valmöjlighet för den enskilde hyresgästen när det gäller att få del av utbudet. Sådan valfrihet rekommenderas i de riktlinjer som bostadsmarknadens parter har enats om och som enligt vad utskottet erfarit följs.
En annan fråga är om det kollektiva förhandlingssystemet bör finnas kvar. I en departementspromemoria som enligt vad utskottet erfarit kommer att skickas ut på remiss inom kort föreslås att den enskilde hyresgästen skall ha möjlighet att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla med sin hyresvärd om hyran och andra hyresvillkor. Om ett lagförslag av denna innebörd antas av riksdagen kommer frågan om huruvida avgift för kabel-TV skall ingå i hyran förmodligen att kunna lösas i för motionärerna positiv riktning. Resultatet av övervägandena bör avvaktas. Med hänvisning till vad utskottet anfört avstyrks motion Bo33 (v) yrkande 4.
Motion Bo403 (s) behandlar bruksvärdessystemet. I motionen anförs bl.a. att en rättvis hyresstruktur uppnås genom bruksvärdesprincipen. Det är enligt motionärerna angeläget att företag som drivs utan enskilt vinstintresse även i fortsättningen i första hand skall vara utgångspunkten vid en prövning av hyran. För att åstadkomma en bättre balans på bostadsmarknaden anser motionärerna att skillnaderna i kostnader mellan olika årgångar bostäder bättre bör motsvaras av skillnader i boendevärdet eller bruksvärdet mellan dessa. I motionen föreslås i yrkande 1 att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att bruksvärdessystemet skall behållas och utvecklas. I yrkande 2 föreslås ett tillkännagivande om att det vid bruksvärdesprövningen skall tas hänsyn till olika nyttigheter som hyresgästerna erbjuds. Som exempel nämns lägenhetsunderhåll, fritidsverksamhet, boinflytande m.m.
Även utskottet anser att bruksvärdessystemet skall behållas och utvecklas. Mot en utveckling av bruksvärdessystemet i avsikt att få till stånd en rättvisare hyressättning kan berättigade invändningar inte riktas. Den departementspromemoria som tidigare omnämnts innehåller, enligt vad utskottet erfarit, även ett förslag om viss revidering av systemet. Enligt utskottets mening bör remissbehandlingen avvaktas. Eventuella propåer att avskaffa bruksvärdessystemet bör enligt utskottets mening tillbakavisas. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo403 (s).
I motion Bo412 (s) föreslås att reglerna om deponering av hyran ändras så att schablonbelopp fastställs för olika brister. Härigenom kan enligt motionen förhindras att ett belopp deponeras som är större än bristen. Det befaras att hyresvärden/fastighetsägaren kan komma att drabbas mer än vad som kan anses svara mot bristen i lägenheten med nuvarande ordning, eftersom länsstyrelsen inte har någon skyldighet att kontrollera att depositionen är befogad.
Enligt 21 § hyreslagen får hyresgästen hos länsstyrelsen deponera så stort belopp av hyran som svarar mot vad det skulle kosta att avhjälpa bristen eller mot den motfordran han anser sig ha hos hyresvärden. När depositionen sker skall hyresgästen bl.a. lämna skriftlig uppgift om hyresförhållandet, förfallodagen och grunder för avdraget.
När hyresgästen skall deponera en del av hyran hos länsstyrelsen på grund av skada eller brist i lägenheten har han att bedöma värdet av den fordran han anser sig ha gentemot hyresvärden. Återstoden av hyran skall betalas på vanligt sätt. Han har alltså inte rätt att deponera mer av hyran än som svarar mot den fordran han anser sig ha. En god vägledning för hyresgästen vore naturligtvis om det fanns riktlinjer eller schablonbelopp för olika brister i lägenheter. Det kan dock med hänsyn till alla variationer som kan förekomma inte anses lämpligt att i lagen ange olika belopp för olika brister eller skador. Motion Bo412 (s) om schablonbelopp vid deponering av hyran bör således inte bifallas.
Motion Bo404 (m) tar upp frågan om dödsbos rätt att säga upp hyreskontrakt för lokal i förtid. Motionären anser att dödsbo bör ges en sådan rätt även när det gäller lokaler.
En bostadshyresgäst kan alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen (5 § första stycket hyreslagen). Har hyresgästen avlidit finns en ytterligare möjlighet. Enligt paragrafens andra stycke kan avtalet efter uppsägning av dödsbo eller dödsbo och maka/make upphöra att gälla vid månadsskiftet som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Bestämmelsen har motiverats med att det för dödsbo med liten behållning kan vara av beaktansvärt ekonomiskt intresse att snarast bli fri från skyldigheten att betala hyra. Någon motsvarande bestämmelse för lokaler finns inte.
Ett sätt att lösa den fråga som tas upp i motionen är att parterna, som vanligtvis torde vara näringsidkare, avtalar om vad som skall gälla i fråga om uppsägningstid bl.a. vid dödsfall. Ett annat sätt är som föreslås i motionen att frågan regleras i hyreslagen. Särskilt småföretagares familjer kan drabbas hårt om lokaler inte kan sägas upp vid dödsfall och verksamheten upphör. Det gäller särskilt i tider då efterfrågan på lokaler är liten. Utskottet är inte nu berett att ta ställning till om en uppsägningsrätt i förtid av lokalhyresavtal vid dödsfall bör införas i hyreslagen. Enligt utskottets mening finns det dock anledning att närmare överväga om en regel motsvarande den som gäller för bostadshyresgäster vid dödsfall bör införas för lokaler. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av motion Bo404 (m) som sin mening ger regeringen till känna att en översyn av frågan bör göras.
I motion Bo420 (s) begärs en översyn av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen). Enligt motionen bör översynen syfta till sådana ändringar som krävs för att det ursprungliga syftet med lagen skall uppnås. Bl.a. pekas på formerna för prövning av ett förvärv, förutsättningar för tillstånd och sanktioner vid lagbrott. I en annan s-motion, Bo421, begärs en översyn av bostadsförvaltningslagen (1977:792) i syfte att stärka hyresgästernas ställning. Bl.a. anses den närmare innebörden av begreppet tvångsförvaltning böra bli föremål för utredning. Lagstiftningen föreslås också anpassas till dagens förhållande på fastighetsmarknaden.
Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen inom kort att besluta om en översyn av tillståndslagen och bostadsförvaltningslagen. Inom Justitiedepartementet utarbetas för närvarande direktiv till utredningen. Utskottet förutsätter att de frågor som motionärerna pekar på i motionerna Bo420 och Bo421 (båda s) kommer att ingå i övervägandena. Ett tillkännagivande kan därför antas inte få någon betydelse. I den mån motionerna inte kan anses tillgodosedda bör de avslås.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande ett trestegsförfarande vid dröjsmål med hyresbetalning att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo409 i motsvarande del,
2. beträffande förverkandefristen att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3, samtliga motionsyrkanden i motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, men. (v) - delvis
3. beträffande återvinningsfristen att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo30 yrkande 1, 1992/93:Bo31 yrkande 1, 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i motsvarande del, och 1992/93:Bo34 antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken med den ändringen att lagrummet erhåller i bilaga 2 som Utskottets förslag betecknade lydelse, res. 1 (s)
4. beträffande socialnämndens åtagande av betalningsansvaret att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 3 antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 § tredje stycket 1 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, res. 2 (s)
5. beträffande en generösare undantagsregel vid förverkande av hyresrätt att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 4 antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 § tredje stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, men. (v) - delvis
6.beträffande dröjsmål med betalning av hyra för en lokal att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo409, samtliga motionsyrkanden i motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 2 och 44 § första stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, men. (v) - delvis
7. beträffande upprepade betalningsförsummelser att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 5 och 1992/93:Bo33 yrkande 2, men. (v) - delvis
8.beträffande tidsfrist för socialnämnden vid störningar i boendet att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo29 och 1992/93:Bo409 i motsvarande del,
9.beträffande störningar i boendet att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo30 yrkandena 2 och 3, 1992/93:Bo31 yrkande 7, 1992/93:Bo32 och 1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 25 §, 42 § första stycket 6, 42 § tredje och fjärde styckena samt 43 och 72 §§ jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
10.beträffande hyresprocessen att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 6 och 1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del,
11.beträffande byte av bostadslägenhet att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 9 antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 35 § jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
12.beträffande ansvar för hyresskulder vid byte av bostadslägenhet att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 8 och 1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 38 § jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
13.beträffande avtal om besittningsskydd m.m. att riksdagen med avslag på motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 10 och 1992/93:Bo409, båda i motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 45 § andra stycket jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
14.beträffande besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. att riksdagen med avslag på motion 1992/93:Bo31 yrkande 10, i motsvarande del, antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 45 § första stycket jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, res. 3 (s)
15.beträffande lagförslagen i övrigt att riksdagen antar regeringens i bilaga 1 framlagda förslag till lag om ändring i a) 12 kap. jordabalken i den mån förslaget inte omfattas av vad utskottet hemställt under mom. 1--14, b) lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt,
16.beträffande lagen om bostadsdomstol att riksdagen antar utskottets förslag till lag om ändring i 13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol i den lydelse som framgår av bilaga 3 till detta betänkande,
17.beträffande utökade sociala insatser för att motverka vräkningar att riksdagen avslår motionerna 1992/931:Bo31 yrkande 11 och 1992/93:Bo409, denna motion i motsvarande del,
18.beträffande avgift för kabel-TV att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo33 yrkande 4, men. (v) - delvis
19.beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo403, res. 4 (s)
20.beträffande schablonbelopp vid deponering av hyran att riksdagen avslår motion 1992/93:Bo412,
21.beträffande uppsägningsrätt i förtid av lokalhyresavtal vid dödsfall att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo404 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
22. beträffande översyn av tillståndslagen och bostadsförvaltningslagen att riksdagen avslår motionerna 1992/93:Bo420 och 1992/93:Bo421.
Stockholm den 29 april 1993 På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist (s), Bertil Danielsson (m), Erling Bager (fp), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg (m), Ulf Björklund (kds), Bo G Jenevall (nyd), Britta Sundin (s), Birger Andersson (c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars Stjernkvist (s) och Mats Lindberg (s).
Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit vid den slutliga behandlingen av ärendet.
Reservationer
1. Återvinningsfristen (mom. 3)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Propositionens förslag" och slutar med "till lagtext" bort ha följande lydelse:
Propositionens förslag om en förlängning av återvinningsfristen till två veckor anses i motionerna vara otillräckligt. Motionsförslag finns om en förlängning till tre alternativt fyra veckor. Utskottet anser att hyreslagen bör utformas så att hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att betala hyran i tid, ges möjligheter att själv göra rätt för sig. Det bör inte sällan kunna ske om återvinningsfristen görs så lång att en månadslön kan komma att utbetalas inom tiden. Återvinningsfristen bör också bestämmas med hänsyn till att socialnämnden bör ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt med hyresgästen och fatta beslut inom tidsfristen. Utskottet gör därvid den bedömningen att den i propositionen föreslagna fristen är för snävt tilltagen. Däremot bör med en förlängning till fyra veckor syftet kunna uppfyllas att hyresgästen skall hinna ordna med betalning eller att socialnämnden skall hinna agera utan att därmed hyresvärdens berättigade intresse att motta hyresbetalningen träds för när. Utskottet förordar således att riksdagen med anledning av propositionen och motionerna Bo30 (s) yrkande 1, Bo31 (s) yrkande 1, Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i motsvarande del, och Bo34 (c) antar 44 § första stycket 1 hyreslagen med den ändringen att lagrummet erhåller i bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 3. beträffande återvinningsfristen att riksdagen med anledning av motionerna Bo30 yrkande 1, Bo31 yrkande 1, Bo33 yrkandena 1 och 3, dessa två yrkanden i motsvarande del, och Bo34 antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 § första stycket 1 jordabalken med den ändringen att lagrummet erhåller i bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse,
2. Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom. 4)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Socialnämndens åtagande" och slutar med "yrkande 3 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret inom återvinningsfristen har inte mött invändningar i motioner. Däremot anser motionärerna i motion Bo31 (s) att även annan som hyresvärden skäligen kan godta bör kunna göra sådan utfästelse om betalning. Regeringens förslag har motiverats med att det förbättrar socialnämndens möjligheter att agera och att hyresvärden har en solvent motpart att hålla sig till. Enligt utskottets mening bör såsom föreslås i motionen möjligheten att åta sig betalningsansvaret utvidgas även till annan som hyresvärden skäligen kan nöja sig med. Ett åtagande från någon som en myndighet förordnat, t.ex. förmyndare eller god man, eller en bank, bör enligt utskottets mening få samma rättsliga verkan. Den som gjort en sådan utfästelse blir då ansvarig gentemot hyresvärden för att hyran betalas i tid. Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet att riksdagen med anledning av motion Bo31 (s) yrkande 3 i regeringens lagförslag inför en ny tredje punkt i 44 § tredje stycket hyreslagen med i bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 4. beträffande socialnämndens åtagande av betalningsansvaret att riksdagen med anledning av motion Bo31 (s) yrkande 3 beslutar införa en ny tredje punkt i 12 kap. 44 § tredje stycket jordabalken med i bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse,
3. Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med "Enligt utskottets" och på s. 17 slutar med "motsvarande del" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets bedömning kommer regeringens förslag om att slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser att innebära en försämring för berörda hyresgäster. Besittningsskyddet är en av de mest betydelsefulla rättigheter hyresgästerna har. Det är därför viktigt att denna rättighet inte urholkas. Genom regeringens förslag kan en andrahandshyresgäst sägas upp av vilken anledning som helst under de första två åren. Utskottet anser detta inte vara tillfredsställande. Regeringens förslag i denna fråga bör inte genomföras. Utskottet föreslår med anledning av motion Bo31 (s) yrkande 10, i motsvarande del, att riksdagen inte antar regeringens förslag till lag om ändring i 45 § första stycket.
dels att moment 14 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 14. beträffande besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. att riksdagen med anledning av motion Bo31 yrkande 10, i motsvarande del, och med avslag på regeringens förslag i denna del beslutar att 12 kap. 45 § första stycket jordabalken skall ha i bilaga 4 som Reservanternas förslag betecknade lydelse,
4. Bruksvärdessystemet (mom. 19)
Oskar Lindkvist, Lennart Nilsson, Sören Lekberg, Britta Sundin, Marianne Carlström, Lars Stjernkvist och Mats Lindberg (alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 18 börjar med "Även utskottet" och på s. 19 slutar med "motion Bo403 (s)" bort ha följande lydelse:
Utskottet delar motionärernas uppfattning att bruksvärdessystemet skall behållas och utvecklas. Eventuella propåer om att avskaffa bruksvärdessystemet bör med kraft tillbakavisas. En utveckling av systemet bör ta sikte på att åstadkomma en bättre balans på bostadsmarknaden. Skillnaderna i kostnader mellan olika årgångar bostäder bör såsom anförs i motion Bo403 (s) bättre motsvaras av skillnader i boendevärde eller bruksvärde mellan dessa. Jämförelseprövningen bör ske med likvärdiga lägenheter som väl motsvarar varandra och där skillnader i servicenivå och nyttigheter eller förmåner som skall tillhandahållas enligt avtal beaktas vid bestämmande av skälig hyra. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motionen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha följande lydelse: 19. beträffande bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo403 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anför.
Särskilt yttrande Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7)
Oskar Lindkvist (s), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Britta Sundin (s), Marianne Carlström (s), Lars Stjernkvist (s) och Mats Lindberg (s) anför:
Vi delar regeringens bedömning att hyreslagens regler om betalning av hyran måste vara så utformad att hyresgästerna normalt betalar hyran på de tider som bestämts i hyresavtalet. Vi har därför i likhet med regeringsförslaget kommit fram till att den nuvarande möjligheten att säga upp en hyresgäst till hyrestidens utgång bör behållas. Det finns emellertid anledning att känna viss oro för utvecklingen på hyresmarknaden och för att de mest utsatta grupperna i samhället kommer att få svårare att betala hyran. Det har inträffat att hyresgäster förlorat hyresrätten på grund av att socialnämnd och särskilt utsedd förvaltare försummat att betala hyran i tid. Psykiskt sjuka har vägrats att bo kvar trots att de vidtagit rättelse och ordnat fortsatta hyresbetalningar så att risken för fortsatta förseningar undanröjts. Även om det vid prövning av frågan om hyresavtalet skall förlängas görs en intresseavvägning tycks utrymmet att ta hänsyn till särskilda omständigheter vara litet. Ursäktliga förseningar bör i det enskilda fallet inte leda till att hyresrätten förverkas. Vi kommer att följa utvecklingen när det gäller förverkande av hyresrätt vid upprepade betalningsförsummelser och om så skulle visa sig nödvändigt återkomma med förslag till ändringar i lagstiftningen.
Meningsyttring av suppleant
Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet, eftersom partiet inte företräds av ordinarie ledamot i utskottet.
Lars Werner (v) anför:
Jag ansluter mig till följande reservationer (s):
1. Återvinningsfristen (mom. 3) 2. Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom. 4) 3. Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14) 4. Bruksvärdessystemet (mom. 19)
Jag vill dessutom anföra följande vad gäller:
Förverkandefristen (mom. 2)
Det av regeringen framlagda förslaget till ändring i hyreslagen syftar till att stärka hyresgästernas rättsliga ställning. Den utvidgning av förverkandetiden från två dagar till en vecka som föreslås i propositionen förbättrar inte denna på något avgörande sätt. Förverkandetiden bör i stället utsträckas till två veckor. Detta bör med anledning av motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3, samtliga motionsyrkanden i motsvarande del, ges regeringen till känna. Det nu föreliggande lagförslaget, som dock innebär en förbättring för hyresgästerna, bör tills vidare antas.
En generösare undantagsregel vid förverkande av hyresrätt (mom. 5)
Enligt regeringens förslag bör det finnas vissa möjligheter att ta hänsyn till oförutsedda omständigheter som gör att hyresgästen inte kan ordna med betalning av hyran inom återvinningsfristen. Det är bra men enligt min mening inte tillräckligt. Sjukdom är t.ex. inte alltid oförutsedd men kan ändå vara orsaken till att hyran inte blir betald. Även andra situationer som framstår som ursäktliga kan uppstå i det enskilda fallet. Undantagsregeln bör utformas så att sådana ursäktliga omständigheter kan beaktas. Detta bör med anledning av motion 1992/93:Bo31 yrkande 4 ges regeringen till känna. Tills vidare bör regeringens förslag antas.
Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal (mom.6)
Förverkandefristen och återvinningsfristen bör vara desamma för lokaler och bostadslägenheter. Enligt min mening saknas anledning att ha olika tidsfrister. Dessutom är det en fördel att bestämmelserna är enhetliga i denna del. Riksdagen bör med anledning av motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo409, samtliga i motsvarande del, hos regeringen begära ett förslag i frågan. Regeringens lagförslag bör tills vidare antas.
Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7)
Jag delar bedömningen att en av hyresgästens viktigaste skyldigheter är att betala hyran den tid som bestämts. Det kan dock inträffa saker som gör att hyresgästen har svårt att leva upp till denna i och för sig berättigade skyldighet. Hyreslagen bör därför utformas så att det finns möjligheter att i det enskilda fallet ta hänsyn till speciella klart ursäktliga omständigheter också vid fall av upprepade betalningsförsummelser. Även i denna fråga bör riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 5 och 1992/93:Bo33 yrkande 2 uppdra åt regeringen att återkomma med ett förslag så snart som möjligt.
Avgift för kabel-TV (mom. 18)
Vänsterpartiet har i flera år föreslagit lagändring som hindrar att avgift för kabel-TV inbakas i hyran. Den hyresgäst som inte vill ha kabel-TV skall inte behöva betala för den. Kabel-TV kan inte jämställas med sådana gemensamma nyttigheter som elektricitet, hissar eller vatten. I de fall avgiften är inbakad i hyran bör den som inte betalar den delen inte kunna vräkas från sin lägenhet. Vad nu anförts bör med anledning av motion 1992/93:Bo33 yrkande 4 ges regeringen till känna.
Med hänvisning till vad ovan anförts anser jag att utskottet under mom. 2, 5--7 och 18 borde ha hemställt:
2. beträffande förverkandefristen att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo33 yrkandena 1 och 3, samtliga motionsyrkanden i motsvarande del a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 1 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,
5. beträffande en generösare undantagsregel vid förverkande av hyresrätt att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo31 yrkande 4 a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 44 § tredje stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,
6. beträffande dröjsmål med betalning av hyra för en lokal att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo28, 1992/93:Bo31 yrkande 2 och 1992/93:Bo409, samtliga i motsvarande del, a) antar regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. 42 § första stycket 2 och 44 § första stycket 2 jordabalken i den lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande, b) som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,
7. beträffande upprepade betalningsförsummelser att riksdagen med anledning av motionerna 1992/93:Bo31 yrkande 5 och 1992/93:Bo33 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts,
18. beträffande avgift för kabel-TV att riksdagen med anledning av motion 1992/93:Bo33 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad ovan anförts.
Av regeringen framlagda lagförslag
Bilaga 1
Av utskottet föreslagen ändring i regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. jordabalken Bilaga 2
Regeringens förslag Utskottets förslag
44 §
Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom två veckor från 1. inom tre veckor från det det att en hyresgäst, att en hyresgäst, när när det är fråga om det är fråga om en en bostadslägenhet, har bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran att han genom att betala hyran på angivet sätt får på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen meddelande om uppsägningen och anledningen till denna och anledningen till denna lämnats till lämnats till socialnämnden i den kommun socialnämnden i den kommun där lägenheten är där lägenheten är belägen, eller belägen, eller
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.
En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om
1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller
2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.
Första--tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.
Av utskottet framlagt lagförslag Förslag till Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol Bilaga 3 Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 13 §1
Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfarna ledamöterna är därvid ordförande.
Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av en fråga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2§ bostadsrättslagen (1991:614), av bostadsrättsfastigheter. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av hyresfastigheter som tillhör andra än enskilda. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av någon enskild, skall de företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av sådana fastigheter.
De återstående två De återstående två intresseledamöterna skall intresseledamöterna skall vara väl förtrogna med vara väl förtrogna med hyresgästers eller hyresgästers eller bostadsrättshavares bostadsrättshavares förhållanden. Om förhållanden. Om målet rör prövning av målet rör prövning av en fråga enligt 12 kap. 36 en fråga enligt 12 kap. 23 § jordabalken, skall dessa § andra stycket eller 36 ledamöter vara väl § jordabalken, skall dessa förtrogna med ledamöter vara väl näringsidkande förtrogna med hyresgästers näringsidkande förhållanden. Om hyresgästers målet rör prövning av förhållanden. Om en fråga enligt 2 kap.10 målet rör prövning av §, 4 kap. 6 §, 9 kap. en fråga enligt 2 kap. 16§ första stycket 1 10§, 4 kap. 6 §, 9 kap. eller 2 eller 11kap. 2§ 16§ första stycket 1 bostadsrättslagen skall de eller 2 eller 11kap. 2§ vara väl förtrogna med bostadsrättslagen skall de bostadsrättshavares vara väl förtrogna med förhållanden. I andra bostadsrättshavares mål skall de vara väl förhållanden. I andra förtrogna med mål skall de vara väl bostadshyresgästers förtrogna med förhållanden. bostadshyresgästers förhållanden.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1993. 1 Senaste lydelse 1991:622.
Av reservanterna föreslagna ändringar i regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap. jordabalken Bilaga 4
Regeringens förslag Reservanternas förslag
44 §
Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom två veckor från 1. inom fyra veckor från det att en hyresgäst, det att en hyresgäst, när det är fråga om när det är fråga om en bostadslägenhet, har en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran att han genom att betala hyran på angivet sätt får på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen meddelande om uppsägningen och anledningen till denna och anledningen till denna lämnats till lämnats till socialnämnden i den kommun socialnämnden i den kommun där lägenheten är där lägenheten är belägen, eller belägen, eller
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.
En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om
1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller
2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.
3. socialnämnden eller annan som hyresvärden skäligen kan nöja sig med åtagit sig ansvaret för hyrans betalning i hyregästens ställe och skriftligen meddelat detta till hyresvärden.
Första--tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.
Regeringens förslag Reservanternas förslag
45 §1
Bestämmelserna i 46--52 §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte
1. hyresavtalet avser 1. hyresavtalet avser ett upplåtelse i andra hand av möblerat rum eller en en lägenhet i dess helhet lägenhet för och hyresförhållandet fritidsändamål och upphör innan det har varat hyresförhållandet längre än två år i upphör innan det har varat följd, längre än nio månader i följd, 2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,
3. lägenheten utgör en 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen del av upplåtarens egen bostad, eller bostad, eller
4. hyresvärden säger upp 3. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att hyresförhållandet att upphöra i förtid på upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten den grunden att hyresrätten är förverkad och annat är förverkad och annat inte följer av 47 §. inte följer av 47 §.
Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffats efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.
1 Senaste lydelse 1987:816.
Innehållsförteckning
Sammanfattning 1 Propositionen 1 Motionerna m.m. 2 Utskottet 4 Inledning 4 Förverkande av hyresrätt i vissa fall 4 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet 4 Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal 8 Upprepade försummelser med hyresbetalningen 9 Störningar i boendet 9 Den rättsliga prövningen 12 Bytesreglerna 13 Treårsspärren 13 Den nya hyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder 14 Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m. 15 Lagförslagen i övrigt 17 Övriga frågor om hyresrätt m.m. 17 Hemställan 20 Reservationer 23 Återvinningsfristen (mom. 3) 23 Socialnämndens åtagande av betalningsansvaret (mom.4) 24 Besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser m.m. (mom. 14) 24 Bruksvärdessystemet (mom. 19) 25 Särskilt yttrande 26 Upprepade betalningsförsummelser (mom. 7) 26 Meningsyttring av suppleant 26 Bilaga 1 Av regeringen framlagda lagförslag 29 Bilaga 2 Av utskottet föreslagen ändring i regeringens lagförslag 40 Bilaga 3 Av utskottet framlagt lagförslag 41 Bilaga 4 Av reservanterna föreslagna ändringar i regeringens lagförslag 42