Hyresrätt m.m.
Betänkande 1996/97:BoU8
Bostadsutskottets betänkande
1996/97:BOU08
Hyresrätt m.m.
Innehåll
1996/97 BoU8
Sammanfattning
Utskottet behandlar i detta betänkande förslag i motioner - huvudsakligen från den allmänna motionstiden 1996 - rörande hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt och expropriation m.m. Utskottet avstyrker samtliga motionsyrkanden. Till betänkandet har fogats 19 reservationer.
Motionerna
I betänkandet behandlas dels den med anledning av proposition 1996/97:30 väckta motionen 1996/97:Bo2 av Helena Frisk (s) vari yrkas 6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av ytterligare ändringar i hyresförhandlingslagen, dels de under allmänna motionstiden 1996 väckta motionerna 1996/97:Bo201 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas 12. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om restriktivitet och rättssäkerhet vid expropriation, 13. att riksdagen beslutar att avskaffa presumtionsregeln vid expropriation, 15. att riksdagen beslutar att avskaffa tomträttsinstitutet i enlighet med vad som anförts i motionen, 16. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införandet av ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen, 17. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en reformerad lagstiftning i syfte att stärka bostadsrättens ställning, 18. att riksdagen beslutar att förklara andra stadgar för bostadsrättsföreningar än de som anges i bostadsrättslagen för ogiltiga, 19. att riksdagen beslutar om ett återupprättande av det ursprungliga bruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen, 20. att riksdagen beslutar att hyresgäster och hyresvärdar äger rätt att vid nytecknande av hyresavtal fritt komma överens om avtalsvillkor, 21. att riksdagen beslutar avskaffa förvärvslagstiftningen i enlighet med vad som anförts i motionen. 1996/97:Bo209 av Marianne Samuelsson m.fl. (mp) vari yrkas 8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om fria marknadshyror. 1996/97:Bo222 av Ulf Björklund m.fl. (kd) vari yrkas 4. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lag för s.k. ägarlägenheter i enlighet med motionen, 5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om villkoren för bostadsrätterna. 1996/97:Bo234 av Anita Johansson m.fl. (s) vari yrkas 3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att privata bostadsförmedlingar måste omfattas av samhällsinsyn. 1996/97:Bo401 av Tom Heyman (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om att förordningen 78/313 bör upphävas. 1996/97:Bo403 av Göthe Knutson (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av åtgärder för att bekämpa fifflet och ekobrottsligheten i bostadsförmedlingsbranschen. 1996/97:Bo407 av Nils T Svensson (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en utredning om handläggningstiderna vid tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen. 1996/97:Bo408 av Sören Lekberg (s) vari yrkas 1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av bostadsrättslagen bl.a. i syfte att inarbeta klara regler för pantsättning av bostadsrätter, 2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av att upprätta ett centralt bostadsrättsregister med de rikstäckande bostadsrättsorganisationerna som huvudmän. 1996/97:Bo413 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas 1. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om möjligheten att komma till rätta med oseriösa bostadsförmedlare genom t.ex. en auktorisation enligt vad i motionen anförts, 2. att riksdagen beslutar om ändringar i jordabalkens hyresregler enligt vad i motionen anförts, 3. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om förändring av jordabalkens hyresregler när det gäller hyreskontrakt för lokaler för t.ex. nystartade småföretag enligt vad i motionen anförts, 4. att riksdagen hos regeringen begär en utredning om behandlingen av olika bostadssökande med förslag om förändring av lagstiftningen för att få en likvärdig behandling till stånd enligt vad som anförts i motionen. 1996/97:A434 av Eva Zetterberg m.fl. (v) vari yrkas 2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagstiftning som tvingar fastighetsägare att lämna attraktiva lägenheter till förmedling och att godkänna hyresgäster med låga inkomster och olika bakgrund.
Utskottet
Hyresrätt
Avtalsfrihet I partimotion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 20 har tagits upp en övergripande fråga om hyreslagens utformning. Enligt motionärerna bör avtalsfriheten utökas så att hyresvärden vid nytecknande av avtal kan komma överens med hyresgästen vad gäller t.ex. servicenivå, avtalstid, uppsägningstid, indexering eller annan upptrappning av hyran, reparationer, andrahandsupplåtelse och överlåtelse. Utskottet vill påminna om att utskottet nyligen behandlat och avstyrkt ett liknande motionsyrkande (bet. 1996/97:BoU5). Utskottet finner anledning att framhålla att de bestämmelser som i dag återfinns i hyreslagen är resultatet av en kontinuerlig lagstiftningsprocess. De många reformerna på hyresrättens område har vanligen som orsak att många hyresgäster inte på avtalsmässig grund lyckats erhålla rimliga hyresvillkor. Det har därför visat sig nödvändigt att göra vissa av hyreslagens regler tvingande till hyresgästens fördel. Motionärernas förslag skulle enligt utskottets mening äventyra den funktion som hyresrätten som upplåtelseform har i dag. Utskottet avstyrker därför motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 20 om ökad avtalsfrihet på hyresrättens område.
Hyressättning Två motioner behandlar hyressättningssystemet. I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 19 föreslås att det ursprungliga bruksvärdessystemet skall återupprättas för att en mer välfungerande bostadsmarknad skall skapas. Förslaget omfattar fri hyresbildning i kombination med besittningsskydd jämte avskaffande av de allmännyttiga bostadsföretagens roll som hyresledare. I motion 1996/97:Bo209 (mp) yrkande 8 föreslås ett riksdagens tillkännagivande om att helt fria marknadshyror inte skall införas eftersom sådana ökar en oönskad boendesegregation. Bostadsutskottet har vid ett par tillfällen under senare år behandlat reglerna för hyressättning, senast i betänkande 1994/95:BoU19 med anledning av en motion med liknande innehåll som i m-motionen. Utskottet fann då inte tillräckliga skäl att överväga sådana förändringar av bruksvärdessystemet som motionärerna önskade. Utskottet har inte skäl att förändra sitt ställningstagande och avstyrker motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 19 om ett återupprättande av bruksvärdessystemet. Utskottet har i detta sammanhang noterat det utredningsuppdrag som regeringen givit den 19 december 1996 angående ett företags ställning som allmännyttigt bostadsföretag, m.m. vilket uppdrag även innefattar överväganden av bruksvärdesregelns avfattning i vad den gäller allmännyttiga bostadsföretag, dock inte så att någon saklig förändring av den gällande ordningen för bruksvärdesprövning skall aktualiseras av utredningen. Genom sitt ställningstagande till m-motionen ovan har utskottet sakligt sett tagit ställning också till mp-motionen. Något särskilt tillkännagivande i denna fråga anser utskottet inte vara nödvändigt. Utskottet avstyrker således även motion 1996/97:Bo209 (mp) yrkande 8 beträffande principerna för hyressättning.
Dröjsmål med hyran I motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del aktualiseras fem förslag till förändringar av hyreslagens bostadsregler om dröjsmål med att betala hyran. Motionärerna föreslår att återvinningsfristen bör förlängas från tre till fyra veckor och att även annan än en socialnämnd skall kunna förhindra avhysning genom att under återvinningsfristen åta sig att betala hyran. Vidare föreslås en utvidgning av de särskilda skäl som kan medföra att hyresgästen inte kan skiljas från lägenheten trots att denne inte betalat hyran under återvinningsfristen. Motionärerna förordar också att hyresnämndens bedömning av om ett hyresavtal skall upphöra vid upprepad betalningsförsummelse skall göras mer individuell. Utskottet konstaterar att reglerna om bristande hyresbetalning varit föremål för översyn av 1995 års hyreslagstiftningsutredning. I sitt slutbetänkande Översyn av förvärvslagen och hyreslagen (SOU 1996:148) har utredningen redovisat sitt arbete i nämnda frågor. Enligt vad utredningen har erfarit beror det ökade antalet avhysningar inte på någon brist i hyreslagens regelsystem utan synes huvudsakligen ha sin grund i det allt kärvare ekonomiska klimat som såväl hyresgäster och hyresvärdar som sociala myndigheter tvingas leva i. Utredningen har inte funnit skäl att föreslå någon ändring av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål. Det har inte heller framkommit skäl för utredningen att föreslå någon ändring i övrigt i reglerna om upphörande av hyresavtal. Hyreslagstiftningsutredningens slutbetänkande är nu föremål för remissbehandling. Därefter kommer de frågor utredningen tagit upp att bli föremål för vidare beredning och slutligen regeringens ställningstagande. Utskottet anser mot denna bakgrund att det inte finns skäl för riksdagen att nu ta ställning till de frågor som tagits upp i v-motionen. Utskottet avstyrker således motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del beträffande en bostadshyresgästs betalningsförsummelse. Slutligen anser motionärerna bakom motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del att hyreslagens regler skall ses över så att en andrahandshyresgäst som råkar i betalningsdröjsmål med hyran för sin bostad och därför sägs upp skall ha samma skydd som en förstahandshyresgäst i motsvarande situation. Till en början kan utskottet konstatera att förverkandereglerna är lika för förstahands- och andrahandshyresgäster. En andrahandshyresgästs hyresavtal är däremot inte förenat med besittningsskydd, såvitt hyresförhållandet inte varat två år i följd eller annat är avtalat. Detta innebär att hyresvärden kan säga upp en andrahandshyresgäst av vilka skäl som helst, dock under förutsättning att uppsägningsreglerna tillåter detta, och att hyresgästen inte har någon rätt till förlängning. Ett skydd mot en uppsägning som är orsakad av betalningsdröjsmål torde förutsätta att ett besittningsskydd införs utan möjligheter för hyresgästen av avstå från detta. En sådan ordning skulle allvarligt rubba förutsättningarna för andrahandsmarknaden på bostäder och bör inte övervägas. Motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del beträffande en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse avstyrks därför. I motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 3 föreslås att lokalhyresreglerna om försenad hyresbetalning ändras så att dessa regler vinner närmare anslutning till bostadshyresreglerna i vart fall med avseende på sådana hyresgäster som är nyetablerade småföretagare. För lokaler gäller att hyresrätten kan förverkas om hyresgästen dröjt med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. För bostadshyresgäster gäller en frist om en vecka. Återvinningsfristen är beträffande lokaler två veckor medan den är tre veckor för bostäder. För bostadshyresgäster gäller bl.a. därutöver att socialnämnden kan förhindra avhysning genom att betala hyran under återvinningsfristen och att hyresgästen inte heller under vissa förutsättningar kan skiljas från lägenheten om han varit förhindrad att betala hyran under återvinningsfristen på grund av sjukdom eller annan liknande oförutsedd omständighet. Utskottet vill erinra om att reglerna om försenad hyresbetalning för lokaler och bostäder tidigare i stort sett hade samma utformning. Vid riksmötet 1992/93 mildrades reglerna för bostadshyresgäster utan att motsvarande ändringar gjordes för lokalhyresgäster. Utskottet avstyrkte då tre motioner om att motsvarande ändringar skulle göras också av reglerna för lokaler (bet. 1992/93:BoU24) med motiveringen att det kunde ställas större krav på en lokalhyresgäst, som ofta är näringsidkare, än på att en bostadshyresgäst sköter hyresbetalningarna. Utskottet finner inte skäl att inta en annan ståndpunkt nu och avstyrker därför motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 3 om en lokalhyresgästs betalningsförsummelse.
Det kollektiva hyresförhandlingssystemet I motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 6 i motsvarande del har lagts fram förslag om förlängning av de i hyresförhandlingslagen stadgade tidsfristerna för hyresvärdens begäran om förhandlingar avseende hyreshöjning och för hyresnämndens möjligheter att höja hyran efter strandade förhandlingar. Syftet är att uppnå större tidsmässig samstämmighet med de regler som gäller för hyresvärdens möjligheter att ta ut högre hyra av enskilt förhandlande hyresgäster. Enligt hyresförhandlingslagen skall förhandling mellan hyresvärd och hyresgästorganisation påbörjas inom tre veckor från det att förhandlingsframställning gjorts. Förhandlingen skall bedrivas skyndsamt. Sedan förhandling strandat kan part ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen avsett. Beslut om ändring av hyresvillkoren får inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Om det finns särskilda skäl till det, får hyresnämnden besluta om villkorsändring från tidigare tidpunkt. Regeln avser bl.a. att förhindra att en part skall tjäna på att dra ut på förhandlingarna. Beträffande en enskilt förhandlande hyresgäst gäller följande. En hyresvärd som vill ändra hyresvillkoren skall skriftligen meddela hyresgästen detta. Om överenskommelse inte träffas, har hyresvärden rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen. Vill hyresvärden genom meddelandet binda hyresgästen till en ny högre hyra, för det fall att hyresgästen inte motsätter sig förändringen (passivitetsregeln) skall hyresvärden i meddelandet bl.a. ange den dag från vilken den nya hyran skall börja tillämpas vilket tidigast kan ske två månader efter det att meddelandet lämnades. Löper hyresavtalet tills vidare får hyresnämndens beslut inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan. Hyresnämnden får, om det finns särskilda skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt. För tidsbestämda avtal ser reglerna annorlunda ut. Likaså är tidsfristerna annorlunda om hyresvärden säger upp avtalet och begär ändrade villkor för det fall att avtalet skall förlängas. Tidsfristerna ser således något olika ut vad gäller hyresvärdens möjligheter att få till stånd en förändring av hyran för en hyresgäst som omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet respektive en hyresgäst som förhandlar enskilt. Detta kan innebära att hyresvärden får initiera en hyreshöjning vid olika tidpunkter om han vill vara säker på att den nya hyran skall börja gälla vid samma tidpunkt för båda dessa grupper. En förändring av fristerna garanterar inte på det sätt motionären gör gällande att större samstämmighet kan uppnås i praktiken eftersom skeendena vid kollektiva och enskilda förhandlingar gestaltar sig i grunden olika. Utskottet avstyrker med det anförda motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 6 i motsvarande del om fristerna för villkors-ändring. I s-motionen föreslås också vissa förändringar för att sanktionera och därmed effektivisera det kollektiva förhandlingssystemet. Det gäller att med brott mot en förhandlingsöverenskommelse skall följa en skadeståndsskyldighet, att ett åsidosättande av genom avtal utvidgad primär förhandlingsskyldighet skall drabbas av ogiltighetspåföljd samt att bestämmelser om föreningsrätt och sanktioner mot kränkning av denna rätt bör införas efter mönster från arbetsrätten. Enligt utskottets mening kan det inte anses föreligga tillräckligt behov av att ändra hyresförhandlingslagens bestämmelser i enlighet med motionärens förslag för att garantera hyresgästorganisationernas verksamhet. Utskottet avstyrker därför motion 1996/97:Bo2 (s) yrkande 6 i motsvarande del beträffande sanktioner m.m. i hyresförhandlingslagen.
Bostadsrätt
Allmän översyn m.m. Motionären bakom motion 1996/97:Bo408 (s) yrkande 1 föreslår att en översyn skall göras av bostadsrättslagen i syfte att stärka bostadsrätten som upplåtelseform. Översynen bör bl.a. omfatta frågan om klara regler för pantsättning. En utredare är tillsatt för att utforma ett offentligt bostadsrättsregister och behandla vissa frågor om förvärv och pantsättning av bostadsrätt (dir. 1996:108). Enligt vad som upplysts utskottet från Justitiedepartementet övervägs nu där ett utredningsuppdrag om en mer allmän översyn av bostadsrättslagen. Syftet med motionen får anses i väsentlig grad tillgodosett utan någon riksdagens åtgärd. Med det anförda avstyrker utskottet motion 1996/97:Bo408 (s) yrkande 1 beträffande en översyn av bostadsrättslagen.
Bostadsrättens värde som pant I ett flertal motioner tas olika frågor upp som bl.a. har till syfte att förbättra bostadsrättens värde som pant. I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del föreslås dels att en långivare som tar i anspråk en pantsatt bostadsrätt bör få ovillkorlig rätt till inträde i föreningen och till andrahandsuthyrning, dels att en bostadsrättsförenings fordran på förfallna avgifter inte bör prioriteras framför andra fordringar. Riksdagen beslutade hösten 1995 om ändringar av bostadsrättslagen som syftar till att stärka bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3, rskr. 1995/96:101, SFS 1995:1464). Genom denna lagstiftning har en juridisk person tillagts en rätt att under tre år utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning och då hade panträtt i bostadsrätten. Till denna rätt är kopplad en rätt att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten i andra hand. Den lösning som valts beträffande en panthavares rätt att utöva bostadsrätt har som förebild de regler som gäller dödsbons rätt att utöva bostadsrätt efter en avliden. I samma lagstiftningsärende infördes en legal panträtt omfattande fordran på förfallna avgifter. Genom regleringen erhöll föreningen i förhållande till tidigare en mindre omfattande rätt till företräde i förhållande till en panthavare för fordringar gentemot bostadsrättshavaren. Samma motionsyrkanden som nu väckts behandlade riksdagen vid sitt ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet anförde då sammanfattningsvis bl.a. följande. De betänkligheter som är förknippade med att panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av sådan styrka att någon annan lösning bör väljas. Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen inte ger juridiska personer någon rätt till medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten som säkerhet är uteslutande personligt betingade och behöver därför inte behandlas på samma sätt som en juridisk persons förvärv. Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt tidigare redovisade ställningstagande. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del beträffande en panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse. Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att omfattningen av den legala panträtten utgör en bra avvägning mellan å ena sidan föreningens intressen och å andra sidan panthavarens krav att erhålla betalning för sin fordran (bet. 1995/96:BoU3, rskr. 1995/96:101, SFS 1995:1464). Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker med hänvisning till det anförda motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt. I motion 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del föreslås att bostadsrättshavaren personligen skall svara för sin del av hela bostadsrättsföreningens belåning. Syftet med en sådan ordning, om vilket förslag lämnats av Bostadsvärderingskommittén (SOU 1992:8) och Fastighetsbeskattningsutredningen (SOU 1994:57), är också att bostadsrättshavarna skall kunna dra av räntekostnaderna i sina inkomstdeklarationer. Utskottet vill erinra om att det inte föreligger något hinder för en bostadsrättsförening att ordna det så att medlemmarna i stället för föreningen står som låntagare. I departementspromemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59) föreslogs att möjligheter skulle införas för en ny typ av bostadsrättsförening i vilken bostadsrättshavarna skulle svara för lånen och att för-eningen skulle förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten. Regeringen har övervägt frågan och inte funnit skäl att föra fram promemorieförslaget till riksdagen. Utskottet finner inte heller skäl att förorda lagstiftning av detta slag. Den bostadspolitiska utredningen har i sitt betänkande Bostadspolitik 2000 (SOU 1996:156) föreslagit att bostadsrättens behandling i skattelagstiftningen bör ses över i enlighet med de ovan nämnda utredningarnas förslag. Den förordade förändringen skulle sammanfattningsvis innebära att en schablonintäkt skall tas upp som en inkomst av föreningen mot vilken för-eningens ränteutgifter får dras av. Ränteutgifter utöver schablonintäkten skulle ligga till grund för återbetalning till föreningen, och intäkter som överstiger ränteutgifterna skulle beskattas enligt kapitalbeskattningsreglerna. De enskilda bostadsrättshavarna skulle göra avdrag för sina egna ränteutgifter. Eftersom den skatterättsliga sidan av en bostadsrättsförenings verksamhet är föremål för beredning finns det enligt utskottet inte skäl för riksdagen att nu överväga motionsförslagets frågeställning ur skatterättslig synpunkt. Utskottet avstyrker på anförda skäl motion 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del om personligt låneansvar för bostadsrättshavare. I två motioner, 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo408 (s) yrkande 2, föreslås att det skall införas ett centralt bostadsrättsregister. I s-motionen förespråkas att de rikstäckande bostadsrättsorganisationerna skall vara huvudmän. Såsom utskottet redan tidigare nämnt är frågan om ett centralt bostadsrättsregister redan föremål för utredningsinsatser. Utredningen skall enligt sina direktiv också överväga huvudmannaskapet för ett sådant register. Det finns därför inte skäl för riksdagen att nu ta ställning till de i motionerna behandlade frågorna. Utskottet avstyrker med det anförda motionerna 1996/97: Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo408 (s) yrkande 2 om införandet av ett centralt bostadsrättsregister. I motion 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del förespråkas en utvärdering av de ovan av utskottet omtalade förändringarna av bostadsrättslagen avseende en förstärkning av bostadsrättens pantvärde. Enligt motionärerna finns det behov av kompletteringar och förtydliganden av den legala panträtten liksom rörande en köpares förpliktelser vid överlåtelse. Också i motion 1996/97:Bo407 (s) förespråkas en utvärdering i anledning av de nya reglerna. Det gäller handläggningstiden hos kronofogdemyndigheterna avseende tvångsförsäljning. De nya reglerna trädde i kraft så sent som den 1 januari 1996 (SFS 1995:1464). Utskottet anser att de nya bestämmelserna inte varit i kraft under tillräckligt lång tid för att det skulle vara meningsfullt att göra en utvärdering. Utskottet avstyrker nu, utan att i övrigt gå in på behovet av en utvärdering, kd-motionen och s-motionen beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde.
Förbudet mot dubbelupplåtelse Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten skall omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra ombildningen till bostadsrätt. Bostadsrättslagstiftningens förbud mot dubbelupplåtelse har behandlats vid många olika tillfällen. Bl.a. behandlades det i en departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle kunna innebära oklarheter och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. I syfte att underlätta ombildning från hyresrätt till bostadsrätt föreslås i motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del att förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall upplåtelse sker till kommun eller kommunalt bostadsbolag. Under riksmötet 1995/96 avstyrkte utskottet en motion med samma innehåll (bet. BoU3). Utskottets majoritet delade då en av regeringen redovisad uppfattning om att negativa effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Det befarades att risken för oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till rättsförluster för hyresgästerna i bostadsrättslägenheter. Ett partiellt förbud skulle dessutom för att skydda hyresgästerna behöva medföra ett förbud för kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten. Utskottet finner inte skäl att ändra sitt ställningstagande. Utskottet avstyrker således motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del om ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse.
Villkor för ändring av stadgarna I bostadsrättslagen anges att om det i en bostadsrättsförenings stadgar intagits något villkor för ändring av stadgarna utöver vad som följer av lagens bestämmelser så gäller det villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett exempel på ett villkor av detta slag är stadgevillkor om att en vid sidan av en bostadsrättsförening stående bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut om stadgeändring. I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 18 förespråkas att medlemmarnas inflytande över sina föreningar skall stärkas genom att det i bostadsrättslagen skall införas en bestämmelse som innebär att andra villkor för ändring av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen skall vara ogiltiga. I betänkande 1995/96:BoU3 avstyrkte utskottet ett motsvarande yrkande med motiveringen att det får anses vara en fråga för medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva besluta om organisationen skall ha det inflytande ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger. Utskottet avstyrker med hänvisning till nyss anförda skäl förslaget i motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 18 om föreningens självbestämmande över sina stadgar.
Ägarlägenheter I två motioner, 1996/97:Bo201 (m) yrkande 16 och 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 4, föreslås att ägarlägenheter skall införas som ny upplåtelseform. Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande motionsyrkanden (m), (kd) och (mp). Dessa avstyrktes av utskottet. Det finns inte anledning för utskottet att inta en annorlunda ställning till frågan om införandet av en ny upplåtelseform. Utskottet avstyrker därför m- och kd- motionerna om ägarlägenheter.
Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 21 lämnas förslag om att lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall avskaffas samt att ordentliga möjligheter till ingripande mot oseriösa fastighetsägare införs. Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus föreslog i sitt betänkande Förvalta bostäder (SOU 1994:23) att förvärvslagen skulle avskaffas samtidigt med att en skärpning av reglerna i bostadsförvaltningslagen genomfördes. Flertalet remissinstanser motsatte sig förslaget, och regeringen valde att inte lägga fram en proposition om att detta skulle genomföras. I stället gavs 1995 års hyreslagstiftningsutredning i uppdrag att göra en översyn av reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus. Översynen är genomförd och utredningen har lagt fram sina slutsatser i sitt slutbetänkande, Översyn av förvärvslagen och hyreslagen (SOU 1996:148). Betänkandet remissbehandlas nu. Enligt utskottets mening finns mot bakgrund av den pågående beredningen inte anledning för riksdagen att nu ta ställning till det regelkomplex som aktualiserats genom m-motionen. Utskottet avstyrker således motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 21 om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter.
Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning I ett flertal motioner tas frågor upp om bostadsförmedling och annan bostadsanvisning. I motion 1996/97:A434 (v) yrkande 2 efterlyses tvingande lagstiftning om att fastighetsägarna skall lämna attraktiva lägenheter till förmedling och att de skall godkänna hyresgäster med låga inkomster och olika bakgrund. Motionärerna bakom motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 4 föreslår att det skall uppdras åt en utredning att överväga åtgärder för att bostadssökande av hyresvärdarna skall få en likvärdig behandling när de söker bostad. I motionerna 1996/97:Bo234 (s) yrkande 3, 1996/97:Bo401 (m), 1996/97: Bo403 (m) och 1996/97:Bo413 (v) yrkande 1 tas frågor om privat förmedlingsverksamhet upp. I s-motionen föreslås att privata bostadsförmedlingar skall omfattas av samhällsinsyn. I den förstnämnda m-motionen föreslås att prisregleringen av bostadsförmedlingen skall avvecklas eftersom priserna är så låga att ingen seriös förmedlingsverksamhet kan existera, och i den sistnämnda efterlyses åtgärder för att bekämpa fifflet och ekobrottsligheten i bostadsförmedlingsbranschen. I v-motionen förs fram förslag om att en utredning skall genomföras angående oseriösa bostadsförmedlare omfattande bl.a. frågan om en auktorisation. Utskottet vill inledningsvis nämna att ersättning som huvudprincip inte är tillåten för bostadsförmedling avseende permanentbostäder. Sker förmedlingen yrkesmässigt får dock av Kammarkollegiet bestämda belopp tas ut (KAMFS 1994:3). Överträdelse av bestämmelserna är straffbar, och otillåtet utgivet belopp skall betalas tillbaka. Enligt kollegiets föreskrifter får ersättning uppbäras endast om en anvisning leder till att ett hyresavtal träffas. Högsta ersättning (inklusive moms) är 1 200 kr för en lägenhet och 400 kr för ett rum. Företrädare för Inrikesdepartementet har tagit initiativ till diskussioner med bostadsmarknadens parter vad gäller olika frågor om bostadsförsörjningen. Samtalen omfattar också frågan om bostäder för svaga grupper. Diskussionerna är ännu inte klara. Den bostadspolitiska utredningen har i sitt betänkande Bostadspolitik 2000 (SOU 1996:156) också tagit upp frågor om bostadsförsörjningen. Utredningen anser inte att det nu finns skäl att ge kommunerna en lagstödd möjlighet till förmedlingsrätt för privata hyresbostäder. Utredningen menar dock att kommunerna bör återfå en sådan möjlighet, om kommunernas förmåga att uppfylla sitt bostadssociala ansvar allvarligt hotas och förutsättningar för en lösning i samförstånd inte finns. Utredningen är nu föremål för beredning inom Regeringskansliet. Enligt utskottets mening är frågorna om bostadsanvisning och förmedling synnerligen viktiga. Bostadsförsörjningen måste fungera för utsatta grupper, och förmedlingsverksamhet måste ske under rimliga och trygga former. De ansträngningar som nu pågår för att nå samförståndslösningar följer utskottet med stort intresse. Det är av väsentlig betydelse att bostadsmarknadens parter tar ett tydligare ansvar för bostadsförsörjningsfrågorna, särskilt vad gäller bostäder till sådana svaga grupper som av egen kraft har svårt att hävda sig på denna marknad. För det fall att de pågående samtalen inte leder framåt, bör enligt utskottets mening regeringen följa upp med de förslag till åtgärder som regeringen finner nödvändiga. Utskottet anser att det inte nu finns anledning för riksdagen att ta ställning till de frågor som väckts genom motionerna. I första hand bör resultatet av de nu pågående diskussionerna och de i anledning därav av regeringen gjorda ställningstagandena avvaktas. Utskottet avstyrker således motionerna 1996/97:Bo234 (s) yrkande 3, 1996/97:Bo401 (m), 1996/97:Bo403 (m), 1996/97:Bo413 (v) yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 yrkande 2 om bostadsförmedling och annan bostadsanvisning.
Tomträtt I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 15 föreslås att tomträttsinstitutet bör begränsas så att inga nya tomträtter kan upplåtas. Utskottet behandlade under föregående riksmöte ett liknande yrkande och uttalade då (bet. 1995/96:BoU6): Tomträtt infördes år 1907 som ett särskilt institut vid sidan av och som komplement till äganderätten. Ett av syftena var bostadssocialt. Byggnadsverksamheten skulle uppmuntras genom att man gjorde det möjligt för kommunerna att tillhandahålla mark för bostäder till ett lägre pris än om den skulle säljas. Ett annat motiv var att markvärdesstegringen inte skulle kunna kapitaliseras hos fastighetsägaren. Dessa synpunkter gör sig alltjämt gällande. Enligt utskottets mening bör tomträttsinstitutet bibehållas vid sidan av äganderätten. Varje kommun bör således som hittills på egen hand kunna avgöra om och i vilken utsträckning tomträtt skall upplåtas. Utskottet avstyrker nu med samma motivering motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 15 om inskränkningar av tomträttsinstitutet.
Expropriation Genom motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 12 i motsvarande del har väckts fråga om en begränsning av expropriationsändamålen. Enligt motionärerna skall det allmänna kunna inskränka de enskilda markägarnas rätt endast för att skydda människors liv, hälsa och säkerhet, för att skydda miljön och naturen samt för att kunna genomföra för landet och kommunen ytterst angelägna uppgifter. Expropriation kan enligt gällande rätt ske för ett flertal ändamål och får bl.a. ske för att ge en kommun möjlighet att förfoga över mark som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande ordning. Det finns också bestämmelser om expropriation för ändamål som har till syfte att tillgodose olika offentliga verksamheters behov av mark, exempelvis för rikets försvar, för den allmänna samfärdseln och för allmänna byggnader m.m. Utskottet konstaterar att det med tiden ställs allt större krav på markhushållning och planering. Inte minst hänsynen till miljön ligger bakom de ökande kraven. Markägarens ansvar och befogenheter måste balanseras mot det allmännas möjligheter att styra samhällsbyggandet. Expropriationslagen är därvid ett viktigt instrument. Enligt denna lagstiftning skall vid tillståndsprövningen hänsyn tas inte bara till kommunens intresse utan även till motstående intressen. Tillstånd får inte meddelas om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna av expropriationen från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Utskottet konstaterar mot den nu beskrivna bakgrunden, att det inte kan komma i fråga att göra en översyn av expropriationslagen i syfte att starkt begränsa möjligheterna till expropriation i enlighet med vad motionärerna synes önska. Utskottet avstyrker således motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 12 i motsvarande del beträffande expropriationsändamålen. I motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 12 i motsvarande del och yrkande 13 har föreslagits att markägaren vid expropriation skall få ersättning för det fulla marknadsvärdet samt för de kostnader som uppkommer genom expropriationen. Vidare har föreslagits att den exproprierande skall ha bevisbördan och att presumtionsregeln skall avskaffas. Expropriationslagens ersättningsregler har utformats i syfte att dämpa markvärdesstegringen och hindra att samhället skall behöva ersätta vissa värden som har uppstått till följd av samhällets egna insatser och som har samband med tätbebyggelseutvecklingen. Utgångspunkten har varit att den förlorande rättighetshavaren inte skall lida någon ekonomisk förlust men inte heller göra någon ekonomisk vinning genom den samhällsutbyggnad vari de avsedda åtgärderna ingår. Grundprincipen om att den enskilde skall ersättas för sin förlust (löseskilling, intrångsersättning jämte ersättning för annan skada) begränsas genom den s.k. presumtionsregeln. Denna regel innebär att den ökning av fastighetens marknadsvärde som ägt rum tio år före expropriationsansökan räknas fastighetsägaren till godo endast om det konstateras att ökningen beror på annat än förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Fastighetsägaren har bevisbördan för att så är fallet. Den exproprierande svarar som huvudregel för motpartens kostnader för hela expropriationsförfarandet. Kostnader som varit onödiga eller orsakats genom försummelse ersätts inte. Beträffande domstolskostnader i högre rätt än fastighetsdomstol gäller dock den inskränkningen att den exproprierande endast svarar för egen kostnad samt för motparts kostnad som uppkommit genom att den exproprierande fullföljt talan. Har rättighetshavaren själv fullföljt talan får han således ersättning för sin kostnad endast i den mån han har framgång med sitt överklagande. Utskottet behandlar först motionsyrkandet i den del det avser presumtionsregeln. Nyligen har Markersättningsutredningen avlämnat sitt betänkande Presumtionsregeln i expropriationslagen (SOU 1996:45). I den föreslås bl.a. att presumtionsregeln i sin grund skall finnas kvar men att den exproprierande skall ha bevisbördan för att värdeökning beror på förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Betänkandet är nu föremål för beredning inom Regeringskansliet. Utskottet anser att den nu pågående beredningen och regeringens i anledning därav gjorda överväganden bör avvaktas. Vad gäller reglerna om kostnadsersättning i samband med expropriationsförfarandet kan erinras om att dessa praktiskt taget fullt ut kompenserar den vars egendom exproprieras. Utskottet avstyrker således motion 1996/97: Bo201 (m) yrkandena 12 i motsvarande del och 13 beträffande expropriationslagens ersättningsregler.
Hemställan
Utskottet hemställer 1. beträffande ökad avtalsfrihet på hyresrättens område att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 20, res. 1 (m) 2. beträffande återupprättande av bruksvärdessystemet att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 19, res. 2 (m) 3. beträffande principerna för hyressättning att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo209 yrkande 8, res. 3 (mp, v) 4. beträffande en bostadshyresgästs betalningsförsummelse att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i motsvarande del, res. 4 (v) 5. beträffande en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i motsvarande del, res. 5 (v) 6. beträffande en lokalhyresgästs betalningsförsummelse att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo413 yrkande 3, res. 6 (v) 7. beträffande fristerna för villkorsändring att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo2 yrkande 6 i motsvarande del, 8. beträffande sanktioner m.m. i hyresförhandlingslagen att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo2 yrkande 6 i motsvarande del, 9. beträffande översyn av bostadsrättslagen att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo408 yrkande 1, 10. beträffande panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del, res. 7 (m) 11. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del, res. 8 (m) 12. beträffande personligt låneansvar för bostadsrättshavare att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del, res. 9 (m, fp, kd) 13. beträffande centralt bostadsrättsregister att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo408 yrkande 2, 14. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo407, res. 10 (m, fp, kd) 15. beträffande partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del, res. 11 (m) 16. beträffande föreningens självbestämmande över sina stadgar att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 18, res. 12 (m) 17. beträffande ägarlägenheter att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo201 yrkande 16 och 1996/97:Bo222 yrkande 4, res. 13 (m, c, fp, mp, kd) 18. beträffande förvärv och förvaltning av hyresfastigheter att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 21, res. 14 (m) 19. beträffande bostadsförmedling och annan bostadsanvisning att riksdagen avslår motionerna 1996/97:Bo234 yrkande 3, 1996/97: Bo401, 1996/97:Bo403, 1996/97:Bo413 yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 yrkande 2, res. 15 (m) res. 16 (v) 20. beträffande inskränkningar av tomträttsinstitutet att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 15, res. 17 (m, c) 21. beträffande expropriationsändamålen att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i motsvarande del, res. 18 (m) 22. beträffande expropriationslagens ersättningsregler att riksdagen avslår motion 1996/97:Bo201 yrkandena 12 i motsvarande del och 13. res. 19 (m)
Stockholm den 13 februari 1997 På bostadsutskottets vägnar
Lennart Nilsson
I beslutet har deltagit: Lennart Nilsson (s), Rune Evensson (s), Bengt-Ola Ryttar (s), Britta Sundin (s), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Lars Stjernkvist (s), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lena Larsson (s), Owe Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd), Juan Fonseca (s) och Jan-Olof Franzén (m).
Reservationer
1. Ökad avtalsfrihet på hyresrättens område (mom. 1) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3 börjar med ?Utskottet vill? och slutar med ?hyresrättens område? bort ha följande lydelse: Förändringar på hyresrättens område bör präglas av regler som är enkla att tillämpa och som inte verkar fördyrande för fastighetsägarna och därmed hyresgästerna. De bör också möjliggöra för hyresgäster och hyresvärdar att finna de lösningar som passar dem bäst och som kan anpassas efter individuella önskemål. Hyresmarknaden bör på sikt avregleras och nuvarande lagregleringar ersättas av enskilda avtalslösningar och kollektivt framförhandlade avtal. Bristerna på dagens marknad beror på att avtalslösningar inte fått möjlighet att utvecklas eftersom lagregleringen av marknaden varit så omfattande att den tagit överhanden. Det är i grunden ingen skillnad mellan ett hyresavtal som gäller en bostad och hyresavtal inom andra marknader. Då ett avtal ingås finns ett intresse för båda parter att på förhand reglera hur tvister och andra frågor skall bedömas och efterföljas. På en fri och avreglerad marknad, där det inte heller mer än undantagsvis och tillfälligt kan uppstå bristsituationer, har hyresgästen en lika god förhandlingsposition som hyresvärden. När parterna tecknar ett avtal gör de det därför att de anser att avtalet tillgodoser bådas berättigade intressen. Utskottet förordar mot denna bakgrund att avtalsfriheten utökas så att hyresvärden vid nytecknande av avtal fritt kan komma överens med hyresgästen vad gäller t.ex. servicenivå, avtalstid, uppsägningstid, indexering eller annan upptrappning av hyran, reparationer, andrahandsuthyrning och överlåtelse. Frågan om större avtalsfrihet bör bli föremål för vidare överväganden. Regeringen bör återkomma till riksdagen med förslag till lagändringar. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 20 som sin mening ge regeringen till känna. Regeringen bör efter sedvanligt beredningsarbete förelägga riksdagen förslag som tillgodoser vad nu förordats. dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följande lydelse: 1. beträffande ökad avtalsfrihet på hyresrättens område att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 20 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Återupprättande av bruksvärdessystemet (mom. 2) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 3 börjar med ?Bostads- utskottet har? och på s. 4 slutar med ?av utredningen? bort ha följande lydelse: Samtidigt som bruksvärdessystemet har en viktig funktion måste det uppfylla grundläggande krav på rättvisa. Den som bor sämre skall betala mindre medan den som väljer att bo bättre måste betala för detta. Hyrorna måste tillåtas att anpassa sig efter varandra fullt ut i förhållande till lägenheternas varierande bruksvärde. Vid en jämförelseprövning i ett enskilt fall måste förskjutningar i hyresnivån få slå igenom. Anpassningen skall tillåtas ske efter det utbud och den efterfrågan som finns. Detta är inte bara av betydelse för rättvisan hyresgästerna emellan. En flexiblare hyressättning har också fastighets- och samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas möjligheterna för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och nackdelar i förhållande till egna hem och bostadsrätter. Ursprungstanken med bruksvärdessystemet var framför allt att det skulle trygga hyresgästen i dennes besittning av bostaden men att hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga kriterier. År 1974 förändrades systemet och dess egentliga fördelar gick förlorade. Förändringarna innebar en övergång från ett i princip marknadsbaserat hyressättningssystem till en betydligt hårdare reglering av hyresmarknaden. För hyresgästen är ett väl fungerande besittningsskydd av den allra största betydelse. Hyresgästen behöver trygghet och möjlighet till framförhållning i sitt boende. För att inte hyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp av krav på kraftigt höjd hyra krävs en restriktion av de hyreshöjningar som det kan bli fråga om. Ett sådant skydd är av särskild betydelse eftersom en hyresgäst inte genom själva hyresavtalet har möjlighet att skaffa sig den trygghet och framförhållning han önskar, t.ex. genom en lång hyrestid, indexering av hyran och rätt att fritt överlåta hyresrätten. Enligt utskottets mening finns det som tidigare framkommit starka skäl för att återupprätta den ursprungliga tanken med bruksvärdessystemet. Ett sy-stem med fri hyresbildning i kombination med besittningsskydd måste inrättas. Mot den bakgrunden bör de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas. Utskottet föreslår därför att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 19 ger regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med ett förslag om ett återupprättande av bruksvärdessystemet i enlighet med vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse: 2. beträffande återupprättande av bruksvärdessystemet att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 19 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Principerna för hyressättning (mom. 3) Owe Hellberg (v) och Per Lager (mp) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Genom sitt? och. slutar med ?för hyressättning? bort ha följande lydelse: Under senare år har flitigt diskuterats frågan om marknadshyror. Diskussionerna har oroat många hyresgäster. I vissa fall har valet av bostad påverkats av den osäkerhet som blivit resultatet av de förda diskussionerna. Enligt bostadsutskottets mening skulle helt fria marknadshyror kraftigt försämra många hyresgästers möjligheter att skaffa de bostäder de behöver. Sådana hyror skulle också innebära en kraftig uppdelning av människor efter ekonomiska och andra förutsättningar. En sådan boendesegregation skulle ha långtgående för samhället allvarliga konsekvenser. Fientligheten människor emellan skulle öka liksom förståelsen minska. Mot bakgrund av vad som nu sagts är det av vikt att riksdagen ger en signal till bostadsmarknadens parter och andra aktörer på denna marknad om att helt fria marknadshyror inte skall genomföras. Riksdagen bör med anledning av motion 1996/97:Bo209 (mp) yrkande 8 beträffande principerna för hyressättning som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse: 3. beträffande principerna för hyressättning att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo209 yrkande 8 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. En bostadshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 4) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Hyres- lagstiftningsutredningens slutbetänkande? och slutar med ?bostadshyresgästs betalningsförsummelse? bort ha följande lydelse: Utskottet konstaterar att reformerna av hyreslagens regler om betalningsdröjsmål inte fått avsedd effekt att minska antalet avhysningar till en mer rimlig nivå. Bestämmelserna behöver därför ändras så att hyresgästernas skydd ökas. Inom Justitiedepartementet bereds nu 1995 års hyreslagstiftningskommittés betänkande som behandlar frågor om dröjsmål med hyresbetalningen. Utskottet finner därför anledning att ta upp de förändringar av hyreslagens regler som utskottet anser bör genomföras. Utskottet anser att återvinningsfristen om tre veckor är för snävt tilltagen. Hyreslagen bör utformas så att hyresgästen, i fall av enstaka svårigheter att betala hyran i tid, ges en något större möjlighet att göra rätt för sig. Det bör inte sällan kunna ske om fristen görs så lång att en månadslön kan komma att utbetalas under tiden. Fristens längd bör också bestämmas med hänsyn till att socialnämnden skall ges tillräcklig tid för att hinna nå kontakt med hyresgästen och besluta om bistånd. Mot bakgrund av det anförda förordar utskottet att återvinningsfristens längd bör sättas till fyra veckor. Människor har olika kontaktnät och möjligheter att få hjälp. Trycket på de sociala myndigheterna är stort vilket kan leda till förseningar, och hyreskontraktet riskerar därmed att förverkas. Enligt utskottets mening bör, som också förordas i v-motionen, införas en regel om att även annan än en socialnämnd inom återvinningsfristen skall kunna åta sig att betala hyran med den verkan att avhysning inte kan ske. Åtagande bör kunna ske av någon som myndighet förordnat, såsom en god man eller förmyndare. Även bank eller annan institution eller kreditvärdig person i övrigt bör kunna göra ett sådant åtagande med samma rättsliga verkan. Den närmare utformningen av denna regel bör det ankomma på regeringen att lämna förslag om. Enligt gällande rätt ges den hyresgäst som på grund av någon oförutsedd händelse, exempelvis sjukdom, varit förhindrad att betala hyran under återvinningsfristen ytterligare en tidsfrist att betala hyran för att förhindra att han eller hon skiljs från lägenheten. Enligt utskottets mening har denna s.k. ventilregel fått en alltför snäv utformning. Regeringen bör överväga hur regeln kan ges ett innehåll som bättre stämmer överens med den allmänna uppfattningen om vad som bör verka ursäktande för en hyresgäst så att denne undkommer den allvarliga påföljden att mista sitt hem. De nu förordade förändringarna bör som konsekvens få att mer individuella bedömningar bör göras av hyresnämnden om upprepade betalningsförsummelser skall leda till att ett hyresavtal skall upphöra. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del beträffande en bostadshyresgästs betalningsförsummelse som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse: 4. beträffande en bostadshyresgästs betalningsförsummelse att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. En andrahandshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 5) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Till en? och på s. 5 slutar med ?avstyrks därför? bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening har reglerna om att en andrahandsuthyrning inte skall vara förenad med besittningsskydd med mindre än att hyresförhållandet varat i två år fått oacceptabla verkningar för det fall att en hyresgäst kommer i dröjsmål med hyran. Enligt utskottets mening bör frågan om hur en andrahandshyresgäst kan tryggas i sin besittning i fall där han eller hon kommer efter med hyran bli föremål för närmare överväganden av regeringen. Regeringen bör återkomma till riksdagen med förslag till de lagändringar som är nödvändiga för att även andrahandshyresgäster skall uppnå större trygghet om de skulle komma efter med hyran. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 (v) yrkande 2 i motsvarande del beträffande en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse: 5. beträffande en andrahandshyresgästs betalningsförsummelse att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 yrkande 2 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
6. En lokalhyresgästs betalningsförsummelse (mom. 6) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med ?Utskottet vill? och slutar med ?lokalhyresgästs betalningsförsummelse? bort ha följande lydelse: Tidigare har det rått nästan full överensstämmelse vad gäller reglerna om betalningsdröjsmål i fråga om bostadshyresgäster och lokalhyresgäster. Vid reformering av hyreslagens bestämmelser under riksmötet 1992/93 mildrades reglerna för bostadshyresgäster utan att motsvarande förändringar gjordes av lokalhyresreglerna. De skarpa regler som nu gäller för lokaler har haft negativa verkningar för företagsamheten. Det gäller särskilt för nyetablerade företagare som ofta under den inledande delen av sin verksamhet kan ha problem med sin likviditet. Enligt utskottets mening finns det skäl att göra lokalhyresreglerna identiska med bostadshyresreglerna på denna punkt. Regeringen bör till riksdagen återkomma med ett förslag med sådant innehåll. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion 1996/97: Bo413 (v) yrkande 3 beträffande en lokalhyresgästs betalningsförsummelse som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse: 6. beträffande en lokalhyresgästs betalningsförsummelse att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo413 yrkande 3 beträffande en lokalhyresgästs betalningsförsummelse som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 10) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Utskottet finner? och slutar med ?och andrahandsupplåtelse? bort ha följande lydelse: En panthavares lagliga möjligheter att skydda sin rätt genom att själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning har fått en inte helt lyckad utformning. De nu gällande reglerna avser endast långivare som är juridiska personer. M- motionen tar sikte på att alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk person som inte själv avser att använda lägenheten som bostad, utan endast för andrahandsupplåtelser, kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut lägenheten. Utskottet anser att det inte finns några skäl för att juridiska personer skall ha en privilegierad ställning. Långivare med panträtt i en bostadsrätt bör ges samma ställning oavsett om det rör sig om juridiska eller fysiska personer. Intresset av att den juridiska personens innehav skall vara tidsbegränsat har gjort att en konstruktion valts som ansluter till vad som i dag gäller ett dödsbos innehav av bostadsrätt. Den gällande regleringen ger långivaren särskilda rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt utskottets mening förlorar de nu gällande bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta fall kan en sådan reglering t.o.m. innebära att långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt utskottets mening bör långivaren ha alla de befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära för att han på bästa sätt skall kunna skydda det kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag som innebär lika rättigheter för långivare, oavsett om de är juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad nu anförts bör riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del om panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse: 10. beträffande panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 11) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Utskottet har? och slutar med ?bostadsrättsförenings förmånsrätt? bort ha följande lydelse: Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala panträtten begränsar för- eningens rätt till betalning före panthavaren i förhållande till vad som tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har därigenom stärkts något. Enligt utskottets mening bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras till sin logiska slutpunkt. En pantförskrivning av bostadsrätten bör således i förmånsrättshänseende ge utdelning före alla de fordringar mot bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även före fordringar avseende avgifter. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till lagändringar så att detta förverkligas. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 11 bort ha följande lydelse: 11. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
9. Personligt låneansvar för bostadsrättshavare (mom. 12) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m), Ulf Björklund (kd) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Utskottet vill? och slutar med ?för bostadsrättshavare? bort ha följande lydelse: Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. Den behöver dock stärkas för att förvärvaren av en bostadsrätt skall kunna erhålla lika förmånliga lånevillkor som en ägare till ett eget hem. Pantvärdet på bostadsrätterna måste således öka. En förändring av bostadsrätten som i detta avseende enligt utskottets mening bör göras är att bostadsrättshavarna skall ansvara för de lån som i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan ordning kommer också bostadsrättshavarna att kunna göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på samma sätt som en villaägare. Den ger också större flexibilitet på det sättet att den enskilde bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på det egna kapital han vill skall vara nedlagt i bostadsrätten. Väljer bostadsrättshavaren att amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha lättare att sälja den. Något som kan vara av stor betydelse särskilt i nybyggda bostadsrättshus. Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt ett personligt sparande. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till de lagändringar som behövs för att ett system med ett personligt låneansvar för bostadsrättshavare skall kunna genomföras. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del om personligt låneansvar för bostadsrättshavare som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 12 bort ha följande lydelse: 12. beträffande personligt låneansvar för bostadsrättshavare att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
10. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde (mom. 14) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m), Ulf Björklund (kd) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?De nya? och slutar med ?bostadsrättens pantvärde? bort ha följande lydelse: Den 1 januari 1996 trädde nya regler i bostadsrättslagen i kraft som hade som syfte att stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas syfte var vällovligt men det finns enligt utskottets mening anledning att anta att det eftersträvade målet inte har nåtts. Det är därför lämpligt att låta göra en utvärdering av de nya reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver uppmärksammas är dels den legala panträtten, dels köparens förpliktelser vid överlåtelse. Utvärderingen bör också omfatta kronofogdemyndigheternas handläggningstider. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo222 (kd) yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo408 (s) om en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 14 bort ha följande lydelse: 14. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo222 yrkande 5 i motsvarande del och 1996/97:Bo408 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
11. Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 15) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet finner? och slutar med ?mot dubbelupplåtelse? bort ha följande lydelse: I dagens kärva ekonomiska läge behövs åtgärder som underlättar ombildning av hyresfastigheter till bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild betydelse i områden med en ensidig social sammansättning. Bostadsrätt i dessa områden kan öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem som redan bor där både för området och för de hus de bebor. Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som vill medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till kommunen eller ett kommunalt bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle möjliggöra att kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med kapital när fastigheten ombildas. Ombildning skulle så kunna möjliggöras i de fall där det i dagsläget inte finns ett tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som tillåter dem att delta i ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att senare förvärva bostadsrätten. I de fall hyresförhållandet upphör kan bostadsrätten försäljas på marknaden med inkomster för kommunen eller bolaget. Hyresgästerna i de lägenheter som innehas av kommunen eller dess bostadsbolag skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som tidigare. Detta skulle ge dem trygghet. De bör dessutom i lag tillförsäkras samma rättigheter som andra hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten. Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i regeringens fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade förslag som förts fram i en departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). Regeringen har valt att inte efterkomma tillkännagivandet. Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att förbudet mot dubbelupplåtelse ändras så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat att lägenheten är uthyrd. Med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 17 i motsvarande del om partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 15 bort ha följande lydelse: 15. beträffande partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 17 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
12. Föreningens självbestämmande över sina stadgar (mom. 16) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Utskottet avstyrker? och slutar med ?sina stadgar? bort ha följande lydelse: Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte innehålla regler som möjliggör för t.ex. bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto mot för- eningens stadgeändringar. Det är de enskilda föreningarna som genom demokratiska beslut själva skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall vara bundna till de olika bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så att sådana villkor för stadgeändring som går utöver bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga. Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör återkomma med ett förslag med denna innebörd. Med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 18 om föreningens självbestämmande över sina stadgar bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 16 bort ha följande lydelse: 16. beträffande föreningens självbestämmande över sina stadgar att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 18 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Ägarlägenheter (mom. 17) Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Inga Berggren (m), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Utskottet behandlade? och slutar med ?om ägarlägenheter? bort ha följande lydelse: Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande motionsyrkanden (m), (kd) och (mp). Dessa avstyrktes av utskottet. I en gemensam reservation från Moderaterna, Centerpartiet, Folkpartiet, Miljöpartiet och Kristdemokraterna argumenterades för att ägarlägenheter skulle införas. Det finns nu anledning för utskottet att ställa sig bakom den då gjorda reservationen. Den innebär att regeringen till riksdagen bör lägga fram ett förslag om att ägarlägenheter skall införas som ny upplåtelseform. Med anledning av motionerna 1996/97:Bo201 (m) yrkande 16 och 1996/97: Bo222 (kd) yrkande 4 om ägarlägenheter bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 17 bort ha följande lydelse: 17. beträffande ägarlägenheter att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo201 yrkande 16 och 1996/97:Bo222 yrkande 4 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
14. Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter (mom. 18) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Enligt utskottets? och slutar med ?av hyresfastigheter? bort ha följande lydelse: Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk handläggningsordning, och dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att ett förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar de seriösa fastighetsägarna. Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär en förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon träffsäkerhet. Lagens syfte att förhindra oseriösa fastighetsägare har inte heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare inte visar sig fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra. I betänkandet Förvalta bostäder (SOU 1994:23) har föreslagits att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripande skall stärkas. Enligt utskottets mening skulle denna ordning tillgodose de krav som kan ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som den inte lägger hinder i vägen för en naturlig omsättning på hyresfastigheter. Riksdagen bör därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om förvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 21 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter. dels att utskottets hemställan under 18 bort ha följande lydelse: 18. beträffande förvärv och förvaltning av hyresfastigheter att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 21 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
15. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Enligt utskottets? och på s. 12 slutar med ?annan bostadsanvisning? bort ha följande lydelse: En väl fungerande bostadsmarknad förutsätter att det finns ett flertal aktörer som verkar fritt. Enligt utskottets mening bör fastighetsägarna själva kunna svara för förmedling av de lägenheter som finns till uthyrning. Vid sidan härav bör kunna finnas särskilda bostadsförmedlingar. Dessa kan drivas i privat lika väl som i kommunal regi. Huruvida kommunen skall bedriva sådan verksamhet bör beslutas på kommunal nivå, dvs. av kommunerna själva. Staten bör således inte med föreskrifter reglera sådan verksamhet. Inte heller bör statens regler omfatta en prisreglering av den privata bostadsförmedling som finns. Ett i och för sig välmenande syfte att hålla ner den enskildes kostnad för en privat anvisning slår mot den enskilde genom att ingen seriös och effektiv förmedlingsverksamhet kan bedrivas, om beloppen är för låga. En bostadsförmedling i konkurrens garanterar däremot en priseffektivitet. Den prisreglering som i dag gäller enligt hyreslagens regler bör således avskaffas. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag i denna fråga. I övrigt finner utskottet inte nu skäl att ta ställning till de i motionerna behandlade frågorna med hänsyn till de överväganden i Regeringskansliet som kommer att ske av dessa frågor, främst i anledning av den bostadspolitiska utredningens förslag. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo401 (m) och med avslag på motionerna 1996/97:Bo234 (s) yrkande 3, 1996/97:Bo403 (m), 1996/97:Bo413 (v) yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 (v) yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om bostadsförmedling och annan bostadsanvisning. dels att utskottets hemställan under 19 bort ha följande lydelse: 19. beträffande bostadsförmedling och annan bostadsanvisning att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo401 och med avslag på motionerna 1996/97:Bo234 yrkande 3, 1996/97:Bo403, 1996/97:Bo413 yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
16. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19) Owe Hellberg (v) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Enligt utskottets? och på s. 12 slutar med ?annan bostadsanvisning? bort ha följande ly-delse: De svaga grupperna på bostadsmarknaden har fått betala ett högt pris för den avreglering som skett. De har svårt att hävda sig i konkurrensen när det gäller att skaffa sig en lägenhet. Utslagningen ökar till följd av detta. Hyresvärdarna har inte tagit sitt samhälleliga ansvar när det gäller bostadsförsörjningen. På sina håll har frivilliga överenskommelser träffats om att hyresvärdarna skall lämna lägenheter till kommunal förmedling. Många privata värdar har inte gått med på sådana avtal. Det har även visat sig svårt att nå uppgörelser med allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som dock har träffats har ofta omfattat ett otillräckligt antal lägenheter. Ingångna avtal har inte hållits. Vid anvisning av enskilda bostadssökande har dessa många gånger mötts av negativa besked om uthyrning. Enligt utskottets mening är det uppenbart att det måste till en ordning för bostadsanvisning som grundar sig på lag för att tillgodose kommunernas möjligheter att erhålla ett tillräckligt antal lägenheter för förmedling. Det gäller också att finna ett system där behövande bostadssökande kan erhålla en rättvis möjlighet att efter anvisning erhålla ett hyreskontrakt. Hyresvärdens möjligheter att neka en bostadssökande att hyra en lägenhet måste kunna prövas på ett sätt liknande det som sker i förlängningstvister. Endast objektivt godtagbara och skäliga grunder för att neka en bostadssökande att teckna kontrakt bör godtas. Detta bör gälla i alla situationer när en bostadssökande önskar hyra en lägenhet. Regeringen bör få i uppdrag att göra de närmare överväganden som behövs för att effektivisera anvisningen av bostäder jämte därmed sammanhängande frågor i enlighet med vad utskottet nu sagt. Övervägandena bör också omfatta frågan om samhällets krav kan få genomslag vid beviljandet av lån och stöd vid ny- och ombyggnad. Den privata bostadsförmedlingsverksamhet som i dag bedrivs kan inte betecknas som annat än oseriös. Verksamheten bör bli föremål för en närmare undersökning, och regler bör utarbetas i syfte att denna verksamhet skall bedrivas i för den enskilde bostadssökanden trygga och rimliga former. Enligt utskottets mening bör särskilt frågan om en auktorisation kan vara ett lämpligt medel i detta sammanhang bli föremål för överväganden. Regeringen bör tillse att en sådan utredning görs och bör därefter återkomma till riksdagen med förslag till nödvändig lagstiftning. Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97: Bo234 (s) yrkande 3, 1996/97:Bo401 (m), 1996/97:Bo413 (v) yrkandena 1 och 4 samt 1996/97:A434 (v) yrkande 2 och med avslag på motion 1996/97: Bo403 (m) som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört om bostadsförmedling och annan bostadsanvisning. dels att utskottets hemställan under 19 bort ha följande lydelse: 19. beträffande bostadsförmedling och annan bostadsanvisning att riksdagen med anledning av motionerna 1996/97:Bo234 yrkande 3, 1996/97:Bo401, 1996/97:Bo413 yrkandena 1 och 4 samt 1996/97: A434 yrkande 2 och med avslag på motion 1996/97:Bo403 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
17. Inskränkningar av tomträttsinstitutet (mom. 20) Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Utskottet avstyrker? och slutar med ?av tomträttsinstitutet? bort ha följande lydelse: Genom tomträttsinstitutet snedvrids de marknadsmässiga principer som är av vikt för att fastighetsmarknaden skall kunna fungera väl. Ur den enskildes perspektiv kan markkostnaden vid omreglering av tomträttsavtalet komma att stiga brant till följd av omständigheter som han inte kan påverka. Effekterna kan bli liknande dem fastighetsskatten har. Tomträttsinstitutet infördes för att underlätta småhusboende. Detta motiv har i dag spelat ut sin roll. Någon nytta av institutet i markplaneringssyfte eller för att kommunen skall kunna tillgodogöra sig en markvärdesstegring finns knappast, såvida inte rent kon- fiskatoriska åtgärder skall tillåtas mot tomträttshavaren. Tomträttsinstitutet bör av dessa skäl begränsas på så sätt att några nya tomträtter inte skall få upplåtas. Regeringen bör ges i uppdrag att till riksdagen lämna förslag till de lagändringar som behövs för att detta skall kunna genomföras. Riksdagen bör med anledning av motion 1996/97:Bo201 (m) yrkande 15 om inskränkningar av tomträttsinstitutet som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört. dels att utskottets hemställan under 20 bort ha följande lydelse: 20. beträffande inskränkningar av tomträttsinstitutet att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 15 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
18. Expropriationsändamålen (mom. 21) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Utskottet konstaterar? och på s. 13 slutar med ?beträffande expropriationsändamålen? bort ha följande lydelse: Ett tvångsingripande som innebär att någon berövas den mark han äger är ibland nödvändigt för att tillgodose viktiga samhälleliga intressen. Tvångs- ingripande bör ske med stor restriktivitet. I expropriationslagen har införts ett stort antal ändamål för vilka expropriation tillåts vilka inte uppfyller krav på att endast angelägna allmänna intressen skall leda till att äganderätten skall få vika. Enligt utskottets mening är tiden nu mogen för en genomgripande reform av expropriationslagen. Reformen bör ha som utgångspunkt att inskränkningar i enskild markägares rätt endast får ske för att skydda människor till liv, hälsa och säkerhet, för att skydda miljö och natur och för att kunna genomföra för landet och kommunen ytterst angelägna uppgifter. Den viktiga avgränsningen av lagens möjligheter till ingripande bör anförtros en parlamentariskt sammansatt kommitté. Regeringen bör föranstalta om en sådan utredning. Riksdagen bör med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i motsvarande del om expropriationsändamålen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 21 bort ha följande lydelse: 21. beträffande expropriationsändamålen att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
19. Expropriationslagens ersättningsregler (mom. 22) Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Inga Berggren (m) och Jan-Olof Franzén (m) anser dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Utskottet behandlar? och slutar med ?expropriationslagens ersättningsregler? bort ha följande lydelse: Den enskilde som drabbas av en expropriation bör utan inskränkning få full kompensation för den ekonomiska förlust som drabbar honom. Utskottet anser därför att den s.k. presumtionsregeln bör avskaffas. Den som drabbas av expropriation bör också fullt ut få täckning för de kostnader han lägger ner vid den rättsliga prövning expropriationslagen anvisar. Han bör även vid ett eget överklagande till hovrätt eller Högsta domstolen kunna få den lägre instansens avgörande omprövat utan att riskera att han får betala de kostnader som överklagandet fört med sig, ibland motsvarande en betydande del av den ersättning han erhållit i anledning av expropriationen. Regeringen bör i samband med de överväganden den gör i anledning av betänkandet Presumtionsregeln i expropriationslagen (SOU 1996:45) utarbeta förslag till de lagändringar som utskottet förordar. Arbetet bör omfatta överväganden om expropriationslagen bör genomgå förändringar på annat sätt för att hindra att den enskilde fråntas sin äganderätt eller att denna och andra rättigheter inskränks utan att han erhåller full ersättning för den förlust han gör. Regeringen bör återkomma till riksdagen i ärendet. Riksdagen bör i anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 i motsvarande del om expropriationslagens ersättningsregler som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet anfört. dels att utskottets hemställan under 22 bort ha följande lydelse: 22. beträffande expropriationslagens ersättningsregler att riksdagen med anledning av motion 1996/97:Bo201 yrkande 12 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Innehållsförteckning
Sammanfattning........................................1 Motionerna............................................1 Utskottet.............................................3 Hyresrätt 3 Avtalsfrihet 3 Hyressättning 3 Dröjsmål med hyran 4 Det kollektiva hyresförhandlingssystemet 5 Bostadsrätt 6 Allmän översyn m.m. 6 Bostadsrättens värde som pant 7 Förbudet mot dubbelupplåtelse 9 Villkor för ändring av stadgarna 9 Ägarlägenheter 10 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter 10 Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning 10 Tomträtt 12 Expropriation 12 Hemställan 13 Reservationer........................................16 1. Ökad avtalsfrihet på hyresrättens område (mom. 1) 16 2. Återupprättande av bruksvärdessystemet (mom. 2) 17 3. Principerna för hyressättning (mom. 3) 18 4. En bostadshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 4) 18 5. En andrahandshyresgästs betalningsförsummelse (mom. 5) 19 6. En lokalhyresgästs betalningsförsummelse (mom. 6) 20 7. Panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 10) 20 8. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 11) 21 9. Personligt låneansvar för bostadsrättshavare (mom. 12) 22 10. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde (mom. 14) 22 11. Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 15) 23 12. Föreningens självbestämmande över sina stadgar (mom. 16) 24 13. Ägarlägenheter (mom. 17) 24 14. Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter (mom. 18) 25 15. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19) 26 16. Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning (mom. 19) 27 17. Inskränkningar av tomträttsinstitutet (mom. 20) 28 18. Expropriationsändamålen (mom. 21) 28 19. Expropriationslagens ersättningsregler (mom. 22) 29