Kompetenskrav för fastighetsmäklare m.fl.
Betänkande 1990/91:LU26
Lagutskottets betänkande
1990/91:LU26
Kompetenskrav för fastighetsmäklare m.fl.
Innehåll
1990/91 LU26
Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet fem motioner om skärpning av utbildningskraven för fastighetsmäklare och om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän.
I ärendet har inkommit skrivelser från Liber Hermods samt fastighetsmäklare Carl Lagercrantz.
Utskottet avstyrker bifall till motionerna med hänvisning bl.a. till pågående översyn av fastighetsmäklarlagen. Till betänkandet har fogats en reservation (m, fp, c och mp).
Motionerna
1990/91:L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av en översyn och kompetenshöjning av fastighetsmäklarutbildningen.
1990/91:L714 av Sverre Palm m.fl. (s) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av utvidgade direktiv till den pågående översynen av fastighetsmäklarlagen.
1990/91:L723 av Bengt Harding Olson (fp) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän,
2. att riksdagen begär att regeringen ger pågående mäklaröversyn tilläggsdirektiv beträffande fastighetsvärderingsmän.
1990/91:L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag om skärpta krav på utbildning, registrering och auktorisation för fastighetsmäklare och fastighetsvärderare i linje med vad som anförts i motionen.
1990/91:L733 av Bertil Danielsson och Margareta Gard (m) vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en klassificering av fastighetsmäklare.
Allmän bakgrund
Genom lagstiftning år 1983 (prop. 1983/84:16, bet. LU34) infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna i lagen innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får inte vara försatt i konkurs. Vidare skall han ha en försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han åsidosätter sina åligganden enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill ett belopp av 500 000 kr. för varje skadefall. Det krävs också att personen i fråga har en tillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestämmelser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäklare.
I nämnda förordning har meddelats föreskrifter beträffande bl.a. kravet på utbildning. Om inte länsstyrelsen i det enskilda fallet medger annat, skall en fastighetsmäklares utbildning omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling, byggnads- och värderingsteknik samt företagsekonomi. Utbildningen skall motsvara fordringarna enligt tim- och kursplan för utbildning av fastighetsmäklare som fastställs för kommunal vuxenutbildning av skolöverstyrelsen. Utbildningen skall styrkas genom avgångsbetyg som erhålls efter genomgången kurs eller prövning enligt bestämmelserna för kommunal och statlig vuxenutbildning.
Enligt en av skolöverstyrelsen år 1990 fastställd läroplan för yrkesinriktad kurs för fastighetsmäklare skall i en sådan kurs ingå totalt 340 lektioner. Av läroplanen framgår vidare att undervisning skall meddelas i civilrätt med fastighetsrätt (115 lektioner), byggnadsteknik med fastighetsvärdering (50 lektioner), ekonomi (70 lektioner) samt fastighetsförmedling (105 lektioner).
Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller kraven för registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart. Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället meddela fastighetsmäklaren varning.
I fråga om den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan att vara registrerad har länsstyrelsen givits möjlighet att vid vite förelägga honom att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande kan även meddelas i samband med återkallelse av registreringen.
Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande fastighetsmäklare kan överklagas till kammarrätten.
I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelser om hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget utförs omsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet för överlåtelsen och att denne undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera vissa uppgifter t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt till konsumenter skall mäklaren vidare tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjekt och en kalkyl angående dennes boendekostnader. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada som till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak att ersättningen om inte annat avtalats skall utgå i form av provision på försäljningssumman. Om mäklaren själv eller någon honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet har han inte rätt till ersättning.
Tidigare riksdagsbehandling m.m.
Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner rörande lagen om fastighetsmäklare. I den ena motionen begärdes en översyn av lagen i olika avseenden. I sitt av riksdagen godkända betänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att en översyn av lagen var befogad samt att regeringen snarast möjligt borde överväga behovet av resurstillskott till länsstyrelserna för tillsynsverksamhet och särskilt då dem i storstadsregionerna. Vad utskottet anfört gav riksdagen med anledning av den förstnämnda motionen som sin mening regeringen till känna.
Spörsmålet aktualiserades åter motionsvägen år 1990. I sitt av riksdagen godkända betänkande 1990/91:LU8 konstaterade utskottet att den av riksdagen år 1988 begärda översynen av fastighetsmäklarlagen hade inletts i justitiedepartementet. För att få underlag för översynsarbetet hade man bl.a. hållit en hearing i september 1990. Vidare hade för budgetåret 1989/90 ökade resurser för tillsynsverksamheten tillförts länsstyrelserna i de tre storstadslänen. De praktiska effekterna av resurstillskottet skulle komma att utvärderas i samband med översynsarbetet. Önskemålet i den då aktuella motionen var således tillgodosett, och utskottet avstyrkte därför motionen.
Motionsmotiveringar
I motion L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (båda s) framhålls att stora ekonomiska värden ofta står på spel för säljare och köpare på bostads- och fastighetsmarknaden. Enligt motionärerna medför en växande marknad och ökad konkurrens om objekten att allt större krav ställs på fastighetsmäklarens kompetens och kunskaper. Fastighetsmäklaren har en ställning som konsult åt både köpare och säljare, och motionärerna anser att det därför är av största vikt att förmedlingen sker efter seriösa principer. Åtskilliga exempel finns emellertid på att undermåliga objekt har förmedlats till för höga priser och att mäklare själva köpt objekt till lågt pris i spekulationssyfte. Motionärerna påpekar att utbildning och examination av fastighetsmäklare för närvarande sker antingen inom vuxenutbildningen eller branschorganisationerna eller genom korrespondensstudier och inte är enhetlig. För branschens renommé är det en förutsättning att kompetenskraven höjs på sådana kunskapsområden som ekonomi, juridik, teknik och marknadsföring. Det är också ett samhällsintresse att höga krav ställs på dem som vill verka som fastighetsmäklare. Motionärerna anser att utbudet av utbildning bör ses över och att därvid behovet av olika moment måste analyseras och kraven ställas så att de motsvarar vad som krävs på jämförbara yrkesområden. Vidare påpekas att utbildningen bör ske under starkt samhällsinflytande och inte överlåtas på branschorganisationer.
I motion L714 av Sverre Palm m.fl. (s) anförs att man under den pågående översynen av fastighetsmäklarlagen synes förbise utbildningsfrågorna. Enligt motionärerna visar emellertid finansbolagskrascherna tydligt att utbildningsnivån inom fastighetsbranschen behöver höjas. En objektiv översyn bör därför ske i fråga om vilka kunskapskrav som erfordras för att fastighetsmäkleri och fastighetsvärdering skall kunna bedrivas på ett sätt som konsumenterna har rätt att kräva.
Frågan om utbildning för fastighetsvärderingsmän tas särskilt upp i motion L723 av Bengt Harding Olson (fp). Motionären framhåller att värderingsmännen spelar en viktig roll och har stort inflytande vid fastighetsaffärer. Bristande kompetens hos värderingsmännen kan därför få starkt negativa konsekvenser. Enligt motionären synes det lämpligt att den pågående översynen beträffande fastighetsmäklarlagen utvidgas till att avse även spörsmål om kompetenskrav för och tillsyn över fastighetsvärderingsmän.
Även i motion L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (båda c) tas upp kompenskraven för fastighetsmäklare och värderingsmän. Motionärerna jämför utbildningskraven för fastighetsmäklare med vad som gäller en jämförbar yrkesgrupp, nämligen advokaterna, för vilka det krävs juristutbildning och minst fem års praktik. Av fastighetsmäklarna i landet är det dock endast ca 2 % som har utbildning på högskolenivå. Motionärerna anser att auktorisation bör införas för både mäklarna och värderingsmännen. Vidare bör det ställas krav på högskoleutbildning, och utbildning för detta ändamål bör byggas upp.
I motion L733 av Bertil Danielsson och Margareta Gard (båda m) understryks vikten av att fastigheter värderas på ett korrekt sätt i samband med överlåtelser. Enligt motionärerna har emellertid fastighetsmäklarna ofta bristfälliga kunskaper i fastighetsvärdering, och det är därför angeläget att utbildningsfrågorna tas upp i samband med översynen av fastighetsmäklarlagen. Motionärerna hänvisar till att skilda krav ställs på advokater och på andra jurister som ägnar sig åt juridisk uppdragsverksamhet och drar också parallellen till revisorsområdet där det uppställs skilda kompetenskrav för auktoriserade och godkända revisorer och för andra revisorsgrupper. Enligt motionärerna finns det skäl att överväga om inte någon form av klassificering av fastighetsmäklarna bör införas med utgångspunkt i mäklarens utbildning. En sådan klassificering skulle stärka köparnas och säljarnas ställning och motverka oseriös mäklarverksamhet.
Utskottet
I betänkandet behandlar utskottet fem motioner angående utbildningskrav för fastighetsmäklare och fastighetsvärderingsmän.
Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984 och är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter och vissa andra objekt. I lagen finns både näringsrättsliga och civilrättsliga regler. De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att fastighetsmäklare skall vara registrerade hos länsstyrelsen. För registrering uppställs vissa krav såsom att fastighetsmäklaren skall vara ansvarsförsäkrad till ett belopp av minst 500 000 kr., att han skall ha viss utbildning och vara lämplig för verksamheten, m.m. Utbildningen skall omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling, byggnads- och värderingsteknik samt företagsekonomi i enlighet med fordringar som fastställts av skolöverstyrelsen för kommunal vuxenutbildning. Fyller en registrerad fastighetsmäklare inte längre de uppställda kraven kan registreringen återkallas. Fastighetsmäklare som driver verksamhet utan att vara registrerad i vederbörlig ordning kan av länsstyrelsen åläggas att vid vite upphöra med verksamheten.
Några motsvarande bestämmelser för fastighetsvärderingsmän finns inte.
I motion L713 av Birthe Sörestedt och Bo Nilsson (s) framhålls att kompetenskraven för fastighetsmäklare bör höjas när det gäller juridik, ekonomi, teknik och marknadsföring. Vidare bör utbudet av utbildning ses över och kraven på fastighetsmäklarnas utbildning ställas så att de motsvarar vad som krävs på jämförbara yrkesområden. Enligt motionärerna bör utbildningen ske under samhällsinflytande. I motionen yrkas att det anförda ges regeringen till känna.
Även i motion L714 av Sverre Palm m.fl. (s) begärs ett tillkännagivande om översyn av utbildningskraven inom fastighetsbranschen. Enligt motionärerna bör översynen avse utbildningen av såväl fastighetsvärderingsmän som fastighetsmäklare.
Frågan om utbildning av fastighetsvärderingsmän tas särskilt upp i motion L723 av Bengt Harding Olson (fp). Motionären anser att en översyn av fastighetsmäklarlagen bör omfatta också kompetenskrav för och tillsyn över fastighetsvärderingsmän. I motionen begärs ett tillkännagivande om det anförda.
Ett tillkännagivande om kompetenskraven för fastighetsvärderingsmän och fastighetsmäklare begärs även i motion L732 av Agne Hansson och Marianne Jönsson (c). Motionärerna jämför utbildningskraven för fastighetsmäklare med vad som gäller för advokater och hävdar att auktorisation bör införas för både fastighetsmäklare och fastighetsvärderingsmän. Vidare bör det ställas krav på högskoleutbildning.
Liknande jämförelser görs i motion L733 av Bertil Danielsson och Margareta Gard (m). Enligt motionärerna bör det övervägas om inte någon form av klassificering av fastighetsmäklare bör införas med utgångspunkt i mäklarens utbildning, och motionärerna begär ett tillkännagivande härom.
I likhet med motionärerna anser utskottet att det självfallet är angeläget att fastighetsmäklarna har en tillfredsställande utbildning. Det finns därför skäl att överväga huruvida de utbildningskrav som för närvarande ställs är till fyllest eller om nivån bör höjas. Utskottet saknar emellertid underlag för en närmare bedömning av i vilka avseenden utbildningen eventuellt skulle behöva kompletteras. I motionerna har -- bortsett från önskemål om högskoleutbildning -- inte anförts några mera konkreta exempel på brister i den nuvarande utbildningen. Att det i fastighetsmäklarlagen skulle som villkor för registrering uppställas ett krav på högskoleutbildning för alla mäklare kan utskottet inte förorda. Ett sådant villkor skulle bl.a. medföra att det helt övervägande antalet av de i dag yrkesverksamma mäklarna blev obehöriga. Till saken hör också att mäklarnas verksamhet avser en mängd skiftande uppdrag, allt från förmedling av hyresrätter och okomplicerade överlåtelser av mindre bostadsrättslägenheter med låga värden till försäljningar av värdefulla industrifastigheter och flerfamiljshus. Det torde enligt utskottets mening knappast kunna hävdas att högskoleutbildning är erforderlig vid samtliga dessa typer av förmedlingsuppdrag. Inte heller kan utskottet ställa sig bakom tanken att man efter mönster av vad som gäller för advokater och revisorer skulle införa någon form av klassificering av mäklarna med utgångspunkt i deras utbildning. En uppdelning av mäklarkåren på mer resp. mindre kvalificerade mäklare torde nämligen bli meningsfull endast om den kombineras med föreskrifter om att vissa mäklaruppdrag skall förbehållas de kvalicerade mäklarna. Utskottet kan inte finna annat än att en sådan ordning skulle leda till att underlaget för mäklarverksamhet på mindre orter och i glesbygder skulle minska och att de mer inkomstbringande förmedlingsuppdragen skulle koncentreras till en grupp mäklare i främst storstadsregionerna och större tätorter.
Vid en bedömning av frågan om utbildningskraven för fastighetsmäklare måste vidare beaktas att de missförhållanden inom mäklarbranschen som i olika sammanhang påtalats inte främst synes ha sin orsak i att mäklarnas utbildning är otillräcklig. Att problem uppkommit torde i stället kunna hänföras till att kontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare varit bristfällig och att mindre seriösa mäklare därför kunnat agera fritt utan några större risker för ingripanden. Minst lika viktigt som utbildningskraven är därför enligt utskottets mening att länsstyrelserna kan utöva en effektiv tillsyn över mäklarna. Av denna anledning har ökade resurser för tillsynsverksamheten tillförts länsstyrelserna i de tre storstadslänen fr.o.m. budgetåret 1989/90. Missförhållandena har vidare föranlett riksdagen år 1988 (bet. 1988/89:LU1) att hos regeringen begära en översyn av fastighetsmäklarlagen. Den begärda översynen pågår för närvarande inom justitiedepartementet och avsikten är, enligt vad utskottet inhämtat, att resultatet av arbetet skall redovisas i en departementspromemoria under våren 1991. Av inhämtade upplysningar framgår vidare att översynen omfattar bl.a. utbildningsfrågor. Mot bakgrund av bl.a. nedläggningen av skolöverstyrelsen och övriga nyligen genomförda förändringar på skolområdet utgår utskottet från att spörsmål om såväl organisationen av mäklarnas utbildning som utbildningsnivån kommer att övervägas under översynen. I avvaktan på resultatet av det pågående arbetet anser utskottet att de nu aktuella motionerna såvitt de avser fastighetsmäklarna inte bör föranleda någon riksdagens vidare åtgärd.
Också beträffande fastighetsvärderingsmännen kan utskottet ansluta sig till motionärernas uppfattning om vikten av en tillfredsställande utbildning. Utskottet vill dock påpeka att många fastighetsvärderingsmän regelmässigt torde anlitas av banker och andra kreditinrättningar på fastighetsmarknaden, vilket får förutsättas innebära att särskilda krav ställs på värderingsmännens kompetens. Åtskilliga värderingsmän torde också ha högskoleutbildning, t.ex. civilingenjörsexamen. Behovet av åtgärder från statsmakternas sida är därför inte lika framträdande när det gäller kontroll av fastighetsvärderingsmännens utbildning och verksamhet som det är i fråga om fastighetsmäklarnas. Utskottet kan i vart fall inte finna det lämpligt att den nu pågående översynen av fastighetsmäklarlagen skall vidgas till att omfatta kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän. Som nyss nämnts är avsikten att översynen skall slutföras inom de närmaste månaderna, och en utvidgning skulle därför medföra att arbetet försenades avsevärt. Det av motionärerna aktualiserade spörsmålet får därför närmare övervägas i annat lämpligt sammanhang. Utskottet vill inte utesluta att en allmän uppstramning av fastighetsmäklarnas verksamhet kan få positiva effekter också på fastighetsvärderingssidan. I första hand bör således den vidare utvecklingen på området avvaktas innan man tar ställning till frågan om särskilda kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän bör införas.
På grund av det anförda avstyrker utskottet bifall till motionerna L713, L714, L723, L732 och L733.
Hemställan
Utskottet hemställer
att riksdagen avslår motionerna 1990/91:L713, 1990/91:L714, 1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733. res. (m, fp, c, mp)
Stockholm den 16 april 1991
På lagutskottets vägnar
Rolf Dahlberg
Närvarande: Rolf Dahlberg (m), Lennart Andersson (s), Owe Andréasson (s), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Inger Hestvik (s), Allan Ekström (m), Gunnar Thollander (s), Lena Boström (s), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c), Elisabeth Persson (v), Elisabet Franzén (mp), Anita Jönsson (s), Gunilla Andersson (s), Charlotte Cederschiöld (m) och Sven-Åke Nygårds (s).
Reservation
Rolf Dahlberg (m), Ulla Orring (fp), Martin Olsson (c), Allan Ekström (m), Bengt Harding Olson (fp), Stina Eliasson (c), Elisabet Franzén (mp) och Charlotte Cederschiöld (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med "Också beträffande" och slutar med "och L733" bort ha följande lydelse:
Också beträffande fastighetsvärderingsmännen ansluter sig utskottet till motionärernas uppfattning om vikten av en tillfredsställande utbildning. Fastighetsvärderingsmännen fyller väsentliga uppgifter på fastighetsmarknaden och i flera avseenden finns ett nära samband mellan värderingsmännens och fastighetsmäklarnas verksamhet. Det är därför av stor betydelse både för parterna vid fastighetsöverlåtelser och för dem som beviljar krediter mot säkerhet i fastigheter att inte bara mäklarna utan också värderingsmännen har den utbildning och den kompetens i övrigt som krävs för att de skall fullgöra sina uppdrag på ett godtagbart sätt. Som tidigare berörts uppställs det dock för närvarande inte några särskilda krav om utbildning m.m. på den som yrkesmässigt ägnar sig åt fastighetsvärdering. Enligt utskottets mening får detta anses som en brist i lagstiftningen, och i motionerna har anförts flera exempel på att nuvarande ordning har inneburit nackdelar. Frågan om införandet av kvalifikationskrav och andra näringsrättsliga bestämmelser för fastighetsvärderingsmännen bör således tas upp till prövning i lämpligt sammanhang.
Vad utskottet sålunda anfört med anledning av motionerna L714, L723, L732 och L733 bör ges regeringen till känna. Motion L713 som enbart rör fastighetsmäklarnas utbildning bör inte föranleda någon riksdagens vidare åtgärd. Utskottet avstyrker alltså bifall till den motionen.
dels att utskottets hemställan bort ha följande lydelse:
att riksdagen dels med anledning av motionerna 1990/91:L714, 1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, dels avslår motion 1990/91:L713.