Vissa frågor rörande fastigheter

Betänkande 2003/04:LU15

Lagutskottets betänkande2003/04:LU15

Vissa frågor rörande fastigheter

Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet elva motionsyrkanden från allmänna
motionstiden år 2003. Motionsyrkandena rör jordabalkens felregler, friköp
av historiska arrenden, fastighetsmäklare m.m., bostadsarrende och
jordbruksarrende.
Utskottet avstyrker bifall till samtliga motionsyrkanden, i huvudsak med
hänvisning till pågående och aviserat arbete.
I betänkandet finns två reservationer och ett särskilt yttrande.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Jordabalkens felregler
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:L218 och 2003/04:L269.
Reservation 1 (fp, v)

2. Friköp av historiska arrenden
Riksdagen avslår motion 2003/04:L238.

3. Fastighetsmäklare m.m.
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:L202, 2003/04:L219, 2003/04:L250,
2003/04:L282 yrkande 1 och 2003/04:L287.
Reservation 2 (m, fp, kd, c)

4. Bostadsarrende
Riksdagen avslår motionerna 2003/04:L206 och 2003/04:L257.

5. Jordbruksarrende
Riksdagen avslår motion 2003/04:L306.
Stockholm den 17 februari 2004
På lagutskottets vägnar
Inger René
Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Inger René (m), Marianne
Carlström (s), Raimo Pärssinen (s), Jan Ertsborn (fp), Christina Nenes
(s), Hillevi Larsson (s), Yvonne Andersson (kd), Tasso Stafilidis (v),
Rezene Tesfazion (s), Martin Andreasson (fp), Anneli Särnblad Stoors (s),
Henrik von Sydow (m), Niclas Lindberg (s), Johan Löfstrand (s), Hillevi
Engström (m), Christin Nilsson (s) och Annika Qarlsson (c).

Utskottets överväganden
Jordabalkens felregler
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motioner där det begärs en översyn av jordabalkens
felregler. Utskottet anser att någon sådan översyn inte är påkallad. Jämför
reservation 1 (fp, v).
Bakgrund
Bestämmelser om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser vid
köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Av 19 § första stycket
följer att köparen har rätt att göra prisavdrag eller häva köpet om
fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den
annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten
beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet
avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får enligt 19 § andra stycket inte åberopas en avvikelse som
köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som
varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten
hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Med dolda fel brukar sammanfattningsvis avses sådana bristfälligheter i
en fastighet som är av sådan karaktär att köparen enligt sakens natur
inte haft anledning att räkna med dem och inte heller borde ha upptäckt
dem vid en undersökning.
Enligt 4 kap. 19 b § preskriberas köparens fordran på grund av fel i
fastigheten tio år efter det han tillträtt fastigheten om inte preskriptionen
avbryts dessförinnan.
Motionerna
Marietta de Pourbaix-Lundin (m) anför i motion L218 att fel i en fastighet,
som inte är kända och beaktats i samband med en överlåtelse, kommer att
påverka den säljande eller köpande familjens ekonomi för lång tid framöver.
Enligt motionären medför detta att det finns en ekonomisk otrygghet vid
köp och försäljning av fastighet som alltfler upplever som besvärande. I
motionen framhålls att det är viktigt att både köparen och säljaren får
ett så gott skydd som möjligt mot ekonomiska överraskningar. Motionären
anser att regeringen bör ta initiativ till en översyn av jordabalkens
felregler i syfte att skapa en bättre balans mellan köparens och säljarens
förpliktelser i samband med en fastighetsöverlåtelse för att åstadkomma
tryggare köp och försäljningar. I motionen begärs ett tillkännagivande
med detta innehåll.
Yilmaz Kerimo och Tommy Waidelich (båda s) konstaterar i motion L269 att
en säljare av en fastighet har ett juridiskt ansvar i 10 år för s.k. dolda
fel. Begreppet dolda fel upplevs dessutom av många som oklart och följden
blir att det uppstår tvister mellan säljare och köpare. För att skapa en
tydligare och tryggare ansvarssituation vid fastighetsöverlåtelser anser
motionärerna att vissa oklarheter kring begreppet dolda fel bör redas ut.
Bland annat bör tiden för säljarens juridiska ansvar kortas och man bör
se över möjligheten till införande av obligatorisk besiktning. Ett
tillkännagivande yrkas i enlighet härmed.
Utskottets ställningstagande
Ett motionsyrkande liknande det nu aktuella i motion L218 har avstyrkts
av utskottet våren 2003 i sitt av riksdagen godkända betänkande 2002/03:LU13.
Utskottet anförde bl.a. att enligt utskottets mening utgör nuvarande
regler en rimlig avvägning mellan säljarens och köparens intressen, och
utskottet kunde inte finna att någon översyn av jordabalkens felregler
kunde anses påkallad.
Utskottet finner inte skäl att nu frångå sitt tidigare ställningstagande
och föreslår därför att riksdagen avslår motion L218.
När det sedan gäller den frågeställning som tas upp i motion L269 medför
nuvarande ordning, såvitt utskottet har sig bekant, inte några problem av
den arten eller omfattningen att en översyn av reglerna kan anses påkallad.

Mot denna bakgrund anser inte utskottet att det finns skäl att föreslå
någon riksdagens åtgärd med anledning av motion L269, varför den bör avslås.

Friköp av historiska arrenden
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå en motion som rör friköp av historiska arrenden.
Utskottet hänvisar till pågående beredningsarbete. Jämför särskilt yttrande
(v).
Bakgrund
Med historiska arrenden brukar avses sådana arrenden som innehafts av
medlemmar i en och samma familj under flera generationer, och när det är
sannolikt att den helt övervägande delen av arrendestället inte sedan år
1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare. Någon i lag fastställd
definition av begreppet historiska arrenden finns inte.
Jordägare till historiska arrenden är främst institutioner av publikt
slag (staten, kyrkan, akademier) samt fideikommiss, avvecklade fideikommiss
och vissa stiftelser. Någon heltäckande bild av antalet historiska arrenden
i Sverige har visat sig svår att få fram. Under alla förhållanden rör det
sig emellertid om ett begränsat antal.
Frågan om införande av en friköpsrätt för innehavare av historiska arrenden
har under en lång tid av år varit aktuell i riksdagen. Med anledning av
en begäran från riksdagens sida (bet. LU 1982/83:27, rskr. 266) tillkallades
år 1984 Friköpsutredningen, vars huvudsakliga uppgift var att förutsättningslöst
utreda frågan om införande av en friköpsrätt för innehavare av historiska
arrenden. I betänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid historiskt arrende
avstyrkte utredningens majoritet införandet av en lag om friköpsrätt. Vid
remissbehandlingen av betänkandet förklarade sig det övervägande antalet
remissinstanser dela utredningsmajoritetens uppfattning att en lagstiftning
om friköpsrätt inte borde införas.
Frågan har därefter aktualiserats i riksdagen vid ett flertal tillfällen
med anledning av motioner i ämnet. Hösten 1989 framhöll utskottet i sitt
av riksdagen godkända betänkande 1989/90:LU6 att de krav på en friköpsrätt
vid historiska arrenden som framförts under årens lopp måste ses mot
bakgrund av att det saknades generella regler som gav en jordbruksarrendator
rätt till ersättning för de investeringar som gjorts på arrendestället.
Utskottet ansåg - med hänvisning till bl.a. tidigare översyn av spörsmålet
som inte lett till lagstiftningsåtgärder - att frågan om ett lagreglerat
skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar borde bli föremål för en
förnyad utredning. Det fick enligt utskottet ankomma på regeringen att
bestämma de närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande samt att
därefter återkomma med ett lagförslag till riksdagen. I frågan om friköpsrätt
vid historiska arrenden pekade utskottet på ett antal omständigheter som
enligt utskottet utgjorde starka skäl för en sådan rätt och framhöll att
en friköpsrätt vid historiska arrenden således borde införas. Det fick
enligt utskottet ankomma på regeringen att utforma förslag till lagstiftning
och därefter återkomma till riksdagen. Vad utskottet anfört om skydd för
jordbruksarrendatorers investeringar och om friköpsrätt gav riksdagen som
sin mening regeringen till känna (rskr. 1989/90:39).
Som en följd av riksdagens beslut tillkallade regeringen 1990 års
Arrendekommitté (Ju 1990:06) med uppgift att se över vissa regler i
arrendelagstiftningen. Kommittén hade som huvuduppgift att utforma förslag till
regler som dels skyddar en jordbruksarrendators investeringar på arrendestället,
dels ger arrendatorn vid historiskt arrende rätt att friköpa arrendestället.

Arrendekommittén behandlade friköpsfrågan med förtur och föreslog i
betänkandet (SOU 1991:85) Historiska arrenden en särskild lag om friköpsrätt
vid historiska arrenden. Lagförslaget innebar att en arrendator till jord
som omfattas av begreppet historiskt arrende under vissa särskilda
förutsättningar har rätt att lösa in den fasta egendom som omfattas av
arrendet även om jordägaren motsätter sig det. Arrendatorn skulle när som
helst kunna påkalla s.k. friköp genom att väcka talan mot jordägaren vid
fastighetsdomstol. Enligt förslaget skulle historiskt arrende anses
föreligga när det är sannolikt att den helt övervägande delen av ett
arrendeställe inte sedan den 1 januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens
ägare. Friköpsrätten begränsades dock till att avse vissa jordbruksarrenden
och bostadsarrenden. Friköp skulle enligt förslaget få ske, om huvuddelen
av arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väckts
innehafts och stadigvarande bebotts av arrendatorn eller någon honom
närstående.
I Arrendekommitténs slutbetänkande (SOU 1992:109) Investeringar i
arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor lämnades förslag till bl.
a. regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället.

Våren 1995 behandlade riksdagen regeringens proposition 1994/95:155 om
investeringar i arrendejordbruket m.m. I propositionen föreslogs, på
grundval av Arrendekommitténs utredningsarbete, generella regler till skydd
för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendeställen. Riksdagen
antog regeringens lagförslag och de nya reglerna trädde i kraft den 1
juli 1995 (bet. 1994/95:LU26, rskr. 361).
Frågan om rätt till friköp vid historiska arrenden togs också upp i
propositionen. Regeringen ansåg att någon sådan rätt inte borde införas,
och något förslag till lagstiftning i ämnet lades sålunda inte fram. Till
grund för regeringens ställningstagande låg slutsatsen att det i fråga om
friköp av historiskt arrende inte kunde anses föreligga ett sådant angeläget
allmänt intresse att en lagstiftning om detta skulle vara förenlig med
regeringsformens egendomsskydd.
Regeringens ställningstagande föranledde ett antal motioner, vari begärdes
att en rätt till friköp vid historiska arrenden skulle införas. Utskottet
delade emellertid regeringens uppfattning att en lagstiftning om detta
inte skulle vara förenlig med regeringsformens egendomsskydd och avstyrkte
de då aktuella motionerna. Riksdagen följde utskottet.
Vid frågans behandling i riksdagen och därefter med anledning av motioner
har utskottet i sina av riksdagen godkända betänkanden inte funnit skäl
att frångå tidigare ställningstagande att en lagstiftning på området inte
bör införas (se bet. 1996/97:LU10 och 1997/98:LU8).
När frågan om införande av en friköpsrätt behandlades av riksdagen våren
1999 med anledning av motionsyrkanden erinrade utskottet om att det snart
gått tio år sedan 1990 års Arrendekommitté lagt fram sitt förslag till
lag om friköpsrätt vid historiska arrenden. Enligt utskottet fanns det
behov av en kartläggning av i vilken utsträckning frivilliga överenskommelser
om friköp ägt rum och om det generellt sett alltjämt kan anses föreligga
intresse av lagstiftning om friköp av historiska arrenden. Om kartläggningen
visar att det föreligger behov av lagstiftning ansåg utskottet att
lagstiftningsfrågan förutsättningslöst bör utredas på nytt. Detta gav riksdagen
regeringen till känna (bet. 1998/99:LU12).
Den av utskottet beställda kartläggningen redovisades i departementspromemorian
(Ds 2003:11) Historiska arrenden - en kartläggning. I promemorian påvisas
att antalet historiska arrenden har minskat och sannolikt kommer att
fortsätta att minska. Kartläggningen visar också att de problem som finns
vid historiska arrenden ofta kan förklaras av att det är fråga om
gårdsarrenden. De tvister som förekommer hade således kunnat uppkomma även om
arrendestället inte innehafts av samma släkt under lång tid. I promemorian
framhålls att de problem som identifierats synes förekomma väsentligen
vid arrenden hos vissa större privata jordägare medan arrendatorer hos
kyrka, stat och vid Uppsala universitet inte förespråkar någon friköpsrätt.
I takt med att brukningsenheterna blir allt större anförs i promemorian
att det kan befaras att en friköpsrätt i många fall skulle bli ett slag
i luften eftersom köpeskillingen många gånger skulle bli så hög att det
skulle vara svårt för arrendatorn att utnyttja en friköpsrätt. I promemorian
konstateras att det endast är ett begränsat antal personer som är
intresserade av en möjlighet till friköp. Några nya skäl som talar för en
friköpsrätt har, enligt promemorian, inte framkommit under kartläggningen.

Motionen
I motion L238 anför Christer Adelsbo och Ronny Olander (båda s) att såväl
sociala som medborgarrättsliga och politiska skäl starkt talar för införande
av en laglig rätt till friköp av historiska arrenden. Motionärerna instämmer
inte i den slutsats som dras i departementspromemorian (Ds 2003:11)
Historiska arrenden - en kartläggning. Den omständigheten att de som drabbas
är få till antalet minskar, enligt motionärernas uppfattning, inte den
orättvisa som arrangemanget med historiska arrenden har skapat. Det finns
också flera konkreta fall som visar att avsaknaden av en möjlighet att
friköpa ett historiskt arrende slår hårt mot enskilda individer. I motionen
begärs ett tillkännagivande om att en laglig rätt till friköp av historiska
arrenden bör införas.
Utskottets ställningstagande
Utskottet erinrar om att frågan om införande av en friköpsrätt senast
behandlades av riksdagen våren 2003 med anledning av ett motionsyrkande.
Utskottet konstaterade därvid att den då nyligen presenterade
departementspromemorian var föremål för remissbehandling och att det med
hänvisning
till den pågående beredningen inte fanns skäl för riksdagen att vidta
någon vidare åtgärd i frågan (bet. 2002/03:LU13).
Enligt vad utskottet har erfarit är remissbehandlingen av
departementspromemorian
avslutad, och promemorian är nu föremål för beredning inom Regeringskansliet.

Utskottet utgår från att pågående beredningsarbete bedrivs med erforderlig
skyndsamhet och föreslår att riksdagen avslår motion L238.
Fastighetsmäklare m.m.
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsyrkanden som rör fastighetsmäklare m.m. Utskottet
hänvisar till ett aviserat utredningsarbete. Jämför reservation 2 (m, fp,
kd, c).
Bakgrund
I förevarande avsnitt behandlar utskottet ett antal motionsspörsmål som
gäller fastighetsmäklare och lagstiftningen rörande dessa. Som en allmän
bakgrund kan upplysas följande.
Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag (1995:400) i kraft.
Lagen syftar i första hand till att förstärka skyddet för enskilda som
anlitar fastighetsmäklare och är tvingande till förmån för konsumenter.
Fastighetsmäklarlagen innehåller flera civilrättsliga regler som tar sikte
på hur en mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Lagen innehåller
också en näringsrättslig reglering i syfte att effektivisera registrerings-
och tillsynsfunktionerna.
Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen fysiska personer
som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader
på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,
arrenderätter eller hyresrätter. Varje fastighetsmäklare skall vara
registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden.
En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Mäklaren
får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba
förtroendet för honom som mäklare.
Hösten 1996 tog Fastighetsmäklarnämnden ställning till ett gränsdragningsproblem
mellan fastighetsförmedling och annan mäklarverksamhet. Nämnden intog
därvid ståndpunkten att en förmedling av juridiska personer som är ägare
av fastighet eller förmedling av andelar i sådana personer inte är att
betrakta som fastighetsförmedling. Yrkesförmedling av andra rörelser där
fastighet ingår bland tillgångarna är däremot enligt nämnden att betrakta
som fastighetsförmedling (Fastighetsmäklarnämndens protokoll nr 12/96,
fört vid sammanträde den 25 september 1996).
Våren 1998 behandlade utskottet en motion som kritiserade den ståndpunkt
som Fastighetsmäklarnämnden tagit år 1996 om gränsdragningen mellan
fastighetsförmedling och annan mäklarverksamhet (bet. 1997/98:LU15). Utskottet
delade därvid motionärernas uppfattning att det inte är rimligt att den
som står i begrepp att överlåta ett företag, där en fastighet ingår i
överlåtelsen och som vill ha hjälp med förmedlingen, i vissa fall skall
vara tvingad att utöver en företagsmäklare även anlita en fastighetsmäklare
för förmedlingsuppdraget. Till detta kommer, anförde utskottet vidare,
att det in i det sista kan vara en öppen fråga huruvida företaget slutligen
kommer att överlåtas genom att ett bolag byter ägare eller överlåtelsen
sker genom en försäljning av bolagets s.k. inkråm. I det senare fallet
krävs medverkan av en fastighetsmäklare, men inte i det förra. Förutsättningarna
vid förmedlingen av en företagsöverlåtelse som inkluderar en fastighet
avviker, framhöll utskottet vidare, i så många väsentliga hänseenden från
förmedlingen av en renodlad fastighetsöverlåtelse att det saknas skäl att
upprätthålla en lagregel som i vissa fall innebär krav på en fastighetsmäklares
medverkan vid en företagsöverlåtelse. Regeringen bör därför, anförde
utskottet, i lämpligt sammanhang återkomma till riksdagen med förslag till
ändring i fastighetsmäklarlagen i enlighet med det sagda. Vad utskottet
sålunda anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr.
1997/98:158).
Då frågan åter behandlades av riksdagen våren 2000 med anledning av en
motion (bet. 1999/2000:LU7) hade utskottet erfarit att den berörda frågan
var föremål för överväganden inom Justitiedepartementet. Övervägandena
borde, i enlighet med vad riksdagen förordade våren 1998, leda fram till
att regeringen i lämpligt sammanhang återkommer till riksdagen med ett
lagförslag. Något förnyat tillkännagivande härom från riksdagens sida
kunde emellertid, enligt utskottet, då inte anses erforderligt. Därmed
avstyrkte utskottet bifall till motionen.
Justitieministern har den 29 november 2000 i ett skriftligt svar på en
fråga uttalat att avsikten är att det aktuella spörsmålet skall tas upp
antingen inom ramen för den utvärdering av fastighetsmäklarlagen som
planeras eller i något annat lämpligt sammanhang. Arbetet bör, enligt vad
som anges i frågesvaret, kunna sättas i gång hösten 2001 (svar på fråga
2001/02:270).
När frågan behandlades av riksdagen våren 2002 med anledning av en motion
redovisade utskottet att något lagstiftningsarbete i frågan ännu inte
inletts trots vad som tidigare utlovats i ett frågesvar från justitieministern.
Enligt utskottets mening borde regeringen snarast ta initiativ till ett
sådant arbete och därefter återkomma med lagförslag till riksdagen.
Utskottet förutsatte att så skulle ske utan något formellt tillkännagivande
därom från riksdagen. Därmed avstyrkte utskottet bifall till den då
aktuella motionen (bet. 2001/02:LU15).
I ett frågesvar från april 2002 uppgav justitieministern att ambitionen
givetvis är att ta hand om riksdagens tillkännagivande om en ändring i
fastighetsmäklarlagen så snart som möjligt. Vidare uppgav han att något
arbete med frågan ännu inte kunnat sättas i gång och inte skulle kunna
komma att sättas i gång under pågående mandatperiod, eftersom det har
varit nödvändigt att prioritera andra angelägna frågor. Han kunde då inte
ange när frågan skulle kunna tas om hand (svar på fråga 2001/02:1078).
Frågan behandlades senast av riksdagen våren 2003 med anledning av några
motioner. Utskottet redovisade då att fastighetsmäklarnämndens tillsyn
över fastighetsmäklare samt formen för nämndens organisation och finansiering
behandlats i betänkandet Fastighetsmäklarnämnden - effektivare tillsyn
(SOU 1999:35) som remissbehandlats. Vidare redovisades att av regeringens
skrivelse 2002/03:75 Redogörelse för behandlingen av riksdagens skrivelser
till regeringen framgick att en hearing skall hållas under den fortsatta
beredningen av frågor om fastighetsmäklarlagen, att utvärderingsarbetet
därefter sannolikt kommer att överlämnas till en utredning samt att arbetet
är inriktat på att direktiv skall kunna beslutas senast år 2004.
Utskottet konstaterade att det nu gått mer än fem år sedan riksdagens
tillkännagivande angående en ändring i fastighetsmäklarlagen och utskottet
beklagade att något lagstiftningsarbete ännu inte inletts, särskilt mot
bakgrund av vad justitieministern uppgav i det tidigare redovisade
frågesvaret hösten 2000. Enligt utskottets mening var det hög tid att regeringen
utan dröjsmål beslutar direktiv till den aviserade utredningen och utskottet
förutsatte att så skulle komma att ske utan något formellt tillkännagivande
från riksdagens sida samt att motionsspörsmålen kommer att aktualiseras
inom ramen för detta arbete. De då aktuella motionerna avstyrktes (bet.
2002/03:LU13).
I en interpellationsdebatt den 20 januari 2004 har justitieministern
uppgett att arbetet är inriktat på att en utredning om fastighetsmäklarlagen
skall kunna beslutas under året samt att det kommer att bli en mera allmän
översyn som tar upp flera frågor som rör lagen och inte bara den som
riksdagens tillkännagivande från år 1998 avser (svar på interpellation
2003/04:190).
Motionerna
I motion L202 av Anders G Högmark och Elizabeth Nyström (båda m) framförs
kritik mot att det gått drygt sex år sedan ett riksdagens tillkännagivande
angående en ändring i fastighetsmäklarlagen utan att något lagförslag
presenterats. Enligt motionärerna är det inte rimligt att en så förhållandevis
enkel lagändring skall behöva dröja så länge. Motionärerna anser att ett
lagstiftningsförslag bör vara riksdagen tillhanda under innevarande år.
I motionen begärs ett tillkännagivande med detta innehåll.
Marietta de Pourbaix-Lundin (m) begär i motion L219 att regeringen skall
göra en allmän översyn av fastighetsmäklarlagen och att översynen särskilt
skall se över lagens bestämmelse om förtroenderubbande sidoverksamhet.
Enligt motionärerna medför förbudet mot förtroenderubbande sidoverksamhet
att fastighetsmäklare hindras från att ge den typ av stöd och service som
många kunder förväntar sig. Det har visat sig att denna bestämmelse bidrar
till negativa effekter för kunderna.
Nikos Papadopoulos och Paavo Vallius (båda s) yrkar i motion L250 ett
tillkännagivande om behovet av att fastighetsmäklarlagen snarast ses över.
Enligt motionärerna bör en utredning bl.a. beakta att enbart meriterade
och högskoleutbildade mäklare skall vara representerade i
Fastighetsmäklarnämnden
och att samtliga akademiker med utredarkompetens efter en fempoängskurs
i mäkleri skall bli berättigade att bli registrerade som fastighetsmäklare.

Inger Segelström (s) begär i motion L282 ett tillkännagivande om ökat
konsumentskydd vid överlåtelser av pantsatt bostadsrätt genom att mäklarens
ansvar enligt fastighetsmäklarlagen förtydligas. Fastighetsmäklarlagen
bör således, enligt motionärens uppfattning, ses över i syfte att ge
konsumenterna ett bättre skydd (yrkande 1).
I motion L287 av Agne Hansson (c) anförs att stora förändringar har ägt
rum sedan den nu gällande fastighetsmäklarlagen trädde i kraft. Bland
annat har användningen av IT förändrat fastighetsmäklarnas arbete och
tjänstens innehåll. Mot denna bakgrund anser motionären att det behöver
göras en översyn av fastighetsmäklarlagen. I motionen begärs ett
tillkännagivande med detta innehåll.
Utskottets ställningstagande
Av vad som redovisats ovan framgår att det nu gått sex år sedan riksdagens
tillkännagivande angående en ändring i fastighetsmäklarlagen utan att
regeringen ens påbörjat något arbete i syfte att få till stånd de av
riksdagen begärda lagändringarna. Enligt utskottets mening är en sådan
tidsutdräkt oacceptabel.
Justitieministern har emellertid nyligen i en interpellationsdebatt uppgett
att arbetet är inriktat på att en utredning om fastighetsmäklarlagen skall
kunna beslutas under året samt att det kommer att bli en mera allmän
översyn som tar upp flera frågor som rör lagen och inte bara den som
riksdagens tillkännagivande från år 1998 avser. Mot denna bakgrund anser
utskottet att något ytterligare tillkännagivande från riksdagens sida med
anledning av motion L202 knappast är meningsfullt, varför motionen bör
avslås. Enligt utskottets mening bör dock regeringen utan dröjsmål besluta
om direktiv till den aviserade utredningen.
När det sedan gäller motionerna L219 och L282 yrkande 1 utgår utskottet
från att motionsspörsmålen kommer att bli föremål för närmare överväganden
inom ramen för det aviserade utredningsarbetet och att de därför inte bör
föranleda någon riksdagens vidare åtgärd. Motionerna L250 och L287 får
anses tillgodosedda genom justitieministerns löfte om en allmän översyn.

Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motionerna L219,
L250, L282 yrkande 1 och L287.
Bostadsarrende
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå motionsyrkanden med förslag till ändringar i reglerna
om bostadsarrende. Utskottet hänvisar till tidigare ställningstaganden.

Bakgrund
I förevarande avsnitt behandlar utskottet två motioner som gäller
bostadsarrende. Som en allmän bakgrund till motionsspörsmålen kan upplysas
följande.
Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning.
Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende,
anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer finns
i 8-11 kap. jordabalken.
Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelse som sker för annat ändamål än
jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföra eller bibehålla
bostadshus på marken (10 kap. 1 §). Ett avtal om bostadsarrende skall träffas
för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. Uppsägning
skall alltid ske för att avtalet skall upphöra att gälla vid arrendetidens
utgång. Rättsinstitutet bostadsarrende kom till år 1968 och syftade till
att förbättra den rättsliga ställningen för ägare till fritidshus och
permanentbostäder som disponerade marken med arrenderätt (sommarstugearrenden
och arrendevillor).
En förutsättning för besittningsskydd vid bostadsarrende är att det, då
arrendeavtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida, på arrendestället
finns ett bostadshus som är avsett till bostad åt arrendatorn och honom
eller henne närstående. Besittningsskyddet kan bara brytas under i lagen
angivna förutsättningar (10 kap. 5 §). Att besittningsskyddet bryts innebär
att arrendatorn, i regel vid arrendetidens slut, måste flytta. Förutom i
fall då arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet
kan besittningsskyddet brytas bl.a. om jordägaren gör sannolikt att marken
skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen
eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet samt att
jordägarens intresse att kunna förfoga över marken för sådant ändamål
påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende (10 kap. 5
§ första stycket 5).
I likhet med vad fallet är vid jordbruksarrende saknar jordabalken vid
bostadsarrende bestämmelser om arrendeavgiftens storlek för den första
arrendeperioden. I detta avseende råder alltså avtalsfrihet. Annorlunda
är situationen vid förlängning som beror på att arrendatorn har
besittningsskydd. Lagen reglerar då inte bara arrendeavgiften utan också övriga
villkor. Enligt 10 kap. 6 § gäller sålunda att arrendeavgiften utgår med
skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor
arrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antas
motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll
och omständigheterna i övrigt. Den allmänna formuleringen är ett uttryck
för att det ställer sig svårt att i lagen närmare precisera vad som skall
anses utgöra skälig arrendeavgift. Särskilt arrenden för fritidsändamål
har en mångskiftande karaktär och avser mark belägen på vitt skilda ställen.
I förarbetena har uttalats att viss ledning när det gäller att avgöra
arrendeavgiftens storlek kan man få genom att utröna vad som kan anses
vara ortens pris för jämförliga arrenden (prop. 1968:19 s. 86). Om sådant
jämförelsematerial inte föreligger torde frågan få avgöras efter vad
arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I normala fall
anses det inte oskäligt att arrendeavgiften är av den storleksordningen
att den får förränta markvärdet.
Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han eller
hon i övrigt nedlagt kostnader på detta utöver vad som ålegat honom eller
henne, gäller enligt 8 kap. 21 § att byggnaden eller vad som annars utförts
skall erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder arrendet
därför att avtalet upphör att gälla. Har jordägaren inte inom en månad
från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga detta, får
arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande
arrendator. Detta måste arrendatorn i så fall göra inom viss tid, annars
tillfaller egendomen jordägaren utan lösen. Lagen innehåller inga regler
om löseskillingens storlek. Kommer parterna inte överens härom får saken
avgöras i fastighetsdomstol.
Jordägaren kan göra gällande en inlösenrätt även i samband med att
arrendatorn vill överlåta arrenderätten. Enligt 10 kap. 7 § får en
bostadsarrendator, om arrendeavtalet är slutet på viss tid, överlåta
arrenderätten
till någon med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall emellertid
först erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot erläggande av skälig
ersättning för arrenderättens värde. Ett sådant erbjudande får innefatta
även byggnad och anläggningar som arrendatorn utfört på arrendestället.
Om jordägaren inte vill återta arrendestället står det arrendatorn fritt
att överlåta sin arrenderätt till vilken godtagbar ny arrendator som helst.
Bakgrunden till denna reglering är att en bostadsarrendator många gånger
kan ha befogad anledning att vilja avveckla arrendeförhållandet i förtid,
och en överlåtelserätt gör det lättare för den avträdande arrendatorn
att få tillbaka kostnader som han lagt ned på huset och arrendestället.
Genom
en särskild lag, lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället, har en arrendator i vissa fall rätt att förvärva arrendestället
om det skall försäljas. Lagen är tillämplig på vissa jordbruksarrenden (s.
k. gårdsarrenden) och bostadsarrenden.
Reglerna i jordabalken ger inte några anvisningar för hur arrenderättens
värde skall beräknas. Frågan har emellertid behandlats i förarbeten,
rättspraxis och i den juridiska litteraturen. Allmänt kan sägas att syftet
med ersättningen för arrenderättens värde är att ge arrendatorn kompensation
för att han eller hon frånträder arrendet i förtid samtidigt som markägaren
under den återstående arrendetiden kan dra nytta av de förbättringar som
arrendatorn utfört. I första hand kommer därvid i fråga värdet på
installationer som arrendatorn gjort för att underlätta driften eller höja
avkastningen, men även det värde som ligger i att arrendeavgiften är lägre
än arrendenivån i orten bör beaktas (se Bäärnhielm, Larsson, Arrendelagen,
Norstedts laghandbok, s. 10:22).
Kan parterna inte komma överens om löseskillingen gäller även här att
saken får avgöras av fastighetsdomstol.
Motionerna
Chatrine Pålsson (kd) begär i motion L206 att regeringen utreder
arrendelagstiftningen och ger förslag till ramar för arrendesättningen i
enlighet med ett förslag som närmare redovisas i motionen. Motionären anser
vidare att arrendatorns besittningsrätt bör förstärkas på så sätt att en
arrendator vid en försäljning av arrendestället efter 30 års arrende,
under vissa förutsättningar, skall ha rätt att köpa arrendestället.
Ingegerd Saarinen (mp) yrkar i motion L257 ett tillkännagivande om behovet
av en utredning om arrendereglernas utformning, varvid särskilt skall
beaktas regelverkets ändamålsenlighet och språkliga utformning,
arrendeavgifternas storlek och fastighetsägarens inlösensvillkor.
Utskottets ställningstagande
Motioner i syfte att få till stånd ändringar i lagstiftningen om bostadsarrende
har behandlats av utskottet vid ett flertal tillfällen under senare år.
Vid behandlingen våren 2001 avstyrkte utskottet sådana motioner i sitt av
riksdagen godkända betänkande 2000/01:LU6, och i samband därmed underströk
utskottet att rättsutvecklingen sedan lång tid varit inriktad på att i
socialt och ekonomiskt hänseende stärka arrendatorerna såsom varande den
svagare och mer utsatta parten i arrendeförhållandet. I synnerhet gäller
detta beträffande möjligheterna för bostadsarrendatorer - liksom för
jordbruksarrendatorer - att få arrendeavtalet förlängt vid arrendetidens
utgång, det s.k. direkta besittningsskyddet. Även om utvecklingen inneburit
att fastighetsägaren fått vidkännas vissa inskränkningar i sina möjligheter
att disponera sin egendom som han eller hon vill, har, fortsatte utskottet,
den nuvarande regleringen utformats efter en avvägning av de skilda
intressen som gör sig gällande i ett arrendeförhållande.
Vad som anförts i de nu aktuella motionerna utgör, enligt utskottets mening,
inte tillräckliga skäl för att riksdagen nu skall ta initiativ till att
få till stånd ändringar i den aktuella lagstiftningen. Med det anförda
föreslår utskottet att riksdagen avslår motionerna L206 och L257.
Jordbruksarrende
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen bör avslå en motion om jordbruksarrendatorers rätt till ersättning
för viltskador. Utskottet hänvisar till gällande rätt.
Bakgrund
Enligt 10 § första stycket jaktlagen (1987:259) har jordägaren jakträtten
på den mark som hör till fastigheten. Enligt 10 § andra stycket gäller
dock att arrendatorn vid jordbruksarrende har jakträtten på den arrenderade
marken om inte annat har avtalats. Det råder alltså avtalsfrihet rörande
vilken av parterna i ett arrendeförhållande som skall ha jakträtten.
Motionen
Bengt-Anders Johansson (m) påpekar i motion L306 att jordbruksarrendatorer
som arrenderar mark där jakträtten inte ingår inte har någon egen möjlighet
att ingripa eller förebygga viltskador. Motionären begär ett tillkännagivande
om att regeringen bör ges i uppdrag att stärka jordbruksarrendatorernas
rätt till ersättning för viltskador.
Utskottets ställningstagande
Av 9 kap. 34 a § jordabalken följer att om en jordägare har förbehållit
sig jakträtten är han skyldig att ersätta arrendatorn för förluster på
grund av viltskador på arrendestället eller på arrendatorns egendom. Detta
gäller dock inte om jordägaren visar att skadan inte kunnat förhindras
trots rimliga ansträngningar från hans sida.
Enligt utskottets mening framstår den avvägning som görs i 9 kap. 34 a §
jordabalken mellan arrendatorns och jordägarens intressen som rimlig, och
utskottet kan inte finna att någon översyn av dessa regler kan anses
påkallad.
Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motion L306.

Reservationer

1. Jordabalkens felregler, punkt 1 (fp, v)
av Jan Ertsborn (fp), Tasso Stafilidis (v) och Martin Andreasson (fp).

Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen om jordabalkens felregler. Därmed bifaller riksdagen
delvis motionerna 2003/04:L218 och 2003/04:L269.
Ställningstagande
Fel i en fastighet som inte är kända och beaktas i samband med en överlåtelse
kommer att påverka den säljande eller köpande familjens ekonomi för lång
tid framöver. Det finns, enligt vår mening, en ekonomisk otrygghet vid
köp och försäljning av fastighet som alltfler upplever som besvärande.
Liksom motionären bakom motion L218 anser vi att det är viktigt att både
köparen och säljaren får ett så gott skydd som möjligt mot ekonomiska
överraskningar. Vi anser att regeringen bör ta initiativ till en översyn
av jordabalkens felregler i syfte att skapa en bättre balans mellan
köparens och säljarens förpliktelser i samband med en fastighetsöverlåtelse
för att åstadkomma tryggare köp och försäljningar. Inom ramen för översynen
bör även vissa oklarheter kring begreppet dolda fel redas ut. Bland annat
bör tiden för säljarens juridiska ansvar kortas och man bör se över
möjligheten till införande av obligatorisk besiktning. Det får ankomma på
regeringen att ta initiativ till en sådan översyn.
Vad som anförts ovan bör riksdagen, med delvis bifall till motionerna
L218 och L269, som sin mening ge regeringen till känna.

2. Fastighetsmäklare m.m., punkt 3 (m, fp, kd, c)
av Inger René (m), Jan Ertsborn (fp), Yvonne Andersson (kd), Martin
Andreasson (fp), Henrik von Sydow (m), Hillevi Engström (m) och Annika
Qarlsson (c).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen om fastighetsmäklare m.m. Därmed bifaller riksdagen
delvis motionerna 2003/04:L202, 2003/04:L219 och 2003/04:L287 och avslår
motionerna 2003/04:L250 och 2003/04:L282 yrkande 1.
Ställningstagande
Vi kan konstatera att det nu gått mer än sex år sedan riksdagens
tillkännagivande angående en ändring i fastighetsmäklarlagen. Trots detta har
något lagstiftningsarbete ännu inte inletts. Det är nu hög tid att regeringen,
utan dröjsmål, beslutar om direktiv till den aviserade utredningen, och
enligt vår mening är ett ytterligare tillkännagivande till regeringen
därom påkallat.
Vad som anförts ovan bör riksdagen, med delvis bifall till motionerna
L202, L219 och L287 samt med avslag på motionerna L250 och L282 yrkande
1, som sin mening ge regeringen till känna.
Särskilt yttrande

Friköp av historiska arrenden, punkt 2 (v)
Tasso Stafilidis (v) anför:

Jag anser att en lagreglerad möjlighet till friköp av historiska arrenden
bör införas.
Med hänvisning till den pågående beredningen inom Regeringskansliet av
departementspromemorian (Ds 2003:11) Historiska arrenden - en kartläggning
har jag valt att inte reservera mig.

Bilaga
Förteckning över behandlade förslag
Motioner från allmänna motionstiden hösten 2003
2003/04:L202 av Anders G Högmark och Elizabeth Nyström (båda m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om ändringar i fastighetsmäklarlagen.
2003/04:L206 av Chatrine Pålsson (kd):
Riksdagen begär att regeringen utreder arrendelagstiftningen och ger
förslag till ramar för arrendesättning enligt vad i motionen anförs.
2003/04:L218 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om behovet av att göra en översyn av lagstiftningen avseende ansvaret för
fel på fastighet vid överlåtelse.
2003/04:L219 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):
Riksdagen begär att regeringen gör en allmän översyn av fastighetsmäklarlagen
(1995:400) samt därvid särskilt beaktar vad som anförs i motionen om
lagregeln om förtroenderubbande sidoverksamhet.
2003/04:L238 av Christer Adelsbo och Ronny Olander (båda s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om friköp av historiska arrenden.
2003/04:L250 av Nikos Papadopoulos och Paavo Vallius (båda s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om behovet av att fastighetsmäklarlagen snarast ses över .
2003/04:L257 av Ingegerd Saarinen (mp):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om behovet av en utredning av arrendereglernas utformning, vari särskilt
skall beaktas regelverkets ändamålsenlighet och språkliga utformning,
arrendeavgifternas storlek och fastighetsägarens inlösensvillkor.
2003/04:L269 av Yilmaz Kerimo och Tommy Waidelich (båda s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om dolda fel vid försäljning av hus.
2003/04:L282 av Inger Segelström (s):

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om ökat skydd för konsumenter genom att mäklares ansvar i mäklarlagen
tydliggörs bättre för skydd vid överlåtelse för pantsatt bostad.
2003/04:L287 av Agne Hansson (c):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om en översyn av fastighetsmäklarlagen (1995:400).
2003/04:L306 av Bengt-Anders Johansson (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs
om att uppdra till regeringen att stärka jordbruksarrendatorernas rätt
till ersättning vid viltskador.