2. Friköp av historiska arrenden

Vissa frågor rörande fastigheter (Betänkande 2004/05:LU16 Lagutskottet)

Lagutskottets betänkande2004/05:LU16

Vissa frågor rörande fastigheter

Sammanfattning
I betänkandet behandlar utskottet 15 motionsyrkanden från den allmänna
motionstiden år 2004. Motionsyrkandena gäller bl.a. jordabalkens felregler,
friköp av historiska arrenden, fastighetsmäklarlagen och arrendelagstiftningen.

Utskottet avstyrker bifall till samtliga motionsyrkanden, i huvudsak
med hänvisning till tidigare ställningstaganden samt pågående och
aviserat arbete.
I betänkandet finns fyra reservationer och ett särskilt yttrande.

Utskottets förslag till riksdagsbeslut

1. Jordabalkens felregler
Riksdagen avslår motion 2004/05:L247.
Reservation 1 (fp)

2. Friköp av historiska arrenden
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L224 och 2004/05:L260.
Reservation 2 (v)

3. Fastighetsmäklarlagen
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L203, 2004/05:L204, 2004/05:L206,
2004/05:L207, 2004/05:L221, 2004/05:L261 och 2004/05:L381.
Reservation 3 (m, fp, kd, c)

4. Besiktningsmans ansvar vid överlåtelsebesiktning
Riksdagen avslår motion 2004/05:L222.

5. Arrende
Riksdagen avslår motionerna 2004/05:L213 och 2004/05:L229.

6. Kreditsäkerhet i byggnad på annans mark
Riksdagen avslår motion 2004/05:L382.
Reservation 4 (fp)

7. Ansvar för byggfel
Riksdagen avslår motion 2004/05:Bo308 yrkande 2.

Stockholm den 22 mars 2005
På lagutskottets vägnar

Inger René
Följande ledamöter har deltagit i beslutet: Inger René (m), Marianne
Carlström (s), Raimo Pärssinen (s), Christina Nenes (s), Hillevi Larsson
(s), Yvonne Andersson (kd), Tasso Stafilidis (v), Maria Hassan (s),
Bertil Kjellberg (m), Rezene Tesfazion (s), Martin Andreasson (fp),
Viviann Gerdin (c), Anneli Särnblad (s), Pia Nilsson (s), Johan Löfstrand
(s) och Mia Franzén (fp).

Utskottets överväganden
Jordabalkens felregler
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår en motion som gäller jordabalkens felregler. Utskottet
hänvisar till tidigare ställningstaganden från riksdagens sida. Jämför
reservation 1 (fp).
Bakgrund
Bestämmelser om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser
vid köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Av 19 § första
stycket följer att köparen har rätt att göra prisavdrag eller häva köpet
om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller
om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid
köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet
eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten
vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får enligt 19 § andra stycket inte åberopas en avvikelse som
köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som
varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten
hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Med dolda fel brukar sammanfattningsvis avses sådana bristfälligheter
i en fastighet som är av sådan karaktär att köparen enligt sakens natur
inte haft anledning att räkna med dem och inte heller borde ha upptäckt
dem vid en undersökning.
Enligt 4 kap. 19 b § preskriberas köparens fordran på grund av fel i
fastigheten tio år efter det han tillträtt fastigheten om inte preskriptionen
avbryts dessförinnan.
Motionen
Marietta de Pourbaix-Lundin (m) anför i motion L247 att gällande rätt
ålägger köparen en omfattande undersökningsplikt, samtidigt som säljaren
inte har en motsvarande upplysningsplikt. I den praktiska tillämpningen
fungerar inte denna avvägning mellan parternas intressen vilket, menar
motionären, leder till många tvister och oväntade kostnader. I motionen
framhålls att fel i en fastighet, som inte är kända och beaktade i
samband med en överlåtelse, kommer att påverka den säljande eller köpande
familjens ekonomi för lång tid framöver. Enligt motionären medför detta
att det finns en ekonomisk otrygghet vid köp och försäljning av fastighet
som alltfler upplever som besvärande. I motionen framhålls att det är
viktigt att både köparen och säljaren får ett så gott skydd som möjligt
mot ekonomiska överraskningar. Motionären anser att regeringen bör ta
initiativ till en översyn av jordabalkens felregler i syfte att skapa
en bättre balans mellan köparens och säljarens förpliktelser i samband
med en fastighetsöverlåtelse för att åstadkomma tryggare köp och
försäljningar. I motionen begärs ett tillkännagivande med detta innehåll.

Utskottets ställningstagande
Motionsyrkanden med samma inriktning som motion L247 har avstyrkts
tidigare av utskottet, senast våren 2004 i det av riksdagen godkända
betänkandet 2003/04:LU15. Utskottet har därvid bl.a. anfört att nuvarande
regler utgör en rimlig avvägning mellan köparens och säljarens intressen
och inte kunnat finna att någon översyn av jordabalkens felregler var
påkallad.
Utskottet finner inte skäl att nu frångå tidigare ställningstaganden
och föreslår därför att riksdagen avslår motion L247.

Friköp av historiska arrenden
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår motionsyrkanden med krav på införande av lagstiftning
om friköp av historiska arrenden. Utskottet hänvisar till pågående
beredningsarbete. Jämför reservation 2 (v).
Bakgrund
Med historiska arrenden brukar avses sådana arrenden som innehafts av
medlemmar i en och samma familj under flera generationer och när det är
sannolikt att den helt övervägande delen av arrendestället inte sedan
år 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare. Frågan om införande av
en lagreglerad rätt för arrendatorn att friköpa sådana arrenden har
varit föremål för överväganden i åtskilliga sammanhang. En närmare
redogörelse härför finns i lagutskottets betänkande 2003/04:LU15.
Då utskottet behandlade motioner med krav på införande av en friköpsrätt
våren 1999 med anledning av motioner fanns det enligt utskottet anledning
att erinra om att det snart gått tio år sedan 1990 års Arrendekommitté
lade fram ett förslag till lag om friköpsrätt vid historiska arrenden.
Sedan dess hade, anförde utskottet, förhållandena ändrats i vissa
avseenden; bl.a. hade antalet historiska arrenden minskat till följd av
frivilliga uppgörelser om friköp. Enligt utskottets mening fanns det
mot denna bakgrund behov av en kartläggning av i vilken utsträckning
frivilliga överenskommelser om friköp ägt rum och om det generellt sett
alltjämt kunde anses föreligga intresse av lagstiftning om friköp av
historiska arrenden. En sådan kartläggning borde vidare ha som syfte
att utröna huruvida det allmänt sett förekommer problem och tvister i
dessa arrendeförhållanden samt vilka villkor som gäller för arrendatorerna.
Om den förordade kartläggningen gav vid handen att det föreligger ett
behov av lagstiftning borde lagstiftningsfrågan förutsättningslöst
utredas på nytt.
Den av utskottet beställda kartläggningen redovisades i departementspromemorian
(Ds 2003:11) Historiska arrenden - en kartläggning. I promemorian påvisas
att antalet historiska arrenden har minskat och sannolikt kommer att
fortsätta att minska. Kartläggningen visar också att de problem som
finns vid historiska arrenden ofta kan förklaras av att det är fråga om
gårdsarrenden. De tvister som förekommer hade således kunnat uppkomma
även om arrendestället inte innehafts av samma släkt under lång tid. I
promemorian framhålls att de problem som identifierats synes förekomma
väsentligen vid arrenden hos vissa större privata jordägare medan
arrendatorer hos kyrka, stat och vid Uppsala universitet inte förespråkar
någon friköpsrätt. I takt med att brukningsenheterna blir allt större
kan det, anförs det i promemorian, befaras att en friköpsrätt i många
fall blir ett slag i luften eftersom köpeskillingen många gånger skulle
bli så hög att det vore svårt för arrendatorn att utnyttja en friköpsrätt.
I promemorian konstateras att det endast är ett begränsat antal personer
som är intresserade av en möjlighet till friköp. Några nya skäl som
talar för en friköpsrätt har, enligt vad som anförs i promemorian, inte
framkommit under kartläggningen. Departementspromemorian har remissbehandlats.

Motionerna
Tasso Stafilidis m.fl. (v) anför i motion L224 att rätten för arrendatorer
att friköpa den jord som de i generationer har brukat är en väsentlig
samhällsfråga av medborgarrättslig karaktär. Det är orättvist att
arrendatorerna inte har någon möjlighet att förvärva den trygghet och
rättssäkerhet som äganderätten till den arrenderade gården ger. Det
finns vidare, anser motionärerna, en obalans i avtalsförhållandet mellan
jordägaren och arrendatorn där arrendatorn är den svagare parten.
Införandet av en friköpsrätt skulle kunna leda till en större jämvikt
mellan parterna, även om rätten i det enskilda fallet inte utnyttjas.
Friköp av historiska arrenden kan inte heller anses utgöra ett hot mot
den enskilda äganderätten. Motionärerna delar inte uppfattningen som
kommer till uttryck i departementspromemorian och anser sammanfattningsvis
att regeringen skall lägga fram förslag till lagstiftning om rätt för
arrendatorer att friköpa historiska arrenden. I motionen begärs ett
tillkännagivande härom.
I motion L260 framhåller Christer Adelsbo (s) att såväl sociala som
medborgarrättsliga och politiska skäl starkt talar för införande av en
lagstadgad rätt till friköp av historiska arrenden. Motionären instämmer
inte i den slutsats som dras i departementspromemorian. Den omständigheten
att de som drabbas är få till antalet minskar, enligt motionärens
uppfattning, inte den orättvisa som arrangemanget med historiska arrenden
har skapat. Det finns också flera konkreta fall som visar att avsaknaden
av en möjlighet att friköpa ett historiskt arrende slår hårt mot enskilda
individer. I motionen begärs ett tillkännagivande om att det bör införas
en lagstadgad rätt till friköp av historiska arrenden.
Utskottets ställningstagande
Frågan om införande av en friköpsrätt avseende historiska arrenden
behandlades senast av utskottet våren 2004 i det av riksdagen godkända
betänkandet 2003/04:LU15. Utskottet konstaterade därvid att remissbehandlingen
av departementspromemorian (Ds 2003:11) Historiska arrenden - en
kartläggning var avslutad och att promemorian var föremål för beredning i
Regeringskansliet. Utskottet utgick från att pågående beredningsarbete
bedrevs med erforderlig skyndsamhet och avstyrkte med det anförda den
då aktuella motionen.
Enligt vad utskottet har erfarit bereds departementspromemorian alltjämt
inom Regeringskansliet. Resultatet av detta arbete bör inte heller nu
föregripas genom något uttalande från riksdagens sida.
Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motionerna L224
och L260.
Fastighetsmäklarlagen
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår motionsyrkanden med krav på dels ändringar i
fastighetsmäklarlagen, dels en allmän översyn av lagen. Jämför reservation 3
(m, fp, kd, c) och särskilt yttrande (v).
Bakgrund
Den 1 oktober 1995 trädde en ny fastighetsmäklarlag (1995:400) i kraft.
Lagen syftar i första hand till att förstärka skyddet för enskilda som
anlitar fastighetsmäklare och är tvingande till förmån för konsumenter.
Fastighetsmäklarlagen innehåller flera civilrättsliga regler som tar
sikte på hur en mäklare skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Lagen
innehåller också en näringsrättslig reglering i syfte att effektivisera
registrerings- och tillsynsfunktionerna.
Med fastighetsmäklare avses enligt fastighetsmäklarlagen fysiska personer
som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader
på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,
arrenderätter eller hyresrätter. Varje fastighetsmäklare skall vara
registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. En fastighetsmäklare får inte
bedriva handel med fastigheter. Mäklaren får inte heller ägna sig åt
annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

Tidigare överväganden, m.m.
Hösten 1996 tog Fastighetsmäklarnämnden ställning till ett gränsdragningsproblem
mellan fastighetsförmedling och annan mäklarverksamhet. Nämnden ansåg
att en förmedling av juridiska personer som är ägare av fastighet eller
förmedling av andelar i sådana personer inte är att betrakta som
fastighetsförmedling. Yrkesförmedling av andra rörelser där fastighet ingår
bland tillgångarna är däremot enligt nämnden att betrakta som
fastighetsförmedling (Fastighetsmäklarnämndens protokoll nr 12/96, fört vid
sammanträde den 25 september 1996).
Våren 1998 behandlade utskottet en motion i vilken Fastighetsmäklarnämndens
ståndpunkt kritiserades (bet. 1997/98:LU15). Utskottet delade därvid
motionärernas uppfattning att det inte är rimligt att den som står i
begrepp att överlåta ett företag, där en fastighet ingår i överlåtelsen
och som vill ha hjälp med förmedlingen, i vissa fall skall vara tvingad
att utöver en företagsmäklare även anlita en fastighetsmäklare för
förmedlingsuppdraget. Till detta kom att det in i det sista kan vara en
öppen fråga huruvida ett företag kommer att överlåtas genom att ett
bolag byter ägare eller att överlåtelsen sker genom en försäljning av
bolagets inkråm. I det senare fallet krävs medverkan av en fastighetsmäklare,
men inte i det förra. Förutsättningarna vid förmedlingen av en
företagsöverlåtelse som inkluderar en fastighet avviker, framhöll utskottet
vidare, i så många väsentliga hänseenden från förmedlingen av en renodlad
fastighetsöverlåtelse att det saknas skäl att upprätthålla en lagregel
som i vissa fall innebär krav på en fastighetsmäklares medverkan vid en
företagsöverlåtelse. Regeringen borde därför, enligt lagutskottets mening,
i lämpligt sammanhang återkomma till riksdagen med förslag till ändring
i fastighetsmäklarlagen i enlighet med det sagda. Vad utskottet sålunda
anfört gav riksdagen som sin mening regeringen till känna (rskr.
1997/98:158).
Frågan har därefter vid ett flertal tillfällen behandlats av utskottet
med anledning av motionsyrkanden, senast i februari 2004 i betänkande
2003/04:LU15. Utskottet konstaterade därvid - efter en ingående redogörelse
för vad som förevarit i frågan - att det gått sex år sedan riksdagens
tillkännagivande utan att regeringen ens påbörjat något arbete i syfte
att få till stånd de av riksdagen begärda lagändringarna. Enligt utskottets
mening var en sådan tidsutdräkt oacceptabel. Mot bakgrund av att
justitieministern i en interpellationsdebatt den 20 januari 2004 uppgett
att arbetet inom Regeringskansliet var inriktat på att en allmän översyn
av fastighetsmäklarlagen skulle kunna beslutas under år 2004 var det
dock, enligt utskottets uppfattning, knappast meningsfullt med ett nytt
tillkännagivande i ämnet, och då aktuella motioner avstyrktes. Riksdagen
följde utskottet.
Motionerna
I motion L203 av Tobias Billström (m) anförs att dagens fastighetsmäklarlag
i många avseenden är omodern och inte anpassad till den utveckling som
skett på fastighetsmarknaden, bl.a. på grund av internationaliseringen,
användningen av IT och köparnas allt större efterfrågan av service.
Motionären begär ett tillkännagivande om att regeringen skall tillsätta
en utredning med uppdrag att se över fastighetsmäklarlagen.
Ett motionsyrkande med samma inriktning finns i motion L261 av Ragnwi
Marcelind (kd).
Anders G Högmark och Elizabeth Nyström (båda m) tar i motion L204 upp
frågan om gränsdragningen mellan fastighetsförmedling och annan
mäklarverksamhet. Motionärerna menar att det inte är rimligt att en så pass
liten ändring i fastighetsmäklarlagen som riksdagen begärde våren 1998
skall behöva ta så lång tid. Ett lagförslag i enlighet med riksdagens
tillkännagivande från år 1998 bör således, anförs det i motionen, vara
riksdagen till handa under innevarande år. Regeringen bör i det
sammanhanget även utreda frågan om införande av krav på registrering av
kommersiella fastighetsförmedlare. Enligt motionärerna behövs en sådan
registrering för att minska förekomsten av bedrägeri och öka tryggheten
vid företagsöverlåtelser som innefattar kommersiell fastighetsförmedling.
I motionen begärs ett tillkännagivande i enlighet med det anförda.
Sten Tolgfors (m) framhåller i motion L206 att det krävs ändringar i
fastighetsmäklarlagen vad gäller hanteringen av handpenning som lämnas
vid ett fastighetsköp. Fastighetsmäklare bör således, anser motionären,
åläggas en skyldighet att informera parterna bl.a. om att mäklarens
hantering av handpenningen endast kan ske efter det att ett uttryckligt
uppdrag har lämnats och att mäklaren i utgångsläget saknar rätt till
ränta på handpenningen. I motionen begärs ett tillkännagivande härom.
I
motion L207 av Sten Tolgfors (m) begärs ett tillkännagivande om att
regeringen skall återkomma med förslag till lagändringar som innebär
att budgivning via mäklare skall ske öppet och att alla budgivare skall
kunna få ta del av vilka andra budgivare som deltar i budgivningen och
de bud som läggs.
Också Åsa Lindestam (s) anser i motion L381 att det behövs lagändringar
som innebär att alla parter som deltar vid en budgivning skall redovisas
och vara väl synliga.
Marietta de Pourbaix-Lundin (m) är i motion L221 positiv till en utveckling
mot fri rörlighet för tjänster, bl.a. för fastighetsmäklartjänster,
inom EU. Det är emellertid, anser motionären, av stor vikt att en
harmonisering av yrkeskvalifikationer för fastighetsmäklare sker med
bibehållande av det konsumentskydd som utmärker den svenska modellen.
Harmoniseringsarbetet bör, anförs det, inriktas på att försöka implementera
de för konsumenterna fördelaktiga regler som gäller i Sverige avseende
dels fastighetsmäklarnas utbildning, dels deras kvalifikationer att
hantera avtalsskrivning. I motionen begärs ett tillkännagivande i
enlighet med det anförda.
Utskottets ställningstagande
Som redovisats har det nu gått sju år sedan riksdagens tillkännagivande
om en ändring i fastighetsmäklarlagen våren 1998 utan att regeringen
påbörjat något arbete i syfte att få till stånd de av riksdagen begärda
lagändringarna. Som tidigare framhållits från utskottets sida är en
sådan tidsutdräkt oacceptabel.
Utskottet kan emellertid konstatera att justitieminstern i två skriftliga
frågesvar i februari och mars 2005 anfört att det finns behov av en
övergripande översyn av fastighetsmäklarlagen och att avsikten är att
en utredning skall tillsättas under året (svar på fråga 2004/05:1009
och 2004/05:1117). Utskottet förutsätter att en sådan översyn nu kommer
till stånd utan ytterligare dröjsmål och att de olika spörsmål som tas
upp i motionerna blir föremål för överväganden inom ramen för detta
arbete. Något formellt tillkännagivande i saken från riksdagens sida
kan inte anses erforderligt.
Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motionerna L203,
L204, L206, L207, L221, L261 och L381.
Besiktningsmans ansvar vid överlåtelsebesiktning
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår ett motionsyrkande som gäller besiktningsmäns ansvar
vid överlåtelsebesiktning. Utskottet hänvisar till aviserat utredningsarbete.

Motionen
I motion L222 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m) anförs att det sätt på
vilket en besiktningsman utför sitt uppdrag vid en fastighetsöverlåtelse
är av stor betydelse, bl.a. mot bakgrund av köparens långtgående
undersökningsplikt och att mäklaren inte har någon skyldighet att undersöka
fastigheten. Enligt motionären är det vanligt att besiktningsmän antingen
begränsar sitt ansvar till att endast gälla i förhållande till den som
beställt besiktningen eller friskriver sig helt från ansvar för
besiktningen efter viss tid. Vidare kan det, anförs det, vara svårt för
konsumenten att få en klar uppfattning om besiktningstjänstens innebörd
och kvalitet. I motionen begärs ett tillkännagivande om behovet av en
utredning av besiktningsmannens roll och ansvar vid överlåtelsebesiktning.

Pågående och aviserat arbete
I september 2004 anordnades inom Regeringskansliet en hearing om det
civilrättsliga konsumentskyddet på tjänsteområdet. Vid hearingen
diskuterades huruvida det finns anledning att bredda konsumenttjänstlagens
tillämpningsområde till att omfatta ytterligare tjänster eller om
konsumentskyddet i stället bör stärkas genom sektorsvis lagstiftning. Som
en uppföljning till hearingen gav Konsumentverket i oktober 2004 in en
framställning till Justitiedepartementet, vari förespråkas en breddning
av lagens tillämpningsområde till att omfatta ytterligare typer av
tjänster, bl.a. besiktning av hus.
Hösten 2004 upprättades inom Regeringskansliet departementspromemorian
(Ds 2004:51) Den framtida konsumentpolitiken. I promemorian görs
bedömningen att det bör initieras en översyn av det civilrättsliga
konsumentskyddet inom tjänstesektorn. I översynen bör ligga, anförs det,
att utreda om det civilrättsliga konsumentskyddet behöver utvidgas och,
om så är fallet, föreslå lämpliga lösningar för att stärka konsumentskyddet.
Promemorian har remissbehandlats, och en proposition har aviserats
till senare delen av våren 2005.
Utskottets ställningstagande
Utskottet utgår från att motionsspörsmålet kommer att bli föremål för
överväganden inom ramen för det aviserade utredningsarbetet. Resultatet
av detta arbete bör inte föregripas nu genom något uttalande från
riksdagens sida.
Med det anförda föreslår utskottet att riksdagen avslår motion L222.

Arrende
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår motionsyrkanden med krav på ändringar i lagstiftningen
om arrenden. Utskottet hänvisar till tidigare ställningstaganden.
Bakgrund
Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjande mot ersättning.
Upplåtelsen kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende,
anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer
finns i 8-11 kap. jordabalken. En närmare redogörelse för rättsläget på
området finns i lagutskottets betänkande 2003/04:LU15.
Motionerna
Ingegerd Saarinen m.fl. (mp) anför i motion L213 att det successiva
stärkandet av bostadsarrendatorernas besittningsskydd har medfört att
jordägarens ställning väsentligen har försämrats. Det är således, hävdar
motionärerna, nästintill omöjligt för jordägaren att få ett arrendeavtal
uppsagt och att återfå besittningen till marken. Vidare bestäms
inlösensersättningen vid ett återtagande många gånger till så orimliga belopp
att jordägaren i praktiken inte har råd att återta arrendestället. I
motionen begärs ett tillkännagivande om behovet av en utredning av
arrendereglernas utformning, vari särskilt skall beaktas regelverkets
ändamålsenlighet och språkliga utformning, arrendeavgifternas storlek
och fastighetsägarens inlösensvillkor.
I motion L229 anser Chatrine Pålsson (kd) att regeringen skall utreda
arrendelagstiftningen och lägga fram förslag till ramar för arrendesättningen
i enlighet med ett förslag som närmare redovisas i motionen. Motionären
anser vidare att arrendatorns besittningsrätt bör stärkas på så sätt
att en arrendator vid försäljningen av arrendestället efter 30 års
arrende, under vissa förutsättningar, skall ha rätt att köpa arrendestället.
I motionen begärs ett tillkännagivande i enlighet med det anförda.
Utskottets ställningstagande
Utskottet avstyrkte våren 2004 i det av riksdagen godkända betänkandet
2003/04:LU15 motionsyrkanden med samma inriktning som de nu aktuella.
Utskottet hänvisade därvid bl.a. till att den nuvarande lagstiftningen
utformats efter en avvägning av de skilda intressen som gör sig gällande
i ett arrendeförhållande.
Vad som anförts i motionerna utgör, enligt utskottets mening, inte skäl
att frångå riksdagens tidigare ställningstagande. Motionerna L213 och
L229 bör därför avslås.
Kreditsäkerhet i byggnad på annans mark
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår ett motionsyrkande, vari förordas att det skall införas
ett system för pantsättning av byggnader på ofri grund. Utskottet
hänvisar till tidigare ställningstaganden. Jämför reservation 4 (fp).
Bakgrund
Med byggnad på annans mark avses en byggnad som är belägen på mark som
byggnadens ägare varken äger eller innehar med tomträtt. I allmänhet
brukar byggnadens ägare disponera marken med arrenderätt. Byggnaden kan
därför inte pantsättas enligt det fastighetsrättsliga pantsättningssystemet.
Kreditvärdet i byggnaden kan däremot utnyttjas genom en s.k.
säkerhetsöverlåtelse.
Frågan om möjligheten att utnyttja kreditvärdet i byggnader på annans
mark kan förbättras har diskuterats under mycket lång tid och utretts
av bl.a. Byggnadspantutredningen. I betänkandet (SOU 1984:22) Panträtt
i registrerad nyttjanderätt föreslog utredningen att det skulle införas
ett system för pantsättning av byggnader på annans mark. Utredningens
förslag ledde inte till lagstiftning.
Med anledning av ett tillkännagivande från riksdagen våren 1998 (bet.
1997/98:LU26, rskr. 221) fick en utredare i uppdrag att kartlägga behovet
av en ny kreditsäkerhetsform. Utredarens slutsats, som redovisades i
departementspromemorian (Ds 2001:21) Kreditsäkerhet i byggnader på annans
mark, var att det finns ett behov av en ny kreditsäkerhetsform för
byggnader på annans mark.
Regeringen tog ställning till utredarens slutsats våren 2003 i proposition
2002/03:57 Effektivare pantbrevshantering m.m. I propositionen konstaterades
sammanfattningsvis att behovet av en ny kreditsäkerhetsform framstod
som förhållandevis begränsat. Eftersom vinsterna av ett sådant system
framstod som osäkra var det också, enligt regeringens uppfattning,
tveksamt om ett nytt system, som bör bygga på ett registreringsförfarande,
skulle kunna finansieras av dem som skall nyttja systemet. Därtill kom
att ett nytt system med nödvändighet skulle bli mycket komplicerat och
därmed svårt att tillämpa. Mot denna bakgrund ansåg regeringen att det
inte borde införas ett system för pantsättning av byggnad på annans
mark. Utskottet hade ingen annan uppfattning, och riksdagen följde
utskottet (bet. 2002/03:LU15, rskr. 170).
Motionen
Kenth Högström (s) framhåller i motion L382 att tusentals svenskar hyr
eller arrenderar mark på vilken de uppfört bl.a. fritidshus och egnahem.
Lagstiftningen ger, anser motionären, både markägare och arrendator en
stark ställning. Däremot är det svårare för arrendatorn att finansiera
byggnaden. Enligt motionären borde det inte vara svårt för staten att
skapa ett stabilt och fungerande inteckningssystem som tillgodoser den
boendes behov av att kunna inteckna egendomen. I motionen begärs ett
tillkännagivande om att det bör införas ett inteckningssystem för egendom
på ofri grund.
Utskottets ställningstagande
Som redovisats har frågan om införande av ett system för pantsättning
av byggnader på annans mark nyligen övervägts och därvid avvisats. Vad
motionären anfört utgör inte skäl att nu ändra uppfattning i frågan,
och utskottet föreslår att riksdagen avslår motion L382.
Ansvar för byggfel
Utskottets förslag i korthet
Riksdagen avslår ett motionsyrkande som gäller felansvarets längd vid
byggfel. Utskottet hänvisar till riksdagens tidigare ställningstagande.

Bakgrund
Hösten 2004 infördes i konsumenttjänstlagen (1985:716), med ikraftträdande
den 1 januari 2005, tvingande bestämmelser om entreprenader som avser
uppförande och tillbyggnad av småhus (51-61 §§). Bestämmelserna innebär
bl.a. att slutbesiktning skall göras om någon av parterna begär det.
Till slutbesiktningen har knutits särskilda regler om näringsidkarens
felansvar som innebär att näringsidkaren som huvudregel skall svara för
bristfälligheter som visar sig inom två år efter slutbesiktningen (prop.
2003/04:45, bet. LU25, rskr. 240).
Motionen
I motion Bo308 av Lars Tysklind m.fl. (fp) anförs att det är viktigt
att de ekonomiska konsekvenserna av ett felaktigt byggande inte drabbar
konsumenterna. Byggföretagets ansvar för fel orsakade vid byggnation
bör därför, menar motionärerna, förlängas från nuvarande två år till
tio år. En sådan ordning skulle också öka incitamentet för företagen
att arbeta med kvalitetsuppföljning under byggnationen. I motionen begärs
ett tillkännagivande härom (yrkande 2).
Utskottets ställningstagande
Utskottet konstaterar att riksdagen nyligen har övervägt frågan om
felansvarets längd vid slutbesiktning och, i likhet med regeringen, funnit
att en tid om två år utgör en rimlig avvägning mellan de intressen som
gör sig gällande. Skäl att nu ändra uppfattning i frågan har inte
framkommit. Inte heller i övrigt bör motionsyrkandet föranleda någon
riksdagens vidare åtgärd. Motion Bo308 yrkande 2 bör således avslås.

Reservationer

1. Jordabalkens felregler, punkt 1 (fp)
av Martin Andreasson (fp) och Mia Franzén (fp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 1 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:L247.

Ställningstagande
Fel i en fastighet som inte är kända och beaktade i samband med en
överlåtelse kommer att påverka den säljande eller köpande familjens
ekonomi för lång tid framöver. Det finns, enligt vår mening, en ekonomisk
otrygghet vid köp och försäljning av fastighet som alltfler upplever
som besvärande. Liksom motionären bakom motion L247 anser vi att det är
viktigt att både köparen och säljaren får ett så gott skydd som möjligt
mot ekonomiska överraskningar. Vi anser att regeringen bör ta initiativ
till en översyn av jordabalkens felregler i syfte att skapa en bättre
balans mellan köparens och säljarens förpliktelser i samband med en
fastighetsöverlåtelse för att åstadkomma tryggare köp och försäljningar.
Det får ankomma på regeringen att ta initiativ till en sådan översyn.

Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till
motion L247, som sin mening ge regeringen till känna.

2. Friköp av historiska arrenden, punkt 2 (v)
av Tasso Stafilidis (v).
Förslag till riksdagsbeslut
Jag anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 2
borde ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L224
och 2004/05:L260.
Ställningstagande
Som framhålls i motionerna L224 och L260 talar en rad skäl för att det
nu införs en lagstadgad rätt för arrendatorer att friköpa historiska
arrenden. En sådan rätt utgör, enligt min mening, en väsentlig samhällsfråga
av medborgarrättslig karaktär. Det är orättvist att arrendatorerna inte
har någon möjlighet att förvärva den trygghet och rättssäkerhet som
äganderätten till den arrenderade gården skulle ge. Det föreligger vidare
en obalans i avtalsförhållandet mellan jordägare och arrendator där
arrendatorn är den svagare parten. Införandet av en friköpsrätt skulle,
anser jag, leda till en större jämvikt mellan parterna i arrendeförhållandet,
även om rätten inte utnyttjas i ett enskilt fall. En friköpsrätt kan
inte heller anses utgöra ett hot mot jordägaren, särskilt mot bakgrund
av att denne vid ett friköp kompenseras genom köpeskillingen. Genom
införandet av en friköpsrätt skulle också de sista resterna av
feodalsamhället äntligen rensas ut. Sammanfattningsvis är det nu hög tid att
regeringen lägger fram förslag till lagstiftning om införande av rätt
för arrendatorer att friköpa historiska arrenden.
Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till
motionerna L224 och L260, som sin mening ge regeringen till känna.

3. Fastighetsmäklarlagen, punkt 3 (m, fp, kd, c)
av Inger René (m), Yvonne Andersson (kd), Bertil Kjellberg (m), Martin
Andreasson (fp), Viviann Gerdin (c) och Mia Franzén (fp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 3 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motionerna 2004/05:L203
och 2004/05:L261 samt bifaller delvis motionerna 2004/05:L204, 2004/05:L206,
2004/05:L207, 2004/05:L221 och 2004/05:L381.
Ställningstagande
Vi delar motionärernas uppfattning att det föreligger ett påtagligt
behov av att se över fastighetsmäklarlagen och att anpassa den till
nuvarande förhållanden på fastighetsmarknaden. Det är därför hög tid
att regeringen nu, utan ytterligare dröjsmål, beslutar om direktiv till
en sådan översyn. De olika frågeställningar som tas upp i motionerna
bör, enligt vår mening, omfattas av utredningsdirektiven och bli föremål
för närmare överväganden inom ramen för det kommande utredningsarbetet.

Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till
motionerna L203 och L261 och med delvis bifall till motionerna L204,
L206, L207, L221 och L381, som sin mening ge regeringen till känna.

4. Kreditsäkerhet i byggnad på annans mark, punkt 6 (fp)
av Martin Andreasson (fp) och Mia Franzén (fp).
Förslag till riksdagsbeslut
Vi anser att förslaget till riksdagsbeslut under punkt 6 borde
ha följande lydelse:
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad som
anförs i reservationen. Därmed bifaller riksdagen motion 2004/05:L382.

Ställningstagande
Som närmare utvecklas i motion L382 finns behov av ett system för
pantsättning av byggnader på annans mark. Sådana system finns redan i
flera nordiska länder. Därtill kommer att en rad remissinstanser, bl.a.
Svenska Bankföreningen, LRF och Svenska Koloniträdgårdar och Fritidsbyar,
i sina remissyttranden över departementspromemorian (Ds 2001:21)
Kreditsäkerhet i byggnader på annans mark ansett att det bör införas en
möjlighet att pansätta byggnader på annans mark. På grund av den tekniska
utvecklingen kan Byggnadspantutredningens förslag från början av 1980-talet
givetvis inte genomföras nu. Enligt vår mening är det därför nödvändigt
att på nytt närmare utreda utformningen av ett system för pantsättning
av byggnader på annans mark. Det får ankomma på regeringen att ta
initiativ till sådana överväganden och återkomma med erforderliga lagförslag
till riksdagen.
Vad som sålunda anförts i reservationen bör riksdagen, med bifall till
motion L382, som sin mening ge regeringen till känna.

Särskilt yttrande

Fastighetsmäklarlagen, punkt 3 (v)
Tasso Stafilidis (v) anför:

Som framhålls i motionerna L203 och L261 föreligger det ett angeläget
behov av att se över och modernisera fastighetsmäklarlagen. Det är enligt
min uppfattning anmärkningsvärt att någon översyn ännu inte påbörjats.
Mot bakgrund av att justitieministern nyligen har utlovat att en
utredning kommer att tillsättas under året har jag dock kommit fram till
att inte formellt yrka bifall till motionerna. Jag avser att noga följa
frågans fortsatta utveckling och återkomma om det blir nödvändigt.

Bilaga
Förteckning över behandlade förslag
Motioner från allmänna motionstiden hösten 2004
2004/05:L203 av Tobias Billström (m):
Riksdagen begär att regeringen tillsätter en utredning för en översyn
av fastighetsmäklarlagen.
2004/05:L204 av Anders G Högmark och Elizabeth Nyström (båda m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om ändringar i fastighetsmäklarlagen.
2004/05:L206 av Sten Tolgfors (m):
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag om ändringar i
fastighetsmäklarlagen för att stärka kundernas rättigheter, i enlighet
med vad som anförs i motionen.
2004/05:L207 av Sten Tolgfors (m):
Riksdagen begär att regeringen återkommer till riksdagen med förslag
till ändring av regelverket med innebörd att budgivning via mäklare
skall ske öppet och att alla budgivare skall kunna få ta del av vilka
andra budgivare som finns och de bud som läggs, i enlighet med vad som
i motionen anförs.
2004/05:L213 av Ingegerd Saarinen m.fl. (mp):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om behovet av en utredning av arrendereglernas utformning, vari
särskilt skall beaktas regelverkets ändamålsenlighet och språkliga
utformning, arrendeavgifternas storlek och fastighetsägarens inlösensvillkor.

2004/05:L221 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om harmonisering gällande yrkeskvalifikationer för fastighetsmäklare.

2004/05:L222 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om behovet av att tillsätta en utredning avseende besiktningsmans
ansvar gällande överlåtelsebesiktning av fastighet.
2004/05:L224 av Tasso Stafilidis m.fl. (v):
Riksdagen begär att regeringen lägger fram förslag till lagstiftning om
rätt till friköp av historiska arrenden i enlighet med vad som anförs
i motionen.
2004/05:L229 av Chatrine Pålsson (kd):
Riksdagen begär att regeringen utreder arrendelagstiftningen och ger
förslag till ramar för arrendesättning enligt vad i motionen anförs.
2004/05:L247 av Marietta de Pourbaix-Lundin (m):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om behovet av att göra en översyn av lagstiftningen avseende
ansvaret för fel på fastighet vid överlåtelse.
2004/05:L260 av Christer Adelsbo (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om friköp av historiska arrenden.
2004/05:L261 av Ragnwi Marcelind (kd):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om en genomgripande översyn av fastighetsmäklarlagen (1995:400).

2004/05:L381 av Åsa Lindestam (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om att tydligt redovisa de parter som deltar vid en budgivning.

2004/05:L382 av Kenth Högström (s):
Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen
anförs om egendom på ofri grund.
2004/05:Bo308 av Lars Tysklind m.fl. (fp):

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i
motionen anförs om en förlängning av byggarens ansvar från nuvarande två
år till tio år.