Andrahandsupplåtelse och svarthandel

Motion 2004/05:Bo225 av Sten Lundström m.fl. (v)

Förslag till riksdagsbeslut

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att utreda förutsättningarna och villkoren för förmedling och uthyrning av lägenheter i andra hand.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att andrahandshyresgästen skall kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör.

3. Riksdagen begär att regeringen återkommer med förslag som innebär att en granskning av andrahandshyran ingår som en del vid själva beslutet om tillstånd för att hyra ut.

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att hyreslagen bör utformas så att om en förstahandshyresgäst tar ut överhyra rubriceras detta som ocker och bör vara skäl till förlust av hyreskontraktet.

5. Riksdagen begär att regeringen snarast återkommer med förslag om hur och när ett lägenhetsregister kan inrättas.

6. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att utreda möjligheterna att använda ett lägenhetsregister i syfte att bekämpa svarthandel med hyreslägenheter.

7. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd så att lagstiftningen omfattar alla som hyr ut lägenheter i andra hand.

8. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att utreda ersättningen för förmedling av hyresbostäder.

9. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om begränsningar vad avser bytesrätten vid byten mellan hyresrätter.

Motivering

Enligt Fastighetsägarna Stockholm betalar andrahandshyresgäster i snitt 70 procent mer i hyra än vad förstahandskontraktsinnehavare gör, men det finns också exempel där personer har betalt 200 procent högre hyra än vad som står på hyresavin. Hyresgästföreningen rapporterar att den typ av medlemsärenden som ökat mest i hyresnämnderna rör återbetalning av för hög andrahandshyra. Mellan 2001 och 2002 ökande antalet ärenden från 150 till 280, vilket är en ökning med 87 procent.

Det är inte bara i Stockholm det finns problem med ockerhyror och svarthandel. I Göteborg har svarta hyreskontrakt blivit ett ökande problem och bostadsbolaget Poseidon genomför nu en systematisk granskning av varje trappuppgång i jakt på andrahandsuthyrning som inte tillåtits. I Malmö visar en undersökning, gjord av Fastighetsägarna syd, att över 10 procent av hyresgästerna har erbjudits att köpa ett hyreskontrakt och ca hälften känner till någon som betalat för sitt kontrakt.

Enligt hyreslagen kan den som betalat för mycket i hyra i andrahand vända sig till hyresnämnden och få hyran prövad i efterhand. Om hyresnämnden gör bedömningen att hyran varit för hög ska förstahandshyresgästen betala tillbaka den överskjutande delen till andrahandshyresgästen. Inriktningen på lagen är riktig, men i praktiken uppstår problem. Det ligger på andrahandshyresgästen att bevisa hur mycket hyra som betalats in. Det är inte alltid enkelt eftersom en del "värdar" vill ha kontant betalning. Således kan det uppstå en situation där ord står mot ord. Den som bor i andra hand är beroende av goda referenser, vilket leder till att det i praktiken är svårt att vända sig till hyresnämnden för att få upprättelse, när man vet att den senaste referensen då blir omöjlig att hänvisa till.

De former av spekulation och ekonomisk exploatering som förekommer inom boendet skapar stora orättvisor och ska bekämpas. Ockerhyror vid andrahandsuthyrning och svarthandel med förstahandskontrakt handlar om hur resurser överförs på orättfärdiga grunder mellan parter som befinner sig i ett icke jämlikt maktförhållande.

Förmedling av andrahandslägenheter

I en solidarisk bostadspolitik ska det finnas avgiftsfria bostadsförmedlingar. De ska i huvudsak förmedla förstahandskontrakt till hyreslägenheter. Kommunala bostadsförmedlingar ägnar sig vanligtvis inte åt att förmedla andrahandslägenheter. Den förmedlingen sker i stället genom privata förmedlingar mot betalning och utan kontroll av, eller krav på, rimliga hyror. I många fall kan det handla om kostnader på flera tusen kronor för att få ett kontrakt på några månader eller i bästa fall ett år. Till det ska läggas att hyran kan vara minst sagt oskälig. Ytterst är det hyresvärden som godkänner en andrahandsuthyrning.

Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (2000:1383) innehåller bestämmelser om att en kommun har ett ansvar för att främja bostadsförsörjningen. Detta kan ske genom en bostadsförmedling. Lagen säger inget om huruvida en sådan förmedling ska förmedla förstahands- eller andrahandslägenheter. Vänsterpartiet föreslog i samband med förra årets allmänna motionstid att regeringen skulle utreda förutsättningarna och villkoren för kommunal förmedling och uthyrning av lägenheter i andra hand. Utskottet svarade då enligt följande:

Enligt nu gällande regler har den andrahandshyresgäst som erlägger för hög hyra möjlighet att vid hyresnämnden begära prövning av hyrans skälighet. Detsamma gäller för förstahandshyresgäster. Andrahandshyresgäster har dessutom tillagts särskilda möjligheter till återbetalning av för hög hyra för förfluten tid. I detta hänseende har alltså andrahandshyresgästerna getts en bättre ställning än förstahandshyresgäster.

Vi finner detta ställningstagande märkligt med tanke på hur ojämlika förhållandena är på dagens bostadsmarknad. Som vi ovan beskrivit ligger det på andrahandshyresgästen att bevisa hur mycket hyra som betalats in och det är inte alltid så enkelt, eftersom en del "värdar" vill ha kontant betalning. Men även om andrahandshyresgästen skulle få rätt i domstol betyder inte det att hon eller han får pengarna tillbaka. Det blir ofta långa processer som slutar med att kronofogden måste blandas in.

Alla är beroende av en bostad. Det påverkar relationen mellan förstahands- och andrahandshyresgäst. Ockerhyror är en tydlig form av exploatering och utnyttjande av människor som befinner sig i en beroendeställning. Boendet ska vara en social rättighet och inte en marknadsvara som utnyttjas för ekonomisk vinning.

En översyn av förmedlingen av lägenheter är därför nödvändig för att skapa rättvisa villkor för dem som söker bostad i regioner med bostadsbrist. Översynen ska omfatta frågan om obligatorisk avgiftsfri förmedling av andrahandslägenheter i kommunala bostadsförmedlingar. Den typen av förmedling är önskvärd för att minska riskerna för att redan utsatta människor drabbas av ocker i form av oskäliga hyror och orimliga förmedlingsavgifter. Kommunala förmedlingar kan ges uppdraget att kontrollera att hyror sätts på en nivå som motsvarar bruksvärdet. Mot bakgrund av detta bör regeringen utreda förutsättningarna och villkoren för kommunal förmedling och uthyrning av lägenheter i andra hand. Detta bör riksdagen som sin mening ger regeringen till känna.

Stärkt skydd för andrahandsboende

Vänsterpartiet anser att boende som hyr i andrahand behöver starkare rättigheter. I dag kan ingen andrahandshyresgäst göra något för att få bo kvar om förstahandshyresgästens rätt förfaller. Det spelar ingen roll vad som ligger bakom. Förstahandshyresgästen kan t.ex. ha avlidit eller vräkts p.g.a. otillåten andrahandsuthyrning eller av något annat skäl. Hur länge andrahandshyresgästen haft lägenheten, hur skötsam hon eller han varit har inte den minsta betydelse. Därför bör andrahandshyresgästen kunna träda i förstahandshyresgästens ställe om dennes hyresrätt av något skäl upphör. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Utökad kontroll av andrahandshyra

För att komma tillrätta med för höga andrahandshyror, krävs att både fastighetsägare och förstahandshyresgäster åläggs ett större ansvar. I samband med ett godkännande bör hyresvärden vara vaksam och kontrollera att det inte tas ut en överhyra av andrahandshyresgästen. Andrahandshyran bör därför granskas och ingå som en naturlig del när tillstånd ska ges för uthyrning. Vid andrahandsuthyrning av hyreslägenhet kan fastighetsägare respektive hyresnämnden enkelt göra denna kontroll. Regeringen bör således återkomma med förslag som innebär att en granskning av andrahandshyran ingår som en del vid själva beslutet om tillstånd för att hyra ut. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Den som hyr ut sin lägenhet i andra hand kan oftast vara säker på att, vid bostadsbrist, få en extra svart inkomst. För en förstahandshyresgäst som inte har behov av lägenheten, kan det också vara en lockelse att behålla lägenheten och försöka skaffa sig en extrainkomst genom att få andrahandsuthyrning godkänd. Hyreslagen bör därför utformas så att om en förstahandshyresgäst tar ut en överhyra, rubriceras detta som ocker och bör vara skäl för förlust av hyreskontraktet. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Lägenhetsregister

Lantmäteriverket, Statistiska centralbyrån och Riksskatteverket har tidigare lämnat förslag på hur man kan bygga upp ett nytt lägenhetsregister. Huvudsyftet med registret är att få en effektivare folk- och bostadsräkning. När registret är färdigt kommer det dessutom att vara ett utmärkt verktyg för att motverka svarthandel med hyreslägenheter. Trots att förslaget till lägenhetsregister lämnades i slutet av 2001 har regeringen dock ej återkommit med ett förslag till riksdagen. Regeringen bör därför snarast återkomma till riksdagen med förslag om hur och när ett lägenhetsregister kan inrättas. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Det vanligaste sättet att köpa en lägenhet svart är att arrangera ett skenbyte. Köparen skriver sig då vanligtvis på en fiktiv adress med ett falskt kontrakt som sedan används som bytesobjekt. Vänsterpartiet föreslog i samband med förra årets allmänna motionstid att regeringen bör se över möjligheterna att använda ett kommande lägenhetsregister i syfte att bekämpa svarthandeln med hyreslägenheter. Utskottet svarade bl.a. följande:

De svarta lägenhetsaffärerna utgör i varje enskilt fall och sammanlagt en brutal marknadspassning av hyresmarknaden med oacceptabla verkningar för bostadsförsörjningen. Bruksvärdessystemet blir åsidosatt med särskilt allvarliga konsekvenser för de mindre resursstarka hushållen som inte på samma sätt som andra kan hävda sig när det gäller att finna en bostad. För samhället gäller dels att motverka förutsättningarna för de svarta försäljningarna, dvs. bristen på lägenheter, dels att bekämpa de brott dessa försäljningar utgör.

Trots utskottets insiktsfulla och levande verklighetsbeskrivning, avslog utskottet motionens förslag. Genom att söka historiskt i ett register kan hyresvärd eller hyresnämnd enkelt kontrollera hur en byteskedja sett ut och om vissa lägenheter förekommer mer frekvent i byteskedjor. Lägenhetsregistret kan på så sätt bli ett kraftfullt verktyg för att komma år de kriminella svarta lägenhetsaffärerna. Regeringen bör därför se över möjligheterna att använda ett kommande lägenhetsregister i syfte att bekämpa svarthandeln med hyreslägenheter. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Blockuthyrning

Den definition av upplåtare vid blockuthyrning som används innebär att blockuthyrning förekommer då tre eller flera lägenheter hyrs av en upplåtare vid ett och samma tillfälle. Det vill säga att den som har flera avtal om att hyra lägenheter, där färre än tre lägenheter ingår i varje avtal, kan bedriva andrahandsuthyrning utan att omfattas av reglerna som gäller för blockuthyrning. Detta kan t.ex. gälla en kommun som tecknar avtal om enstaka lägenheter vid olika tillfällen. Det betyder att besittningsskydd vid blockuthyrning inte gäller i dessa fall. Vi anser att begreppet blockuthyrare bör ges en tydligare innebörd, så att lagstiftningen omfattar alla som hyr ut tre eller fler lägenheter i andra hand. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Förmedlingsavgift

De yrkesmässiga bostadsförmedlingarna finansierar sin verksamhet genom att ta ut förmedlingsavgift av dem som söker och tilldelas lägenheter. Denna avgift har sedan 1992 varit begränsad till 1 200 kr, men höjdes år 2000 av Kammarkollegiet till maximalt 2 000 kr. Det är en förhållandevis hög avgift som bostadssökande tvingas betala för att hitta en lägenhet i andra hand.

Under 1990-talet har en del av dessa företag agerat oseriöst och lurat bostadssökande genom att ta ut avgiften i förskott och sedan driva företaget i konkurs. Någon återbetalning av förmedlingsavgiften har det aldrig blivit tal om. Grundläggande för sådan oseriös verksamhet är att avgiften tas ut i förskott, vilket leder till frågan om det verkligen är riktigt att förskott tillåts. Boendesociala beredningen genomförde en kartläggning som visade att avgifter ofta tas ut överstigande det tillåtna beloppet. Det är även vanligt med avgifter för registrering, information och andra kringtjänster. En översyn av taxan och andra ersättningsregler är nödvändig för att främja seriös bostadsförmedling. Översynen ska omfatta frågan om vilken nivå på förmedlingsavgiften som kan anses skälig samt rimligheten i att ta ut avgiften i förskott. Mot bakgrund av detta bör regeringen utreda villkoren för ersättning för förmedling av hyresbostäder i andra hand. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Bytesrätt

Det är idag fullt möjligt att använda hyreslägenheter som bytesobjekt vid ett byte till bostadsrätt eller egen ägd bostad. Detta innebär att möjligheten till sänkt pris vid köp av villa eller bostadsrätt för den som har en hyreslägenhet i ett attraktivt läge är påtaglig. Ett sådant förfarande är utan tvekan en del av den svarta bostadsmarknaden där hyresrätter omsätts med ekonomisk vinning för den som "säljer " sin hyresrätt. Rätten att vid behov byta sin bostad är riktig men borde endast omfatta byte till annan hyresrätt. En sådan regelförändring skulle vara ett verkningsfullt redskap mot svarthandel med hyresrätter. Vi föreslår därför att regeringen återkommer till riksdagen med förslag om lagförändringar som begränsar bytesrätten till att endast gälla byten mellan hyresrätter. Detta bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.

Stockholm den 27 september 2004
Sten Lundström (v)
Owe Hellberg (v)	Kjell-Erik Karlsson (v)
Sven-Erik Sjöstrand (v)	Karin Svensson Smith (v)
Karin Thorborg (v)