Ändringar i hyresförhandlingslagen

Motion 1989/90:Bo412 av Ulla-Britt Åbark m.fl. (s)

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Motion till riksdagen
1989/90:Bo412

av Ulla-Britt Åbark m.fl. (s)
Ändringar i hyresförhandlingslagen

Mot.
1989/90
Bo412417

Primär förhandlingsskyldighet

Den primära förhandlingsskyldigheten enligt 5§ i hyresförhandlingslagen
gäller i dag följande åtgärder:

1. Höjning av hyran för en lägenhet,

2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som
avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller

3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen
som är avsedda att användas av hyresgästerna gemensamt.

Som framgår av punkt 1 gäller den primära förhandlingsskyldigheten beträffande
hyra endast höjning av denna. Det innebär att fastighetsägaren ensidigt
kan sätta inflyttningshyror i nyproducerade och i vissa fall helt ombyggda
lägenheter. Det innebär i sin tur att det inte är ovanligt att hyresgästföreningarna
i efterhand får påkalla förhandling i syfte att sänka hyran. Om
hyresvärden inte kan godta en sänkning av hyran måste tvisten hänskjutas
till hyresnämnd. Därmed kan hyresgästen inte påräkna någon sänkning av
hyran förrän tidigast sex månader efter inflyttningen.

Det finns möjlighet att i avtal om förhandlingsordning skriva in att den
primära förhandlingskyldigheten skall gälla alla hyror. Så har gjorts i de förhandlingsordningar
som tillämpas på den allmännyttiga sektorn.

På den privata sektorn tillämpas dock nästan utan undantag förhandlingsordningar
som enbart ger skyldighet att förhandla vid höjning av hyran. Därför
finns det skäl att förändra paragrafen så att den primära förhandlingsskyldigheten
utsträcks till att gälla alla hyror, dvs. även s.k. förstagångshyror.

Inskrivning av avtal om förhandlingsordning

Avtal om förhandlingsordning gäller mot ny ägare av fastigheten enligt 8 §
HFL:

Erfarenheten visar att många förvärvare av fastigheter inte känner till att
förhandlingsordning gäller för fastigheten. Det kan få till följd att hyresgäster
drabbas av omotiverade hyreshöjningar som den nye hyresvärden ensidigt
begär.

Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka dessa höjningar av hyror, och

1 Riksdagen 1989/90. 3 sami. Nr Bo412-417

kan dessutom bli skadeståndsskyldig gentemot hyresgästorganisationen.
Trots att reglerna är ganska klara förekommer det dock att hyresgäster lider
rättsförluster därför att varken de eller hyresvärden har känt till att förhandlingsordning
finns.

En garanti för att i vart fall den som förvärvar fastigheten skall få kännedom
om att förhandlingsordning finns är att den skrivs in i fastighetsboken.

Det är i dag oklart vad som händer med förhandlingsordningen när en fastighet
försäljs exekutivt. Ett sätt att klarlägga och garantera förhandlingsordningen
existens är att införa en bestämmelse liknande den som gäller för
det enskilda hyresavtalet i 7 kap. 16 § JB.

Avtal om förhandlingsordning bör därför skrivas in i fastighetsboken.

En regel bör också införas i 7 kap. jordabalken om att förhandlingsordning
alltid skall gälla mot ny ägare vid exekutiv försäljning av fastighet.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad och sanering

Bostadssaneringslagen infördes 1974 för att möjliggöra för kommuner och
hyresgästorganisationer att med lagens hjälp kunna tvinga fastighetsägare
att rusta upp omoderna och halvmoderna fastigheter. Genom den omfattande
ombyggnad av fastigheter som skett sedan lagens tillkomst är möjligheterna
att begära upprustningsåläggande av fastigheter i dag inte speciellt
angelägen. Endast ett fåtal ärenden har varit aktuella under 1980-talet.

Från 1975 kompletterades lagstiftningen med möjlighet för hyresgästorganisationen
att motsätta sig lyxupprustning av fastigheter. Denna bestämmelse
har under årens lopp visat sig vara en god grund för utvecklande av
boinflytande och boendedemokrati. Genom lagändringen 1985 har förhandlingsinstrumentet
för att ge hyresgästerna inflytande ytterligare utvecklats.

Den snabba utvecklingen av boendeinflytandeverksamheten gör att uppdelningen
i vad som kan förhandlas enligt hyresförhandlingslagen och vad
som skall behandlas enligt bostadssaneringslagen i dag kan ses som ett hinder
för den fortsatta utvecklingen av boinflytandet. Även ombyggnads- och
upprustningsverksamheten har förändrats till sin karaktär. Flertalet fastigheter
som i dag ombygges/upprustas uppfyller redan kraven på lägsta godtagbara
standard. Därigenom har hyresgästerna och deras intresseorganisation
endast begränsade möjligheter till inflytande enligt bostadssaneringslagen.

För att ge hyresgästerna större inflytande i den nuvarande situationen har
reglerna för statliga ombyggnadslån ändrats. För att lån skall beviljas skall
den organisation som har förhandlingsordning utfärda ett särskilt varsamhetsintyg.
Genom de förändrade lånereglerna upprustas nu många fastigheter
utan statliga lån. Härigenom får hyresgästerna över huvud taget inget inflytande
på upprustningsplanerna. Bestämmelserna om varsamhetsyttrande
eller motsvarande bör därför införas även i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen.

Genom en sådan förändring skulle hyresgästernas inflytande stärkas kraftigt.
Man kan jämföra med inflytande i andra upplåtelseformer. En bostadsrättsinnehavare
har t.ex. nära nog vetorätt när frågan uppkommer om bostadsrättsfastigheten
skall upprustas/renoveras. Motsvarande gäller för olika

Mot. 1989/90

Bo412

2

former av kooperativ hyresrätt. Även vanliga hyresgäster bör på detta sätt
ges möjligheter att öka sitt inflytande över den egna lägenheten och fastigheten.

Hyresgästinflytandet vid ombyggnad och upprustning m.m. bör därför inskrivas
som en primär förhandlingsskyldighet i hyresförhandlingslagen och
knytas till förhandlingsordningen.

Bostadssaneringslagen skulle därmed kunna avskaffas.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar i förvärvslagen
beträffande primär förhandlingsskyldighet,

2. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar i förvärvslagen
beträffande inskrivning av avtal om förhandlingsordning,

3. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lagändringar i förvärvslagen
beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad och sanering
i enlighet med vad som anförts i motionen.

Stockholm den 23 januari 1990

Ulla-Britt Åbark (s)

Sverre Palm (s) Johnny Ahlqvist (s)

Sven-Erik Alkemark (s)

Mot. 1989/90

Bo412

3