Hyresgästinflytande m.m.

Motion 1990/91:Bo413 av Agne Hansson m.fl. (c)

En bra bostad i en god miljö och till en rimlig kostnad är
en förutsättning för social välfärd. Men en kvalitativt och
tekniskt sett bra bostad är inte tillräckligt för en fullgod
trivsel.

Ökat engagemang

För att skapa goda boendemiljöer och harmoniska
bostadsområden krävs det att de boende har möjlighet att
engagera sig i boendet och för sin bostad. För att skapa ett
ökat engagemang krävs det att de boende har möjlighet att
påverka sin egen boendesituation. Ökat boendeinflytande
är en nödvändig förutsättning för att utveckla trivsel och
gemenskap i våra bostadsområden.

Boendeinflytandet är delvis fastlagt i lagstiftningen. Det
finns också boendeinflytandeavtal mellan fastighetsägare
och hyresgästorganisation. Hyresgäströrelsen spelar en
viktig roll för utvecklingen av boendeinflytandet.

Allmännyttans roll

Den dominerande fastighetsägaren som förvaltar
fastigheter med hyresrätt är de allmännyttiga
bostadsföretagen. Den svenska allmännyttan är ur
internationell synpunkt unik på flera sätt. Inte minst gäller
det vid utvecklingen av boendeinflytandet.

Genom sin uppbyggnad och omfattning har de
allmännyttiga bostadsföretagen stora möjligheter att bli
ledande för hyresgästinflytandet i landet. Ur den
synpunkten är det viktigt att skapa sådana förutsättningar
att allmännyttan kan få fortsätta att utvecklas för att stärka
boendeinflytandet och förbli ett viktigt instrument för en
utveckling av den sociala bostadspolitiken.

Hyresgästinflytande vid lägenhetsunderhåll

Hyresgästen bör ha ett stort inflytande över reparationer
i den egna lägenheten. Genom den s k tapetreformen har
möjligheten för hyresgästerna öppnats så att de kan utöva
inflytande över underhållet i lägenheten. Den lagändring,
som möjliggjorde detta infördes först på försök, men
permanentades den 1 januari 1988. Lagändringen, som
ökade hyresgästernas inflytande, innebär att hyresvärdens
reparationsskyldighet avseende bostadslägenhet kan
avtalas bort. Hyresavtalet skall då innehålla en särskild
förhandlingsöverenskommelse enligt
hyresförhandlingslagen.

Enligt centerns uppfattning bör den enskilde
hyresgästen själv få bestämma över underhållsstandarden i
den egna lägenheten och själv påta sig ansvaret för enklare
reparationer utan särskild förhandlingsöverenskommelse.
Om hyresgästen själv utför enklare reparationer kan
hyresgästen begränsa hyreshöjningar -- kanske få en
hyresnedsättning.

Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll

Genom den s.k. tapetreformen har möjligheten i
lagstiftningen öppnats för hyresgästerna att kunna utöva
inflytande över underhållet i lägenheten.

På grund av olika regler för beskattning och avsättningar
mellan privatägda hyresfastigheter och allmännyttan
kommer reformen att få begränsad effekt. Risk föreligger
att hyresgäster i privatägda hyresfastigheter utestängs från
de möjligheter att påverka sin egen lägenhets utseende och
hyra, som tapetreformen förutsätter.

Att denna risk är uppenbar beläggs av det faktum att
hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll förekommer idag med få
undantag endast hos de allmännyttiga företagen.

För att alla hyresgäster som så önskar skall få möjlighet
att utöva större inflytande över sitt boende bör
skattelagstiftningen ändras.

Privata fastighetsägare bör ges rätten att kunna fondera
medel till underhåll av lägenheterna skattefritt.
Fondmedlen skall följa lägenheten och hyresgästen ges
möjlighet till inflytande över lägenhetsunderhållet med
dessa medel på samma sätt som gäller för allmännyttiga
fastigheter.

Hyresgästernas inflytande enligt bostadssaneringslagen

Hyresgäst har inte genom yttrande möjlighet att direkt
utöva inflytande i samband med ombyggnad av
bostadsfastighet. Boendeinflytandet vid ombyggnad enligt
bostadssaneringslagen utövas nämligen av organisation av
hyresgäster, som har avtal om förhandlingsordning för
fastigheten eller om förhandlingsordning inte gäller, av
riksorganisation eller förening, som är ansluten till sådan
organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten
är belägen. Detta innebär att det inte alltid är
hyresgästerna, som bor i berörd fastighet, som får utöva
inflytandet. Även om hyresgäströrelsen arbetar för ett
vidgat hyresgästinflytande bör det i lagstiftningen
föreskrivas ett direktinflytande. Bostadssaneringslagen bör
därför ändras så att hyresgästerna i varje fastighet kan utöva
inflytande i frågor, som direkt berör dem.

Inflytande enligt hyresförhandlingslagen

Samma förhållande, som ovan förordats beträffande
inflytandet via bostadssaneringslagen, bör också gälla
analogt i hyresförhandlingslagen.

Vi föreslår därför att det direkta hyresgästinflytandet
stärks. Därför bör hyresförhandlingslagen ändras så att det
är hyresgästerna i berörd bostadsfastighet, som har rätten
till förhandlingsordning.

Översyn av hyreslagstiftningen

Regeringen har tillsatt en parlamentariskt sammansatt
kommitté med uppgift att se över hyreslagstiftningen.
Kommittén har antagit namnet ''1989 års
hyreslagskommitté''. Av direktiven framgår att kommittén bl
a skall utreda frågor om förverkande av hyresrätt,
andrahandsuthyrning, avståenden från besittningsskydd
och dessutom göra en språklig översyn av hyreslagen.
Kommittén skall ha avslutat huvuddelen av
utredningsarbetet före utgången av 1991. Med hänvisning
till pågående utredning avstår vi i nuläget från att motionera
inom hyreslagstiftningsområdet.

Kooperativ hyresrätt

Den kooperativa hyresrätten utgör enligt centerpartiets
uppfattning en upplåtelseform som tillgodoser många
människors behov och som ger dem möjlighet att till rimlig
kostnad ta ett ökat ansvar för sina boendeförhållanden.
Enligt nu gällande lag (1986:1242) om försöksverksamhet
med kooperativ hyresrätt får regeringen försöksvis lämna
ekonomiska föreningar tillstånd att utan hinder av
bestämmelserna i bostadsrättslagen driva verksamhet, som
innebär att det med andelsrätt i föreningen följer en rätt att
hyra bostadslägenhet. Lagen gäller till utgången av år 1991.
Den socialdemokratiska regeringen har aviserat ett förslag
om förlängning av försöksperioden med ytterligare två år,
dvs till utgången av år 1993.

Det finns enligt centerpartiets uppfattning ingen
anledning att förlänga försöksverksamheten. Den
kooperativa hyresrätten bör enligt vår uppfattning nu
permanentas. Riksdagen bör nu besluta om detta.

Koloni- och odlingslotter

Varje möjlighet att skapa trivsamma bostadsområden
måste tas till vara. Hyresgäster som bor i lägenhet har ofta
behov av att komma närmare naturen. En viktig åtgärd i det
sammanhanget för att göra bostadsområdena attraktiva är
att tillse att odlingslotter och koloniträdgårdar finns i
omedelbar närhet till bostadsområdet.

Vid nyetablering bör bostadsområdena planeras så att
särskilda odlingslotter integreras i bostadsområdena.

Centerpartiet har i riksdagen medverkat till att
underlätta tillkomsten av kolonilotter. Kommunerna har nu
via PBL möjlighet att undanta bl.a. kolonistugor från
bygglovsplikt.

För att främja trivseln inte minst i hyreshusområden bör
övervägas ytterligare möjligheter att främja tillkomsten av
koloni- och odlingslotter i samband med
bostadsbebyggelse.

Inte minst gäller för kommunerna att tillse att
planeringen sker på ett sådant sätt att markutrymmen
lämnas för dessa ändamål i tillräcklig omfattning vid
planering av bostäder.

Idag finns klara tendenser till förtätning av
bostadsområden vilket inte främjar en god boendemiljö
med möjlighet för de boende till den avkoppling och närhet
till naturen som en egen odlingslott kan ge. Sådana
förtätningar bör undvikas och mer mark för kolonilotter bör
lokalt avsättas för sådana odlingslotter. Vad som har anförts
om främjande av kolonilotter bör ges regeringen till känna.

Kabel-TV

Från och med den 1 januari 1989 gäller ny lagstiftning
som reglerar verksamheten när det gäller Kabel-TV.

Kabel-TV installeras i regel i alla lägenheter i en
fastighet. Kostnaden för Kabel-TV tas i regel ut på hyran.
En månadskostnad med ett påslag på hyran med 40--100 kr.
brukar vara vanliga riktmärken. Till det kommer kostnaden
för själva hushållet för att kunna se satellitkanaler.

Hyresgästernas inflytande över beslut om installation av
Kabel-TV och frågor sammanhängande därmed är enligt
vår uppfattning inte tillräckligt. Särskilt viktigt är att varje
hyresgäst själv för sig har rätt att avgöra om vederbörande
vill ta del av Kabel-TV-utbudet eller ej. Enligt vår
uppfattning måste det vara valfrihet som gäller i detta fall.

Lagen om anslutning till Kabel-TV bör därför ses över
enligt med vad som anförs i motionen.

Bostadsförmedling

På begäran av bostadsdepartementet har förfrågan
utgått till stora och medelstora kommuner om man har
kommunal bostadsförmedling. Enkäten gav ett mycket
splittrat resultat. Tankegångar har framförts från
bostadsdepartementet om utökade krav på kommunerna
vad gäller bostadsförmedling, eftersom regeringen kan
ålägga kommun att anordna avgiftsfri bostadsförmedling.

Enligt nuvarande bestämmelser får ingen ta emot, träffa
avtal om eller begära ersättning av hyressökande för
anvisning av bostadslägenhet för annat ändamål än
fritidsändamål. Bostadsförmedlingarna bör enligt
centerpartiets uppfattning ytterligare förbättra sin service
och arbeta mera aktivt för att öka rörligheten på
bostadsmarknaden t ex genom bytesservice åt
bytessökande. För att få resurser för en sådan verksamhet
bör möjligheter finnas att ta ut en avgift. Aktuell
lagstiftning bör därför ändras i enlighet med vad i
motionens anförts.

Boendeinflytande över gemensamhetsanläggningar och i
s.k. storkvarter

Det är viktigt att boende, som är berörda av en
verksamhet i sin närmiljö, får ett ökat inflytande. Så är inte
alltid fallet idag. Enskilda hyresgäster och sammanslutning
av hyresgäster utanför etablerad hyresgästorganisation har
enligt gällande bestämmelser i anläggningslagen i praktiken
berövats inflytande över bildande av
gemensamhetsanläggning. Centerpartiet anser att
anläggningslagen bör ändras så att hyresgästerna själva eller
genom frivillig samverkan i föreningsform ges rätt att utöva
inflytande. Enligt vår uppfattning bör inflytande och
påverkansmöjligheter läggas så nära som möjligt dem som
berörs av besluten, i detta fall hyresgästerna.

Centerpartiet vill stärka småhusägarnas inflytande över
gemensamhetsanläggningarnas tillkomst i s.k. storkvarter.
Storkvarter är en särskild form av småhusbebyggelse.
Fastigheterna inom ett kvarter samverkar om olika
gemensamma anläggningar på kvartersmark, t.ex. garage
och parkeringsutrymmen. De småhusägare, som flyttar in i
det färdiga området, har i regel små möjligheter att
påverka, eftersom markanvändning och behov av
gemensamhetsanläggningar har beslutats på
planeringsstadiet.

En framkomlig väg att stärka
småhusägar/villaföreningarnas ställning kan vara att ge
dessa samma besvärsrätt över kommunala beslut, som
sakägare, bostadsrättsinnehavare, hyresgäster och
hyresgästsammanslutningar har enligt nuvarande
lagstiftning. Centerpartiet anser att riksdagen hos
regeringen bör begära förslag om ändringar i bl a
anläggningslagen och PBL i syfte att stärka småhusägarnas
inflytande över gemensamhetsanläggningarnas tillkomst i
s.k. storkvarter.

Ombildning av hyreshus till bostadsrätter

Enligt centerpartiets uppfattning måste alla som så
önskar erbjudas möjlighet att äga sin bostad. Bostadsrätten
utgör en för många människor attraktiv boendeform.
Bostadsrätt bygger på enskilt ägande i föreningsform med
gemensamt ansvarstagande i demokratiska former. Det är
således en boendeform som kan erbjuda ökat ansvar och
engagemang. Idag finns emellertid begränsningar i
lagstiftningen som motverkar syftet med att alla på
likvärdigt sätt kan erbjudas bostadsrättsformen. Dessa
hinder bör enligt vår uppfattning tas bort.

För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har
hyresgästen enligt ombildningslagen rätt att förvärva
hyresfastigheten genom en bostadsrättsförening, men det
finns begränsningar i lagen.

Centerpartiet anser att ombildningslagen även skall gälla
allmännyttigt bostadsföretag så att även det allmännyttiga
bostadsbeståndet skall kunna få övergå till bostadsrätt.

Regeln om antalet lägenheter för ombildning till
bostadsrätt i ombildningslagen bör också ändras. Enligt
nuvarande ordning skall fastigheten innehålla minst fem
lägenheter för att det skall vara tillåtet att bilda en
bostadsrättsförening och övergå till bostadsrätt. Kravet i
ombildningslagen i detta fall bör sänkas till minst tre
lägenheter.

Enligt nuvarande lagstiftning krävs det 2/3 majoritet
bland hyresgästerna för att få övergå till bostadsrätt. Vi har
tidigare hävdat att det i detta sammanhang som i så många
andra sammanhang bör gälla enkel majoritet.
Ombildningslagen bör även här ändras så att enkel
majoritet skall vara tillräckligt för ombildning till
bostadsrätt.

Det bör ankomma på vederbörande utskott att göra
nödvändiga ändringar i berörd lagstiftning med anledning
av ovannämnda förslag.

Bruksvärdessystemet

I direktiven för ''1989 års hyreslagskommitté'' ingår ej att
se över hyreslagens system för hyressättning, det s k
bruksvärdessystemet. Det är en klar brist i direktiven.

Centerpartiet anser att bruksvärdessystemet bör ses över
så att det bl a framgår klarare vad som menas med
bruksvärde. Tillämpningen av nuvarande
bruksvärdessystem har lett till att en liten lägenhet i
utkanten av en tätort kan ha en högre hyra än en större,
centralt belägen lägenhet. En sådan hyressättning upplevs
som orättvis. Tillräckligt stor hänsyn har vid
hyressättningen inte tagits till läget.

Lägesfaktorn bör därför ges större tyngd vid
hyressättningen. Detta bör ges regeringen till känna.

Ersättning för boendeinflytande och fritidsverksamhet
samt förhandlingsersättning

Begreppet hyra innefattar enligt hyreslagen och
hyresrättslagen ersättning för lägenhet och särskilda
kostnader för värme, el, m m. Dessutom innefattas
förhandlingsersättning åt hyresgästorganisation och annan
ersättning t ex för fritidsverksamhet.

Det kan inte vara rimligt att alla hyresgäster oavsett
organisationstillhörighet och egna önskemål skall betala
ersättningar till en organisation man inte tillhör. Därför bör
det nuvarande regelsystemet ses över. Större hänsyn måste
tas till den enskilde hyresgästens synpunkter och önskemål.

Likställdhet av riksorganisationer

Centerpartiet hävdar att alla riksorganisationer på
bostadsområdet i lagstiftningssammanhang bör behandlas
lika. Idag diskrimineras Sveriges bostadsrättsföreningars
centralorganisation (SBC) på ett sätt som inte är motiverat
i jämförelse med HSB och Riksbyggen.

En liten förbättring skedde under höstriksdagen 1990.
Då beslöt en enig riksdag på förslag av ett enigt lagutskott
med ett enigt yttrande från bostadsutskottet att ändra lagen
om fastighetsmäklare så att SBC jämställs med andra
rikskooperativa organisationer. Lagändringen trädde i kraft
den 1 januari 1991. Fortfarande diskrimineras SBC.

Centerpartiet föreslår att dels lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m m, dels bostadsrättslagen
(1971:479), ändras så att alla riksorganisationer ges samma
förutsättningar att verka. Det bör ankomma på berört
utskott att utarbeta förslag till ändringar i lagstiftningen.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om de allmännyttiga företagens roll
för hyresgästinflytandet,

2. att riksdagen beslutar om sådan ändring i hyreslagen
att hyresgästinflytandet ökar vid underhåll av lägenhet i
enlighet med vad i motionen anförts,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om åtgärder så att hyresgäster av
privatägda fastigheter ges ett ökat inflytande,

4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i
bostadssaneringslagen (1973:531) att det blir hyresgästerna
vid en berörd fastighet som har att yttra sig över ombyggnad
och utfärda intyg,

5. att riksdagen beslutar om sådan ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304) att det direkta
hyresgästinflytandet stärks i enlighet med vad i motionen
anförts,

6. att riksdagen beslutar permanenta berörd lagstiftning
vad avser den kooperativa hyresrätten,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om att främja tillkomsten av koloni-
och odlingslotter,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om behov av lagstiftning för att
stärka hyresgästinflytandet vid anslutning till kabel-TV,

9. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan
ändring i gällande lagstiftning att möjligheter finns att ta ut
avgift vid bostadsförmedling,

10. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan
ändring i anläggningslagen att boendeinflytandet ökar i
enlighet med vad i motionen anförts,

11. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan
ändring i berörd lagstiftning att boendeinflytandet ökar för
småhusägare i s.k. storkvarter i enlighet med vad i
motionen anförts,

12. att riksdagen beslutar om ändring i lagen om förvärv
av hyresfastigheter (1975:1132), bostadsrättslagen
(1971:479) och lagen om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt (1982:532) vad avser reglerna för
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i enlighet med vad i
motionen anförts,

13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om bruksvärdesystemet,

14. att riksdagen beslutar om sådan ändring i berörd
lagstiftning att större hänsyn tas till den enskilde
hyresgästen i enlighet med vad i motionen anförts,

15. att riksdagen beslutar om sådan ändring i berörd
lagstiftning att alla riksorganisationer inom bostadsområdet
ges samma förutsättningar att verka.

Stockholm den 25 januari 1991

Agne Hansson (c)

Birger Andersson (c)

Rune Thorén (c)

Ivar Franzén (c)

Elving Andersson (c)

Stina Gustavsson (c)

Karin Starrin (c)