Hyresgästinflytande vid ombyggnad

Motion 2001/02:Bo292 av Ulla-Britt Hagström och Annelie Enochson (kd)

Förslag till riksdagsbeslut

1. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att en översyn görs av reglerna för hyresgästinflytande vid ombyggnad/förbättringsarbeten.

2. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att hyresgästerna ges initiativrätt, så att ett ärende kan prövas och avgöras i hyresnämnden.

3. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om att såväl hyresnämnden som hovrätten får tillgång till sakkunnig, s.k. råd, som hjälp vid bedömning av vad parterna sakligt tillför.1

4. Riksdagen tillkännager för regeringen som sin mening vad i motionen anförs om informationsplikt från hyresnämnd till byggnadsnämnd.

1 Yrkande 3 hänvisat till JuU.

Hyresgästinflytande vid ombyggnad

Hyresgästernas möjligheter att påverka ombyggnaden av de lägenheter de bor i är starkt begränsade. Under åren 1968 till sommaren 1994 hade fastighetsägaren att inhämta ett saneringsintyg hos hyresnämnden inför ombyggnad. Idag gäller varje lägenhet i en fastighet som prövningslägenhet. I grunden bygger reglerna på att inflytandet ska baseras på varje individs rätt. Detta tar sig uttryck i att en hyresvärd ska inhämta varje hyresgästs godkännande. Efter en betänketid på 30 dagar, får hyresvärden söka tillstånd hos hyresnämnden för de lägenheter som godkännande saknas för. En bärande del i reglerna är att det endast är standardförbättrande åtgärder som ska godkännas av hyresgästen eller ges tillstånd till av hyresnämnd och hovrätt.

Lagstiftaren betonar att parterna ska söka komma överens. Detta sker genom individuella samtal med varje hyresgäst och genom förhandlingar med hyresgästerna tillsammans i aktuell byggnad eller område. När detta är avklarat får hyresvärden gå till hyresnämnden. Hyresgästen kan inte göra ansökan till nämnden. Praxis har dock tyvärr utvecklats till att hyresvärden väntar in de 30 dagarna om någon hyresgäst inte accepterat förslaget. Hyresvärden går sedan till hyresnämnden med ansökan om tillstånd. Hyresnämnden har en viss utredningsplikt och kan kräva kompletteringar i tekniskt-ekonomiskt eller annat hänseende som behövs. Det är ovanligt att så sker, men begärdes t ex av hyresnämnden i Stockholm i ärende Stiftelsen Signalisten, kvarteret Ripan i Solna.

Vid hyresnämndens eller hovrättens prövning är nyckelorden att hyresvärden har ett beaktansvärt intresse samt att det inte är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomföres. Vidare ska hyresvärdens intresse vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan ha, dvs det s k allmänna hyresgästintresset. Vid särskilda skäl kan t ex äldres och personers med funktionshinder behov beaktas. I förarbetena till lagstiftningen finns som grunder för avslag omständigheter/huvudregler för hyresgästs förmån följande:

• uppdelning av en lägenhet i två mindre eller sammanläggning av en lägenhet till en större bör som regel inte få utföras mot berörda hyresgästers vilja

• mycket genomgripande ombyggnad eller avsevärd standardhöjning kräver mindre tungt vägande skäl från hyresgäst för avslag på ansökan

• ekonomiska faktorer från värdens sida har en viss betydelse som att oväsentlig kostnadsökning för hyresvärd inte hindrar att tillmötesgå hyresgäst. Objektivt eller subjektivt hyresgästintresse har betydelse.

Tolkningsfrihet

Tyvärr saknas exempel för dessa omständigheter/huvudregler, varför såväl fastighetsvärd som hyresnämnd ges betydande tolkningsfrihet. Hyresvärden får tillstånd om motivet är objektivt och acceptabelt. Förklaring kan ske genom det allmänna hyresgästintresset samt fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden, när ett fåtal hyresgäster motsätter sig. Vid större ombyggnad går hyresgästs besittningsskydd till viss lägenhet förlorad. Praxis har ändrats sedan 70-talet till att hyresvärds påstående ofta räcker utan bevisning. Detta kan leda till en extra påtryckning för den enskilde att godkänna hyresvärdens förslag.

En fristående teknisk sakkunnigs bedömning av en omfattande ombyggnad av en fastighet i ett storstadsområde gjord från BÄR 96 (Boverkets allmänna råd om ändring av byggnad) påvisar att byggherren kunnat bryta totalt mot följande:

• speciell återhållsamhet ska iakttas om ändringen innebär en väsentlig ändring av planlösningen

• ta tillvara de boendes synpunkter på vad som är värt att bevara

De av hyresvärdar föreslagna ändringarna har ofta mycket stora brister jämfört med Boverkets föreskrifter och svensk standard. Ombyggnaden har lett till mörka och dåligt utformade kök och förstörda ursprungliga kvaliteter. Hyresvärdens information om ändringarna har varit bristfällig, vilket ytterligare försvagat de boendes ställning. I domstolen framförde parterna motstridiga expertutlåtanden. Domstolens bristande kompetens att värdera sakargument gjorde domslutet tvivelaktigt och slumpmässigt både ur sak- och demokratiperspektiv. Fallet visar att de boende i nuläget, trots ett väl formulerat regelverk, är chanslösa om byggherren vill sätta hårt mot hårt. Slutsatsen av fristående sakkunnig är att det krävs en översyn av hela processen och av kompetensfrågorna i handläggningen, inte enbart av regelverket, om de boende ska få ett bättre skydd i ett ombyggnadsprojekt.

Åtgärder

Det har nu gått drygt ett år sedan 1997 års hyreslagstiftningsutredning lämnat sitt slutbetänkande där bl a Hyresgästinflytande vid ombyggnad ingår. Denna tidsfördröjning av regeringens behandling är olycklig, då alltfler hyresgäster drabbas negativt om överenskommelsen om God sed för fastighetsägare nonchaleras. Det är viktigt att varje hyresgäst, enskilt eller flera tillsammans ges egen talerätt i hyresnämnd och hovrätt. Idag ges talerätt endast i förhållande till vad hyresvärden söker tillstånd för. Hyresvärds talan/ansökan kan ändras fortlöpande under hela processen och innebär att hyresgästen inte kan påverka om och hur förändringar ska tillåtas. Reglerna för godtagbar standard måste synkroniseras med reglerna för boinflytande. Hyresnämnd kan idag knyta sakkunnig till ett ärende. Ledamöters kunskaper anses dock tillräckliga för avgörande av tillståndsärenden. Hovrätten som prejudikatdomstol har inte idag rätten att förordna sakkunnig. Det är viktigt att hovrätten återfår sådan rätt.

Begreppet det allmänna hyresgästintresset måste preciseras mer. Rättsutvecklingen har i olika mål både begränsat och vidgat betydelsen. Det krävs en fördjupad analys. Den enskildes rätt i intressekonflikter måste stärkas, så att besittningsskyddet inte kan försvinna under den tid som parterna söker komma överens eller boinflytandereglerna prövas i hyresnämnd och hovrätt. Hyresvärdens skäl väger idag generellt tyngre än hyresgästens skäl.

Reglerna för att ombyggnader genomförs varsamt ska fortsatt finnas kvar i bygglagstiftningen. Denna fråga bör behandlas departementsöverskridande. I väntan på översyn av Plan- och bygglagen kan en informationsplikt införas från hyresnämnd till byggnadsnämnd. I väntan på svar från byggnadsnämnden vilar då ärendet i hyresnämnden. Hyresgäster har idag möjlighet till samråd i byggnadsnämnd vid beredning av såväl anmälan om byggande som faktisk byggnadslovsprövning genom initiativ av byggnadsnämnden. Regler för sådant samråd måste förstärkas. Sveriges förpliktelser i fråga om mänskliga rättigheter kräver att reglerna för hyresgästinflytande förstärks i de avseenden som påtalas.

Stockholm den 4 oktober 2001
Ulla-Britt Hagström (kd)	Annelie Enochson (kd)