med anledning av prop. 1992/93:115 Ändringar i jordabalkens hyresregler

Motion 1992/93:Bo31 av Hans Göran Franck m.fl. (s)

Det har skett en dramatisk ökning av antalet vräkningar
under senare tid. Den förekommer framför allt i
storstäderna och i synnerhet i Stockholmsregionen.
Vräkningsvågen, som aldrig tidigare legat på en så hög nivå,
är en skamfläck för vårt land. Detta hör inte hemma i
Socialsverige och är minst av allt förenligt med en politik
som skall värna om det glömda Sverige.

1988 förekom drygt 4 200 vräkningar och 1992 hade
antalet ökat till ca 6 500. Lika många människor flyttar
frivilligt från sina hyreslägenheter på grund av
vräkningshot. I åtskilliga kommuner i Stockholms län är
ökningarna extremt höga, upp till 100 %. Totalt uppvisar
länet mycket kraftigare ökning än landet i övrigt. Mer än 2
000 personer vräktes i Stockholms län förra året.

I september 1989 tillsatte den dåvarande
bostadsministern en parlamentarisk kommitté för en
översyn av hyreslagstiftningen. En viktig fråga för
kommittén var att komma med förslag som minskade antalet
vräkningar. Reglerna om förverkande av hyresrätt ansågs i
direktiven vara alltför stränga för hyresgästen.

Om regeringsförslaget antas av riksdagen kommer
sannolikt ingen minskning av antalet vräkningar att ske.
Snarare kommer ökningarna att fortsätta som tidigare, så
länge den ekonomiska krisen består.

1. Reglerna om förverkande föreslås av regeringen bli
något mindre stränga, främst genom att den s.k.
förverkandefristen förlängs från två vardagar till en vecka,
en i sammanhanget obetydlig förändring. Men man avvisar
det mera långtgående förslaget av den på denna punkt eniga
parlamentariska hyreslagskommittén, vilket skulle kunna
bidra till att minska antalet vräkningar. Återvinningsfristen
ändras från tolv vardagar till två veckor.

De föreslagna tidsfristerna är alldeles för korta om
hyresgästen skall ges reell möjlighet att vidta rättelse.
Ändringen från ''vardagar till veckor'' kan innebära att
möjligheten till rättelse försämras.

Det har visat sig att socialnämnderna har haft problem
med att hinna handlägga ärendena när tidsfristen har varit
tolv dagar. Nu blir tiden ännu kortare när den anges i
veckor.

Vid vissa större helger kan det bli så att endast några få
arbetsdagar infaller under en tvåveckorsperiod. Dessutom
kan inte alla hyresgäster, som har svårigheter med hyrans
betalning, räkna med bistånd av socialnämnden. Detta
innebär att möjligheten att betala i de flesta fall är avhängigt
av den egna lönen. Därför bör hyresgästen hinna få en ny
månadslön under återvinningsfristen. De föreslagna
tidsfristerna ger inte denna möjlighet. För hyresvärdens del
bör någon veckas förlängning sakna betydelse.

Med hänvisning till ovanstående föreslås att 44 § första
stycket 2 får följande lydelse:

Inom fyra veckor från det att en hyresgäst, när det är
fråga om bostadslägenhet, -- -- --

2. Även för lokaler innebär ändringen av
återvinningsfristen från vardagar till veckor en klar
försämring.

Förverkandefristen för lokaler bör vara densamma som
för bostadslägenheter. Det saknas anledning att ha olika
tidsfrister. Även en lokalhyresgäst bör få en vecka på sig
innan hyresrätten kan anses förverkad, särskilt eftersom
hyresvärden inte är skyldig att skicka hyresavier eller
påminnelser om hyresbetalning. Dessutom blir
bestämmelsen enklare om man inte laborerar med olika sätt
att ange tiden.

Med anledning av ovan anförda föreslås att 42 § första
stycket punkterna 1 och 2 sammanförs och ges följande
lydelse:

Om hyresgästen dröjer att betala hyran mer än en vecka
efter förfallodagen och annat inte följer av 55 a § fjärde--
sjätte styckena.

3. Det som är en förbättring jämfört med nuvarande
regler är att det inte är nödvändigt att socialnämnden skall
hinna betala hyran under återvinningsfristen utan att det är
tillräckligt att socialnämnden underrättar hyresvärden om
att nämnden åtar sig betalningsansvaret.

Regeln är dock inte tillräcklig. Ett åtagande från en god
man eller en bank bör få liknande rättslig verkan. Om det
finns ett åtagande om ansvaret om hyrans betalning från
myndighet, någon som myndighet förordnat (exempelvis
förmyndare eller god man) eller bank, bör hyresgästen inte
kunna förlora bostaden. Detta bör gälla även i de fall
åtagandet gjorts tidigare, innan förfallodagen, och det är
den som åtagit sig ansvaret som kan lastas för att hyran inte
betalats i tid.

Med hänvisning till ovan anförda föreslås att 44 § tredje
stycket tillförs en ny punkt (3) med följande lydelse:

Socialnämnden eller annan som hyresvärden skäligen
kan nöja sig med har åtagit sig ansvaret för hyrans betalning
i hyresgästens ställe och meddelat detta till hyresvärden.

4. I 44 § tredje stycket föreslås en s.k. ventilregel. Denna
regel är inte tillräcklig. I andra punkten anges att en
hyresgäst inte kan skiljas från sin bostad om hyresgästen
varit förhindrad att betala inom återvinningsfristen på
grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet.
Sjukdom är inte alltid oförutsedd, men kan likväl vara
orsaken till att hyran inte blir betald. Det kan också uppstå
andra situationer då det i det enskilda fallet framstår som
ursäktligt att hyresgästen inte betalat under
återvinningsfristen. Lagen bör ge större möjligheter att
beakta omständigheterna i varje enskilt fall.

Med hänvisning till ovan anförda bör 44 § tredje stycket
2 ges följande lydelse:

Hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom
den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom
eller liknande omständighet -- -- --

5. Även upprepade förseningar med hyran kan medföra
att hyresgästen förlorar sin bostad (enligt
besittningsskyddsreglerna 46 §). Även i dessa fall bör
hyresgästen få bo kvar om socialnämnden eller t.ex. bank
åtar sig eller har åtagit sig betalningsansvaret och detta bör
klart framgå av lagkommentarerna.

I propositionen anges endast att man skall behålla den
nuvarande möjligheten att säga upp hyresavtalet på grund
av upprepade betalningsförsummelser.

Bostadsdomstolen har, med för hyresgästen negativ
utgång, avgjort ett flertal mål där socialnämnden och vid
något fall även av samhället utsedd förvaltare har haft ett
åtagande om ansvaret för hyrorna men försummat att betala
i tid vid upprepade tillfällen. Försummelserna har lett till att
hyresgästen har förlorat besittningsskyddet och blivit
tvingad att flytta.

Det har också inträffat att förståndshandikappade och
psykiskt sjuka har förlorat rätten att bo kvar, trots garantier
om rättelse. De nuvarande reglerna är oacceptabla och det
är av stor vikt att angivna omständigheter inte kan medföra
att hyresgästen mister besittningsskyddet till bostaden.

Det finns således skäl att göra en ändring som innebär
att det skall tas större hänsyn till omständigheterna i det
enskilda fallet vid tillämpningen av 46 § första stycket 2 vid
upprepade försummelser med hyrans betalning. Det skall
sålunda inte kunna förekomma att hyresgästen skall vara
tvungen att lämna sin bostad när orsaken till förseningen är
ursäktlig.

6. Kommittén har föreslagit att prövningen av
förverkande på grund av dröjsmål med hyrans betalning
överförs från tingsrätten till hyresnämnden. Regeringen har
inte föreslagit någon ändring av gällande bestämmelse i
denna del. Vi föreslår att den av kommittén föreslagna
ändringen genomförs.

7. När det gäller störningar i boendet föreslår regeringen
strängare regler, både i förhållande till nuvarande regler och
kommittéförslaget, vilket leder till fler vräkningar.

Kommittén har föreslagit att hyresrätten normalt skall
förverkas bara om störningarna fortsätter efter att
socialnämnden fått tre veckor på sig att agera.

Regeringen anser att någon treveckorsfrist inte bör
finnas för hyresgäst och socialnämnd, som dock skall
underrättas. I stället skall krävas av den störande
hyresgästen att rättelse sker genast. Om inte så sker får
hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart.

I mycket grava fall skall enligt både regerings- och
kommittéförslaget hyresavtalet kunna sägas upp till
omedelbart upphörande. Kommittén är emellertid mycket
restriktiv och säger att det skall röra sig om störningar som
är ''helt outhärdliga för närboende'', exempelvis kvalificerat
drogmissbruk eller våld och hot av särskilt allvarlig art. En
kopia av uppsägningen skall samtidigt sändas till
socialnämnden. Hyresnämnden, som sedan handlägger
störningsärendet, skall agera för att socialnämnden
verkligen är underrättad.

I motiven till 42 § fjärde stycket om allvarliga störningar
anges dessutom som exempel, då särskilt omfattande
störningar kan förekomma, kvalificerat drogmissbruk,
psykisk sjukdom och liknande problem. Det är stötande att
psykisk sjukdom jämställs med kvalificerat drogmissbruk.
Dessutom är det av stor vikt att socialnämnden underrättas
innan en sjuk hyresgäst sägs upp, vilket inte krävs när det
är fråga om omfattande störningar.

Med anledning av ovan anförda föreslås att psykisk
sjukdom inte anges som exempel i sammanhanget samt att
kommitténs motivuttalanden beaktas.

8. Byte av bostad medför alltid extra kostnader och
andra olägenheter som ingen utsätter sig för utan att ha skäl
som för den enskilde är starka. De bör därför som regel
anses som beaktansvärda. Skälen är också den enskildes
privata angelägenhet, som denne inte skall behöva
redovisa. Detta bör gälla även när en hyresgäst genom byte
vill erhålla annan bostad.

Hyresnämnden bör vara förhindrad att lämna tillstånd
till bytet endast när bytet innebär påtaglig olägenhet för
hyresvärden eller att andra särskilda skäl talar emot bytet.
Till sådana skäl bör kunna räknas t.ex. att hyresgästen
erhållit lägenheten, som denne vill byta, genom ett tidigare
byte men inte flyttat in eller när hyresgästen bott i en sådan
lägenhet endast under en mycket kort tid. Därmed har man
täckt de situationer som enligt motiven i propositionen kan
medföra att tillstånd till bytet inte skall lämnas. I dessa
speciella fall kan det således vara befogat att hyresgästen
redovisar sina skäl till sin begäran om tillstånd till bytet.

Med anledning av ovan anförda föreslås att 35 § första
stycket andra meningen får följande lydelse:

Tillstånd skall lämnas om bytet kan äga rum utan
påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra
särskilda skäl talar emot detta.

9. Lagregeln om att den nya bostadshyresgästen är
ansvarig för den tidigare hyresgästens skulder slopas i såväl
kommittésom regeringsförslaget. Det skall dock vara
möjligt att avtala om att den nye hyresgästen skall svara för
den tidigare hyresgästens skulder upp till tre månadshyror.

Tidigare tillämpades ofta kallhyror med
värmekostnadsreglering i efterhand. Oreglerade
hyresskulder kunde därför förekomma utan att hyresgästen
försummar något. Sådana skulder kunde därför även ny
hyresgäst få visst ansvar för.

I propositionen nämns nu som exempel på åtaganden
som hyresvärden kan begära av ny hyresgäst vid byte att den
nye skall svara för den tidigare hyresgästens försummelser
att betala förfallna hyror för ett kvartal tillbaka.

Det bör dock här noteras att huvudregeln för
bostadshyror är månadshyra. En tillämpning av denna regel
innebär i praktiken att hyresvärden för att ställa sig välvillig
till ett byte kan kräva att den nye hyresgästen måste köpa
hyresrätten för tre månadshyror om förfallna sådana finns.

Kommittén föreslår, till skillnad från regeringen, att den
nye hyresgästens underlåtenhet att betala tidigare
hyresgästs hyresskuld inte skall kunna leda till att
hyresrätten förverkas. Vi anser att kommittéförslaget skall
genomföras.

10. Regeringen föreslår att rätten till förlängning av
hyresavtal slopas i fråga om kortvariga
andrahandsupplåtelser.

Vidare föreslås att överenskommelse om avstående från
besittningsskydd skall gälla utan hyresnämndens
godkännande när det gäller hyresrätt som är förenad med
rätt till förlängning (omfattas av besittningsskydd).

Kommittén går betydligt längre och föreslår att man
slopar nuvarande lagregler om verkan av särskilda
överenskommelser om avstående av besittningsskydd till
bostadslägenhet. Det betyder att hyresgästens
besittningsskydd kommer att kunna prövas i efterhand
enligt förlängningsreglerna i hyreslagen. Därmed får
besittningsskyddet större genomslagskraft i praktiken.

En sådan prövning av besittningsskyddet vilar då på ett
säkrare underlag än den mycket summariska
förhandsprövning som nu görs av om en överenskommelse
om avstående av besittningsskydd skall godkännas.
Förslaget minskar därför risken att hyresgäster lider
rättsförluster. Vi anser sålunda att kommittéförslaget skall
genomföras.

Besittningsskyddet är en av de mest betydelsefulla
rättigheter hyresgästen har enligt hyreslagen. Därför är det
av stor vikt att denna rätt, som är ett skydd för de boende,
inte urholkas. I praktiken finns det inte många situationer
då det finns anledning att teckna avtal om avstående från
besittningsskyddet, bortsett från vanlig
andrahandsuthyrning. Därför saknas det skäl att med
hänsyn till hyresnämndernas arbetsbelastning göra den
lagändringen som nu föreslås.

För den händelse kommittéförslaget ej skulle godtas bör
man ur rättssäkerhetssynpunkt istället fordra
hyresnämndens godkännande för alla avståendeavtal när
det är fråga om hyresrätter som omfattas av
besittningsskyddet.

Med anledning av ovan anförda föreslås att 45 § andra
stycket andra meningen stryks.

Sociala insatser

Av ovanstående framgår att regeringen föreslår en rad
försämringar i förhållande till hyreslagskommitténs förslag
men även i förhållande till nuvarande hyreslag. Det finns all
anledning att avslå försämringarna.

Men även ett genomförande av en förbättrad hyreslag
kräver väsentligt utökade sociala insatser för att motverka
vräkningar och vräkningsbeslut.

Det är därför nödvändigt att såväl hyreshöjningarna kan
dämpas som att förbättra möjligheterna till bostadsbidrag.
Många hårt skuldsatta hyresgäster behöver utökad
konsumentvägledning och i vissa fall krävs ren
skuldsanering.

Också kommunernas mycket ansträngda ekonomi och
det kommunala skattestoppet inverkar negativt genom att
minska kommunernas möjligheter att infria sina sociala
åtaganden bl.a. i vräkningsfallen. Att avskaffa
skattestoppet och förbättra kommunernas ekonomi måste
därför få högsta prioritet.

Inom socialtjänsten måste många handläggares
dokumenterade bristande kunskaper om lagar och
handläggningsrutiner i avhysningsärenden snabbt avhjälpas
genom förbättrad utbildning. Det är viktigt att
Socialstyrelsens nya anvisningar strikt följs. Det behövs
också en lagfäst rimlig lägsta nivå i socialbidragsnormen.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §
första stycket jordabalken att återvinningsfristen förlängs
till fyra veckor i fråga om bostadslägenhet i enlighet med
vad som anförts i motionen,

2. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 42 §
första stycket punkterna 1 och 2 jordabalken att
förverkandefristen vad gäller såväl bostadslägenhet som
lokaler förlängs till en vecka i enlighet med vad som anförts
i motionen,

3. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44
§ jordabalken att en ny bestämmelse om att åtagande om
hyresbetalning från god man, bank eller annan som
hyresvärden skäligen kan godta införs i enlighet med vad
som anförts i motionen,

4. att riksdagen beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §
jordabalken att en ''ventilregel'' införs om när hyresrätten
kan förverkas i enlighet med vad som anförts i motionen,

5. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om tillämpningen av reglerna om
besittningsskydd i 12 kap. 46 § jordabalken,

6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om överföring från tingsrätt till
hyresnämnd av prövning av förverkande av
besittningsskydd på grund av dröjsmål med hyrans
betalning,

7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om motiven till 12 kap. 42 §
jordabalken om psykisk sjukdom,

8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om ny hyresgästs skyldighet att
betala tidigare hyresgästs hyresskulder,

9. att riksdagen beslutar om ändring i 12 kap. 35 § första
stycket jordabalken om hyresgästens bytesrätt i enlighet
med vad som anförts i motionen,

10. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om avstående från besittningsskydd
till bostadslägenhet,

11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna
vad i motionen anförts om behovet av sociala åtgärder.

Stockholm den 15 mars 1993

Hans Göran Franck (s)

Anita Johansson (s)

Nils Nordh (s)

Karl Hagström (s)