Statlig lokalförsörjning och fastighetsförvaltning

Motion 1989/90:Fi410 av Lars Tobisson m.fl. (m)

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Motion till riksdagen
1989/90:Fi410

av Lars Tobisson m.fl. (m)

Statlig lokalförsörjning och fastighetsförvaltning

Ansvaret för statens fastigheter företer en splittrad bild. För huvuddelen av
den civila statsförvaltningens fastighetsbehov svarar byggnadsstyrelsen. Affärsverken
har i allmänhet eget förvaltningsansvar för sina fastigheter. Beträffande
försvaret har fortifikationsförvaltningen en samordnande leverantörsroll
i förhållande till ett stort antal förband och andra myndigheter med
eget fastighetsansvar.

Det bokförda värdet av de statsägda fastigheter inklusive mark som förvaltas
av byggnadsstyrelsen uppgick i fjol till 11,7 miljarder kronor, medan
marknadsvärdet enligt prop. 1989/90:100, bil. 9 uppskattas till mellan 35 och
40 miljarder kronor.

Inom det område där byggnadsstyrelsen är lokalhållare svarar denna myndighet
för behovsinventering, inköp, förvaltning och avveckling av lokalbrukarnas
fastigheter. Ersättning förväntas utgå i form av marknadsmässig hyra.
Byggnadsstyrelsen förvaltar en lokalarea på ca 9 miljoner m2, varav knappt
6 miljoner m2 utgör statsägda lokaler. Verksamheten är uppdelad på fem regioner.
Antalet anställda är drygt 2.000, av vilka knappt 800 är sysselsatta
med fastighetsdrift och 300 med byggnadsverksamhet i egen regi. Egenregiverksamheten
omsätter ca 290 miljoner kronor per budgetår inklusive uppdragsverksamhet.

Under senare år har det i moderata motioner framförts förslag som syftat
till att effektivisera den statliga lokalförsörjningen genom övergång till en
mer marknadsmässig ordning, innefattande bl.a. decentralisering och privatisering.
I föregående års budgetproposition redovisades vissa riktlinjer för
förnyelsearbetet på detta område. Dessa gick i rätt riktning men var enligt
vår uppfattning inte tillräckligt långtgående.

Regeringen återkommer i årets budgetproposition (bil. 9, litt. C, Cl och
C2). Föredraganden skriver:

Ett ökat ansvar bör nu kunna läggas på myndigheterna i olika lokalförsörjningsfrågor.
Utgångspunkten bör därvid vara att skapa garantier för en från
samhällsekonomiska utgångspunkter rationell ansvarsfördelning. Fastighetsförvaltningen
föreslås styras genom resultatkrav. Utbytbarhet bör gälla
mellan kostnader för fastighetsdrift, fastighetsunderhåll och ombyggnad
samt administration. Administrationen för lokalförsörjning och byggproduktion
bör styras genom någon form av nyckeltal.

Vi har ingen invändning mot de föreslagna förändringarna men bedömer
även dessa steg sorn alltför små och trevande.

Behovet av mer långtgående åtgärder framgick tydligt av den under 1988
offentliggjorda förstudien av riksrevisionsverket (RRV) om statens markinnehav,
vilken bekräftade att det finns stora brister i statens hantering av fastigheter.

RRV:s genomgång avslöjar häpnadsväckande försummelser i statens sätt
att sköta fastighetsfrågor. Kontrasten är stor mot det enskilda näringslivet,
där en rationell hantering av fastighetskapitalet under senare år har framstått
som en allt viktigare uppgift. Många stora företag har överlåtit sina fastigheter
på särskilda dotterbolag inom koncernen, för att sedan i flera fall
sälja dem. Andra varu- och tjänsteproducerande företag föredrar att hyra
lokaler av specialiserade fastighetsbolag. I växande utsträckning förekommer
det också att företag säljer sina fastigheter med återköpsrätt efter viss
tid för att under mellantiden hyra dem.

Sedan mitten av 1970-talet har den privata fastighetsmarknaden i allt
större utsträckning blivit en integrerad del av kapitalmarknaden. Fastigheter
är ett viktigt placeringsalternativ för bl.a. försäkringsbolag och pensionsstiftelser,
och ett stort antal fastighetsbolag har introducerats på fondbörsen.
Denna utveckling har entydigt lett till att fastigheter betraktas som realkapital
och att avkastningskraven mäts mot någon form av marknadsvärde.

Liknande resonemang har även förts för Vattenfall, som skall ge en marknadsmässig
avkastning på hela förmögenhetsmassan inkl. dolda reserver,
d. v.s. beräknat på kraftverkens och fallrättigheternas marknadsvärde. Överförs
resonemanget på byggnadsstyrelsen, innebär det att avkastningskraven
ger en internhyressättning som kan jämföras med marknadshyror. Detta ger
dels en möjlighet till jämförelser mellan olika konkurrerande alternativ, dels
ett incitament till rationell förvaltning och effektivt lokalutnyttjande.

Marknadsvärdet på enbart de statsägda fastigheter som byggnadsstyrelsen
förvaltar uppskattas enligt budgetpropositionen till 35.000-40.000 miljoner
kronor. Med en lokalyta på ca 6 miljoner m2 innebär detta ett genomsnittsvärde
på litet över 6.000 kronor per m2. Denna nivå förefaller mycket försiktigt
beräknad med hänsyn till att stora delar av beståndet utgörs av mycket
välbelägna kontorslokaler (t.ex. förvaltningsbyggnaderna i centrala Stockholm,
länsstyrelser, universitet och högskolor). Bara nyproduktionskostnaden
uppgår till nästan det dubbla, och i Stockholms city noteras överlåtelsepriser
för kontorslokaler på t.o.m. över 60.000 kronor per m2. Det är därför
fullt realistiskt att beräkna marknadsvärdet till omkring 50.000 miljoner kronor.
Detta motsvarar nästan fastighetsbeståndet hos samtliga försäkringsbolag
eller - med en annan jämförelse - tre gånger Skanskas fastighetsinnehav.
Till detta kan sedan läggas statliga fastigheter hos affärsverken och försvaret.
Uppenbarligen skulle en effektivare förvaltning kunna ge miljardvinster
varje år.

Det finns flera modeller för att uppnå en mer decentraliserad och därmed
effektivare lokalförsörjning och fastighetsförvaltning inom den statliga sektorn.
Staten skulle kunna dela upp byggnadsstyrelsen på flera statligt ägda
men självständiga bolag eller också anförtro lokalförsörjningen åt fastighetsbolag
som även förfogar över privat kapital. En tredje modell är att staten

Mot. 1989/90

Fi410

6

hyr lokaler av privata bolag. Möjligheter finns alltså att pröva olika vägar
liksom att helt låta de olika myndigheterna själva få bestämma över lokalanskaffningen.
Varför kan t.ex. inte ett stort universitet självt få ha hand om
sin byggnads- och fastighetsförsörjning? Kompetensen finns och verksamheten
är tillräckligt stor för att bli rationell.

Med nuvarande ordning har byggnadsstyrelsen en monopolställning. Därmed
är det svårt att bedöma verksamhetens effektivitet. De skillnader i redovisningssystem
som föreligger mellan byggnadsstyrelsen och på marknaden
verksamma fastighetsbolag gör det svårt att exakt fastställa vidden av
olikheter i lönsamhet och avkastning i förhållande till förmögenhetsmassa
och insatta administrativa resurser.

Vad som dock vid en snabb jämförelse frapperar är den stora serviceorganisationen
hos byggnadsstyrelsen. I stället för att köpa utrednings- och projekteringstjänster,
inredningsrådgivning m.m., som många enskilda fastighetsbolag
gör, har man dessa funktioner inbyggda i den egna organisationen.
Fluktuationer i behovet av tjänster kan därmed inte snabbt avspeglas i kostnadsanpassningar
på dessa områden.

Vad som behövs är konkurrens. Enligt vår mening bör byggnadsstyrelsens
förvaltande verksamhet överföras till två eller flera fastighetsaktiebolag. En
väg kan vara att göra indelningen på geografisk grund, ungefär i överensstämmelse
med nuvarande regionala indelning. En annan väg kan vara att
dela upp fastighetsbeståndet i två fastighetsbolag med så likartad sammansättning
av fastighetsbeståndet som möjligt och låta dem arbeta vid sidan av
varandra på marknaden.

För statliga myndigheter med behov av nya lokaler skall det vara naturligt
att vända sig - förutom till de statliga fastighetsbolagen - även till privata
företag och inhämta offert på bästa och billigaste alternativ. De statliga fastighetsbolagen
får också som naturliga inslag i sin verksamhet ompröva och
omförhandla nuvarande hyressättning samt se över fastighetsinnehavet, varvid
såväl inköp som försäljningar kan aktualiseras, allt i syfte att uppnå så
god avkastningsförmåga som möjligt på insatt kapital.

Fastighetsbolagen kan efter bildandet introduceras på börsen i likhet med
andra fastighetsbolag. Staten kan även direkt vända sig till fjärde AP-fonden,
SPP och andra enskilda kapitalförvaltare med erbjudande om försäljning
av delar av fastighetsbolagen.

Genom en överföring av statens fastighetsinnehav till fastighetsbolag kan
kapitalmarknaden direkt tas i anspåk för investeringar, varigenom bl.a. den
fördelen uppnås att den statliga budgeten ej belastas. En privatisering av delar
av statens fastighetsinnehav skulle minska den offentliga sektorns omfattning,
samtidigt som en ökad konkurrens skulle erhållas på fastighetsmarknaden.

Sammanfattningsvis kan således konstateras att en överföring av statens
fastighetsinnehav till flera fastighetsbolag, som efterhand kan privatiseras,
rimligtvis måste leda till bl.a.

1. att fastighetskapitalet förvaltas på ett mer effektivt sätt,

2. att fastighetsbyten och -försäljningar underlättas,

3. att statliga myndigheter stimuleras att välja den för verksamheten mest
ändamålsenliga formen av lokalförsörjning,

Mot. 1989/90

Fi410

7

1** Riksdagen 1989190. 3 sami. Nr Fi407- 420

Mot. 1989/90
Fi410

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

att riksdagen hos regeringen begär förslag om en effektivisering av
statens lokalförsörjning och fastighetsförvaltning i enlighet med vad
som i motionen anförts.

Stockholm den 24 januari 1990

Lars Tobisson (m)

Rune Rydén (m)

Ing-B ritt Nygren (m)

Knut Wachtmeister (m)

Filip Fridolfsson (m)
Margareta Gard (m)

4. att kapitalmarknaden utnyttjas för att finansiera investeringar, varigenom
det statliga upplåningsbehovet minskar, samt

5. att försäljningen av aktier ger intäkter, som kan användas för att minska
statsskulden och därmed sammanhängande räntekostnader.

8