Vissa ändringar i lokalhyreslagstiftningen

Motion 1989/90:Bo418 av Agne Hansson m.fl. (c)

Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Motion till riksdagen
1989/90:Bo418

av Agne Hansson m.fl. (c)

Vissa ändringar i lokalhyreslagstiftningen

Mot.

1989/90

Bo418-420

I denna motion för vi fram förslag om att ändra lokalhyreslagstiftningen så
att lokalhyresgästerna, de små företagens ställning på lokalhyresmarknaden
stärks. Vi föreslår att hyreskrav skall anses oskäligt, om det påtagligt överstiger
hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Hyresvärden skall ha skyldighet
att hänskjuta tvist till hyresnämnd. Slutligen föreslår vi att hyresgästen
alltid skall ha rätt till en ersättning som motsvarar minst en årshyra för lokalen,
om hyresförhållandet upphör på grund av obefogad uppsägning.

Arbete - boende - service

I den bostadspolitiska motionen anför vi att samhället måste planeras så att
arbete, service och boende får ett nära samband med varandra i lokalsamhällen.
Det förutsätter en helhetssyn på bostadspolitiken där alla intressenter
på bostadssektorn omfattas. På samma sätt som målsättningen för bostadspolitiken
måste vara att skapa förutsättningar för att alla skall kunna få en
bostad till rimlig kostnad i en god miljö, krävs det att lokalhyresgästerna har
en trygg ställning på hyresmarknaden så att de kan fungera i den integrerade
miljö som krävs för att få mångfald och variation vid bebyggelsen att bestå.
Lokalhyresgästerna som oftast är små serviceföretag har en viktig funktion
när det gäller att skapa närhet emellan boende, arbete och service. Att
stärka lokalhyresgästernas ställning på lokalhyresmarknaden är en viktig
uppgift i arbetet med att stimulera variation och mångfald i bebyggelsestrukturen.

Småföretagen är viktiga

Småföretagen har också en avgörande betydelse för produktionens utveckling
och för att servicen i samhället skall fungera på ett bra sätt. Den initiativkraft
och entreprenadanda som småföretagsamheten representerar är en
omistlig tillgång i vårt samhälle. Den är också en omistlig tillgång i arbetet
med att skapa närhet emellan arbete, boende och service.

Men småföretagen är, liksom andra, beroende av stabila och långsiktigt
angivna villkor för att kunna bedriva sin verksamhet. Det är från denna utgångspunkt
som centerpartiet drivit på för att skapa en rättssäkerhet för
småföretagare vad gäller deras möjlighet att disponera de lokaler där verksamheten
byggts upp.

1 Riksdagen 1989190. 3 sami. Nr Bo418-420

Lokalhyresmarknaden

Lokalhyreslagstiftningen reglerar förhållandet mellan dem som hyr lokaler,
oftast för att bedriva någon verksamhet i, och fastighetsägaren. Lokalhyresgäster
är som tidigare anförts till allra största delen småföretag och ensamföretagare.

Utvecklingen på lokalhyresmarknaden är i dag inte tillfredsställande. En
omfattande strukturförändring äger rum, och den gör att lokalhyresgästerna
ofta kommer i kläm. Strukturförändringen på lokalhyresmarknaden kännetecknas
av att allt färre och större äger allt mer. Fastighetsbolagen har seglat
upp och blivit en av börsens stora branscher. Hyreskostnaden för lokaler stiger
mycket kraftigt, kraftigare än prisutvecklingen i övrigt och mer än vad
bostadshyrorna stiger, trots att också dessa ökat markant. Detta gör att lokalhyresgästerna
befinner sig i en svår situation.

Strukturomvandlingen och hyreshöjningarnas storlek gör att många lokalhyresgäster
i dag står inför risken att få ge upp sin verksamhet, därför att
deras besittningsskydd är otillräckligt. De små företagen klarar t.ex. varken
matchen mot fastighetsägaren eller konkurrensen med banker och försäkringsbolag,
som tränger ut de små från attraktiva och centrala lägen.

Lokalhyresgästerna har oftast inget val. De anstränger sig och betalar
hellre mer i hyra än att flytta. En undersökning av Köpmannaförbundet visar
att över hälften av butikerna skulle gå med förlust om man betalade avtalsenliga
föreståndarlöner.

När de små företagen inte längre bemästrar kostnadsspiralen tvingas de ge
upp. Det blir de små butikerna, bilverkstäderna, hantverkare m.fl. relativt
betalningssvaga lokalhyresgäster som får ge upp först.

När enskild handel, små och medelstora butiker försvinner, liksom näringsidkare
inom hantverksyrkena, utarmas servicen för de boende. Stadsmiljöerna
blir ensidiga och segregationen tilltar. Denna utveckling är enligt
centerns uppfattning mycket allvarlig.

Hotad service

Sorn vi tidigare anfört om närhet mellan boende, arbete och service, ser vi
närservicen som en viktig förutsättning för levande städer och samhällen
med en allsidig befolkningssammansättning. Ett viktigt inslag i en social bostadspolitik
är därför tillgången till kommersiell och annan service i de boendes
närhet. Man skall inte tvingas att ta bilen för att kunna köpa dagligvaror
och utnyttja hantverkare eller för att efterfråga andra varor och tjänster. Lokalsamhällena
skall vara så beskaffade att arbete, service och boende kan
ske i nära anslutning till varandra.

Som vi tidigare anfört är också småföretagen en grundförutsättning för ett
väl fungerande näringsliv. Även ur ett näringspolitiskt perspektiv är det som
nu håller på att ske inom lokalhyresmarknaden mycket olyckligt. En förstärkning
av lokalhyresgästernas ställning på hyresmarknaden är därför även
en viktig näringspolitisk insats.

Mot. 1989/90
Bo418

2

Skäligt hyreskrav

Den främsta orsaken till att en lokalhyresgäst tvingas flytta från sin lokal är
hyresnivån. Om hyreskravet påtagligt förändras uppåt och når en nivå som
inte överstämmer med kalkylerna vid inflyttningen kan det leda till att lokalhyresgästen
tvingas från sin lokal.

En förbättring infördes genom beslut i riksdagen för två år sedan som innebar
att skäligheten i hyreskravet skall bedömas före hyrestidens utgång.
Hyresgästens besittningsskydd är emellertid också beroende av hur denna
skälighetsbedömning görs.

Även om den nuvarande ordningen innebär en begränsning av inflytandet
av enstaka höga hyror och hyresanbud är påtaglighetsmarginalen till hyresgästens
nackdel. Fortfarande finns risken att en hyresgäst kan få lämna sin
lokal som följd av att hyreskravet har ställts alltför högt.

Enligt vår uppfattning skall ett överskridande med 10 % eller mera anses
vara påtagligt. Kan en enhetlig hyresnivå inte konstateras vid jämförelseprövningen
skall den genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som
hyresläget. Samma vikt skall därvid tillmätas nyligen omförvandlade avtal
och sådana som är av yngre datum än 5 år.

Hyresvärdens uppsägning

Enligt nuvarande ordning skall hyresgästen, om hyresvärden sagt upp avtalet,
vara skyldig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden om han inte träffar
överenskommelse med hyresgästen och inte går med på att flytta utan att få
ersättning. Med denna ordning kan hyresgästen lätt mista besittningsrätten
om han inte är medveten om detta förhållande för att få medling till stånd.

Vi föreslår att hyresvärden skall ha skyldigheten att hänskjuta tvisten till
hyresnämnden. Inte sällan får hyresvärden, som oftast har fler hyresgäster i
sin fastighet och kanske fler fastigheter, vara mer förtrogen med de avtal och
regler som gäller på hyresmarknaden.

För hyresgästen är detta förhållande av mera perifer karaktär i hans ordinarie
verksamhet. Det kan därför inte förutsättas med den mängd av byråkrati
och regler som omgärdar enskild näringsverksamhet i dag, att hyresgästen
skall åläggas att ha ansvaret för hänskjutningen av tvisten till hyresnämnden.
En försummelse från hyresgästens sida kan innebära ett alltför stort ingrepp
i den enskilda verksamheten och orsaka skada som inte rimligen kan
mätas jämförbar med försummelsen.

Ersättningsregler

Det indirekta besittningsskyddets styrka beror bl.a. på om ersättningsreglerna
är så utformade att de motverkar obefogade uppsägningar och håller
hyresgästen skadeslös om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad
uppsägning. Den nuvarande ordningen med en begränsning av skadeståndet
till två basbelopp motsvarande ungefär 60000 kronor i de fall årshyran är
högre kan inte anses tillräckligt vara ägnad att stoppa obefogad uppsägning.
En begränsning av detta slag innebär att grunden för ett nödvändigt stärkt
besittningsskydd för lokalhyresgästerna fortfarande saknas.

Mot. 1989/90
Bo418

3

Mot. 1989/90
Bo418
Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen beslutar att ändra 12 kap. 57 a § första stycket jordabalken
på så sätt att ett hyreskrav skall anses oskäligt om det påtagligt
överstiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler i enlighet med
vad som anförts i motionen,

2. att riksdagen beslutar att ändra 12 kap. 57 a § jordabalken så att
hyresvärden skall ha skyldigheten att hänskjuta tvist till hyresnämnd
i enlighet med vad som anförts i motionen,

3. att riksdagen beslutar ändra 12 kap. 58 b § jordabalken så att hyresgästen
alltid skall ha rätt till en ersättning som motsvarar minst en
årshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör på grund av en obefogad
uppsägning.

Stockholm den 24 januari 1990

Agne Hansson (c)

Ivar Franzén (c) Elving Andersson (c)

Rune Thorén (c) Stina Gustavsson (c)

Birger Andersson (c) Karin Starrin (c)

Vi föreslår att hyresgästen skall ha rätt till en ersättning som motsvarar
minst en årshyra om denna överstiger två basbelopp.

Det må ankomma på vederbörande utskott att närmare utforma lagtexten
till de ändringsförslag vi framför.

4